承租人逾期支付租金出租人是否有权解除租赁合同的案例.doc
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1、承租人逾期支付租金-出租人是否有权解除租赁合同的案例承租人逾期支付租金,出租人是否有权解除租赁合同案例【关键字】租赁合同 房屋租赁 合同解除权 单方解除合同【案情简介】原告:秦某被告:赵某2004年2月,原被告签订了房屋租赁合同,约定秦某将两间店面出租给赵某,租期为3年,年租金为16万元。第一年租金于签订合同时一次付清,后两年租金于每年1月初支付。合同还约定如赵某违约,秦某有权随时收回房屋。合同签订后,赵某支付了当年租金,并经秦某许可,对房屋进行装修,以开办培智班用。2005年1月初,赵某未按约定支付租金。2月,原告书面通知被告要收回房屋,被告提出异议,双方产生矛盾。3月底,赵某支付租金,秦某
2、却拒收。赵某于是将16万元租金通过他人转交秦某,秦某依然拒收。4月底,赵某将16万元租金存入原告银行账户中。2005年7月初,秦某向法院提起诉讼,诉称赵未按合同要求期限支付租金,构成违约,请求解除房屋租赁合同,收回房屋。【裁判要点】法院认为,被告赵某在履行合同过程中,有逾期履行支付租金违约行为,但没有出现根本性违约;被告已将租金存入原告银行账户,也没有对原告合法权益造成损害。被告虽未按约定履行义务,但尚在法律规定允许范围以内,法院驳回原告请求,同时判令被告按约定支付违约金。【争议焦点】本案原告是否有权解除合同?【法理评析】解决本案争议焦点关键是明确出租人解除房屋租赁合同要件。以下根据相关法律规
3、定,并结合本案具体案情,综合分析出租人解除租赁合同要件。首先,明确出租人解除房屋租赁民法典定事由。城市房屋租赁管理办法第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同八种事由:1、将承租房屋擅自转租;2、将承租房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用;3、将承租房屋擅自拆改结构或改变用途;4、拖欠租金累计六个月以上;5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上;6、租用承租房屋进行违法活动;7、故意损坏承租房屋;8、法律、法规规定其他可以收回。根据上述规定,承租人迟延支付租金,不是出租人解除房屋租赁民法典定事由,只有在承租人拖欠租金累计六个月以上,出租人才有法定解除房屋租赁合同权利。本案不存在出租人
4、解除民法典定事由。其次,房屋租赁合同可以约定出租人解除合同条件,但是不得违反民法典相关规定。本案中,原被告签订房屋租赁合同约定“如赵某违约,秦某有权随时收回房屋”,从此约定内容来看,原告秦某解除合同条件并不明确,是不是赵某任何违约行为均可引起秦某单方解除民法典律后果?根据民法典有关合同解除权规定,答案是否定。根据民法典有关合同解除规定,只有在一方当事人根本约定情形下,对方当事人才有权解除合同。本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同约定,一方面没有明确解除合同条件,另一方面违背了民法典有关合同解除规定,因此,不能作为原告解除合同依据,本案应适用民法典有关规定处理再次,民法典第二百二十七条规定了承租
5、人延期支付租金法律后果,根据此规定,结合本案案情,在被告赵某未按合同约定时间支付租金情况下,原告秦某并没有解除合同权利,但可以要求被告在合理期限内支付。如果被告逾期仍没有支付,原告就有权解除合同了。综上,本案原告没有解除权。法院判决是正确,但适用民法典总则存在问题。租赁合同是有名合同,应适用民法典分则规定。【彭大成律师提示法律风险及防范】租期届满以前,当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失,因此,当事人在签订房屋租赁合同时,一定要明确约定解除合同条件。实践中,出租人为了防范风险,一般都会约定出租人单方解除合同权利,彭大成律师提示,约定解除合同条件一定要具体且符合民法典规定,承租人
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