房地产相关知识1712270cebz.docx
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1、第一部分分 房地产产业概述述一、房地地产业的的基本概概念及特特性1、房地地产基本本概念1)、“房地产产”顾名思思义是房房产和地地产的总总称,在在法律上上一般叫叫不动产产。它主主要是相相对于动动产而言言,其要要求特点点就是不不能移动动位置,具具有长时时期的稳稳定性,正正因此房房地产经经常作为为公司或或个人投投资保值值或升值值取利的的主要方方式。在我国房房地产的的所有及及买卖行行为主要要指房产产产权的的移动及及土地使使用权的的转让,土地产产权是我我国所有有,至高高无上不不可以买买卖的。 2)、“房地产业”,房地产业属于第三产业的范畴,是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业,
2、在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色,在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产,企业需要办公场所、生产场所、经营场所,职工需要安排住所,同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象,个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质,所以房地产业从它诞生那天起,就决定了它的地位。2、房地地产的特特性(1) 不可移移动性(22) 独独一无二二性(33) 寿寿命长久久性(44) 数数量有限限性(55) 用用途多样样性(66) 相相互影响响性(77) 易易受限制制性(88) 价价值高大大性(99) 难难以变化化性(110)保保值增值值性二、房地地产业的的
3、分类房地产业业可分为为:房地地产投资资开发业业和房地地产服务务业。房地产经经纪业是是房地产产服务业业的一种种。房地产经经纪业是是指进行行房地产产投资开开发、转转让、抵抵押、租租赁的当当事人提提供房地地产居间间介绍、代代理的经经营活动动。主要要是接受受开发商商的委托托销售其其开发的的新商品品房和二二手房的的买卖、租租赁、置置换等业业务。三、房地地产市场场的涵义义房地产市市场的涵涵义有广广义和狭狭义之分分1、 狭狭义房地地产市场场:是指指专门用用来进行行房地产产买卖、租租赁、抵抵押等交交易活动动的经营营场所,主主要指房房地产交交易所。2、广义义的房地地产市场场:是指指整个社社会房地地产交易易关系的
4、的总和,而而一个完完整的房房地产市市场是由由市场主主体、客客体、媒媒介体、价价格、资资金运行行机制等等因素构构成的综综合系统统。四、房地地产市场场的特点点 1、市市场信息息不充分分。价格格不公开开,买卖卖方缺少少沟通,有有时不能能真实反反映物业业价值。 2、市市场区域域性强,因因其不动动固定,无无法流通通,具有有明显区区域性。 3、市市场对商商品短期期供求变变化反映映不灵敏敏,因其其生产工工期长,投投资大。 4、市市场垄断断与竞争争并存,土土地地产产国家垄垄断。 5、市市场调节节机制与与计划调调节机制制共同作作用。五、房地地产市场场的分类类房地产市市场分为为地产市市场和房房产市场场两大类类 地
5、地产市场场按流通通形式划划分,可可以分为为土地买买卖市场场,土地地使用权权出让市市场(一一级市场场)和土土地使用用权转让让市场(二二级市场场)。 房房产市场场按流通通形式划划分房产产市场可可分为买买卖市场场,房屋屋租赁市市场、房房屋调换换市场三三种。第二部分分 名词解解释1、国有有土地有有偿使用用:国有有土地有有偿使用用是指国国家将一一定时期期内的土土地使用用权提供供给单位位或个人人使用,而而土地使使用者按按照土地地有偿使使用合同同的规定定,一次次或分年年度向国国家缴纳纳土地有有偿使用用费的行行为。2、土地地使用权权出让:土地使使用权出出让,是是指国家家将国有有土地使使用权在在一定年年限内出出
6、让给土土地使用用者,由由土地使使用者向向国家支支付土地地使用权权出让金金的行为为。3、协议议出让土土地使用用权:协协议出让让土地使使用权是是指出让让方与受受让方(土土地使用用者)通通过协商商的方式式有偿出出让土地地使用权权。4、招标标出让土土地使用用权:招招标出让让土地使使用权,是是指在规规定的期期限内,由由符合规规定的单单位或个个人(受受让人),以以书面投投标形式式,竞投投某块土土地的使使用权,土土地使用用权出让让方评标标决标,择择优而取取。5、拍卖卖出让土土地使用用权:拍拍卖出让让土地使使用权,是是指在指指定的时时间、地地点、利利用公开开场合由由政府的的代表者者土地地行政主主管部门门主持拍
7、拍卖指定定地块的的土地使使用权,由由拍卖主主持人首首先叫出出底价,诸诸多的竞竞投者轮轮番报价价,最后后出最高高价者取取得土地地使用权权。6、房屋屋权属登登记:是是指房地地产行政政主管部部门代表表政府对对房屋所所有权以以及由上上述权利利产生的的抵押权权、典权权等房屋屋他项权权利进行行登记,并并依法确确认房屋屋产权归归属关系系的行为为。7、房屋屋权利人人:是指指依法享享有房屋屋所有权权和该房房屋占用用范围内内的土地地使用权权、房地地产他项项权利的的法人、其其他组织织和自然然人。8、房屋屋权利申申请人:是指已已获得了了房屋并并提出房房屋登记记申请,但但尚未取取得房屋屋所有权权证书的的法人、其其他组织
8、织和自然然人。9、房屋屋所有权权登记发发证:是是指申请请人按照照国家规规定到房房屋所在在地的人人民政府府房地产产行政主主管部门门申请房房屋权属属登记,领领取房屋屋权属证证书的行行为。10、总总登记:是指县县级以上上人民政政府根据据需要,在在一定期期限内对对本行政政区域内内的房屋屋进行统统一的权权属登记记。11、初初始登记记:是指指新建房房屋(竣竣工)或或集体土土地上的的房屋转转为国有有土地上上的房屋屋所进行行的房屋屋所有权权登记。12、转转移登记记:是指指因房屋屋买卖、交交换、赠赠与、继继承、划划拨、转转让、分分割、合合并、裁裁决等原原因致使使其权属属发生转转移后所所进行的的房屋所所有权登登记
9、。13、变变更登记记:是指指权利人人名称变变更和房房屋现状状发生下下列情形形之一的的所进行行的房屋屋所有权权登记:房屋坐坐落的街街道、门门牌号或或者房屋屋名称发发生变更更的;房屋面面积增加加或者减减少的;房屋翻翻建的;法律、法法规规定定的其他他情形。14、他他项权利利登记:是指设设定房屋屋抵押权权、典权权等他项项权利所所进行的的房屋所所有权登登记。15、注注销登记记:是指指因房屋屋灭失、土土地使用用年限届届满、他他项权利利终止等等进行的的房屋权权属登记记。16、房房屋权属属证书:是权利利人依法法拥有房房屋所有有权并对对房屋行行使占有有、使用用、收益益和处分分权利的的唯一合合法凭证证,房屋屋权属
10、证证书受到到国家法法律保护护。房屋权权属证书书包括:房屋屋所有权权证、房房屋共有有权证、房房屋他项项权证或或者房房地产权权证、房房地产共共有权证证、房房地产他他项权证证。17、所所有权证证:指由由县级以以上房产产管理部部门向房房屋所有有人核发发的对房房屋拥有有合法所所有权的的证书。18、共共有权证证:指由由县级以以上房产产管理部部门对共共有的房房屋向共共有权人人核发,每每个共有有权人各各持一份份的权利利证书。19、他他项权利利:指在在他项权权利登记记后,由由房管部部门核发发、由抵抵押权人人持有的的权利证证书。20、房房地产权权属档案案:是指指房地产产行政主主管部门门在房地地产权属属登记、调调查
11、、测测绘、权权属转移移、变更更等房地地产权属属管理工工作中直直接形成成的有价价值的文文字、图图表、声声像等。21、房房地产权权属档案案管理:是指房房地产行行政主管管部门对对归档的的房地产产权属文文件材料料进行登登记、整整理、分分类编目目、划分分密级、编编制检索索工具等等的管理理。22、房房地产开开发经营营:是指指房地产产开发企企业在城城市规划划区内国国有土地地上进行行基础设设施建设设、房屋屋建设,并并转让房房地产开开发项目目或者销销售、出出租商品品房的行行为。23、基基础设施施建设:是指给给水、排排水、供供电、供供热、供供气、通通讯和道道路等设设施建设设和土地地的平整整。24、商商品住宅宅:是
12、指指房地产产开发企企业(单单位)建建设并出出售、出出租给使使用者,仅仅供居住住用的房房屋。25、五五证:房房地产商商在预售售商品房房时应具具备:建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、建建设工程程施工许许可证、商商品房预预售许可可证和和国有有土地使使用证,简简称“五证”。其中中前两个个证由规规划部门门核发,开开工证和和商品品房预售售许可证证由建建设部门门核发,国国有土地地使用证证由国国土资源源部门核核发。226、预预售价:预售价价也是商商品房预预(销)售售合同中中的专用用术语;预售价价不是正正式价格格,在商商品房交交付使用用时,应应按有批批准权限限部门核核定的价价格为准准。277、
13、基价价:基价价也叫基基础价,是是指经过过核算而而确定的的每平方方米商品品房基本本价格。商商品房的的销售价价一般以以基价为为基数增增减楼层层,朝向向差价后后而得出出。288、均价价:均价价是指将将各单位位的销售售价格相相加之后后的和数数除以单单位建筑筑面积的的和数,即即得出每每平方米米的均价价。均价价一般不不是销售售价,但但也有例例外,如如某高层层物业推推出的“不计楼楼层、朝朝向,以以28000元平方米米统一价价销售”,即以以均价作作销售价价,也不不失为引引人瞩目目的营销销策略。29、起起价:起起价也叫叫起步价价,是指指某物业业各楼层层销售价价格中的的最低价价格,即即是起价价。多层层住宅,不不带
14、花园园的,一一般以一一楼或顶顶楼的销销售价为为起价;带花园园的住宅宅,一般般以二楼楼或五楼楼做为销销售的起起价。高高层物业业,以最最低层的的销售价价为起步步价。房房产广告告中常表表“元平方米米起售”,以较较低的起起价来引引起消费费者的注注意。第三部分分 建筑知知识一、按建建筑物的的使用性性质分类类建筑物按按使用性性质(即即用途),通通常分为为生产性性建筑,即即工业建建筑、农农业建筑筑;非生生产性建建筑,即即民用建建筑。民民用建筑筑根据建建筑物的的使用功功能,可可分为居居住建筑筑和公共共建筑两两大类。(1) 居住建建筑居住建筑筑是供人人们生活活起居用用的建筑筑物,主主要有普普通住宅宅、高档档住宅
15、、公公寓、别别墅等。(2)公公共建筑筑公共建筑筑是供人人们进行行各项社社会活动动的建筑筑物,公公共建筑筑按使用用特点,可可以分为为以下一一些建筑筑类型:生活服服务性建建筑:食食堂、菜菜场、浴浴室、理理发店等等;文教建建筑:学学校、图图书馆、学学生实验验室等;托幼建建筑:托托儿所、幼幼儿园等等;科研建建筑:研研究所、科科学实验验楼等;医疗建建筑:医医院门诊诊所、疗疗养院、急急救中心心等;商业建建筑:商商店、商商场、贸贸易市场场、饭店店、餐厅厅以及相相关设施施;体育建建筑:体体育场(馆)、游游泳池(馆)等等服务于于体育运运动的房房屋建筑筑;文娱建建筑:剧剧院、会会堂、博博物馆、文文化馆、展展览馆等
16、等;交通、邮邮电建筑筑:火车车站、汽汽车站、航航空港、水水上客运运站、邮邮政大楼楼、电报报、电话话局等用用于交通通、邮政政、电讯讯的建筑筑;其他建建筑:如如园林建建筑、纪纪念性建建筑、加加油站、煤煤气站、消消防站等等设施。二、建筑筑知识中中各词汇汇的解释释1、建筑筑承包商商:房地地产公司司往往把把自己建建设的各各类商品品房发包包给建筑筑承包商商, 建筑筑承包商商在商品品房建设设过程中中,对房房屋的质质量起着着十分重重要的作作用。也也是房地地产开发发过程中中的一个个重要环环节。2、建筑筑立面图图:是将将建筑的的不同测测表面,投投影到铅铅直投影影面上而而得到的的正投影影图。它它主要表表现建筑筑的外
17、貌貌形状,反反映屋面面、门窗窗、阳台台、雨篷篷、台阶阶等的形形式和位位置,建建筑垂直直方向各各部分高高度,建建筑的艺艺术造型型效果和和外部装装饰做法法等。根根据建筑筑型体的的复杂程程度,建建筑立面面图的数数量也有有所不同同。一般般分为正正立面、背背立面和和侧立面面,也可可按建筑筑的朝向向分为南南立面、北北立面、东东立面、西西立面,还还可以按按轴线编编号来命命名立面面图名称称,这对对平面形形状复杂杂的建筑筑尤为适适宜。在在施工中中,建筑筑立面图图主要是是作建筑筑外部装装修的依依据。33、建筑筑剖面图图:是依依据建筑筑平面图图上标明明的剖切切位置和和投影方方向,假假定用铅铅垂方向向的切平平面将建建
18、筑切开开后面得得到的正正投影图图。沿建建筑宽度度方向剖剖切后得得到的剖剖面图称称横剖面面图;沿沿建筑长长度方向向剖切后后得到的的剖面图图称纵剖剖面图;将建筑筑的局部部剖切后后得到的的剖面图图称局部部剖面图图。建筑筑剖面图图主要表表示建筑筑在垂直直方向的的内部布布置情况况,反映映建筑的的结构形形式、分分层情况况、材料料做法、构构造关系系及建筑筑竖向部部分的高高度尺寸寸等。44、建筑筑平面图图:是假假想在房房屋的窗窗台以上上作水平平剖切后后,移去去上面部部分作剩剩余部分分的正投投影而得得到的水水平剖面面图。它它表示建建筑的平平面形式式、大小小尺寸、房房间布置置、建筑筑人口、门门厅及楼楼梯布置置的情
19、况况,表明明墙、柱柱的位置置、厚度度和所用用材料以以及门窗窗的类型型、位置置等情况况。主要要图纸有有首层平平面图、二二层或标标准层平平面图、顶顶层平面面图、屋屋顶平面面图等。其其中屋顶顶平面图图是在房房屋的上上方,向向下作屋屋顶外形形的水平平正投影影而得到到的平面面图。55、建筑筑总平面面图:建建筑总平平面图是是表明一一项建设设工程总总体布置置情况的的图纸。它它是在建建设基地地的地形形图上,把把已有的的、新建建的和拟拟建的建建筑物、构构筑物以以及道路路、绿化化等按与与地形图图同样比比例绘制制出来的的平面图图。主要要表明新新建平面面形状、层层数、室室内外地地面标高高,新建建道路、绿绿化、场场地排
20、水水和管线线的布置置情况,并并表明原原有建筑筑、道路路、绿化化等和新新建筑的的相互关关系以及及环境保保护方面面的要求求等。由由于建设设工程的的性质、规规模及所所在基地地的地形形、地貌貌的不同同,建筑筑总平面面图所包包括的内内容有的的较为简简单,有有的则比比较复杂杂,必要要时还可可分项绘绘出竖向向布置图图、管线线综合布布置图、绿绿化布置置图等。6、建筑工程施工图:简称“施工图”,是表示工程项目总体布局,建筑物的外部形状、内部布置、结构构造、内外装修、材料做法以及设备、施工等要求的图样。具有图纸齐全、表达准确、要求具体的特点。它是设计工作的最后成果,是进行工程施工、编制施工图预算和施工组织设计的依
21、据,也是进行施工技术管理的重要技术文件。一套完整的建筑工程施工图,一般包括建筑施工图、结构施工图、给排水、采暖通风施工图及电气施工图等专业图纸,也可将给排水、采暖通风和电气施工图合在一起统称设备施工图。 7、建筑施工图:简称“建施”。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局,表明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等,用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据,同时也是结构施工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括设备说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做
22、法说明等等。8、建筑工程图:建筑工程图是以投影原理为基础,按国家规定的制图标准,把已经建成或尚未建成的建筑工程的形状、大小等准确地表达在平面上的图样,并同时表明工程所用的材料以及生产、安装等的要求。它是工程项目建设的技术依据和重要的技术资科。建筑工程图包括方案设计图、各类施工图和工程竣工图。由于工程建设各个阶段的任务要求不同,各类图纸所表达的内容、深度和方式也有差别。方案设计图主要是为征求建设单位的意见和供有关领导部门审批服务;施工图是施工单位组织施工的依据;竣工图是工程完工后按实际建造情况绘制的图样,作为技术档案保存起来,以便于需要的时候随时查阅。9、容积率:指建筑用地中建筑面积与基地总用地
23、面积之比。容积率实际于城市规划管理秩序,要为改善城市居住环境条件,为控制人口密度和产业密度,即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高,则意味着建筑面积越大,单位土地成本越低,房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小,居住环境质量下降。10、计算公式10.1 建筑面积指建筑物的水平面积,其计算公式为:建筑面积套内建筑面积应分摊的公共建筑面积10.2 套内建筑面积套内的使用面积(厅、卧、厨、卫、储的净面积墙体面积阳台建筑面积)10.3 套内墙体面积12共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体、水平投影面积10.4 公共分摊面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积10.5 公用建筑面积分摊系数
24、整幢建筑物的公用建筑面积整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 10.66 居住住面积是是指住宅宅建筑各各层平面面中直接接供住户户休息生生活使用用的居室室净面积积。居住住面积与与建筑面面积不同同,其换换算公式式为: 居住面面积房房屋的建建筑面积积建筑筑面积的的换算系系数111、建筑筑密度:即建筑筑覆盖率率,指项项目用地地范围内内所有基基底面积积之和与与规划建建设用地地之比。12、绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。13、建设用地面积:
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