房地产合作合同范本.doc
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1、房地产合作合同范本 房地产合作合同范本房地产合作合同范本房地产合作合同 第一节概述 严格说来,房地产行业合作开发在法律上并不是一个含义十分确定概念,迄今也没有关于这一概念权威解释。依本文理解,合作开发房地产合同是指两个以上民事主体为共同出资开发房地产项目而签订合同。这是在广义上解读合作开发概念。只要是两个以上主体共同出资从事房地产开发即可构成合作开发,出资形式既可以是资金,也可以是土地使用权或其他无形财产。在形式上,无论合作各方是以股东名义出资设立房地产开发项目公司,还是不设立项目公司而直接由合作各方共同开发,均属合作开发房地产之列。当然,已成立房地产开发项目公司在从事房地产开发时也可理解为是
2、其股东之间合作开发行为,但这种“合作开发”不具有法律上特殊性,不包括在本文所称合作开发房地产之列。 一、合作开发房地产民法典律特征 合作开发房地产合同属民法典上无名合同,由于我国城市土地国有性质及国家对房地产市场严格行政管理,有着众多房地产管理行政法律法规,因而该类合同在相当程度上排除了当事人意思自治,同时也呈现出较强中国特色。通常说来,合作开发房地产合同体现出如下法律特征。 1、主体复杂性这是合作开发房地产合同题中应有之义。与单一房地产开发企业进行房地产开发不同,合作开发房地产合同主体要复杂得多。我国城市房地产管理法等相关法律法规对专门房地产开发企业有着严格资质要求,而合作开发则给大量非房地
3、产开发企业介入房地产开发提供了空间。因此,合作开发房地产合同主体呈现出较为复杂形态,既可以是外国法人和自然人,也可以是国内法人和自然人。我国立法并未禁止国内自然人作为合作开发房地产合同主体,但由于房地产开发企业资质限制,故个人只能作为房地产项目公司(非中外合作经营房地产开发企业)股东参与合作开发,而不能以个人名义直接从事房地产开发活动。 2、较强行政干预性。合作开发房地产合同行政干预性主要体现在应履行一系列审批及登记手续,其效力等问题也受到土地、规划、房屋及建筑管理等方面行政法律法规诸多限制。具体说来,包括土地使用权制度及其登记制度、房地产开发企业资质审批及登记制度,此外还有我国相关外商投资经
4、营企业法关于中外合作(合资)开发房地产合同应履行审批及登记制度等。对房地产开发进行规划方面限制是世界各国通例,而土地制度和外资准入审批制度等则具有浓郁中国特色。在我国民法典领域,房地产合同行政干预性相对较强,而合作开发房地产行政干预性在房地产合同中又属相对较强。这是我们在合作开发房地产实践和理论研究中不能回避问题。 3、合作形式多样性如前所述,合作开发房地产合同在合作形式上有着多样性。在组织形式上,既可以是两个以上民事主体为从事房地产开发而共同出资设立房地产项目公司,也可以是不成立项目公司而是由两个以上民事主体联合进行开发,各方对其开发所得房地产属共有关系;既可以是内资企业之间合作开发,也可以
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