成本人员如何推动设计阶段的成本优化优秀PPT.pptx
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1、秦皇岛公司秦皇岛公司20122012年年4 4月月1616日日1成本人员如何推动设计阶段的成本优化前前 言言随着房地产业的发展,成本限制、成本优化引起了房地产的高度重视,为了有效地节约成本,仅有施工阶段成本限制是远远不够的,那么成本人员如何推动设计阶段的成本优化,是我公司高度重视的一个课题.目前秦皇岛公司在施项目2个,在设项目1个,我司依据项目的进展状况,并结合项目成本目标,对各个项目提出有针对性的优化方案。目目 录录第一部分:成本优化思路第二部分:具体项目成本优化方案一、成本优化原则及思路一、成本优化原则及思路1.优化原则(1)保证产品质量,不降低产品的品质;(2)对客户的承诺不优化(5#地
2、:豪宅为木包铝窗,普宅为断桥铝进口五金件,排水管材质为柔性铸铁)。一、成本优化原则及思路一、成本优化原则及思路2、优化思路(1)房地产设计贯穿全程,要有成本的全局观,加强各个阶段的成本意识。(2)坚持全程优化设计,提高全程限制成本意识。(3)加强设计执行力,做到设计标准化,审核制度化。(4)合约预算前期介入,把控好各阶段的成本目标。(5)通过精细化管控,使团队成本管理实力得以提升,实现“品质最优、成本最优”的目标。(6)通过在施项目的成本优化,不断形成标准化文本,应用于后续项目。(7)利用好外部资源,提高团队的专业学问,加强对项目的把控执行力二、具体项目成本优化方案二、具体项目成本优化方案1、
3、在施项目成本优化方案2、在设项目成本优化策略1.1 5-1号地项目成本优化方案1.2 4-1号地项目成本优化方案2.1 3号地项目成本限制策略1、结构优化a、含钢量优化实施限额设计,强化设计经济责任制,在整个建安成本中,结构成本约占40%-60%,钢筋及砼含量设计合理,可降低建安成本;虽然设计任务书中做了设计限额,但是由于现在设计院基本不出概算指标,我们在拿到初设图之后,托付询问公司完成钢筋工程量,并比照对标产品供应钢筋指标,如指标过高,通过设计部沟通,由设计院修改设计,已达到优化成本的目的。案例:5-1#地地下室钢筋原设计188kg/;4-1#地156kg/,经过设计优化后5-1#地137k
4、g/;4-1#地110kg/,此项共优化钢筋3900t,按5600元/t计算,可节约成本约2180万元;b、车库顶板优化:5-1#地车库顶板为双层梁板结构,结构梁间距为600*600,假如依据此方法施工即奢侈砼,又加大了人工投入,成本人员在预算编制过程中同时测算了梁间距1000*1000,用此方法可节约砼1334立米,增加定型苯板模版1333立米,增加钢筋约100t,优化成本约70万元,但成本人员并不知道是否符合结构设计要求,后经设计测算符合结构设计要求,并出设计变更。结构成本限制的重要环节是对技术指标的审核。1 1、在建项目成本优化方案、在建项目成本优化方案2、施工做法成本优化:秦皇岛在施的
5、两个项目,由于是两个不同的设计院设计,所以很多相同部位,工程做法不同,我们拿到图纸后,先将两种不同工程做法做出造价分析,并选择最佳成本后,与设计及工程沟通,在不影响运用功能、不影响产品质量的前提下,要求设计院出设计变更,以达到节约成本的目的;案例:(1)砼垫层:各楼号垫层砼标号由C20/C15统一为C15(2)止水带:4-1#地、5-1#地由钢板止水条/膨胀止水条,统一运用膨胀止水条;(3)地基回填土,由2:8灰土/素土回填,统一为素土回填(4)车库顶板做法取消50厚挤塑板、40厚C20钢筋砼,(5)车库侧墙爱护层做法由50厚挤塑板改为50厚一般聚苯板;3、外门窗成本优化5-1#地普宅,施工图
6、设计外窗型材为断桥铝,型材表面处理为外佛碳、内粉末,成本人员发觉后刚好对市场进行调查,经过市调,发觉关于型材表面处理不同,与内外粉末表面处理加工费相差6000元/t,且内外粉末处理既不影响感观,也不影响运用功能,后刚好与设计沟通,设计修改了图纸,此项节约成本约600万元。1 1、在建项目成本优化方案、在建项目成本优化方案4、幕墙及空调百叶优化:施工图设计4-1号地外立面及单元入口处为玻璃幕墙、空调百叶为铝合金百叶,成本人员在测算造价过程中,比较玻璃幕墙与断桥铝窗、铝合金百叶及塑钢百叶造价相差较大,故提出建议,在不影响设计效果和运用功能的前提下,经与设计部沟通修改设计,玻璃幕墙改为断桥铝合金窗,
7、空调百叶由铝合金改为塑钢,由此幕墙优化成本198万元,百叶优化成本110万元。5、内外保温成本优化依据目前设计规范,外保温原要求防火等级为A级,但A级防火材料市场不成熟,可选产品较少,价位很高;2012年初关于实行国务院关于加强和改进消防工作的看法的通知明确了“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级,且不应低于B2级,B1/B2级外保温材料应设防火隔离带”。依据此内容,经与设计沟通,同意调整为B1级聚苯板,加设防火隔离带,由此优化成本2627万元;6、地面防水做法成本优化:设计任务书做不到四平八稳,须要我们在了解产品后作出正确推断,通过和设计和工程的工作沟通,由设计院修改设计,已达到优化成本的目
8、的。案例:如4-1地块厨房、管道井原做法为满铺且上卷500高,而该做法在产品当地是不适宜的,取消后可节约成本约46万元,折销面单方约2.75元/m2;1 1、在建项目成本优化方案、在建项目成本优化方案7、楼梯间楼梯及公共区域等面层成本优化:虽然设计任务书中对项目会做一个简要介绍,但是总是须要我们再细致审图,有些地方总会有这样或是那样的疏漏。通过比照对标产品,如装修的部位和装修材料,通过设计部沟通,由设计院修改设计,已达到优化成本的目的。案例:(1)4-1地块由原地砖面层调整为水泥砂浆面层,节约成本约43万元,细微环节装修成本限制的重要环节是对产品的细致了解。(2)5-1普宅电梯厅、走廊等公共部
9、位标准层天棚为石膏板吊顶取消,优化成本约50万元;(3)5-1豪宅取消电梯厅、走廊标准层公共部位装修,优化成本1100万元;8、二次结构砼标号优化设计者总是会用惯用的一些思路来做设计工作,对细小的环节并不会太在意,拿到设计蓝图后发觉一个地块上二次结构的砼标号都各种各样,既不利于施工,也对成本产生确定影响,案例:如5-1地块二次结构的砼标号状况各异,通过设计部与设计院沟通,一样认为二次结构并不承重,砼标号凹凸并不会对结构产生任何影响,修改设计将5-1#地将全部二次结构的砼标号统一为C20砼,涉及砼量约3600立方米,节约成本约7万;1 1、在建项目成本优化方案、在建项目成本优化方案9、外立面面层
10、成本优化外立面的设计是呈现设计者才华的突出体现,而对于房地产企业却须要从成本利润及感官效果等诸方面权衡利弊。案例:如在5-1地块,为了呈现中高端的住宅,外立面设计为普宅三层以下及豪宅全立面运用中高档花岗岩饰面,经与设计部沟通,修改设计5-1#地普宅,在不影响外立面效果的前提下,外立面干挂石材可接受一般花岗岩,由此优化成本总额950万元,外立面限制的重要环节是对设计理念的重新定位。10、屋面栏杆成本优化:外立面材料的历来都是设计追求风格和体验视觉效果的地方,但是假如完全依据设计者的想法难免会造成成本的虚高。案例:如将5-1#地屋面的汉白玉栏杆只为作为装饰用,并非有其他用途,通过与设计部沟通,修改
11、设计将汉白玉栏杆用GRC栏杆扶手替代,既可以保持外立面的风格的完整性又节约了成本。由此优化成本约75万元,小位置外饰面限制的重要环节是对材料的细致比对。11、电线穿线管成本优化施工图设计中电工套管为SC管,经过市场调查,依据现在的施工状况,没有防火要求的预埋部分的电工套管现在大部分都接受PC管,以前的SC管工艺好多都被PC管这种材料代替。两者之间存在较大的价格差异,从现在已经开发过的工程来看,运用PC管可以节约大量的资金,因此更改原设计。案例:4-1#地北区强电及弱电预埋电线穿线管设计材质为焊接钢管,依据我市实际状况,经与设计改为PC管,节约80万元,1 1、在建项目成本优化方案、在建项目成本
12、优化方案12、车库内电伴热保温成本优化施工图中车库内电伴热全部管道铺设,依据以前开发的案例及市场调查,车库内并不是全部管道都存在结冻的可能,只是少部分与室外接近的地方温度低存在结冻的可能,因此我们将原设计方案中整体保温,改为部分存在结冻部分进行保温,削减了伴热带的用量。从细微环节部分考虑,削减成本。经与专工及设计商讨建议由全部管道铺设改为铺设长度的1/3,可节约2/3,案例:(1)4-1地节约成本约3.5万左右;(2)5-1地节约13万左右,13、无负压供水设备成本优化:接到图纸后,成本人员从前期的设计方案上我们通过与相关的供货设备厂家沟通叫对方给出具体报价,之后又与厂家联系对我们的设备进行优
13、化并报价,通过两者之间的比较,发觉最初设计参数较高,设备偏多,占用地库内的面积较大,且费用高出优化后很多费用,因此从运用功能满足整个地块的前提下我们对设计进行了优化,节约了设备资金又削减了所占空间。案例:5-1地块无压设备原图纸设计5套,建5个泵房。现设计优化后为4套设备,建3个泵房。土建及设备费用比原成本可优化100万左右,1 1、在建项目成本优化方案、在建项目成本优化方案14、车库顶板防水优化:依据国家相关规范规定,地下室顶板防水必须要选用双层耐根刺防水材料,设计院亦坚持运用规范要求材料,但耐根刺防水材料价格远高于一般防水材料价格,而且土层较厚,假如没有水,树的根就不会刺破防水材料,通过和
14、工程部沟通,达成一样看法,修改为一般防水材料,已达到优化成本的目的。案例:5-1#地块车库顶板4+3 SBS耐根刺防水,改为4+3一般SBS防水,可以节约成本198.83万元,折销面单方约5.69元/m2。材料选择限制的重要环节是对材料性能的正确相识。1 1、在建项目成本优化方案、在建项目成本优化方案1.1 5-11.1 5-1号地项目成本优化方案号地项目成本优化方案集团成本工程部集团成本工程部20122012年年4 4月月1616日项目成本调研前,日项目成本调研前,5-15-1#地块四项成本总额目标地块四项成本总额目标为为14.914.9亿元,亿元,单方成本单方成本,996,996元元/项目
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