商业房地产行业风险分析研究报告.doc
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1、 2009年商业房地产行业风险分析报告摘 要一、商业地产行业在国民经济中的地位房地产业由于其产业关联度强、对经济增长贡献率高而成为我国国民经济的支柱产业。2007年7月国务院发布的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”中,首次将房地产业明确列为国民经济支柱产业。商业地产是和住宅地产相并列的两大房地产子行业,尽管在供给总量的比重上商业地产大大低于住宅地产,但是其绝对量最近几年发展十分迅速,商业地产在城市经济中的地位也越来越显著,商业地产行业不仅能改善人们生活品质,还能吸纳社会就业人口,并承载城市景观的功能。二、商业房地产行业运行环境2008年是比较特殊的一年,因为在这一年里爆发了一个世纪以来最
2、严重的全球经济危机。鉴于我国过高的对外依存度,我国经济受此次金融危机的影响很大,从2008年下半年开始,经济增长率已经显著下滑,大批企业(特别是出口加工型企业)倒闭、失业率上升、居民收入减少。由于此次金融危机是由美国的房地产市场次级债危机所引发的,因此对房地产行业的冲击尤为严重。商业地产行业作为房地产业的一个子行业,也处在同样不利的宏观经济环境下。商业地产行业的上游行业主要是建材、钢材业;下游主要是商业和居民收入水平。2008年,作为房地产主要原材料之一的建筑材料,其价格依然在高位运行,对房地产行业融资形成一定的压力,但房地产行业的另一重要原料钢材,因其受金融危机影响严重,价格回落,从而有利于
3、减弱对房地产企业的成本压力。但是同时,钢材产量有较大程度的减少,这将对房地产行业原材料供应产生不利影响。就下游行业来看,2008年我国居民的收入增速放缓,由于收入和对外来收入预期看低的影响,居民的消费需求增长放缓,消费乏力不利于商业地产的发展。消费需求低迷同时也影响了商业行业的发展,社会服务业、批发零售业、住宿餐饮业等行业的企业家信心指数纷纷大幅下滑,商业行业不景气现象显现。商业地产的关联产业对其产生不利的影响。鉴于房地产行业是关系国计民生的一大支柱产业,房地产行业低迷将对我国经济增长产生十分不利的影响,因此从2008年下半年开始,中央政府和地方政府纷纷出台一系列救市措施,不过这些措施主要是针
4、对住宅房地产市场的,对商业地产产生的影响主要是间接影响。同时,由于政策效果的显现通常具有滞后性,因此房地产市场政策的利好并没有使其产生很大的起色。三、中国地产行业的现状2007年3月开始,房地产开发综合景气指数不断提高,2007年11月达到最高值106.59,此后一路下滑,截止到2008年12月,已经降为96.46,比2007年同期下降近10个百分点。2008年企业家信心指数也逐季下滑,四个季度分别为140.6,134.8,123.8和94.6。四季度较一季度共下降46个百分点。房地产业企业家信心指数出现较大降幅,四个季度分别为131.1,118.4,96.3和81.9,四季度较一季度共下降4
5、9.2个百分点。2008年,土地开发面积和土地购置面积增速减缓,土地开发面积占购置面积比重稳中略降;商业房地产新开工面积和竣工面积增速大幅下降。办公楼占商品房市场的比例小于商业营业用房。从2008年2月开始,办公楼竣工面积大于销售面积,2008年下半年以后,两者差额显著增大,到11月底已经增大到206.44万平米。自2008年2月起,商业营业用房竣工面积超过销售面积,2008年下半年以后,竣工面积和销售面积之间的差额逐渐拉大,到11月底已经增大为433.57万平米。价格方面,商业地产一级市场上,土地交易价格涨幅大幅回落。二级市场上,各类房地产价格小幅波动或涨幅稳中下降,三级市场上,租赁市场价格
6、小幅上涨。四、商业地产投融资情况2008年各类型房地产开发投资情况年月房地产开发计划总投资房地产开发投资总额住宅房地产开发投资总额办公楼房地产开发投资总额商业营业用房房地产开发投资总额(亿元)(%)(亿元)(%)(亿元)(%)(亿元)(%)(亿元)(%)2008-0276763.83202373.7232.91669.4530.795.713250.64282008-0390927.4426.34687.7532.33316.4834.7165.1611.2485.5120.92008-0498885.5433.86952.0832.14944.3835.2239.69-5.5705.5820
7、.82008-05104694.334.19519.2831.96806.2635331.5-3.2963.0421.72008-06112066.333.813195.6733.59497.0936.6440.110.11325.9520.72008-07115159.333.415883.5430.911486.1733.7534.080.71602.8319.22008-08118159.933.218429.9729.113384.831.7624.340.11860.5717.42008-09121342.73221277.6926.515508.3128.7717.13-1.421
8、56.7416.82008-10124252.12523917.7124.617482.3527.4815.18-1.52418.2516.72008-11127704.429.926545.7322.719332.6625.2923.1502695.4416.12008-12135296.529.330579.8220.922081.2622.61111.587.43200.2114.9数据来源:中国产业分析平台截至2008年12月底,全国累计完成城镇房地产开发总投资30579.82亿元,同比增长20.9%,增幅逐季滑落。累计完成城镇住宅开发投资22081.26亿元,比去年同期增长22.6%
9、,增速逐季滑落。累计完成办公楼开发投资1111.58亿元,同比增长7.4%,各季度增速变化较大;累计完成商业营业用房投资3200.21亿元,同比增长14.9%,增速逐季回落。总的来看,2008年,办公楼开发投资总额增长速度较2007年显著下滑,房地产开发投资总额以与住宅房地产开发总额增长速度从2008年下半年开始缓慢下滑,商业营业用房开发投资相对平稳,增幅略有增加。数据来源:中国产业分析平台房地产开发各类资金来源所占比例总的来看,2008年自筹资金和其他资金是房地产开发最重要的两大资金来源,其次是国贷款,利用外资仅占资金来源很小的一部分。与2007年相比,2008年资金来源结构最大的变化莫过于
10、其他资金来源比重相对下降,自筹资金所占比重相对上升。而这主要是由于其他资金来源中定金与预售款项较去年大幅减少所造成的。随着房价拐点的呼声越来越高,和国房地产市场在国际金融危机冲击下不景气加剧的影响下,人们对房地产市场的观望情绪愈加浓厚,对房价下降的预期也更加强烈,正是这种对未来房价将继续下跌的预期,导致房地产市场交易量,特别是期房交易量大幅下跌,而这直接导致定金与预售款项的大幅下跌。目前我国房地产融资途径比较单一,主要是自筹资金、定金与预收款和国贷款的组合,此外还有利用外资、民间融资等方式,不过这些方式筹得的资金所占比重很小,不是房地产市场的主流融资渠道。这与发达国家相比不太一样。就目前西方发
11、达国家的房地产融资模式来讲,已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心,以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。总结当前世界上普遍流行的房地产融资途径,主要有如下几种:银行贷款、企业上市融资、信托项目融资、房地产信托投资基金(REITs)、房地产债券融资、夹层融资,此外,还有私募融资、典当融资、合作开发、海外地产基金等方式。五、2008年商业地产重点城市发展分析截至到2007年底,市有2699家房地产企业。2008年市房地产企业景气指数逐季下跌。四个季度房地产企业景气指数分别为133.4,132.6,125.1和115.2,较2007年同期分别减少11.7,16.4,27.7和39。20
12、08年市商业地产新开工面积较去年小幅下滑,竣工面积较去年略有增长。2008年市商业地产销量大幅萎缩,空置率降低。2008年市商业房地产销售面积同2007年相比大幅减少,办公楼和商业营业用房空置面积较2007年大幅增加,商业地产市场需求低迷的情况已经很明朗。市房地产投资资金来源主要是其他资金、国贷款和自筹资金。利用外资所占比重很小。其他资金和国贷款是商业房地产投资的主要资金来源。其中,国贷款所占总的投资资金来源比例逐月下滑,从2008年2月的37.23%下滑到12月份的26.77%。截止到2007年,市的房地产开发企业数目为3116家。2008年,市房地产企业家信心指数逐季下滑,房地产企业景气指
13、数也呈现逐季下滑的走势。2008年,市商业地产新开工面积和竣工面积较去年均有较大增长;销售面积大幅缩减。2008年市房地产开发投资资金累计达2112.1亿元。其中,最主要的来源是其他资金来源,其次为自筹资金、国贷款和利用外资。截止到2007年,市共有房地产企业数目2039家,已经形成了较强的竞争格局。总的来看,2008年市办公楼和商业营业用房的市场新增供应量比2007年均有较大幅度的减少;完成办公楼和商业营业用房新开工面积347.7万平方米,比2007年减少22.47万平方米,降幅达到6.07%,完成商业房地产销售面积161.4万平方米,比2007年减少了47.43万平方米,降幅达到22.7%
14、。就供需两方面分析,2008年市完成商业房地产竣工面积260.4万平方米,销售庆市商业房地产市场处于供大于求的状态。2008年,市完成房地产投资1242.62亿元,比2007年减少115.8亿元,减幅为8.48%。从商业地产投资资金来源分析,除了其他资金来源外,自筹资金所占比重最大。六、子行业情况我们把商业地产行业细分为办公楼和商业营业用房两个子行业。2008年全国办公楼房地产市场处于供过于求的局面。市场上可供销售的办公楼面积超过1647.97万平方米,而全年实现销售面积1110.67万平方米,办公楼空置面积在2007年的基础上继续增长。另外,从新开工面积指标来看,短期全国办公楼房地产市场的供
15、给仍将会有较快的增长。未来一段时间,供大于求的局面将继续存在。2008年全国实现办公楼开发投资总额1111.58亿元,比2007年增加了74.63亿元。就月度同比增长速度来看,2008年2月份,办公楼开发投资总额同比增幅最大,为13%,4月份最小,为-5.5%。此后一直到11月份,全国办公楼开发投资总额比2007年同期有所减少或基本持平。12月份办公楼投资有较大的增长,致使2008年全年累计实现办公楼开发投资总额比2007年略有增长,增幅为7.4%。2008年全国商业营业用房存在较大程度的供大于求状况。全国累计新增商业营业用房供给5488.58万平方米,加上去年空置面积,供给量超过5488.5
16、8万平方米,而实现销售量3852.07万平方米,2008年全国商业营业用房空置面积数额较大,一方面将会影响未来商业营业用房的价格走势,另外,预示着市场需要花费一段时间来消化商业营业用房的存量,未来新开工面积的增长步伐可能有所放缓。2008年全国商业营业用房开发投资额达到3200.21亿元,比2007年同期增加424.65亿元。各月累计实现商业营业用房投资额均比2007年同期有所增长,但增长速度逐月下滑。其中,2008年2月份增速最大,为28%,12月份最小,为14.9%。增速的放缓与金融危机显现后,企业家融资困难和对未来市场预期不乐观有关。七、商业地产行业重点企业分析根据中国房地产业协会,国务
17、院发展研究中心企业研究所,清华大学房地产研究所和中国指数研究院所进行的“2008中国房地产百强企业综合实力TOP10”,我们选取其中在沪深股市上市的前三名企业进行重点分析,分别是万科企业股份、首都开发控股集团和恒产集团。受金融危机和我国房地产拐点论的影响,2008年万科的盈利能力、综合偿债能力、经营能力、发展能力等指标比以往几年明显下降。2008年首开集团具有较好的盈利能力。截止到2008年三季度,首开集团的经营能力同前几年相比有所下降。公司存量房增多,销售能力下降,资产利用率低;流动比率比2007年年末有所增长,公司短期偿债能力有所提高;利息保障倍数为3.1482,略低于2007年年末3.9
18、799的水平,高于国际负债率偏高,具有较大的财务风险。公司发展势头强劲,发展前景很好。恒大集团销售毛利率、净利率、总资产收益率和净资产收益率比2007年年末均有较大幅度的增长,盈利能力有所提高;存货周转率和总资产周转率均有所下降,存量房(空置率)有所增长,销售能力有所下降;利息保障倍数为连续两年为负值,公司负债经营的风险很大,偿债能力很弱;公司的发展能力比2007年大幅增强,发展势头强劲。八、行业信贷建议综合国国外宏观经济的影响和我国房地产业自身的运行周期,我们认为,短期来看,我国房地产市场仍将在低迷状态徘徊。因此,2009年银行业对房地产市场的信贷原则是:继续保持审慎态度,严格把好房地产信贷
19、企业经营状况和资金链的关,区别对待优质大企业和中小房地产商,合理分配信贷额度和信贷期限,对优质的大企业以大额和较长期限的信贷为主,对中小企业实施以小额和短期信贷为主。就对企业授信来说,除了关注企业的规模和实力外,还应该重点关注企业的偿债能力指标,主要包括以下三个指标:第一,资产负债率指标。第二,流动比率指标。第三,已获利息倍数指标。预计2009年办公楼房地产市场供求不符的矛盾将继续深化,由此导致房地产商回笼资金风险加大,对办公楼房地产市场的信贷要加强风险监测和风险控制,对资产结构良好的房地产商的利好项目可以予以信贷扶持,但对于资产负债比例过高,资金链风险大,或者对于没有明显利好的项目,要严格控
20、制信贷规模和信贷期限,并加强银行对企业和项目的监督力度,最大化降低信贷风险。基于当前普遍形成的对2009年,特别是上半年经济复无望的预期,我们对商业营业用房市场的前景看淡。在商业营业用房信贷方面,建议银行分地段分项目区别对待。目 录第一章 2008年商业地产行业基本情况1第一节商业地产的定义与分类1第二节商业地产在国民经济中的地位2一、房地产业是国民经济的支柱产业2二、商业地产业在城市经济中的地位4第二章 2008年商业房地产行业运行环境分析6第一节 2008年宏观经济环境分析6一、国际经济环境对房地产业的影响6二、国宏观经济状况与对房地产业的影响7第二节 2008年房地产关联行业发展情况9一
21、、上游行业的发展与影响9二、下游行业的发展与影响12第三节 2008年商业地产行业政策环境分析15一、近几年房地产行业主要政策回顾15二、2008年房地产主要政策分析16第三章 2008年中国商业地产现状27第一节 2008年房地产企业整体景气状况判断27一、房地产开发景气总体走势27二、房地产企业景气指数水平28第二节 2008年全国商业房地产市场供给情况分析30一、土地开发与土地购置30二、商业房地产开发规模与结构32第三节 2008年全国商业地产市场需求情况分析38一、商品房销售下降38二、商品房空置面积分类指数回落39第四节 2008年全国房地产市场供需结构特征与价格走势40一、房地产
22、供需结构的特征40二、房地产市场价格走势41第四章 2008年商业地产投融资情况44第一节 2008年商业地产投资状况44第二节 2008年商业地产融资情况46一、房地产开发资金来源分析46二、融资方式剖析50第五章 2008年商业地产重点城市发展分析55第一节 2008年商业房地产行业发展分析与预测55一、商业房地产行业运行状况分析55二、商业地产发展预测63第二节 2008年商业地产行业发展分析与预测64一、商业房地产行业运行状况分析64二、市商业地产发展预测72第三节 2008年商业地产行业发展分析与预测73一、商业房地产行业运行状况分析73二、市商业地产发展预测79第六章 2008年商
23、业地产细分子行业分析81第一节 2008年办公楼房地产行业分析81一、供求分析81二、投资情况分析83三、办公楼市场发展预测83第二节 2008年商业营业用房行业分析84一、供求分析84二、投资情况分析86三、商业营业用房市场发展预测86第七章 2008年商业地产行业重点企业分析87第一节万科地产分析87一、万科集团简介87二、股权关系结构88三、经营状况分析88四、发展趋势分析91第二节首都开发控股集团92一、集团公司简介92二、股权结构93三、经营状况分析93四、发展趋势分析94第三节恒产集团96一、集团公司简介96二、股权结构97三、经营状况分析97四、发展趋势分析98第八章 2009商
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