新城开发模式与济南的选择.doc
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1、新城开发模式与济南的选择 上世纪80年代,济南东部城乡边缘区还是农业生产基地。90年代后期特别是近几年山东省对城区规划作了较大调整,东部逐渐成为济南市高新技术产业基地。最近规划城区东移,东部定位为全省政务中心,其开发建设的帷幕即将拉开。作为未来全省政务中心和商务区,东部新城应该采取何种开发模式,经营策略如何定位才能成为全省经济的增长极。本文借鉴国内外新城开发的经验做法,尝试为济南作出选择。 一、新城开发模式比较 国内外在新城开发中有许多成功经验,这里主要借鉴我国一些典型城市新区建设的经验模式进行比较。 (一)青岛:两翼推进+行政带动 为了使区域优势转化为资金和开发优势,青岛市政府以市级机关东迁
2、为突破口,提出以行政中心的东移,带动城市建设开发热点的东移,将行政中心特有的政治综合能力转化为经济综合能力,让行政中心的东移带动人们思想与观念上的转变。事实证明,市级机关的东移在国内外引发了强烈反响,成为当时青岛迅速走向开发之路的显著标志。形成了以市级机关办公大楼为主体的行政中心,以佳世客商城等为主体的商业中心,以银都花园、金都花园等为主体高级住宅区,以当时山东省第一高楼中银大楼等为主体的金融中心区,以五四广场和东海路沿线为主体的风景旅游区等,形成了一个功能较为完善、布局合理现代化城市新区,不仅实现了老城向新城延伸,而且也为整个城市建设提供了一个全新样板。 (二)深圳:CBD模式 深圳市于19
3、91年决定将城市建设重心向福田中心区转移,并制订了福田中心区规划,确定90年代深圳市建设将以福田为开发重点,并将位于城市中部福田中心区(用地面积4.24km2)规划为未来的深圳市中心。其功能以金融、商贸、信息及经营管理为主,并兴建信息中心、金融中心、贸易中心、宾馆、写字楼等,形成购物、游览、娱乐等功能的城市中心商务区CBD,使之成为:(1)中国对外贸易中心和金融中心,拥有成熟的参与国际金融市场运作的物质手段;(2)作为21世纪城市建设的标志性特征;(3)具有金融、商贸、信息、经营管理、科技文化以及居住的综合集聚功能;(4)作为展示中华民族经济和文化的世界性窗口。 (三)香港:产业发展引导 香港
4、的新城是指在中心市区外围合适的地点建造居民点、工业区以及相关的社会服务设施,以吸引新增人口的定居和旧城人口的疏散,从而缓解市区中心在住宅、交通和就业等方面日益增加的压力,避免城市的恶性膨胀。香港最初建设的3个新城都选在新界,为此专门成立了“新界拓展署”,并在3个新城下设分区拓展处。至今,香港首批发展的3个新城已具备相当的规模,在香港的经济生活尤其是制造业的生产中占有重要地位。 香港新城建设与发展突出了服务于社会经济发展的总体构想,并贯彻三条原则:(1)自给自足的原则。就是新城的规划建设必须能使各项设施配套建设、综合发展,从而为居民提供一个完备的、能满足各种生活需求的良好环境;(2)均衡发展的原
5、则。采取措施吸引私人投资商来新城发展私人住宅,在满足较高收入者需求的同时,港府出资建造或改造一定数量的公共房屋,为无力购房者提供租借房屋的可能,力求减少新城的两极分化势头,在一定程度上缓解了社会矛盾;(3)功能角色的原则。即在统筹规划、综合平衡的前提下,为每个新城找准适合其发展的功能定位,使之服务于香港国际大都市整体社会经济发展的需要。 (四)广州:体育产业+关联产业拉动 80年代广州市政府就有了城市东移设想,利用天河体育中心建设实施了这一设想。随着广州火车站等大型设施的建设,广州城市不断向东推进,广州商务产业发展的内在需求以及商务产业不断求新的特征,使天河区迅速吸引了部分商务产业的集聚,这些
6、高层次的商务产业主要集中在天河体育中心地区。在外部环境因素和内部经济发展要求的作用下,高新技术产业产值已经占其工业的半壁江山,高新技术产业已经逐步成为天河区发展的第一推动力。在天河区147km2的土地上,完善的城市中心区产业功能架构的轮廓已经初见端倪,其中高新技术产业、高层次服务业、一般城市产业已经成为天河区社会经济发展的主要产业载体。 (五)浦东新区:专门化机构+土地运作 浦东新区的开发从一开始就摒弃了由政府投资开发、统包统揽的计划经济模式,以浦东新区总体规划确定的区域为载体,创造了组建公司进行产业性开发,并由政府进行宏观调控的新模式。同时通过建设开发几大重点开发区域来带动整个新区的开发,以
7、达到“以点带面、以面成片、最终形成整体”的开发战略。商业性开发公司已成为浦东新区土地开发的主体。政府和开发公司两级开发管理机制,形成土地开发两级循环的基本模式。(1)浦东土地开发的一级模式:新区政府融资进行基础设施建设(变“生地”为“毛地”)提高土地级差、进行土地一级市场出让回收初始地价及增值税还贷。(2)浦东土地开发二级循环:产业开发公司以“土地空转”方式从一级市场获得土地(即在取得土地使用权过程中,缓交土地出让金),借贷资金开发土地,变“毛地”为“热地”,通过土地二级市场转让、回收转让金上缴初始地价及增值税并还贷。两级开发模式承担了整个浦东新区土地开发总量90%,形成中外投资者、经营者和居
8、住者多元聚集的良好环境。 二、济南新城:居住和产业发展双擎型簇群开发模式 (一)新城特点 新城作为一种现代区域经济发展模式,逐渐占据经济发展主导地位。发达国家的历史经验表明,一个国家走向现代化的标志之一是以科学技术为主体的工业化和为之服务的高度城市化。而城市新区正是工业化和城市化的有机结合和统一,其不仅表现为一个城市范围内资源的空间优化配置和工业化的推进,从而促进经济的高效率增长,而且还表现为多个城市新区资源的空间优化配置和经济协调发展,从而推进一国经济乃至整个世界经济的高速发展。 区域空间结构随产业结构高度化变动而变动,在产业发展不同阶段,城市形态发展也具有一定的规律性。区域产业结构高度化演
9、进,需要空间结构不断优化。新城是科技进步、规模经济效益促使产业与人口在空间上集聚与扩散运动的结果。交通运输和信息产业高度发达是城市新区发展主要驱动力。通过不断地提高空间结构的有机关联度,创造一个有利于产业更新的良好区位条件、空间关系和环境质量,以顺应产业结构高度化要求。空间结构的成长过程按阶段逐步展开,代表了区域空间结构高度化的演进过程,对应城市化发展的几个阶段:城镇小城市大城市城市新区城市圈域一体化,从而提高城市化、集约化水平。 通过对具有代表性的5种新城开发模式分析,可以归纳出城市新区开发的基本特点: 1、新区的空间扩张是城市发展的增长极。随着城市规模和城市功能扩张,依托原有郊区城镇对其重
10、新规划,将其建成大城市产业转移和人口疏散的基地,由此推动城市经济的新一轮发展。而且技术发展和产业投资落实到空间,必然带来城市用地的扩大或功能的转换,从而引起城市的扩张或用地功能的转换。 2、政府推动是城市新区开发的催化剂。在城市郊区选择新城,并制订标准高、切实可行的新城总体规划,通过城区政府对新城开发规划的具体实施,促进城市社会经济的协调发展。当然,政府推动符合城市发展的内在规律。 3、产业拉动是城市新区开发的原动力。城市新区的开发是在一定历史条件下由特定产业发展所拉动和提升的。广州天河新区的开发规划就是通过天河体育中心的建设得以实现,并通过高新技术产业的推动不断提升的。 4、城市新区是一种高
11、集聚经济。城市经济本质上是一种集聚经济,以高新技术为特征的城市新区更是一种高集聚经济。通过大力发展城市新区,能够推进一个地区的社会分工和规模经济,实现更高的总体经济效益,并通过城市新区辐射而带动整个地区经济的发展。 5、城市新区是一种高能级经济。由于集聚经济作用,城市新区经济比其他地区具有更高的经济发展势能,从而对周围地区产生强烈的经济吸引和经济辐射功能。城市新区作为一个强大的经济场,通过向外扩散商品、转让技术、产业转换,为中心城市的金融、贸易、信息、技术服务等第三产业的发展腾出空间;另一方面不断向外扩散经济、产品及产业,又可以带动周围地区的经济发展,促进城市经济的空间拓展。通过城市新区吸引和
12、经济辐射的双重功能作用,有利于合理配置资源,形成合理的产业结构和空间布局,使企业集团的扩张边界扩大,发挥集约化规模经营优势。 6、城市新区是一种开放性经济。城市新区以国际市场为背景,以外向化为特征,吸引大量的国际资本、信息技术、人才集聚,从而推动城市新区经济的全球化发展。其开放性还表现在城市新区经济大量的对外经济、贸易、金融活动的功能上。城市新区已成为一个国家,一个地区外向型经济的枢纽点。 7、城市新区经济是一种自组织经济。主要表现在城市新区经济处在不断地调整结构、调节功能和空间形态的变化之中,表现出强大的自我调整的生命力。 (二)济南新城的功能分析 济南东部新城指主城区东部大辛河以东地区,包
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