某商业城物业管理顾问方案ezez.docx
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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.中国 XXXXXX商商业城物业管理理顾问方方案服务一个个项目 塑造造一个精精品深圳市保保利物业业管理有有限公司司 二二零零五五年九月月-方案目目录-第一部分分 项目目分析及及管理服服务定位位2第二部分分 物业业管理公公司参与与物业开开发的过过程对发发展商的的意义.5第三部分分 物业业管理要要点及难难点.9第四部分分 物业业管理顾顾问服务务详述.188第一章 顾问工作作概述.119第二章 顾问期限限.21第三章 顾问服务务范围及及内容.222第四章 顾问工作作
2、职责.31第五章 顾问服务务目标承承诺.332第六章 顾问费用用.333第五部分分 保利利物业简简介及优优势介绍绍.335第六部分分 在管管项目介介绍.4551第一部分分项目分析析及管理理服务定定位一、项目目概况项目概况况:总建建筑面积积 :3300669.779平方方米,容容积率 :2.1,地地下建筑筑面积:23442.332平方方米,建建筑密度度 :339.55%,绿绿地面积积 :440944.877。其中中:商铺铺建筑面面积 :53443.445平方方米,办办公用房房建筑面面积 :59228.222平方方米,住住宅建筑筑面积 :1664555.8平平方米,地地下车库库:488个 。二、项
3、目目定位:项目定位位:XXXX商业业城是一一个主要要以经营营小家电电为主的的新一代代批发市市场,仅仅有少量量商铺,将将创造独独立城铺铺与主题题商业融融合,首首创城商商直销与与一级批批发互动动模式,统统一的小小家电定定位与城城铺个性性化独立立经营兼兼容。在在管理上上还将采采用中国国小商品品城管理理模式等等6大管管理政策策,管理理方对商商场进行行统一管管理,最最难得的的是开发发商还将将保留近近50%物业自自营,这这在XXX商业地地产界较较为少见见。三、服务务需求XXX商商业城以以商业经经营为主主、办公公和居住住为辅,是一种集商业、办公、停车场等各种功能为一体的高档商业城,是目前XX乃至西南地区最具
4、特色的高档小家电商业城。由于其物业管理内容包括商场物业、住宅物业、办公物业,因此对于物业管理服务的总体要求是:l 创造安全全、整洁洁、舒适适、高效效、有序序、尊贵贵的商业业、办公公、居住住环境;l 提供购物物、生活活、商务务、信息息、娱乐乐、休闲闲等全方方位的服服务,以以满足各各层次物物业使用用人的需需求;l 关注楼宇宇价值,作作为投资资性物业业,要求求物业管管理服务务通过优优质的服服务使楼楼宇保值值、增值值。四、客户户分析XXX商商业城的的客户群群体包括括业主、租租用人、来来宾、顾顾客等,其其中商务务写字楼楼以企业业白领、上上班一族族为主,普普遍素质质较高、眼眼界宽广广,法律律观念和和维权意
5、意识较强强,对物物业管理理服务需需求期望望值较高高,对环环境、文文化、环环保、信信息等方方面的要要求与一一般客户户群体亦亦有所不不同。而而商场等等场所客客户成份份复杂,需需求多样样化,经经营者对对营造繁繁华的商商业气氛氛需求突突出,而而消费者者要求方方便、舒舒适、悠悠闲自在在,这些些与商务务区严肃肃的秩序序和气氛氛有很大大差异,不不同客户户的不同同需求增增大了项项目管理理的难度度。因此此,应根根据不同同的需求求层次来来实施高高品质、全全方位的的特色物物业管理理服务。五、服务务定位根据XXXX商业业城的项项目特点点,我们们提出物物业管理理服务的的整体定定位:l 安全舒适适:通过过提供优优质的管管
6、理服务务创造安安全舒适适的工作作、生活活环境;l 现代高效效:展示示现代化化、国际际化、方方便快捷捷的商务务办公形形象;l 繁荣时尚尚:聚集集浓厚的的商贸气气氛,打打造项目目所在区区域的商商业亮点点。2第二部分分物业管理理公司参参与物业开发发的过程程对发展展商的意意义近年来,随随着房地地产业的的迅速发发展,各各式各样样的住宅宅群、写写字楼、公公共商业业楼宇大大量涌现现,在这这些物业业投入使使用后,马马上就面面临一个个新问题题物业管管理。物物业管理理作为房房地产开开发系统统工程中中的一个个重要环环节,其其创造价价值的作作用是十十分巨大大的。一一套物业业的价值值除销售售期实现现部分之之外,绝绝大部
7、分分价值是是在其后后几十年年的使用用过程中中实现的的,是以以其优良良的市场场形象、历历久常新新的楼宇宇质量和和相对延延长的使使用寿命命而在产产权的多多次转移移中为业业主创造造出远远远超越物物业本身身的、难难以估量量的价值值。可以用一一句话简简单的概概括物业业管理意意义:充分分的投资资加上管管理的空空白,是是一种无无效的投投资;充充分的投投资加上上管理的的薄弱,是是一种低低效的投投资;投投资的薄薄弱加上上管理的的充分,是是一种有有效的投投资;投投资的充充分加上上管理的的充分,是是一种高高效的投投资。一、物业业管理公公司参与与物业开开发的过过程对发发展商的的意义(一) 物业的开开发过程程,可分分为
8、几个个阶段,基基本包括括投资决决策分析析、前期期工作、施施工准备备、工程程管理和和质量验验收,销销售与接接收和售售后物业业管理阶阶段,为为使开发发商建设设的楼宇宇便于管管理,楼楼内各项项设施便便于维护护、保养养,物业业管理在在楼宇设设计,施施工准备备时介入入其中为为最佳时时刻,因因在这时时管理公公司可在在兼顾发发展商利利益的条条件下,更更多地为为业主的的生活质质量和便便利考虑虑。从物物业管理理的专业业角度提提出客观观的意见见,为发发展商省省去一些些不必要要的支出出,又为为今后业业主的生生活带来来方便。(二)物业开开发既要要重视房房屋本身身的工程程质量,更更应考虑虑房屋的的使用功功能以符符合时代
9、代发展的的需要。工工程质量量问题主主要由设设计质量量、施工工质量、材材料质量量三方面面考虑,物物业管理理因素若若不及早早考虑,可可能会造造成 先天不不足,后后天难补补 之之情况,进进而令管管理困难难及管理理费入不不敷支,更更甚至影影响后期期销售的的顺利开开展及发发展商声声誉。为为确保物物业建设设质量和和使用功功能完善善,除发发展商、设设计单位位、监理理公司、施施工单位位须严格格执行国国家有关关标准外外,物业业管理公公司参与与物业开开发的过过程是一一种有效效措施,而而此措施施可以:1.能能够完善善的使用用其功能能;2.能能够改进进房屋设设计的具具体要求求;3.能能够严肃肃监理施施工质量量;4.能
10、能够为施施工验收收和接管管垫定基基础;5.便便于日后后对物业业的管理理。(三)本公司司除传统统意义上上的楼宇宇维修养养护、清清洁绿化化、保安安及消防防外,物物业管理理顾问已已扩展到到配合管管理运作作的工程程咨询、物物业功能能布局和和划分、分分期投入入使用的的衔接,物物业管理理费行情情调研和和预测、在在确定目目标客户户群后对对其管理理收费的的承受能能力及法法规的限限制、物物业租售售的推广广、智能能系统化化服务、保保障服务务等全面面服务。3第三部分分XXX商商业城物物业管理理要点及及难点保利物业业在商业业领域主主要从事事商业的的开发、研研究、策策划、经经营、管管理、培培训等工工作。通过以往往在商业
11、业开发、策策划、经经营、管管理方面面的经验验,以及及公司有有关人士士长期对对内地、深深圳及沿沿海的商商业物业业现状与与发展趋趋势进行行调查、跟跟踪、研研究,在在商业物物业调研研、定位位、策划划、经营营、管理理等方面面积累了了丰富的的经验。特特别在将将现代商商业管理理与我公公司先进进的物业业管理有有机结合合方面取取得了一一定的经经验,为为大型商商业管理理探索并并开辟了了新的思思路与途途径。鉴于此,我我们对XXXX商商业城的的物业管管理进行行以下分分析:一、XXXX商业业城管理理要点包包括: 一般性物物业管理理 特殊管理理 统一的专专业化管管理(一)一一般性物物业管理理1、 对小业主主或承租租商的
12、管管理:分分散产权权型的商商业店铺铺,一般般宜采用用管理公公约的形形式,明明确业主主、经营营者与管管理者的的责任、权权利和义义务,以以此规范范双方的的行为,保保证良好好的经营营秩序。也也可由工工商部门门、管理理公司和和业主、经经营者代代表共同同组成管管理委员员会,由由管理委委员会制制定管理理条例,对对每位经经营者的的经营行行为进行行约束,以以保证良良好的公公共经营营秩序 。统一一产权型型的商业业店铺,其其经营者者都是承承租商,可可以在承承租合同同中写进进相应的的管理条条款,对对承租户户的经营营行为进进行规范范管理,也也可以以以商场经经营管理理公约的的形式对对他们进进行管理理引导。2、 安全保卫
13、卫管理:XXXX商业城城商品多多、客流流量大,容容易发生生安全问问题。因因此,安安全保卫卫要坚持持24小小时值班班巡逻,并并要安排排便衣保保卫人员员在场内内巡逻。商商场晚上上关门时时,要进进行严格格的清场场。同时时在硬件件上要配配套,要要安装电电视监控控器及红红外线报报警器等等报警监监控装置置,对商商场进行行全方位位的监控控,为顾顾客购物物提供安安全、放放心的环环境,确确保商场场的货品品不被偷偷盗。3、 消防管理理:由于于XXXX商业城城属于人人流密集集性场所所,所以以消防安安全非常常重要。消消防工作作要常抓抓不懈,不不仅要管管好消防防设备、设设施,还还要组织织一支义义务消防防队,并并要有一一
14、套紧急急情况下下的应急急措施。4、 设备管理理:管好好机电设设备,保保证正常常运转是是经营场场所管理理的一项项重要工工作。要要保证电电梯、手手扶电梯梯、中央央空调、电电力系统统等的正正常运行行,不然然就会影影响顾客客购物和和商家经经营,造造成不必必要的损损失。楼楼宇工程程设备管管理是通通过科学学管理、正正确使用用、精心心维护、定定期保养养、适时时更新使使设备始始终处在在良好的的工作状状态,保保持设备备的合理理构成和和先进水水平,避避免使用用价值下下降,充充分发挥挥设备的的综合效效益。5、 清洁卫生生:清洁洁管理是是衡量物物业管理理质量好好坏的重重要指标标的之一一。我公公司将建建议在推推行质量量
15、管理体体系的基基础上,应应用环保保学、卫卫生学等等知识,实实施专业业清洁管管理,使使XXXX商业城城的清洁洁工作科科学、环环保、无无公害,保保证城区区空气清清新、商商业环境境优雅。要要有专门门人员负负责场内内流动保保洁,将将垃圾杂杂物及时时清理外外运,时时时保持持场内的的清洁卫卫生,对对大理石石饰面等等要定期期打蜡、抛抛光。6、 绿化管理理:XXXX商业业城中的的园林绿绿化配置置及摆设设,既需需要绿化化效果,需需要造就就生动活活泼的园园林景观观及配合合物业的的整体氛氛围,以以提供客客户观赏赏、休息息、游玩玩,以营营造健康康舒适的的购物、休休闲空间间,造就就XXXX商业城城的生态态环境。绿绿化园
16、艺艺的养护护管理在在在巩固固园艺设设计建造造的成果果,保持持XXXX商业城城舒适的的休闲购购物环境境,养护护工作日日常需浇浇水、清清洁,定定期修剪剪,经常常施肥、防防虫处理理及不断断美化造造型、增增补植物物等。为为各业主主和用户户提供自自然、健健康舒适适的生活活环境。7、 车辆管理理:车辆辆管理要要分别设设置汽车车 、摩摩托车、自自行车停停放保管管区。要要有专人人指挥,维维持良好好的交通通秩序,同同时应设设专人看看管,以以防偷盗盗。8、 特约服务务:保利利物业将将建议物物业公司司开创“生活管管家”服务理理念,想想客户的的所想,做做客户的的所需,在在不打扰扰客户私私人空间间的前提提下,为为客户提
17、提供全方方位的高高品位、高高效率服服务。物物业管理理处必须须提供住住户一切切有偿服服务安排排,此项项服务包包括代订订报刊、饮饮品、洗洗衣、代代交费用用、家居居维修等等等, 使住户户不须为为安排日日常家居居杂务而而烦恼。(针针对住宅宅的小业业主)(二)特特殊管理理1、商商业形象象的宣传传推广:XXXX商业城城物业管管理的一一项重要要工作,就就是要做做好楼宇宇商业形形象的宣宣传推广广,扩大大XXXX商业城城的知名名度,树树立良好好的商业业形象,以以吸引更更多的消消费者。这这是整个个商业楼楼宇统一一管理的的一项必必不可少少的工作作。 2、承租租客商的的选配。XXXX商商业城是是一个商商业机构构群,其
18、其所有人人主要是是通过依依靠经营营商业店店铺的出出租而赢赢利,因因此XXXX商业业城的管管理者必必须十分分重视对对客商的的选择及及其搭配配。(三)统统一的专专业化管管理XXX商商业城应应实行统统一的专专业化管管理,但但在具体体的管理理决策上上应设立立XXXX商业城城管理委委员会。因因为XXXX商业业城管理理内容虽虽包括物物业管理理、物业业形象的的宣传推推广和对对经营者者的分类类、选择择与管理理,但不不涉及具具体的经经营问题题。物业业管理公公司不拥拥有所管管物业的的产权,因因而不具具有物业业的经营营使用权权。它只只是受物物业产权权人的委委托对物物业及设设施、使使用人的的经营行行为进行行管理,以以
19、保证XXXX商商业城良良好的经经营环境境和经营营秩序,使使经营者者的生意意好做。XXXX商商业城本本身是一一个整体体,由于于多家经经营,各各经营者者经营活活动的许许多方面面需要协协调一致致,而物物业公司司并不参参与经营营,无权权介入各各经营者者的经营营活动。因因此,要要保证管管理的有有效性,应应该组织织由工商商管理部部门参与与、经营营者代表表组成的的管理委委员会,对对XXXX商业城城的公共共事务进进行管理理。管理理委员会会由全体体经营者者投票选选举产生生,代表表全体经经营者的的利益。日日常工作作可以由由一个执执行机构构负责,重重大决策策由管理理委员会会共同决决定或者者由管理理委员会会召开全全体
20、经营营者大会会讨论决决定。这这样一来来,XXXX商业业城的管管理者就就可以通通过管理理委员会会间接地地对各经经营者的的经营活活动进行行协调和和管理。XXXX商商业城管管理委员员会应主主要从以以下几个个方面开开展工作作:1、制制定管理理章程,并并负责监监督执行行,以规规范每个个经营者者的经营营行为。 2、开开展XXXX商业业城整体体性的促促销活动动。如筹筹资、委委托制作作宣传XXXX商商业城的的商业广广告,举举办节假假日削价价展销会会,组织织顾客联联谊活动动,以XXXX商商业城名名义赞助助社会事事业等。带带旺人气气,吸引引顾客。3、协调调XXXX商业城城各经营营者的关关系。管管委会可可以通过过共
21、同订订立的章章程,规规范每个个经营者者的经营营行为,协协调各经经营者之之间的关关系。如如:不得得欺行霸霸市,不不得进行行不公平平的竞争争;统一一营业时时间,不不影响他他人营业业;各自自负责管管好店铺铺门前卫卫生等。经经营者在在经营上上发生的的矛盾、纠纠纷,也也可由管管委会调调解解决决。4、开展展一些经经营者之之间的互互帮互助助工作,如如互通信信息、互互相提供供融资方方便等。二、XXXX商业业城管理理难点分分析:(一)商商场是否否办得成成功,有有很多因因素影响响,而这这些因素素又深受受完善物物业管理理的影响响。必须须保持商商场的美美好形象象,吸引引顾客光光临,并并在适当当地方设设置足够够及简明明
22、的指示示标志或或大型展展示。(二)物物业设施施的装备备,在保保养方面面必须维维持一定定效率,才才可以为为顾客提提供方便便而不间间断的服服务。空空气调节节必须调调校适宜宜。逃生生通道必必须保持持畅通无无阻, 所有固固定装置置、设备备和装饰饰品,必必须达到到高度安安全标准准,使顾顾客特别别是儿童童不会容容易受伤伤。(三)物物业管理理公司应应不时与与商户联联络,商商量合办办各种推推广和宣宣传活动动,吸引引顾客前前来消费费。(四)在在物业附附属停车车场的租租车位,可可以方便便顾客和和增加租租户的生生意额,所所以必须须向访客客提供优优良快捷捷的服务务,以增增加其对对商场的的信心。(五)商商场内的的开放时
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