某地税局办公楼物业管理方案eqrs.docx
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1、山东胶南南地税局局办公楼楼物业管理理方案青岛隆海海集团物物业管理理有限公公司一分分公司第一部分分 物物业管理理服务总总体模式式及配套套措施一、项目目调研胶南市地地税局办办公楼位位于胶南南市中心心地段,分分为南楼楼和北楼楼,其中中北楼115622.699平米,南南楼12260.86平平米。为为使管理理服务工工作更加加贴近地地税局物物业管理理的实际际情况,初初步现场场察看调调研,了了解的基基本情况况如下:1、该项项目属集集办公、会会务、餐餐饮比较较集中的的办公物物业,配配套之设设备、设设施完备备,系统统齐全,技技术含量量较高,对对物业公公司的技技术保障障、运行行管理均均有较高高的要求求。2、该项项
2、目为综综合性办办公场所所,需要要物业公公司在管管理和服服务过程程中,把把握好全全面性、综综合性的的特点,有有针对性性地开展展工作,确确保物业业工作人人员具有有较高的的素质,提提供一流流的服务务,树立立良好的的公众形形象。3、对于于各项费费用的支支出和计计算,不不可预测测的因素素比较多多。市场场变化对对物业管管理费用用的支出出也将有有着难以以估摸的的影响。这这对于物物业管理理来说,有有着一定定的潜在在风险。需需要物业业公司在在管理过过程中不不断的创创新、拓拓展多种种经营门门类,来来对风险险进行规规避,对对可能因因风险产产生的损损失进行行填补。二、项目目定位从所处的的地理位位置来看看,该项项目位于
3、于胶南市市中心地地段,具具有先进进的配套套设施,以以人性化化、智能能化为建建设目标标的多层层建筑。物物业公司司提供的的服务也也要彰显显该项目目的“旗帜”性作用用。作为受到到社会各各界关注注的焦点点,物业业公司要要将该项项目打造造成一个个物管的的典范和和品牌。基于对上上述的思思考,物物业公司司将遵循循“精心管管理、精精诚服务务、精品品项目、精精彩空间间”的宗旨旨,以“建筑保保值增值值、隆海海增光添添彩、业业主满意意舒心、树树立隆海海品牌”为目标标,把全全新的理理念,全全新模式式注入到到该项目目,倾力力打造一一流的精精品项目目,提高高物业管管理水平平,推动动隆海物物业在胶胶南的发发展。三、该项项目
4、的管管理模式式1、 管管理模式式: 紧密密围绕“社会效效益”这一运运作核心心 提供供“质优价价廉”的服务务产品 倡导导“以客户户为中心心”的流程程管理思思想 建立立以流程程为基石石的客户户需求价价值链 推广广“全心全全意,精精益求精精”的服务务文化2、 实实践该模模式的思思路: 强调调“注重社社会效益益”的意识识,将建建立良好好的社会会效益放放在首要要位置。 强调调流程团团队的有有效运作作和服务务流程的的持续改改进 强调调公众服服务的规规范化与与特约服服务的个个性化 致力力于共用用设施、设设备的持持续改进进和功能能提升 致力力于培养养员工的的专业素素质以及及社区全全员的参参与意识识 致力力于办
5、公公功能的的提升,塑塑造符合合现代文文明的办办公环境境六、运作作体系在对该项项目的管管理运作作过程中中,将严严格遵循循相关的的规章制制度和拟拟定的管管理模式式。倡导导流程化化管理,创创建有效效的服务务价值链链。1、整体体运作流流程图拟定方案组建机构交接验收日常运作前期介入岗位培训正式入住2、以“客户为为中心”的服务务流程 指令信息反馈信息反馈授权考核述职考核服务需求建议反馈、回访业主客户客户服务中心(24小时)地税局项目管理处隆海物业管理有限公司各部门主管及作业层意见、投诉指挥协调指令3、 创创建地税税局办公公大楼有有效的服服务价值值链服务价值链服务价值供应基本要素内部满意度机制互动服务链日常
6、管理员工档案与地税局企业文化导入满意度调查员工培训合理化建议业余活动自我评价有效激励与对口管理部门与广大业主与行业主管部门与政府相关部门社区文化建设4、隆海海物业管管理地税税局大楼楼的目标标(1) 管理指标标承诺及及实施措措施序号指标名称称国标投标指标标测算依据据主要措施施1公共场所所设施保保洁率98%安排、实实施保洁洁的公共共场所、设设施/公公共场所所、设施施总计xx10001、保洁洁员岗位位明确,责责任质量量要求细细致严格格;2、每日日保洁、休休息日、休休息时间间为保洁洁重点区区间3、管理理人员随随时引导导使用人人注意爱爱护环境境卫生,逐逐渐培养养良好情情操,形形成办公公大楼的的重要特特色
7、之一一2清洁保洁洁率99%100%一工作计计算,记记录及监监督抽查查合格率率及纠正正合格记记录为依依据1、保洁洁员责任任区明确确,工作作质量要要求具体体、严格格,有考考核、有有奖励2、保洁洁员上门门收集垃垃圾,以以主动服服务提示示热爱环环境卫生生3、保洁洁监督机机制健全全。3绿化完好好率95%98%完好绿地地/总绿绿化面积积x1000%1、绿化化制度、工工作计划划行之有有效且有有执行力力度2、巡逻逻保安人人员负责责环境日日常保护护3、主管管人员及及时发现现绿化问问题4、绿化化监管机机制健全全4火灾发生生率1 (年)0.5(年)发生火灾灾数/大大楼总户户数x1100%1、多种种途径宣宣传消防防安
8、全2、培训训一批有有较好素素质和经经验的巡巡查人员员,及时时发现火火灾隐患患3、管理理到位,合合理使用用设施、设设备等4、分区区分责任任经常性性检查消消防安全全,提示示注意防防火5管理区域域内治安安案件发发生率10以辖区公公安部门门纪录为为依据(除除业户内内部原因因造成外外)实行244小时保保安巡查查制度,分分快速、中中速及慢慢速及巡巡查,设设立244小时报报警中心心,落实实保安各各岗位职职责,明明确责任任区域,并并在重点点部位,调调整闭路路监控系系统及红红外线报报警装置置,以确确保业主主人身财财产安全全。6管理人员员专业岗岗位合格格率90%100%培训合格格人员/培训员员总计xx1000%1
9、、管理理人员公公司制度度和岗位位职责培培训2、人员员培训自自学与培培训相结结合,制制度、计计划落实实3、培训训考核制制度与奖奖罚相结结合,强强化培训训结果。7照明灯及及疏散灯灯完好率率95%99%完好照明明灯疏散散灯数量量/照明明灯、疏疏散灯总总数量xx1000%1、每日日记录检检查情况况及时更更换检修修2、每月月全面检检查检修修一次3、保洁洁员保持持照明设设施洁净净8停车场、单单车棚完完好率95%99%完好的设设备设施施/停车车场设施施设备总总计x1100%1、 依规划使使用停车车场地2、停车车场审视视设备正正常运行行,技术术人员检检修、确确保安全全有效3、停车车场疏导导有序,无无占用消消防
10、通道道,无阻阻碍交通通9消防设施施设备完完好率100%100%完好的消消防设施施设备/管理处处负责的的消防设设施设备备总数xx1000%专人维护护保养,实实行巡查查制度,建建立文档档纪录,并并由相关关部门负负责人监监督执行行,以确确保消防防设施设设备完好好无损,正正常使用用10大型及重重要机电电设备完完好率99%完好的大大型及重重要机电电设备/大型及及重要机机电设备备总计xx1000%1、建立立严格的的设备管管理及日日常运行行操作规规程2、重要要设备责责任到人人3、认真真进行日日运行记记录和检检查4、每月月进行一一次二保保5、每半半年进行行一次大大保6、加强强技术人人员专业业技能培培训,减减少
11、安全全隐患11维修工程程质量合合格率100%100%维修合格格工程项项次/维维修工程程项次xx1000%1、建立立合理有有效的工工作质量量监督机机制和回回访制度度2、拥有有一批有有较高技技术水准准的维修修队伍12业主有效效投诉率率2(年)1以下下(年)有效投诉诉/投诉诉总计xx1000%1、做好好各项管管理工作作,创建建优美、完完善的社社区2、提高高员工素素质,强强化服务务意识3、发生生问题,及及时处理理,为住住户排忧忧解难4、做好好解释工工作,与与回访制制度落实实处理率95%100%处理的有有效投诉诉/有效效投诉xx1000%13维修服务务回访率率95%98%维修回访访次数/维修服服务次数数
12、x1000%1、建立立健全回回访制度度2、做好好维修、回回访纪录录3、加强强维修队队伍服务务意识14业主对物物业满意意度95%98%(对管理理满意业业主数+基本满满意业主主数)/参加业业主评议议数x1100%1、科学学的住宅宅管理手手段与温温馨服务务相结合合,编制制无漏洞洞管理网网络2、加强强重点业业主的走走访,重重点问题题的解决决3、不断断改善工工作,赢赢得业主主支持第二部分分 物物业管理理项目费费用测算算二、物业业前期费费用测算算1、人员员费用测测算项目人数月标准社会保险险费食宿补贴贴月费用年费用管理处经经理1 12000 31115111181332会议室服服务员172031110311
13、123772保安员3 9000x3311xx336333435996保洁员、餐餐厅2720xx2311xx2 20622247444合计7823779884442、办公公费用测测算项目人数月费用年费用备注315000500元元/人年(保保安员)3900300元元/人年 (基层层操作人人员)合计200240003、 保洁费用用测算年10000元4、 物业管理理总费用用测算项目月费用年费用物业费(元元/月)备注人工费用用82377988444办公费用用20024000保洁费用用83.33310000合计85200.3331022244物业公司司利润852.03102224.44成本的110%应交税
14、金金529.5463544.466收入的55.655%物业综合合服务费费99011.9111188822.86说明:初初步测算算的物业业服务费费用为:11888222元。 我公司司报价为为:099年以后后每年 11550000元,08年112月331日前前为:每每月减224222元第三部分分 物物业管理理机构设设立方案案、运作流程程及人员员配备1、项目目管理处处机构及及岗位设设置项目处经理保洁保安维修2、运作作流程图图项目管理理处实行行直线型型管理,处处经理负负责制的的领导结结构,下下设保洁洁组、消消防安保保组,经经理兼管管线、设设施设备备的维护护维修,保保洁组兼兼餐厅卫卫生,实实施统一一的物
15、业业管理。管管理处经经理集指指挥与领领导职能能于一身身,全面面掌握日日常工作作及人员员状况,减减少失控控。各项项工作的的安排及及临时任任务的下下达,均均由管理理处经理理直接安安排。 隆海物业管理有限公司项目管理处各服务班组地税局办公室管理处经理(指挥、组织、控制、协调)反馈渠道3、部门门职责(1) 工程维维修(经经理兼)负责整个个项目的的设备维维修养护护服务,包包括给排排水、供供配电、弱弱电系统统、消防防系统、智智能化系系统、房房屋等公公共设备备设施的的维修保保养服务务。消防安安保消防安保保中心负负责管辖辖区域内内治安、交交通与消消防管理理工作,包包括门岗岗服务、巡巡视管理理服务、车车辆管理理
16、服务、监监控管理理服务、治治安管理理服务、报报刊收发发和分发发。保洁组组负责会务务服务、餐餐厅卫生生、绿化化养护、共共用部位位设施的的清洁。此外人事事、培训训等事务务将由物物业公司司总部负负责。第四部分分 服服务人员员配备方方案一、服务务人员的的配备1、人员员选配原原则在管理处处人员的的配备和和选拨上上,坚持持以下原原则: 德才才兼备德德为先 淡薄薄智商,看看中毅力力,努力力和魄力力 摈弃弃庸才,不不容惰性性、傲性性和奴性性 注重重员工的的可塑性性和可持持续发展展性2、管理理人员的的配备序号岗位设置置岗 位 要 求求配置人数数1管理处经经理大学专科科以上学学历,从从事物业业管理多多年,具具有丰
17、富富的理论论知识和和实践经经验,对对物业管管理有独独到的见见解,对对管理处处的工作作有整体体的思路路和构想想。1人2工程维修修中心主主管大专以上上学历,具具有工程程师职称称,从事事本专业业多年,了了解物业业管理知知识。(经经理兼任任)3会务服务务外表形象象气质佳佳,具有有一定的的行政管管理经验验,并具具有较强强的沟通通协调处处理能力力。熟悉悉IS0090001:220000质量管管理体系系。1人5保洁绿化化从事过物物业或相相关的工工作,对对专业知知识和专专业技能能非常熟熟悉,具具有较强强的沟通通协调处处理能力力2人6消防安保保退伍军人人,具有有较为丰丰富的物物业管理理3人3、岗位位职责和和工作
18、范范围 管理理处经理理 在公公司的领领导下,全全面负责责管理处处内部管管理、业业户服务务、房屋屋设备设设施运行行与维护护保养、保保安服务务、保洁洁服务、职职工食堂堂服务、应应急事件件处理及及特约服服务等工工作。 组织织拟制、审审核和贯贯彻总公公司管理理服务的的工作计计划和作作业文件件。 负责责大楼管管理服务务的质量量控制和和费用控控制。 负责责协调与与地税局局、对口口管理部部门、物物业行政政主管部部门以及及地方有有关管理理部门之之间的关关系。 负责责审批大大楼管理理服务公公开文件件和管理理处作业业文件的的发放。 负责责组织大大楼公益益性活动动。 完成成公司交交办的其其他任务务。(2) 保安 严
19、密密监视大大堂内的的各种情情况,发发现可疑疑或不安安全迹象象,及时时处置或或报告。 密切切注意进进入大堂堂的人员员,严格格执行来来访登记记制度,对对身份不不明、形形迹可疑疑、衣冠冠不整洁洁者,应应禁止其其进入。 掌握握在大堂堂活动的的客人动动态,维维护大堂堂秩序, 熟悉悉大楼内内各业主主及大楼楼内办公公人员的的情况。 对于于进入大大楼进行行作业的的各类人人员,必必须按照照有关规规定认真真进行验验证登记记后方可可放行。 对搬搬家或搬搬出其它它物品,必必须按公公司规定定出具物物品放行行单经经核对无无误后方方可放行行。 保证证大楼内内各项设设施的安安全,防防止被盗盗及损坏坏现象发发生。 认真真做好执
20、执勤记录录,严格格执行交交接班制制度,做做到交接接清楚,责责任明确确。接班班人员未未上岗前前,不准准下岗。 监视视大楼内内的人员员及设备备设施情情况,维维护大楼楼内秩序序,防止止发生事事故。 巡查查、登记记各公司司的安全全及公共共部位设设施、设设备完好好情况。 对大楼内的可疑人员和物品进行盘问和检查。 制止止大楼内内发生的的打架、滋滋扰事件件;劝阻阻大楼内内的推销销、散发发广告等等闲杂人人员离开开大厦。 每班班巡楼三三至五次次,对业业主违反反管理规规定影响响他人工工作、休休息的行行为要进进行劝阻阻和制止止。 负责责火警、匪匪警的验验证和处处置。 回答答访客的的咨询,必必要时为为其导向向。 对大
21、大楼内的的施工现现场及施施工人员员进行查查证及安安全检查查工作 认真真做好执执勤记录录,严格格执行交交接班制制度,做做到交接接清楚,责责任明确确。接班班人员未未上岗前前,不准准下岗。 负责责物业区区域车辆辆交通的的管理、停停车管理理及相关关设施的的管理; 维持持车库(场场)交通通秩序,保保证道路路畅通无无阻。对进出出停车场场的车辆辆进行检检查,当当发现进进场车辆辆有损坏坏时,应应立即向向车主或或司机指指出,并并做好记记录,防防止因责责任不清清而发生生纠纷。 指挥挥车辆的的出入和和停放,主主动疏导导车辆出出入车库库(场)。 提醒醒和指挥挥车主(司司机)进进场后按按规定路路线行驶驶,按指定定车位泊
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