YOSOJI物业管理方案.docx
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1、YOSOJI标的地址:松白路143号B栋(写字楼)主要用途:商业办公+私人会所基本原则(一)权责分明原则:业主、租户、物业管理公司的权利与责任应当非常明确。物业公司基于业主允许的情况下服务租户,提供租户所需便利与服务。如遇不可抗免因素,租户有责任配合物业管理公司工作需求。(二)业主主导原则:业主主导,是指在物业管理活动中,以业主的需要为核心。(三)服务第一原则:物业管理公司所做的每一项工作都是服务,物业管理必须坚持服务第一的原则。(四)统一管理原则:一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。(五)专业高效原则:物业管理企业进行统一管理,并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担,
2、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。(六)收费合理原则:物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业管理的专项维修资金依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。物业管理费用:租户所用平方数X当期单价。物业维修费用:由租户按照平方数平摊。(七)物业管理公司:物业管理为业主方按照份额数投票选择,如租户有建议或者投诉,应与管理处联系。(八)依法行事原则:物业管理遇到的问题十分复杂,涉及到法律非常广泛,整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的物业服务合同,是具有法律效力的规范文书,是
3、物业管理的基本依据。公共服务(1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;(2)房屋设备、设施的管理;(4)绿化管理;(5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作;(6)车辆秩序管理;(7)公众代办性质的服务;(8)物业档案资料的管理针对性服务日常生活类:餐厅饭堂,娱乐设施。商业服务类:写字楼前台服务。停车场租户有偿150元/月卡。外来车户工作日:1小时内免费,超1小时5元,每增加1小时+1.5元,当天上限20元。外来车户非工作日:1小时内免费,超过免费时间收5元,每增加1小时+1元,当天上限10元。公司卫生(自愿选择):租户公司内部清洁有偿服务,如:每天(不包括星期日)早上9:00前
4、精简清洁一次,约10-15分钟。每月收费300元经纪代理中介服务:租赁、转租有偿服务。委托性服务物业管理公司在实施物业管理时,基本原则是最基本的工作,是必须做好的。同时,根据自身的能力和住用人的要求,确定公共服务和针对性服务中的具体服务项目与内容,采取灵活多样的经营机制和服务方式,以业主和租户为核心做好物业管理的各项管理与服务工作,并不断拓展其广度和深度。清洁管理范围及标准1)院区外墙、院门清洁标准:日常清洁、定期擦拭、无污物2)步行梯的清洁清洁标准:踢脚板及墙面干净无尘土,无污渍;扶手、栏杆无灰尘、无污渍;平台及台阶无杂物、灰尘、光亮整洁;楼道内无堆放杂物。3)灯具的清洁清洁标准:清洁无污物
5、,无手印;整体统一光亮;天花板无污染。4)玻璃的清洁清洁标准:光亮、无污点。5)门窗清洁清洁标准:一年两次外窗及外檐清洗,日常窗台、门把手保持明亮,无污迹,无尘土,无蛛网。6)院落地面及地面以上公用设施的清洁清洁标准:日常不定时清扫,无杂物,定期刷洗。7)办公楼内走廊、办公室、会议室的清洁清洁标准:垃圾及时清倒,垃圾袋及时更换;桌面干净;保持空气清新;绿色植物花卉盆内无杂物,盆体干净、无污物。8)卫生间清洁标准:卫生间的门清洁、无手印、黑点、污渍;玻璃镜面保持光亮、无水渍;台面、洗手盆、水龙头、皂液盒无污物、水渍、杂物、保持光亮;瓷砖墙面、隔断门无污迹、无尘土;恭桶及后侧墙面、小便池上下内外保
6、持干净、无黄垢、无毛发、无杂物、光亮白洁;一、物业管理机构设置为实现本写字楼,需设置相应的管理服务机构,包括:总经理、项目经理、行政中心、财务部、住户服务中心、清洁部、工程部(暂无)、保安部、经营部(经营部主要负责会所的经营管理,待会所设计功能定位后再确定物业服务人员编制)。松白路写字楼物业管理组织机构图二、人员编制松柏路写字楼物业管理编制总人数为:12人(其中:管理技术专业人员1人、工程维修1、清洁3、保安4名)其中:行政中心:2人(项目经理1人、主管级文员1人)财务部:1人(会计+出纳)经营部:根据会所经营需要定编,待会所功能定位后落实。1、行政中心:1.1 负责行政、人事、劳资、质检、等
7、综合管理事项;1.2负责规章制度的制订与监督执行;1.3负责物业服务质量管理控制;1.4负责物业管理的全员培训教育工作;1.5负责行业管理与市场拓展工作。2、财务部:2.1负责财务管理及收缴各项费用;2.2编制物业管理财务预、决算和各类财务报表;2.3定期开展经济活动分析,找出存在问题,提出改进意见,不断改进工作;2.4按规定要求,编制会计报表,向财税机关和公司领导汇报经营管理情况;2.5组织培训财会人员,不断提高其理论水平和实际工作能力;2.6负责物资采购、保管、发放工作,做到手续健全、安全完整、合理耗用;2.7负责各类经济合同的管理工作、评审和监督工作。3、住户服务中心:3.1办理住户入住
8、、迁出手续,建立并保管住户档案;3.2走访住户,受理并解决投诉,受理各类服务要求;3.3积极开展企业和社区文化建设,组织各类文化活动。4、管家中心:4.1负责公共区域的清洁,垃圾清运,化粪池处理;4.2负责环境维护,园林绿化(园林公司退出后);4.3负责住户的特约服务;4.4负责后勤保障工作。5、工程部:5.1机电设备运行、维修、保养;5.2设置维修中心,提供24小时维修服务;5.3处理上下水,燃气管道等突发故障急修;5.4监督外围专用设备维保;5.5建筑设备大中修方案的制订与施工监理;6、保安部:6.1负责治安、消防、交通车辆管理,提供24小时保安服务;6.2处理安全突发事件,保证住户的生命
9、、财产、交通安全;6.3协助公安机关处理治安案件。7、经营部:依据松白路写字楼经营范围,负责会所的各种服务经营活动。三、人员选配人员选配:面对松白路写字楼这一实际情况,在本项目物业管理人员的组成上,将采取“以老带新、新老搭配、优中选优”的方针。A、总经理和项目经理是松白路写字楼物业管理的核心和“灵魂”,将选择具有丰富实战经验和专业管理水准的高管人员负责操盘松白路写字楼的物业管理。B、主要部门的经理(如住户服务中心、保安部、)和重点岗位的人员,以推荐和社招选优组成。C、基层一般岗位人员,按任职标准(职业资格、基本素质、操作技能、从业经历、人品道德等方面)进行严格招聘筛选。D、对承担本项目物业服务
10、的人员,均要经过培训上岗,实行1-3个月的试用工期和工作实绩考核制。四、劳资管理劳资管理:采用以岗定薪,对员工实行按统一的规章制度和操作规程垂直领导,一级对一级负责,上级对下级的工作实行严格的督导检查并记录在案。实行“员工手册”制度和“浮动工资:底薪加奖金”制度,对员工实行针对性的管理。物业服务标准松白路写字楼物业管理服务标准项目内容与标准(一)综合要求1、服务与被服务的甲乙双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。2、松白路写字楼物业竣工交接时,双方对共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。3、物业管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
11、4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、物业管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。6、物业公司设有住户服务接待中心,公示07:22:00服务电话。住户急修15分钟内、其它报修30分钟内达现场,60分钟解决问题,解决不了的问题2小时内给住户一个满意的解决方案;有完整的报修、维修和回访记录。7、根据住户需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。8、按深圳市物业服务收费管理办法规定和合同约定性定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、每年至少2次征询住户对物业服务的意
12、见,调查率不少于总户数的80%,满意率达到85%以上。(二)楼面管理1、对楼面共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向住户委员会提出报告与建议,根据住户委员会的决定,组织维修。3、每日巡查1次楼面单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。4、按照写字楼装饰装修管理有关规定和住户公约(住户临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核住户(使用人)的装修方案,告知
13、装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告住户委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告住户委员会和有关主管部门。6、楼面主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。(三)共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外),设备完好率达到98%以上。2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐
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