蚌埠市规划管理技术规定.doc
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1、蚌埠市城市规划管理技术规定目 录第一章 总 则第二章 建设用地的分类和使用管理第三章 建筑容量控制第四章 建筑间距第五章 建筑退让第六章 建筑物的高度控制第七章 绿地控制第八章 公共建筑停车场和建设基地出入口设置第九章 居住区配套设施第十章 城市景观和环境第十一章 城市空域保护和地下空间利用第十二章 附 则附录一 名词解释和计算规则附录二 建筑间距图示附录三 建筑离界距离图示 第一章 总 则第一条为了加强本市城市规划编制及管理,依法规范行政行为,维护公共利益和公众合法权益,保证城市规划的实施,根据中华人民共和国城乡规划法(以下简称城乡规划法)及蚌埠市城市总体规划(20082020年),并结合我
2、市实际,制定本规定。第二条本规定是及城市规划法和省实施办法相配套的规范性文件,适用于本市城市规划区范围内各项建设工程。本市旧住房修建、临时建设及城市规划建设用地范围以外的村民建房等,市政府另有规定的,从其规定,没有另行规定的,从本规定第三条详细规划(含控制性详细规划和修建性详细规划)编制、城市规划管理、城市建设实施均应符合本规定。编制重要或特殊地区的详细规划,经市人民政府批准,可根据实际情况作出补充规定。各项建设工程的建设,在符合本规定的同时,必须符合建设、消防、防洪、交通、卫生、环保等相关专业规范的规定。第二章建设用地分类和使用管理第四条 本市建设用地分类及建设用地标准按照城市用地分类及规划
3、建设用地标准(GBJ13790)执行。第五条 各类建设用地的划分及使用应符合经批准的详细规划的规定。尚未经批准的详细规划的建设用地,应由市城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行适建性划分,经法定程序批准后使用。凡需改变建设用地性质,应遵循土地使用相容性原则,符合建设用地适建范围规定的,按规定程序报批。建设用地适建范围规定中未列入的建设项目,由市城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施的条件,具体核定适建范围。凡城市规划中确定的园林绿化及生态防护用地,河、湖、水域及文物保护用地,道路广场用地,主要的城市市政公用设施用地,均不得调整。第六条 毗邻城市河道、道路两侧进
4、行建设的项目,建设单位必须代征、代拆上述河道、道路中心线一侧内的用地和建筑(包括及河道、道路配套的绿化带)。第三章建筑容量控制第六条 新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标(含建筑容积率和建筑密度),应符合本章的有关规定。第七条 建设用地面积大于等于5万平方米的为城市成片建设地区。成片建设地区和城市重要地段建设必须编制修建性详细规划,经审查批准后实施;未编制修建性详细规划的不予办理规划审批手续。第八条 成片建设地区内各类建设基地的建筑容量可参照控制指标建筑密度及建筑容积率控制指标的规定适当调整。表31 建筑密度及建筑容积率控制指标 容量指标类型基地城市规划区范围建筑密度(D)容积率(FAR
5、) 居住建筑低层独立式住宅180.50其他低层居住建筑351.0多层301.6中高层252.2高层233.3商业、办公建筑(含旅馆建筑、公寓式办公建筑)多层502.0高层45 4.0工业建筑(一般通用厂房、仓储建筑) 低层按国土资源部工业项目建设用地控制指标控制多层高层 公共绿地按照建设部公园内部用地比例的规定执行第九条 建筑密度及建筑容积率控制指标规定的指标为上限,适用于单一类型的建设用地。对于混合型的建设用地,其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划分后,按不同类型分别执行;对难以分类执行的建设用地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。单个建
6、设用地的具体建筑容量, 市城市规划行政主管部门应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素,进行综合环境分析后确定.第十条建设用地面积小于50000平方米(75亩)的,且大于表3-2规定的最小面积的为零星建设地区。其中大于等于20000平方米(30亩)的零星建设地区必须编制修建性详细规划,经审查批准后实施。零星建设地区的建筑容量须符合建筑密度及建筑容积率控制指标的规定。第十一条 城市建设用地未达到表3-2的规定最小面积的,不得单独建设(市政府有零星建设控制规定的,按其规定控制):表32 城市建设用地面积下限指标建筑基地面积下限指标建设项目类型住宅建筑非住宅建筑低层多层高层低层多
7、层高层建筑基地面积(平方米)50010002000-10003000第十二条 对未列入建筑密度及建筑容积率控制指标的科研机构、大中专院校、中小学校、体育馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标,应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。第十三条 建设用地未达到表3-2规定的最小面积,但有下列情况之一,且确实不妨碍城市规划实施的,须报经市城市规划行政主管部门核准后方可建设。1.邻接土地已建成永久性建筑物、构筑物或为既有道路、河道或有其他类似情况,确实无法调整、合并的;2.因城市规划街区划分、市政公用设施等限制,确实无法调整、合并的;3.中心城区规划建设用地以外的村镇建设,因特殊情况确
8、实难以达到表3-2规定的最小面积的。第十四条 原有建筑的建筑容量控制指标已达到或超出规定值的,除特定必须的公共配套设施外,不得在其用地范围内进行新建、扩建(含加层)。第十五条 建设项目在满足自身功能需求以外,为社会公众提供开放空间的,在符合消防、抗震、卫生、建筑等有关规定和本规定的前提下,可按表3-3的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积(建筑基地面积乘以核定建筑容积率)的20%。表3-3 建设项目按规定允许增加建筑面积控制指标表核定建筑容积率(FAR)每提供1平方米有效面积的开放空间,允许增加的建筑面积(m2)小于21.0大于等于2,小于41.5核定建筑容积率由市城市规
9、划行政主管部门按表31和本规定的有关规定确定,开放空间的条件和计算方法见附录一。第十六条 建筑物之间因公共交通需要,架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的,其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围。1、通道的净宽度不大于6米,净空高度不小于5.5米;但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度不小于4.6米。2、通道内不设置商业设施,且全天侯对公众无偿开放。第四章 建筑间距第十七条建筑间距除不得违反本规定外(并参见附录二),同时必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的规定。第十八条多、低层居住建筑间距应符合下列规定:(一) 居住建筑及居住建筑平行布置时的间距
10、:朝向为南北向的,旧区改造项目其间距不小于南侧建筑高度的l.250倍,其他项目不小于1.280倍。住宅正面间距不同方位折减系数如下:0。-15(含),1.0; 15-30 (含),O.9; 30-45 (含),0.8;45-60(含),0.9; 大于60。,O.95朝向为东西向的,旧区改造项目其间距不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的1.188倍,其他项目不小于1.216倍,且其最小值为6米。(二) 居住建筑及居住建筑垂直布置时的间距:南北向的间距,旧区改造项目不小于南侧建筑高度的0.7倍,其他项目不小于0.8倍,且其最小值为6米。东西向的间距,旧区改造项目不小于南北朝向建筑高度的0.7倍,其他项目
11、不小于0.8倍;同时不小于另一建筑高度的0.5倍,且其最小值为6米。建筑山墙宽度小于等于16米的,其间距按垂直布置的居住建筑控制;建筑山墙宽度大于16米的,其间距按平行布置的居住建筑控制。(三) 居住建筑及居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距:当两幢建筑的夹角小于等于45度时,其最小间距按平行布置的居住建筑控制;当两幢建筑的夹角大于45度时,其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。第十九条 多、低层居住建筑底层有商店或其他非居住用房的,其间距计算不得扣除底层高度。第二十条 多、低层居住建筑的山墙间距最小值为6米,按此规定不能满足消防间距或通道要求的,应按消防间距或通道要求控制。南北山墙相对的,还须
12、满足较高建筑高度的0.5倍。第二十一条 在第一类居住用地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的,其间距不得小于南侧建筑高度的1.4倍。第二十二条 高层居住建筑及低层独立式住宅的间距,在规定范围内保证受遮挡的低层独立式住宅的居室大寒日照的有效时间不少于2小时;及其他居住建筑的间距,应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续1小时,并应符合下列规定:(一) 高层居住建筑及高层居住建筑平行布置时的间距:南北向的,不小于南侧高层建筑高度的0.5倍,且其最小值旧区改造项目为24米,其他项目为30米。东西向的,不小于较高高层建筑的0.4倍,且其最小值为24米。(二) 高层居住
13、建筑及多、低层居住建筑平行布置时的间距:高层居住建筑及其北侧多、低层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的0.5倍,且其最小值旧区改造项目为24米,其他项目为30米。高层居住建筑及其东(西)侧多、低层居住建筑的间距不小于24米。(三) 高层居住建筑及高层居住建筑垂直布置时的间距:南北向的间距,高层居住建筑及其北侧高层居住建筑的间距不小于南侧高层建筑高度的0.3倍,且其最小值为20米。东西向的间距,高层居住建筑及其东(西)侧高层居住建筑的间距不小于较高高层建筑高度的0.3倍,且其最小值为20米。建筑山墙宽度大于16米的,其间距按平行布置的居住建筑控制。(四) 高层居住建筑及多、低层居住建筑垂直布置时
14、的间距不小于20米。(五) 高层居住建筑及高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距:当两幢建筑的夹角小于等于45度时,其最小间距按平行布置的居住建筑控制;当两幢建筑的夹角大于45度时,其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。(六) 高层居住建筑的山墙及高、多、低层居住建筑的山墙间距不小于13米。高层居住建筑及高、多、低居住建筑的间距符合本条规定的,可不受第十八条和第二十一条规定的限制。第二十三条 在符合第十八条至第二十二条规定的前提下,南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距为6米,低层居住建筑及其北侧多层居住建筑的最小间距为8米,多、低层居住建筑及其北侧高层居住建筑的最小间距为13米。
15、按第十八条规定计算出的多、低层居住建筑的间距如大于第二十二条规定计算出的多、低层居住建筑及高层居住建筑的间距的,在同等条件下可按较小的间距控制,但须符合第二十二条规定的日照条件。第二十四条 非居住建筑及居住建筑的间距,应符合下列规定:(一)非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的,其间距按第十八条至第二十三条的规定控制;(二)非居住建筑(第二十七条所列的非居住建筑除外)位于居住建筑北侧的,其建筑间距按第二十五条的规定控制。(三)非居住建筑的山墙及居住建筑的山墙间距,按第二十条、第二十二条的规定控制。第二十五条 非居住建筑(第二十七条所列的非居住建筑除外)的间距,应符合下列规定:(一) 高层非居住建
16、筑平行布置的间距:南北向的,不小于南侧建筑高度的0.4倍,且其最小值为24米。东西向的,不小于较高建筑高度的0.3倍,且其最小值为18米。(二) 高层非居住建筑及多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米。(三) 多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米。(四) 低层非居住建筑及高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制,但最小值为6米。以其他形式布置的非居住建筑的间距,按消防间距的规定控制。第二十六条 居住建筑地面层为休闲健身社区绿化等用于公益活动的底层架空层,或为层高不大于2.2米的自行车库等附属用房时,可扣除其高度计算建筑间距,沿街多层居住建筑地面层为非居住用房时,
17、可扣除其高度计算建筑间距。多、低层居住建筑为除前两款规定以外的非居住用房时,视同居住建筑控制建筑间距。(征求意见)第二十七条 医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、老年人居住建筑、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼及相邻建筑的间距,应保证被遮挡的上述建筑冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时;旧区改造项目其间距应保证大寒日满窗日照的有效时间不少于2小时。学生宿舍按居住建筑计算。第二十八条 工业建筑、仓储(库)建筑之间的建筑间距按相关的消防、安全间距控制。第二十九条 上述建筑间距系数适用于无地形高差布置的建筑,对有地形高差的建筑间距,应将其地形高差计入建筑高度。高、多、低层、退台等组合建筑间距,分别按各类有
18、关规定执行。第五章建筑退让第三十条 沿建设用地边界和沿城市道路、公路、河流、铁路、各类管线两侧的建筑物,其退让距离除符合日照间距、文物保护、风景区、消防、防汛、环保、市政管线和交通安全等方面的要求外,须同时符合本规定。(一) 各类建筑离界距离应符合下表规定的建筑物高度的倍数控制,但不得小于最小距离。表51 各类建筑离界距离表建筑类别离界距离建筑朝向居住建筑(含第二十七条规定的文教卫生建筑)非居住建筑建筑物高度的倍数最小距离(米)建筑物高度的倍数最小距离(米)主要朝向低层0.6563多层0.6595高层0.25120.212次要朝向低层0.252按消防间距控制多层0.254按消防间距控制高层0.
19、2126.5注:不规则地形,按最大、最小距离的加权平均值确定离界距离。(二) 界外是居住建筑的,除须符合前款离界距离的规定外,须同时符合上章建筑间距的有关规定。(三) 界外是公共绿地的,各类建筑的最小离界距离按第一款非居住建筑的离界距离控制;(四) 界外是规划建设用地尚未建设的,应当按照详细规划已经确定的建筑确定离界距离;尚无详细规划的,一般应视为及同性质、同高度建筑相对,按拟定建筑间距12控制。(五) 地下建筑物的离界距离,不得小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板底部的距离)的O.7倍,且其最小值为3米。(六) 高层建筑物及锅炉房、变电所、各类厂房等具有特殊功能的建筑(构筑)物在退
20、让用地边界时,除应退让本条上述各款规定的间距外,还必须同时满足规范要求由其产生的规定间距。(七) 高层建筑用地边界外侧尚无现状和规划建筑物时,高层建筑物退让北界最小值为20米,退让南界最小值为8米,退让东、西界最小值为6米,高层建筑的裙房毗邻边界时,其裙房退让按多(低)层建筑退让边界要求执行。(八) 在不影响边界外侧用地单位使用功能和退让距离满足最小值的前提下,建筑物退让距离可由市城市规划行政主管部门核定。第三十一条 沿城市道路两侧新建、改建高、多、低层(含高层建筑裙房)建筑和围墙,其后退道路规划红线的距离,应符合表 5-2规定。在旧城区,按此规定控制确有困难的,经市城市规划行政主管部门核定后
21、,其后退距离可适当缩小,但建筑物及现有城市道路规划红线的距离不得小于3.0米。表 5-2 建筑物后退城市道路规划红线最小距离(米)道路宽度离距退后建筑高度小于24米(围墙)2450米大于50米40米以上8 (5)121530米以上40米6 (4)101520米以上30米5 (3)81520米及以下3 (2)815注:1.临城市快速路后退红线距离不得少于20米,临道路交叉口后退红线距离在上述标准上适当加大.2.建筑主朝向平行于道路且位于道路南侧,其后退红线距离应在上述标准上适当加大.3.建筑高度大于100米的,应加大后退红线距离,具体标准由经批准的详细规划确定或由市城市规划行政主管部门确定.第三
22、十二条新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑(含高层建筑裙房),其面临城市道路的主要出入口后退道路红线的距离,除经批准的详细规划另有规定外,不得小于20米,并应留有临时停车和回车的场地。第三十三条 道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离,多、低层建筑不得小于8米,高层不得小于10米,沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建居住建筑,其沿高架道路主线边缘线后退距离,不小于30米;其沿高架道路匝道边缘线后退距离,不小于15米。并满足行车视距要求。第三十四条 建筑物后退道路红线以建筑物地面层最突出的外墙(含柱)边线计算,雨篷、阳台、招牌、灯饰等可外挑,但其外挑部
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