常熟市滨江世纪双星项目市场调研及营销策划.ppt
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1、常熟市滨江世纪双星常熟市滨江世纪双星项目市场调研及营销项目市场调研及营销策划策划目录目录一、市场部分一、市场部分二、项目分析二、项目分析三、我们的思路三、我们的思路四、营销策略四、营销策略五、推广策略五、推广策略六、秀稿演示六、秀稿演示一、市场部分一、市场部分一、一、2007年以来房地产行业整体运行情况年以来房地产行业整体运行情况房价涨幅趋于平缓房价涨幅趋于平缓在调控的重槌之下,全国房价继续普遍上涨,但涨幅趋于平缓。在调控的重槌之下,全国房价继续普遍上涨,但涨幅趋于平缓。调控之下景气依旧调控之下景气依旧尽管行业调控政策密集出台,房地产行业在暴风骤雨式的调控政策之下仍尽管行业调控政策密集出台,房
2、地产行业在暴风骤雨式的调控政策之下仍保持着适度的繁荣。保持着适度的繁荣。先行指标增速回落先行指标增速回落在严控土地供应、收紧信贷等调控政策的合力作用下,土地购置和在严控土地供应、收紧信贷等调控政策的合力作用下,土地购置和开发等指标都有所下降,未来房地产供应量或会因此而趋紧。开发等指标都有所下降,未来房地产供应量或会因此而趋紧。购房需求一定程度受抑制购房需求一定程度受抑制2007年银行利率上调六次,购房者房贷压力增大,一定程度上抑制年银行利率上调六次,购房者房贷压力增大,一定程度上抑制购房需求。购房需求。二、二、2007年常熟房地产市场需求情况年常熟房地产市场需求情况(1)商品房供销面积统计(单
3、位:万平方米)商品房供销面积统计(单位:万平方米)1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月总计总计核准上市的预核准上市的预售商品房面积售商品房面积6.8 6.8 0.7 0.7 13.9 13.9 16.8 16.8 12.9 12.9 2.0 2.0 16.5 16.5 13.8 13.8 4.6 4.6 29.4 29.4 18.5 18.5 49.3 49.3 185.2 185.2 商品房销售面商品房销售面积积12.0 12.0 8.3 8.3 13.2 13.2 8.5 8.5 20.0 20.0
4、11.6 11.6 13.9 13.9 27.6 27.6 22.3 22.3 30.0 30.0 20.0 20.0 19.9 19.9 207.3 207.3 分析:分析:从表面来看,自从表面来看,自20052005年以来,常熟总体市场供需关系正持续三年走强年以来,常熟总体市场供需关系正持续三年走强,供供求关系分别达到求关系分别达到:1:1.19 1:1.22 1:1.25;:1:1.19 1:1.22 1:1.25;尤其尤其20072007年上半年供求关年上半年供求关系达到历史最高点系达到历史最高点1:1.251:1.25,这些数字反映出市场供不应求的形势。,这些数字反映出市场供不应求的
5、形势。从实质来看,从实质来看,常熟房地产市场还存在大量常熟房地产市场还存在大量积压房源(剩余预售面积积压房源(剩余预售面积108.5108.5万平方米,剩余现售面积万平方米,剩余现售面积142142万平方米,剩余销售套数万平方米,剩余销售套数1668216682套),当前市场套),当前市场基本进入原有市场存量的去化期。基本进入原有市场存量的去化期。积压房源加上每年新推出的房源积压房源加上每年新推出的房源,直接导致客源分流严重,直接导致客源分流严重,实际供应量实际供应量远大于需求量,透过表面看实质,常熟目前是一个去化压力比较大的市场。远大于需求量,透过表面看实质,常熟目前是一个去化压力比较大的市
6、场。(2)2007年商品房销售城乡区域分类年商品房销售城乡区域分类1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月总计总计市区市区9.9 9.9 5.5 5.5 10.2 10.2 6.8 6.8 14.9 14.9 7.7 7.7 9.9 9.9 22.0 22.0 16.7 16.7 25.3 25.3 16.7 16.7 15.9 15.9 161.4 161.4 乡区乡区2.1 2.1 2.8 2.8 3.0 3.0 1.7 1.7 5.1 5.1 3.9 3.9 4.0 4.0 5.6 5.6 5.5 5.
7、5 4.8 4.8 3.3 3.3 4.1 4.1 45.9 45.9 分析:分析:市区房源的去化量约为总去化量的市区房源的去化量约为总去化量的75,常熟,常熟10个镇去年商品房总去化量个镇去年商品房总去化量为为45.9万方,且已住宅产品为主,万方,且已住宅产品为主,10个镇商业用房的去化量约为个镇商业用房的去化量约为13万方。万方。项目项目3万余方的体量,我们必须通过对项目的精心包装、策划打造出具有市万余方的体量,我们必须通过对项目的精心包装、策划打造出具有市场差异化、市场亮点的产品场差异化、市场亮点的产品,才能保证项目的快速去化。,才能保证项目的快速去化。三、新港镇概况三、新港镇概况1、新
8、港镇简介、新港镇简介新港镇,位于常熟市东北部,是新港镇,位于常熟市东北部,是“碧溪之路碧溪之路”的诞生地,原碧溪、的诞生地,原碧溪、浒浦、吴市、东张四镇合并而成,规划建设中的滨江新市区。它地处浒浦、吴市、东张四镇合并而成,规划建设中的滨江新市区。它地处长江三角洲对外开放地,东距上海长江三角洲对外开放地,东距上海90公里,北濒黄金水道长江,世界公里,北濒黄金水道长江,世界第一斜拉桥第一斜拉桥苏通长江大桥南接线穿镇而过,连通苏嘉杭高速公路苏通长江大桥南接线穿镇而过,连通苏嘉杭高速公路和沿江高速公路。沿江一级公路、和沿江高速公路。沿江一级公路、227省道、省道、205省道、常浒河、白茆省道、常浒河、
9、白茆塘等穿境而过,苏州港常熟港区和国家级塘等穿境而过,苏州港常熟港区和国家级“常熟经济开发区常熟经济开发区”均坐落均坐落在境内,全镇的社会经济发展与常熟经济开发区融为一体,朝着建设在境内,全镇的社会经济发展与常熟经济开发区融为一体,朝着建设滨江新市区的目标奋进。滨江新市区的目标奋进。全镇总面积全镇总面积113.8平方公里,常住人口平方公里,常住人口10.36万人,其中非农人口万人,其中非农人口4.1万人,万人,辖碧溪、浒浦、吴市、东张四个管理区及辖碧溪、浒浦、吴市、东张四个管理区及26个行政村,个行政村,16个居委会。个居委会。2、新港镇经济概况、新港镇经济概况伴随着沿江开发的深入推进和滨江新
10、城的迅速崛起,新伴随着沿江开发的深入推进和滨江新城的迅速崛起,新港充分发挥濒江临港的区位优势,依托原有产业基础,招商港充分发挥濒江临港的区位优势,依托原有产业基础,招商引资、项目建设两手齐抓,形成了内资、外资双轮驱动、比引资、项目建设两手齐抓,形成了内资、外资双轮驱动、比翼双飞的良好发展态势。翼双飞的良好发展态势。全镇现有各类企业全镇现有各类企业900多家,外商投资企业多家,外商投资企业60多家,总投多家,总投资达资达6亿美元,注册资本亿美元,注册资本3亿美元。亿美元。2006年,全镇实现国内生年,全镇实现国内生产总值产总值43.13亿元,一般预算收入亿元,一般预算收入1.48亿元,累计工业总
11、产值亿元,累计工业总产值达达123.7亿元,拥有多家省级著名商标品牌和省级高新技术产亿元,拥有多家省级著名商标品牌和省级高新技术产业,并获有业,并获有“中国毛衫名镇中国毛衫名镇”等荣誉称号。等荣誉称号。四、项目周边个案分析四、项目周边个案分析项目名称项目名称 滨江阳光佳苑滨江阳光佳苑 开发商开发商 常熟市滨江房地产开发有限公司常熟市滨江房地产开发有限公司 项目地址项目地址 常熟市新港镇碧溪迎宾路常熟市新港镇碧溪迎宾路8 8号号 总建筑面积总建筑面积 19160.0019160.00平方米平方米 可售面积可售面积 19156.14619156.146平方米平方米 可售套数可售套数 140140套
12、套 已售套数已售套数 9797套套 参考均价参考均价 25002500元元/主要客源主要客源本地、外地客户各占一半本地、外地客户各占一半开盘时间开盘时间 20072007年年3 3月月 备注备注 5 5楼带阁楼(楼带阁楼(5050)价格为房价的一半,约)价格为房价的一半,约12001200元元/,正在推,正在推出特价房,每优惠出特价房,每优惠100100元。自行车库,元。自行车库,2-32-3万不等,汽车库万不等,汽车库2323,统一价格,统一价格5 5万,万,20%20%入住率,物业已经进驻。入住率,物业已经进驻。1、滨江阳光佳苑、滨江阳光佳苑项目名称项目名称 常熟滨江花园一期常熟滨江花园一
13、期 开发商开发商 常熟市同湖房地产开发经营有限公司常熟市同湖房地产开发经营有限公司 项目地址项目地址 虹桥路以南、同济路以北、永嘉路以西、龙溪北路以东虹桥路以南、同济路以北、永嘉路以西、龙溪北路以东 总建筑面积总建筑面积 139591.00139591.00 可售面积可售面积 36051.06036051.060 可售套数可售套数 450450套套 已售套数已售套数 6767套套 参考均价参考均价 3133.093133.09元元/开盘时间开盘时间2007年上半年年上半年主要客源主要客源 开发区职工,小部分外地开发区职工,小部分外地备注备注 目前推出的只有目前推出的只有7676的两房,开发区内
14、目前为止最贵的楼盘。的两房,开发区内目前为止最贵的楼盘。2、常熟滨江花园、常熟滨江花园项目名称项目名称 海城花苑海城花苑 开发商开发商 江苏瀛环集团江苏瀛环集团 常熟市海城置业有限责任公司常熟市海城置业有限责任公司 项目地址项目地址 常熟市经济开发区沿江工业区兴港路常熟市经济开发区沿江工业区兴港路“邻里中心邻里中心”总建筑面积总建筑面积 约约3131万平方米,其中万平方米,其中2.52.5万商业万商业“滨江商业街滨江商业街”已经开街。已经开街。可售面积可售面积 18029.29018029.290 可售套数可售套数 272272套套 已售套数已售套数 9292套套 参考均价参考均价 28002
15、800元元/开盘时间开盘时间 2005年年主要客源主要客源周边工厂职工周边工厂职工备注备注 以以1717层全江景一房小户型为主,准现房。面积在层全江景一房小户型为主,准现房。面积在63716371之之间,购房时一般都需间,购房时一般都需2 2套一买。套一买。3、海城花苑、海城花苑项目名称项目名称 清华园清华园 开发商开发商 常熟华隆房地产有限公司常熟华隆房地产有限公司 项目地址项目地址 常熟市新港镇碧溪新溪中路以南,花园新村以北常熟市新港镇碧溪新溪中路以南,花园新村以北 可售面积可售面积 10466.39010466.390 可售套数可售套数 9393套套 已售套数已售套数 4949套套 参考
16、均价参考均价 23282328元元/开盘时间开盘时间 2007年年中年年中主要客源主要客源本地客户为主本地客户为主备注备注 多层(多层(6 6层)准现房,以层)准现房,以117130117130三房为主,三房为主,1 1层为层为4.54.5米挑高底铺。米挑高底铺。4、清华园、清华园项目名称项目名称 滨江易居(港城花园)滨江易居(港城花园)开发商开发商 常熟同湖房地产开发经营有限公司常熟同湖房地产开发经营有限公司 项目地址项目地址 滨江新市区纬三路以南、南二路以北、中心路以东、滨江新市区纬三路以南、南二路以北、中心路以东、东二路以西东二路以西 可售面积可售面积 53700.65053700.65
17、0 可售套数可售套数 551551套套 已售套数已售套数 387387套套 参考均价参考均价 2687.812687.81元元/开盘时间开盘时间 20072007年年2 2月月 备注备注 9 9栋多层(栋多层(6 6层),层),3 3栋小高层(栋小高层(1111层),小高层层),小高层1 1层层为底铺,约为底铺,约3030多个。多个。多层入住率多层入住率40%40%,小高层暂时无入住。,小高层暂时无入住。5、滨江易居(港城花园)、滨江易居(港城花园)二、项目分析二、项目分析一、项目现状规划基本指标:一、项目现状规划基本指标:用地面积:用地面积:5037平米平米总建筑面积:总建筑面积:30738
18、平米平米项目地理位置:常熟市新港镇通港路、碧溪路转盘。项目地理位置:常熟市新港镇通港路、碧溪路转盘。建筑密度:建筑密度:47.4%容积率:容积率:5.31商业面积:商业面积:7714平米平米办公面积:办公面积:1600平米平米酒店面积:酒店面积:7152平米平米公寓式酒店:公寓式酒店:10272平米平米地下面积:地下面积:4000平米平米楼高楼高49米,为十四层商业大厦。米,为十四层商业大厦。二、二、SWOT分析分析优势:优势:1、地势平整,地块方正,易于规划。、地势平整,地块方正,易于规划。2、交通便利,地理位置优越。、交通便利,地理位置优越。3、区位优势明显,升值潜力巨大。、区位优势明显,
19、升值潜力巨大。4、酒店式公寓在新港镇区的稀缺性。、酒店式公寓在新港镇区的稀缺性。劣势:劣势:1、位于通港路旁边,噪音污染。、位于通港路旁边,噪音污染。2、项目距开发区滨江新区有一定的距离。、项目距开发区滨江新区有一定的距离。3、人气聚集模糊,离镇区与园区较远。、人气聚集模糊,离镇区与园区较远。4、酒店式公寓受众人群少。、酒店式公寓受众人群少。5、酒店式公寓使用年限、酒店式公寓使用年限40年。年。机会:机会:1、新港镇、开发区类似项目少。、新港镇、开发区类似项目少。2、新港镇首个大型综合商业中心、新港镇首个大型综合商业中心3、周边商业业态单一,商业品牌档次、周边商业业态单一,商业品牌档次不高,我
20、们以高姿态入市,打造新港镇不高,我们以高姿态入市,打造新港镇第一商业住宅品牌第一商业住宅品牌。4、滨江新区将规划为常熟市的城市副、滨江新区将规划为常熟市的城市副中心。中心。威胁:威胁:1、镇区、滨江新区项目众多,已开发总、镇区、滨江新区项目众多,已开发总量达量达60万方。万方。2、房地产行业正处于宏观调控大环境下。、房地产行业正处于宏观调控大环境下。3、房产投资受限制。(外籍人士购房限、房产投资受限制。(外籍人士购房限制,商品房交易税率等)制,商品房交易税率等)4、银行利率不断小幅上调,一定程度上、银行利率不断小幅上调,一定程度上抑制购房需求。抑制购房需求。三、常熟经济开发区概况:三、常熟经济
21、开发区概况:江苏常熟经济开发区成立于江苏常熟经济开发区成立于19921992年,年,20022002年年8 8月被江苏省委、省政府批月被江苏省委、省政府批准比照国家级开发区享有相应的经济审批权限和行政级别准比照国家级开发区享有相应的经济审批权限和行政级别,2005,2005年年1212月通月通过国家发改委审核。过国家发改委审核。江苏省常熟经济开发区针对不同的产业,开发建设沿江工业区、国际江苏省常熟经济开发区针对不同的产业,开发建设沿江工业区、国际化工园、通港工业园、高新技术园、滨江新市区。化工园、通港工业园、高新技术园、滨江新市区。常熟经济开发区规划图常熟经济开发区规划图目前入住知名企业:目前
22、入住知名企业:世界著名公司如美国杜邦、世界著名公司如美国杜邦、AAM,芬,芬兰兰UPM,瑞士,瑞士诺华诺华、欧米、欧米亚亚,法国道达,法国道达尔尔菲菲纳纳埃埃尔尔夫、英格夫、英格兹兹、德国、德国贺贺利氏、比利利氏、比利时时威特隆,威特隆,日本大金夏普、住友、三菱商事、三井物日本大金夏普、住友、三菱商事、三井物产产、旭旭电电化、富士化、富士电电机,新加坡泛机,新加坡泛联联集集团团,韩韩国泰国泰光,台湾光,台湾义联义联、长长春、春、华华新新丽华丽华、华华丰,香港丰,香港华润华润、理文等落、理文等落户户开开发发区高档造区高档造纸纸、电电力能源、力能源、精精细细化工、汽化工、汽车车零部件、新型建材及特
23、殊零部件、新型建材及特殊钢铁钢铁等主等主导产业导产业群体群体显现规显现规模效模效应应。夏普夏普电厂电厂住友橡胶住友橡胶滨江新市区滨江新市区位于常熟市北部,北依长江,南至沿江一级公路,东至福江路,西至宁塘河,规划位于常熟市北部,北依长江,南至沿江一级公路,东至福江路,西至宁塘河,规划面积面积21.02平方公里(其中中心区面积为平方公里(其中中心区面积为4.3平方公里),规划人口平方公里),规划人口30万人,既是常熟万人,既是常熟市的城市副中心,又是常熟经济开发区的产业服务配套区和生活服务配套区,规划建市的城市副中心,又是常熟经济开发区的产业服务配套区和生活服务配套区,规划建立以常熟港为依托,集滨
24、江工业及其配套设施为一体,金融、贸易、科研、信息、教立以常熟港为依托,集滨江工业及其配套设施为一体,金融、贸易、科研、信息、教育综合发展的现代化花园式新市区。目前已建成投用的设施包括滨江国际大厦、新港育综合发展的现代化花园式新市区。目前已建成投用的设施包括滨江国际大厦、新港镇行政办公楼、滨江职业技术学校、金融中心、消防中心、公交中心、伯泰酒店、滨镇行政办公楼、滨江职业技术学校、金融中心、消防中心、公交中心、伯泰酒店、滨江易居等;在建项目包括京国大酒店、国地税办公大楼、常熟边检监护营房、滨江花江易居等;在建项目包括京国大酒店、国地税办公大楼、常熟边检监护营房、滨江花园、堤管处综合用房等。滨江医院
25、、滨江图书馆、滨江浒浦高级中学、滨江公园(体园、堤管处综合用房等。滨江医院、滨江图书馆、滨江浒浦高级中学、滨江公园(体育公园)、等公共配套设施也将于育公园)、等公共配套设施也将于2008年相继动工建设。年相继动工建设。三、我们的思路三、我们的思路本项目可以分为三个部分:本项目可以分为三个部分:会所商业、酒店式公寓、酒店会所商业、酒店式公寓、酒店1、会所商业、会所商业2、酒店式公寓(住宅享受星级会所服务)、酒店式公寓(住宅享受星级会所服务)3、商业酒店部分(商务酒店,引进商业酒店管理公司)、商业酒店部分(商务酒店,引进商业酒店管理公司)业态的不同,各部分的招商或者销售业态的不同,各部分的招商或者
- 配套讲稿:
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