物业管理案例集6.docx
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_05.gif)
《物业管理案例集6.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《物业管理案例集6.docx(33页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、物业治理案例集3管06-1梁晓磊案例阐发1某大厦物业治理公司将大厦底层大堂大众部位多平方米出租给一个企业做电脑展台,大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上,各业主对此部分共有使用权。要求物业治理公司不要侵犯业主权益,拆除展台或赐与业主一定的赔偿。阐发:业主的要求是公道的。因为业主买房时,条约就明确划定了,共有面积和共有设备为全体业主所共有,是全体业主的配合财产,业主可以要求物业治理公司拆除展台。如果不拆除,则利用业主配合财产赚的钱,理所固然也归全体业主。并应凭据业主大会的决议,或将这笔收益用来贴补物业治理费的不敷,或直采取入到维修基金之中,也可以凭据业主大会的决议凭据业主所拥有的
2、共有部分的持有比例向全体业主分派。2徐先生耗费大量时间和金钱方才装修好的屋子,被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主,回复是他家一点也没有漏,并且很不情愿配合检盘问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题,但刘先生心里照旧不痛快,认为物业在装修治理上没有尽到责任,所以拒绝缴纳物业治理费。他询问:对物业公司的办事不满意,是否可以不交物业治理费? 阐发:(1)业主殽杂了差别的执法干系,该案涉及差别的执法干系,包罗业主与开发商、业主与物业治理公司、业主与业主之间的执法干系。 (2)楼上跑水可能由两种原因引起:衡宇质量欠好导致水渗漏大概楼上业主不对导致跑水,但无论哪种
3、原因引起都与物业治理公司无关,不涉及物业治理公司与业主的执法干系。 (3)衡宇质量欠好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于衡宇买卖条约而产生的条约执法干系,开发商交付的衡宇存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失,开发商应当包袱违约赔偿责任。 (4)楼上业主不对导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权执法干系,楼上业主的不对导致楼下业主衡宇遭受损失,该行为已经组成对楼下业主财产权利的侵犯,组成侵权应当包袱侵权赔偿责任。 (5)物业治理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于大众设施、大众区域,该部分的物业办事不属于物业治理费所涵盖的办事范畴,而属于特殊的物业治理办事,对
4、该部分维修应当另行支付用度,业主没有理由拒缴物业治理费。 结论:业主以对治理办事不满意为由拒缴物业治理费,实际上是殽杂了业主和小区物业治理委员会(下称管委会)之间的权利义务。依据执法、法例的划定或约定,任意一个业主无权单独对物业治理公司的收费尺度、物业治理费的使用和治理以及物业办事质量提出异议,业主无权以此作为反抗原报告讼主张的抗辩事由。理由是:首先,物业治理公司并不但是为某一个或几个业主单独提供办事,而是基于开发商的委托、全体业主的配合委托或代表全体业主配合利益的管委会的委托,为整个小区提供物业治理办事,物业治理公司与业主的条约干系并不是通常的一对一的条约干系,而是一对整体业主的条约干系。
5、其次,物业治理费是用于整个小区维护调养、维持小区正常、连续运行所必须的用度,(见北京市普通居住小区物业治理办事收费暂行步伐第二条)并非物业治理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业治理公司办事存在瑕疵或对物业治理费使用存在疑问为由拒付物业治理费,则一定导致物业治理费入不敷出、物业治理公司因缺乏资金对小区的维护治理将难以为继,这一定导致全体业主(包罗欠费的业主)的配合利益遭受损害。 因此,对付物业治理公司收取并使用、治理物业治理费的问题,相关执法、法例设计了一整套完整的监视机制,即业主将其对物业治理公司的监视权让给代表全体业主利益的管委会行使;同时,业主赋予管委会对物业治理公司使用和治
6、理物业治理费以及种种维修基金查抄和监视的权利、予以制止并要求其限期纠正、解聘物业治理公司以及代表全体业主向物业治理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。 3 河某小区的业主王某家中被盗,财产损失达二万多人民币。王某认为其所交的物业治理费中已包罗了治安治理办事内容,因此其家中被盗,物业公司应包袱赔偿责任。谈谈你对此事的看法。阐发:首先应该明确业主所交治理费中所含治安治理办事为大众区域的治安防备办事,而非业主家中的宁静保障办事。因此,本案例中,物业治理公司是否应包袱责任,应视具体情况。如果该小区大众区域治安隐患多,保安员不履行职责,并且又能证明这些因素与业主家中被盗有一定的因果干系,则凭据中华人民共
7、和百姓法通则第一百零六条划定,百姓、法人违反条约大概不履行其他义务的,应当包袱民事责任。如果物业公司采取了多种防备步伐,大众区域没有治安隐患,保安员尽职尽责,业主也找不到物业公司的不妥之处。则物业公司不应包袱赔偿责任。 治安治理是物业治理最根本的内容。为了确保业主、住户的宁静、规避不可预测风险,一方面物业治理公司应增加保安人员及保安巡逻次数,加大宁静防备的力度。另一方面,物业治理公司最好购买民众责任险,将所应包袱的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。管06-1盛晚晴物业治理案例阐发一.被告:史先生、达女士(本所委托人) 承办律师:牛公庆、张由 争议核心:物业公司是否具有诉讼主体资格 案情简介: 史先
8、生、达女士匹俦系上海市杏山路某弄某号902、901室的户主。901室与902室为同单位相邻的两套屋子,为了把两套屋子合成一套使用,在两套屋子门外的走廊处安装了一道防盗门。上海SZ物业治理有限公司系该小区的物业治理公司,该公司认为史先生、达女士匹俦的行为组成非法占有,造成大众妨碍,将两匹俦诉至上海市普陀区人民法院。 双方主要看法: 原告方认为: 史先生、达女士开始装修购买的衡宇时,与原告签订了一份二次装修治理协议书,按协议约定,两被告不得在公用部位安装防盗门。两被告的行为违反了条约约定,且造成了大众妨碍。 被告认为: 一、依照上海市居住物业治理条例的划定,由于业主违法物业使用划定,影响到相邻干系
9、,业主委员会大概相关业主、使用人可以向人民法院提起诉讼。原告作为物业治理公司,不具有本案的诉讼主体资格,没有起诉权。 二、被告安装的防盗门并非大众走廊,而是901、902两套屋子之间的共用走廊,由于901、902两套屋子是一户人家购买,走廊也实际上是由一户人家使用,对大楼内其它业主没有任何影响。此看法也已得到大楼内的其他业主书面同意,并作为证据向法庭提供。 三、被告与原告签订的二次装修治理协议书是一份委托条约,凭据条约法相关条例,委托条约随时可以解除。被告当庭向原告出具了解除条约通知书。 诉讼结果: 对付原告没有诉讼主体资格这样一个明显的事实,一审案件的承步伐官以“办过三百多个案子,都是这样判
10、的”为理由,不予采信,判决原告胜诉。我所律师为维护执法的尊严和正义,向上海市第二中级法院上诉,二中院以同样的理由驳回了上诉。我方即向二中院申请再审。再审中,法官认为一审二审对付原告具有主体资格简直认是错误的,但是为了维护法院的名誉,发起我方撤诉,并亲自至委托人家中通知,可以安装防盗门。后上海市高院出台司法解释,明确了物业公司在业主违法物业使用划定产生的纠纷中不具有诉讼主体资格。 二.赵女士搬到新住宅小区的一年时间里,一直受到楼内各家各户装修的滋扰。有一天赵女士下班回家一开门,被眼前的景象惊呆了:臭污水已流得满屋都是,地漏照旧不绝地往外冒水,房间已不能进人了。赵女士立即给物业治理公司打电话,并提
11、出索赔要求。物业治理公司立即派人前来检察了现场并到楼上找到正在装修的工人问明了情况,原来是装修工人为了图省事,把装修垃圾倒入下水道导致住在一层的赵女士家下水管堵塞,楼上各单位排出的污水不能实时排走,逐渐由赵女士房间地漏处冒出。造成了损失。虽然这个事件明显是由装修工人违规操纵造成的, 原告赵女士认为物业治理公司未尽到治理职责,也应该包袱责任,遂向物业公司提出索赔要求。 被告人为:据了解,该小区的物业治理条约明确划定:物业公司卖力小区的治理及衡宇和大众配套设离的维修、养护。该物业公司的内部维修治理划定,污水管道每月至少清理一次,就在事发前几天,物业公司才方才按事情筹划完成该楼污水管道的例行清理。所
12、以,物业公司完全尽到了设备日常维护的职责。另外,该小区物业治理条约对住户装修也有明确划定:业主装修必须先向物业部分申报,领取装修许可证,并应严格遵守小区衡宇装修治理划定。在楼上业主装修中,物业公司凭据划定与装修业主及施工步队签订了装修协议书,并要求其交纳了装修押金,还经常派治理人员到装修现场巡视监察。因此,装修工人是在逃避物业公司羁系的情况下,偷偷将装修废弃物倾倒入污水管道中的,这已超出了物业公司的治理范畴及力量所及,所以,物业公司履行了物业治理条约划定的各项义务与职能,因此物业公司不应包袱当何赔偿责任。法院认为:因进行家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品破坏等,应
13、由家庭居室装饰装修的委托人卖力修复和赔偿;如属被委托人的责任,由委托人找被委托人卖力修复和赔偿。因此,赵女士遭受的损失,应当由楼上装修业主包袱赔偿责任,并卖力修复;如能明确是受委托的装修公司的不对造成损失的。装修业主可以要求装修公司进行修复和赔偿。 三.昨日,湖里街道和旭里小区一位业主向记者反应:该小区11名业主对湖里区法院判令他们限期支付拖欠的物业治理费的一审判决不平,已经上诉,正等候市中级法院判决;同时,该小区其他124名同样未缴足物业治理费的业主也面临着被起诉的境况。如今厦门的不少小区都新添了宣传公示栏,不管业主委员会照旧物业治理公司,经常通过它与业主相同。如果这一相同渠道能够流通无阻,
14、许多纠纷就能制止。原告认为:通过诉讼追缴物业费的情况并不多见,如果伤了情感,以后可能产生新的拖欠在万地欣置业有限公司(下称万地欣公司),有关卖力人报告我们,和旭里小区是安顿房、统建房及商品房殽杂的小区,其中有160套壕头村民的拆迁安顿房。2000年5月,开发商特祥房地产开发公司(下称特祥公司)将和旭里小区9栋衡宇交给业主后,万地欣公司担当委托,履行各项治理业务。可是,3年多来,有135户恒久欠缴物业治理费和大众维修金,总金额达23.5万元。于是,万地欣公司对其中的11户提起起诉。公司卖力人坦言,治理费被拖欠,造成公司入不敷出,选择11户起诉,目的之一是促使所有住户缴交治理办事用度。物业公司通过
15、诉讼追缴物业费的举动并不多见,尤其是对零散的业主,不但是因为所欠金额不大,更重要的是怕闹僵了,伤害情感,方才催缴完旧欠,又出现新的拖欠。不外,一个明摆的事实是,物业治理费问题引发的纠纷已经越来越多,尤其是在外地人群体入住和都市改革而拆迁的住户小区中,物业费拖欠的现象更为严重。据市建立与治理局相关人员介绍,前埔有一个通过了省优考评的组团小区,其中几栋安顿房的业主恒久以来不缴交物业治理费。卖力物业治理的公司无可奈何,只好用治理其他楼盘得到的利润垫付。这位事情人员担心,长此以往,物业公司很可能不堪重负,最终退出小区。被告认为:和旭里11名被告业主提出了如下拒交物业费的理由:万地欣公司未经全体业主同意
16、就与母公司特祥公司签订物业治理条约,原告的物业治理是强行办事行为;和旭里属拆迁安顿房,在底子设施不完善,尚不能正常入住的情况下,其物业治理费与大众维修金应该由拆迁方包袱;小区早就可以召开业主委员会,但特祥公司没有组织业主委员会;特祥公司至今未为业主治理衡宇产权证书;万地欣公司办事质量差,二次供水设施治理人员未持康健证;按最高尺度收费不公道。这些业主还表现,不肯再担当万地欣公司所提供的办事,要自行选择物业公司。实际上,业主拖欠物业治理费的理由种种百般。有的因为与房地产生长商就购买衡宇面积误差产生了纠纷,有的埋怨屋子修建质量有问题,有的对小区大众娱乐设施建得太少不满,有的认为治理费太高须按四周小区
17、尺度收取。这些问题有些涉及物业治理,更多的涉及开发商。法院认为:办事质量不是“欠费”理由在有关物业费的诉讼案例中,物业公司状告业主拖欠物业治理费,险些百分之百胜诉湖里区法院一审认为,开发商与万地欣签订物业治理委托条约,是在和旭里小区业主委员会创建之前,正当有效,现未解除委托,仍然有权进行治理,事实上也在进行治理。在特祥公司未组织业主集会的情况下,业主也可以自行要求创建业主委员会,决定是否续聘原告进行物业治理。因此,法庭做出了11名业主败诉的判决。和旭里11户居民不平判决,向市中级人民法院提出了上诉。同时,正在着手组织业主委员会。万地欣公司的老总则表现,2004年1月1日,公司正式退出对和旭里小
18、区的物业治理。市建立与治理局的相关人员报告记者,拖欠物业治理费的现象比力普遍,比力严重的是拆迁安顿小区。这些业主已往从来没有过住房要人管的经历,更没有交物业治理费的看法,有的还对拆迁的具体政策不理解,这些反应出农村都市化进程中一个应该引起重视的问题。据悉,在有关物业费的诉讼案例中,物业公司状告业主拖欠物业治理费,险些百分之百胜诉。原理很简朴,物业公司只要具有资质,收费经过审批,业主就必须缴费。至于开发商与物业治理之间有什么猫腻,收费尺度是不是定得偏高,办事质量好欠好,并不影响物业费欠缴这一事实的存在,也难以由法庭裁定。数字厦门物业费收缴率不到80记者日前从市物业治理协会了解到,由于部分业主对物
19、业公司不满,我市物业治理费的收缴率不到80%。近40%的物业公司称,因物业治理费收不齐而出现经营亏损。厦门市目前有230家物业公司,从业人员近两万人。其中有国度二级企业9家,其他均为三级。据市消费者委员会今年第三季度开展的一次住宅生活小区物业治理问题的入户问卷观察显示,15.56%的业主不满物业公司。这项观察涉及衡宇修建及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和情况等治理项目的维护、修缮与整治办事。没有牢固园地,凯旋广场公寓的部分业主借用其他小区开会,酝酿创建业主委员会。业主委员会的早日创建,是业主权益得到保障的前提之一。收不齐而出现经营亏损。管06-1刘蕊案例1:徐先生耗费大量时间和金
20、钱方才装修好的屋子,被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主,回复是他家一点也没有漏,并且很不情愿配合检盘问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题,但刘先生心里照旧不痛快,认为物业在装修治理上没有尽到责任,所以拒绝缴纳物业治理费。阐发:1业主殽杂了差别的执法干系,该案涉及差别的执法干系,包罗业主与开发商、业主与物业治理公司、业主与业主之间的执法干系。 2楼上跑水可能由两种原因引起:衡宇质量欠好导致水渗漏大概楼上业主不对导致跑水,但无论哪种原因引起都与物业治理公司无关,不涉及物业治理公司与业主的执法干系。 3衡宇质量欠好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于衡宇买卖
21、条约而产生的条约执法干系,开发商交付的衡宇存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失,开发商应当包袱违约赔偿责任。 4楼上业主不对导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权执法干系,楼上业主的不对导致楼下业主衡宇遭受损失,该行为已经组成对楼下业主财产权利的侵犯,组成侵权应当包袱侵权赔偿责任。 5物业治理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于大众设施、大众区域,该部分的物业办事不属于物业治理费所涵盖的办事范畴,而属于特殊的物业治理办事,对该部分维修应当另行支付用度,业主没有理由拒缴物业治理费。 结论 :业主以对治理办事不满意为由拒缴物业治理费,实际上是殽杂了业主和小区物业
22、治理委员会(下称管委会)之间的权利义务。依据执法、法例的划定或约定,任意一个业主无权单独对物业治理公司的收费尺度、物业治理费的使用和治理以及物业办事质量提出异议,业主无权以此作为反抗原报告讼主张的抗辩事由。理由是:首先,物业治理公司并不但是为某一个或几个业主单独提供办事,而是基于开发商的委托、全体业主的配合委托或代表全体业主配合利益的管委会的委托,为整个小区提供物业治理办事,物业治理公司与业主的条约干系并不是通常的一对一的条约干系,而是一对整体业主的条约干系。其次,物业治理费是用于整个小区维护调养、维持小区正常、连续运行所必须的用度,(见北京市普通居住小区物业治理办事收费暂行步伐第二条)并非物
23、业治理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业治理公司办事存在瑕疵或对物业治理费使用存在疑问为由拒付物业治理费,则一定导致物业治理费入不敷出、物业治理公司因缺乏资金对小区的维护治理将难以为继,这一定导致全体业主(包罗欠费的业主)的配合利益遭受损害。因此,对付物业治理公司收取并使用、治理物业治理费的问题,相关执法、法例设计了一整套完整的监视机制,即业主将其对物业治理公司的监视权让给代表全体业主利益的管委会行使;同时,业主赋予管委会对物业治理公司使用和治理物业治理费以及种种维修基金查抄和监视的权利、予以制止并要求其限期纠正、解聘物业治理公司以及代表全体业主向物业治理公司提出起诉要求赔偿业主
24、损失的权利。 与此相对应的是,任何业主无权单独向物业治理公司提出对各项收费尺度、对物业治理费的使用和治理异议,且无权以前述异议为抗辩理由反抗业主缴纳物业治理费、代缴用度的义务,只有权向物业治理委员会投诉大概向衡宇土地治理构造反应。 只有在这种法定的机制下,才既能体现业主对物业治理公司的监视,又能包管物业治理公司对小区维护治理的顺利开展,最终确保全体业主的整体利益。(见北京市衡宇土地治理局关于开展组建居民小区物业治理委员会试点事情的通知第三项管委会的职责、北京市居住小区物业治理步伐第十七条的相关划定。) 由此可见,业主将对物业治理公司使用物业治理费以及各项物业治理事情完成情况的监视审核事情的权利
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 物业管理 案例
![提示](https://www.deliwenku.com/images/bang_tan.gif)
限制150内