北京市物导中心物业管理百问百答.docx
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1、4物业管理百问百答前 言物业管理是一项复杂的民生工作。由于沿革时间长、法规多,一线人员频繁变动,需要将现行的政策法规、调研成果和经验交流材料汇编在一起,便于各级领导和工作人员学习交流及查询使用。为此,市物业服务指导中心组织编写了一套物业管理指导手册:一是北京市物业管理调研(第1 期),分为四个部分:一是市住建委领导同志的调研报告;二是区县住建委、房管局领导同志的调研报告,按时间顺序排列;三是物业服务企业的调研报告;四是附录,选编了部分关于物业管理问题的文章。这些调研成果包含了对行业发展的深入思考和科学建议,供大家开拓思路、相互借鉴。二是北京市物业管理工作简报(20122013 年度),按时间顺
2、序记录了市住建委日常工作的片断,以及解决问题、化解矛盾的方式方法,供大家分享和参考。三是北京市物业管理政策法规选编,选取重要的法规和政策编辑成册,便于快速查询和学习掌握。四是北京市物业管理百问百答,采用通俗易懂的方式,普及物业管理过程中的常见问题和基本程序。五是与物业管理相关的政策法规选编,整理与物业管理相关的水、电、气、热,电梯、卫生、消防、保安、5邮政、养狗等方面的政策法规,供大家查阅。六是北京市物业管理重要诉讼案件分析,对物业管理的典型判例进行介绍和分析。程建华副主任对编写这套指导手册非常重视,多次听取汇报,提出指导意见,并为北京市物业管理调研专门撰写了序言。由于时间仓促,不足之处,敬请
3、批评指正。北京市物业服务指导中心主任 岳为众2013 年10 月29 日1目 录一、基本概念1.什么是物业管理? . 22.什么是业主?. 23.什么是业主大会? . 24.什么是业主委员会? . 35.什么是物业服务企业?. 36.什么是前期物业管理?. 37.什么是物业管理区域?. 38.什么是准物业管理? . 49.物业管理区域内相关政府部门行政管理职责是什么?. 4二、前期物业管理10.建设单位应按什么标准配建物业服务用房? . 611.物业服务用房产权归谁?. 612.什么是物业管理临时管理规约? . 613.物业服务企业按什么标准收取物业服务费? . 614.新建物业管理区域前期物
4、业管理费由谁交? . 715.新建物业管理区域前期物业费标准如何确定? . 716.物业服务企业应如何指导和监督业主装修? . 817.建设单位撤出前期物业管理应该履行哪些程序? . 818.建设单位不履行交接义务,如何处罚?. 9三、业主大会和业主委员会(一)业主大会和业主委员会的组建. 1219.业主大会如何组成? . 1220.业主大会成立的条件是什么? . 1221.业主大会组建程序如何启动? . 1222.怎样组建业主大会筹备组?. 1323.筹备组如何开展工作?. 1424.如何组织召开首次业主大会会议? . 14225.什么是物业管理规约?. 1526.什么是业主大会议事规则?.
5、 1627.业主参加业主大会,如何确定具体的投票权? . 1728.召开首次业主大会会议费用由谁负担?. 1829.业主大会以何种形式召开?. 1830.如何使用业主一卡通?. 1831.业主在物业管理活动中,有哪些权利?. 1932.业主在物业管理活动中,有哪些义务?. 1933. 街道办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中履行哪些职责? . 2034.物业管理活动中,哪些事项应该由业主大会决定? . 2035.召开业主大会会议,应当提前多少天通知业主? . 2036.如何选举产生业主委员会?. 2037.业主委员会主任、副主任如何推选产生?. 2138.业主委员会委员应该具备什么条件?. 2
6、139.业主委员会成立后应如何备案? . 2240.街道办事处、乡镇人民政府应如何为业主委员会出具备案意见? . 2241.业主委员会印章如何刻制?. 23(二)业主大会的日常运行. 2342.业主委员会会议由谁主持召开? . 2343.业主委员会印章由谁保管?. 2344.业主委员会工作经费如何筹集? . 2445.物业管理活动中,哪些事项应该由业主大会决定? . 2446.如何召开业主大会临时会议? . 2447.物业管理区域内无法组建业主大会、业主委员会怎么办?2548.在物业管理活动中,业主委员会应该履行哪些职责?. 2549.业主委员会可以行使哪些权利? . 2650.业主委员会委员
7、能否领取报酬? . 2751.业主委员会委员应该回避哪些事项?. 2752.业主委员会不能履职怎么办? . 2753.业主委员会成员资格终止的情形有哪些,如何处理?. 28四、物业服务54.企业没有资质能否从事物业服务? . 30355.物业服务企业分几种等级?. 3056.物业服务企业签订合同后应如何备案?. 3057.什么是包干制物业服务?. 3158.什么是酬金制物业服务?. 3159.物业企业与业主就交费标准发生矛盾应如何处理? . 3260.什么是物业服务企业项目负责人? . 3261.物业服务企业应该如何发现、制止、报告物业管理的违法建设? . 3262.小区停车位归谁? . 34
8、63.小区车位停车费归谁?. 3464.小区公共部分经营收益归谁? . 3565.业主不交物业服务费应如何处理? . 3566.物业服务合同到期,物业企业不愿继续服务,应如何交接?. 3667.物业服务合同到期,业主不愿续聘,应如何办理交接?. 3668.物业服务企业与业主有矛盾,业主大会决定解聘,应如何办理交接? . 3769.业主解聘物业服务企业,企业不撤,怎么办? . 3870.什么是应急服务? . 3871.物业服务支出一般包括哪些部分? . 3872.什么是物业管理第三方评估监理企业?. 3973.建设单位不履行交接义务,如何处罚?. 3974.建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备
9、组提供相关资料,应如何处罚? . 3975.物业服务企业未按时将合同报送备案的,应如何处罚?. 4076.物业服务企业擅自停止物业服务的,应如何处罚? . 4077.物业服务企业未按规定交接的,应如何处罚? . 4078.物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,应如何处罚?. 4079.物业服务企业强行接管的,如何处罚?. 4180.业主在小区乱停车应如何处理? . 4181.业主不按规定安装车位地锁应如何处理?. 4182.业主在小区乱养狗应如何处理? . 4283.物业企业应如何维护小区的公共秩序?. 4284. 物业服务企业应该如何做好物业区域的防汛工作?. 434五、住宅专项维修资金85.
10、业主购买新建商品房应如何交纳共用部位共用设施维修养护资金? . 4686.业主购买二手商品房应如何交纳住宅专项维修资金?. 4687.业主购买房改房应如何交纳住宅专项维修资金? . 4688.如何支取住宅专项维修资金? . 4689.紧急情况下,如何支取专项维修资金?. 4890.业主大会如何划转专项维修资金? . 5091 没有建立维修资金的小区,发生维修费用怎么办? . 5192.一部分人没建专项维修资金,应如何分摊? . 5193.维修资金如何续筹? . 52六、监督管理94.建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,如何处罚? . 5495.企业未取得资
11、质证书,从事物业管理的,如何处罚?. 5496.企业以欺骗手段取得资质证书的,如何处罚? . 5497.挪用专项维修资金的,应如何处罚?. 5498.建设单位不按规定配置必要的物业服务用房的,应如何处罚? . 5599.物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的,应如何处罚?. 55100.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的,应如何处罚? . 561一、基本概念21.什么是物业管理?物业管理,是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。通俗地说,就是业主选聘物业服务企业或自行负责物业管
12、理区域内楼道、道路垃圾清扫清运,负责草地树木的绿化维护,小区停车管理,电梯使用、维修、保养,治安秩序维护,高压水箱的维护,一句话,凡属业主家楼门外的外墙屋顶及公共设施设备的养护维修等,就是物业管理的工作内容。2.什么是业主?房屋的所有权人就是业主。业主可以是自然人,也可以是法人。自然人购买房屋,未办理所有权证的,也是业主。夫妻双方在婚姻存续期内购买房屋,如果没有特殊约定,不管购房合同或产权证上是否登记双方姓名,夫妻双方都是房屋的所有权人。3.什么是业主大会?业主大会是由建筑区划内全体业主参加,依法成立的自我管理组织,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。物业管理区域内全体业主组成业主大会。
13、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。34.什么是业主委员会?业主委员会是业主大会的执行机构。同一物业管理区域内的业主在物业所在的街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。5.什么是物业服务企业?物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。6.什么是前期物业管理?从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接之前的阶段称为前期物业管理阶段。在前期物业管理阶段,建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。7.什么是物业管理区域?物业管理区域是物业管理活动的基
14、础,是业主大会行使共同管理权利和承担共同管理责任的物理边界,它不简单地等同于一般理解的建设用地规划许可证确定的红线范围,而由建设单位在销售房屋前,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分,并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的,4应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请,由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查,确需调整的,予以确认并公告。8.什么是准物业管理?准物业管理是由居民自治组织根据本小区情
15、况确定的以自治互助或互助和服务外包相结合等方式为居民提供基本物业服务的一种管理方式。准物业管理目前主要应用于老旧小区中,不以营利为目的,收费标准比较低,一般只收服务成本费,大多采用居民自管与聘请专职人员相结合、居民互助与服务外包相结合和成立非营利性物业服务机构等模式。9.物业管理区域内相关政府部门行政管理职责是什么?物业服务的内容不仅仅是房屋维修养护,而且包括秩序维护、消防安全、供水排水、供配电、环境卫生、园林绿化、车辆管理、通信等,是各个专项服务的综合协调,专项服务涉及到多个行政主管部门,如养犬由公安部门负责,垃圾清运由市政市容部门负责、电力供应和价格等由发改委负责,消防、保安等由公安部门负
16、责、违法建设由规划和城管负责等,因此,物业管理区域内,各专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关的监督管理工作。5二、前期物业管理610.建设单位应按什么标准配建物业服务用房?新建住宅物业,建设单位应当配建物业服务用房,并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼、栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150 平方米,其中地上房屋不得低于100 平方米,业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30 至60 平方米。11.物业服务用房产权归谁?物业服务用房产权属业主共有。12.什么是物业管理临时管理规约?临时管理规约是业主大会未成立前,建设单位和业主对有关物业的使用、维护
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