2022年望京地区区域市调报告.docx
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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 望京地区区域市调报告 一、 北京市宏观市场分析(一) 举办奥运会对北京房地产市场的影响分析 办奥是北京房地产市场的一个前所未有的进展契机;从整体上看,办奥会促 进北京连续、平稳、健康进展的富强局面,人们的预期变得更好,集聚了人气,总的投资会增加,从而使开发商对将来北京房地产市场有一个良好的预期,对前 景布满信心,刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产,增加投资,大干 快上做工程,投资有不断扩大的趋势,从而使整个房地产市场的供应明显增加;同时办奥运会使北京的全国核心位置得到加强,国际化程度提高,城市功能 得到加强,环境得到改善,会吸引更多的国
2、内外人士来北京观光、旅行、工作、生活、学习,集聚了人气,带动经济连续增长,整个城市购买力上升,这些必定 会引致对各类房地产物业的需求上升,潜在客户大大增加;(二) WTO 对北京房地产市场的影响分析 加入 WTO ,房地产需求总量将急剧增加,直接表现为高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加;一旦入世,中国的市场在几年内将完全 与世界接轨,最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力;相对廉价的楼价,对 海外投资者有庞大的吸引力;这一点,已经在北京楼市初露端倪,一些高品质楼 盘境外买主的比例越来越高;入世后,北京等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“ 桥头堡” ,外商来得越 多,他们对住
3、宅、办公楼的需求量越大,加上更多国内外金融机构的信贷支持,购买力将连续提升;WTO 的国民待遇原就要求内销和外销商品房并轨(北京市 已从 2000 年 11 月 20 日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项),这 将刺激需求的增加;入世对经济进展的促进将使居民收入提高,加上境外人士居住与投资需求的增 加,对住宅的有效需求趋升;入世使房地产企业的融资渠道空前开阔,金融业的 竞争也会使利息降低,贷款方式更加敏捷,名实相副的零首付等付款方式将大行 其道,更符合买房人的利益,这实际上降低了买房成本,放大了需求;(三) 政策面对北京房地产市场的影响分析1、121 文件影响 央行关于进一步加强房地
4、产信贷业务治理的通知的出台,对整个 房地产业的进展格局开头产生重大影响,其中最直接的影响就是对房地产 企业融资渠道的冲击,导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方 式与渠道,这意味着房地产融资将趋向多元化;2、国务院 18 号文件 国务院 下发的 18 号文件正式提出“ 房地产业已经成为国民经济 的支柱产业” ;说明政府要连续推动房地产的消费,促进房地产业的健 康进展决心和信心;(四)本市房地产各项经济指标2003 年 17 月,全市商品住宅建设完成投资2786 亿元,其中319 亿元1 / 39 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 39 页精选学习资料 - - - -
5、 - - - - - 用于经济适用住房建设;商品住宅开复工面积存计达到4659 万平方 M,比上年同期增加 713 万平方 M ,增长 181;经济适用住房开复工面积 600 万平方 M ,为全部商品住宅开复工面积的 129,比上年同期增加 150 万平方 M ,同比增长 251;2003 年 8 月份房屋销售总数为16956 套,总面积为180 万余平方 M,销售总金额 103.2 亿元人民币;其中:商品房预售总数为 11753 套,销售面积为 135.5 万平方 M ,销售总金额 88.4 亿元人民币,均价为每平方 M6521 元人民币;经济适用住宅预售总数为 2131 套,销售面积为 1
6、9.5 万平方 M ,销售总金额7.3 亿元人民币,均价为每平方 M3738 元人民币;销量较 7 月份相比,本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比 7 月份上升 10%左右;经济适用房各项指标较7 月份上升 25%到 45%; .各项数据说明:目前北京市房地产市场依旧供需两旺;二、 北京市住宅市场趋势 1、“ 非典” 过后健康住宅多受青睐,低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮 点;2、小户型走势强劲;100 平 M 内的一居、二居产品依旧畅销;3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备;4、小区的功能配套越来越受重视;5、地段、概念逐步弱化,同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显;三、
7、 竞争个案分析(一)宝星园 一、 环境分析本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口(望京 路、机场高速路;A3 区)内,紧邻京顺(一)区位环境分析:望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区,主要由 北京城市开发公司开发为主,前期的望京花园等工程都已开发完成,现该 地区综合配套经过多年开发已经非常成熟,又有第四使馆区在此建立,使 这一地区具有国际生活品尝;(二)小区内部环境分析:内部园林设计以水景为主,植被错落有致,绿化率达 到 35%;二、 产品分析(一)建筑规模:本案规划建筑面积40 万平方 M ,分三期开发完成,一期建筑面积 15 万平方 M ,二期、三期望定;年月开盘,2005
8、年开发全 部完成;(二)建筑形状:(1)蝶形塔楼6 栋, 2 栋 18 层, 2 栋 23 层, 2 栋 25 层;(2)一梯六户(3)首层大堂挑空;(三)外立面:(1)6 层以上高档外墙涂料,(2)16 层配高级墙面砖2 / 39 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 39 页精选学习资料 - - - - - - - - - (四)户型配比:户型 面积( m2) 套数 比例 二居 三居 四居 跃层 (五)配套设施:、会所:水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房 、训练配套:借助周边设施 、商业配套:借助周边设施(六)车位配比:(七)容积率:3.3 (八)无精神堡垒 三、 价
9、格分析(一)价格范畴:5100/M2-6900/M2 二主力总价范畴:万万 户型 面积( m2) 均价 总价 二居(毛坯) 6650 704, 790 二居(精装) (精 装)6300 768600 三居 (毛 坯)5800 730800 四居 跃层 其他费用:物业费:2.8/M2 车位费: 350/月 会所通用费: 200/月3 / 39 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 39 页精选学习资料 - - - - - - - - - 四、 客源分析(1)、月收入在 6000 元以上 CBD 工作的白领夫妻;(2)、私营业主(3)、港台、韩国等外籍人士 七、利多利空分析 优势
10、 劣势 物业治理 IC 卡 门禁系统、闭路 电视监控系统 首层大堂挑空、舒服大气 容积率高 3.3 规划中地学校与 幼儿园建在一起 有干扰 亲水乐园 车位比例高,可 租可售 绿化率只有 35规划的小区是围 合建筑全部邻 街,环境嘈杂 休闲消遣配套 多样:水疗、乒 乓球、健身房等 首层大堂播放 背景音乐,舒服 放松 二居价格高 三居、四居的书 房面积只有 6 平 M 紧邻高速大路、驾车出行便利 户型多样可选 择余地大 2001 开发周期长 年开盘, 2005 年 竣工 外飘窗 会所已经投入 使用,咖啡屋、健身中心等 楼间距小4 / 39 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 3
11、9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 明厨、明卫 具有小型儿童 乐园 一期四周是二 期、三期工地,环境差Vod 视频可收 CNN 、BBC 等 外立面颜色时 尚 小区四周没有公 交车 户型、精装毛坯金牌物业治理: 2001 年开盘至今可挑选余地大 中海物业 二期没有动工,开发实力值得怀 疑 观景阳台 全部地下车库 实现人车分流 小区没有商业配 套 每户赠送燃气 炉,用来供应24 小时热水、冬季取暖 现房发售,说服 力强 八、销售分析(一)售楼处引导分析1、 路旗指引:京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗 2、 路牌指引:小区北面宏泰街路口设路牌(二)售楼处装修风格:现代时尚设计
12、风格,内有中空小花园,温馨舒服(三)销售道具:沙盘、户型平面模型、桌椅 4 套、沙发 3 套(四)销售策略:(1)打折:一次性付款 95 折,商贷 98 折(2)抽奖:周末售楼处现场抽取苹果电脑(二)慧谷阳光 本案位于北京市朝阳区望京地区,京顺路及首都高速机场西侧、北侧紧邻北小河,东南侧为第四使馆区;一、环境分析(一)小区环境分析:该工程绿化率达35%,园林内有中心水景、荷花池、开放5 / 39 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 39 页精选学习资料 - - - - - - - - - 的绿地,四周是住宅区;二、 产品分析(一)、建筑规模:占地面积 6.2 公顷,总建筑面
13、积 17 万平 M ;(二)、建筑形状:毛坯房、纯板楼层数是 9-16;外立面:高级涂料(三)、建筑工期:共二期、开盘时间:一期 2002 年 6 月,二期 2003 年 8 月 2 日入住时间: 2003.10/2005.3 (四)、户型配比:户型 面积( m2) 套数 比例 40 50 一居 60 二居 90-99 108 三居 128 主力户型 137 140 四居 148 150 200 跃层 84 主力户型100 160 (五)、配套设施:有会所、地下车场 三、价格分析(一)、价格范畴:5700-6400 (二)、主力总价范畴:487200、 742400 其他费用:物业费:2.8/
14、M2 车位费:地上 150-300(租)地下 400(租)供热费: 19/平 M 四、媒体分析 北京青年报、楼市、广播 五、客源分析(1)、月收入 8000-20000 的白领,自由置业者,韩国人,中心美院的同学6 / 39 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 39 页精选学习资料 - - - - - - - - - (2)、二次置业着 六、去化分析 一期销售率 85%,二期刚刚开盘 七、利多利空分析 优势 劣势 该区域住宅密 集生活氛围重 有开放的绿地 价格高 望京地区社区 成熟适合居住 保安严格 大户型少 使用率高 公共部分精装 修 邻路的都是好户 型 交通发达 电梯
15、24 小时运 行 北面的河没有治 理 周遍配套齐全 密度高 纯板楼南北通 透 有半封闭阳台不 安全 有荷花池和水 景 小区内没有配套 外立面黄色涂 料时尚高档 东侧是农村景色 不好 有宠物沙滩 南面有高楼影响 采光 进深小 10. 8 八、销售分析(一)售楼处引导分析1、路旗指引:有7 / 39 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 39 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2、看板指引:售楼处外有大型看板(二)售楼处装修风格:一般,约 100 平 M ;(三)销售道具:有沙盘、接待处一人,5 套桌椅;(三)银领国际本案位于北京市朝阳区望京住宅区,距西侧轻轨望
16、京西站约 西路;北面为世安望京家园;一、环境分析1000 M ,东邻望京小区环境分析:规划中有喷泉、绿化率为 32%,西侧为望京综合市场,东、北面 为住宅区,南面为市政路;二、 产品分析(一)、建筑规模:占地面积 5.64 公顷,总建筑面积 22.5 万平 M ;6 栋塔楼、均为 25 层; 3 栋板楼分别为(二)、建筑形状:毛坯房、板塔结合,16 和 21 层 外立面: 4 层以下为灰色瓷砖,以上为浅灰色高档涂料(三)、建筑工期:共一期、开盘时间:2003 年 8 月 13 日,入住时间: 2003 年 12 月 26 日(六)、户型配比:户型 面积( m2) 套数 比例 一居 80 430
17、 30% 二居 110 575 40% 三居 160 288 20% 四居 190 复式 200 以上(七)、配套设施:有三个底商 三、价格分析(一)、价格范畴:4862/M2-5300/M2 (二)、主力总价范畴:583000 户型 面积( m2) 均价 总价 一居 80 5300 374560 二居 110 583000 三居 160 848000 四居 190 1007000 其他费用:物业费:1.9/M2 车位费:地上 200-250/ 月(租)地下 450/月(租)供暖费: 19 元/ M2 四、媒体分析 北京青年报 五、客源分析(1)、月收入3000 元以上的白领,年龄30 岁左右
18、;8 / 39 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 39 页精选学习资料 - - - - - - - - - (2)、二次置业人士六、去化分析销售率 60%、只开盘两栋塔楼,南向两居约 余;七、利多利空分析 优势 劣势 交通便利 户型多样可选 择余地大 容积率高 与一期相比价格 太高顾客难以接 受100 套大部分售完,只有低楼层仍有剩望京地区社区外立面颜色时绿化率低 定位不精确成熟适合居住 尚 周边的配套齐 全 使用率高 小区周边环境乱 阳台落地窗 现房发售 邻街户型有噪音T 型塔楼北向 采光好 有三个底商 楼间距小 板楼明橱、明卫 小区内有喷泉 板楼被塔楼遮挡 采光不好
19、板楼南北通透、通风好 没有会所 小户型布局合 理 没有配套 南向无遮挡景 观好 售楼处与现场太 远看房不便利 供暖费廉价 户型设计上铺张 面积多 八、销售分析(一)售楼处引导分析9 / 39 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 39 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、路旗指引:无 2、看板指引:小区四周设有看板(二)售楼处装修风格:欧式风格,(三)销售道具:沙盘、桌椅 7 套(四)金隅丽港城 本案位于北京市朝阳区望京西南湖北街 一、环境分析 小区内部环境分析:喷泉、健身设备、景观小品 二、产品分析(一)建筑规模:本案规划建筑面积 月入住;(二)建筑形状
20、:(1)板塔结合,工字形塔楼;(2)25 层, 4 板楼 10 层19 万平方 M ,2003 年 2 月开盘, 2004 年 6 (3 )塔楼一梯12 户、板楼一梯2 户(三)外立面:全部为高档面砖(四)户型配比:1、板楼 户型 面积( m2) 套数 比例 二居 112.07 40 66% 三居 127.43 20 33% 2、塔楼 户型 面积( m2) 套数 比例 一居 60 50 17% 107.04 50 97.22 50 102.3 50 二居92.01 50 66% 三居 135.89 50 17% (五)配套设施:、会所:依靠底商 、训练配套:借助周边设施 、商业配套:底商(六)
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