房地产业耕地占用税契税政策解读.ppt
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1、房地产业耕地占用税契税政策解读 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望2022/11/13房地产业涉及的税收政策房地产业涉及的税收政策v针对房地产业及其所涉及的税收政策特点,可从五个环针对房地产业及其所涉及的税收政策特点,可从五个环节划分房地产业的税收政策:土地使用权转移环节的税节划分房地产业的税收政策:土地使用权转移环节的税收政策、房地产开发环节的税收政策、房地产交易环节收政策、房地产开发环节的税收政策、房地产交易环节的税收政策、房地产保有环节的税收政策
2、,房地产服务的税收政策、房地产保有环节的税收政策,房地产服务和其他环节的税收政策。和其他环节的税收政策。v房地产业五个环节中涉及契税和耕地占用税税收政策的房地产业五个环节中涉及契税和耕地占用税税收政策的有三个环节:土地使用权转移环节、房地产开发环节、有三个环节:土地使用权转移环节、房地产开发环节、房地产交易环节。下面分别解读以上三个环节中涉及的房地产交易环节。下面分别解读以上三个环节中涉及的契税和耕地占用税的税收政策。契税和耕地占用税的税收政策。一、土地使用权转移环节耕占用税税收政策一、土地使用权转移环节耕占用税税收政策v土地使用权划拨中土地使用权承受方涉及土地使用权划拨中土地使用权承受方涉及
3、的耕地占用税税收政策的耕地占用税税收政策v1 1、一般规定、一般规定v以划拨方式占用耕地建房或从事其他非农业以划拨方式占用耕地建房或从事其他非农业建设的,属于耕地占用税征收范围。纳税人建设的,属于耕地占用税征收范围。纳税人为占用耕地的单位和个人;征税范围包括:为占用耕地的单位和个人;征税范围包括:占用国家所有和集体所有的耕地,占用园地、占用国家所有和集体所有的耕地,占用园地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用土地;及渔业水域滩涂等其他农用土地;1、耕占用税税收政策一般规定v计税依据为纳税人实际占用的耕地面积,计税依据为纳税人实际
4、占用的耕地面积,包括经批准和未经批准占用的耕地面积;包括经批准和未经批准占用的耕地面积;纳税期限及纳税地点为:经批准占用耕地纳税期限及纳税地点为:经批准占用耕地的纳税人应自收到土地管理部门办理占用的纳税人应自收到土地管理部门办理占用农用地手续通知之日起农用地手续通知之日起3030日内,未经批准日内,未经批准占用耕地的纳税人应自实际占用耕地之日占用耕地的纳税人应自实际占用耕地之日起起3030日内,向耕地所在地主管地方税务机日内,向耕地所在地主管地方税务机关申报缴纳耕地占用税。关申报缴纳耕地占用税。2 2、耕占用税税收政策具体规定、耕占用税税收政策具体规定2、具体规定耕地占用税纳税人应主要依据农用
5、地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的,用地人为纳税人;审批文件中未标明用地人的,申请用地人为纳税人;占用耕地尚未经批准的,实际用地人为纳税人。纳税人临时占用耕地(是指纳税人因建房项目施工、地质勘查等需要,在一般不超过两年内临时使用耕地并且没有修建永久性建筑物的行为)应当按规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的,全额退还已经缴纳的耕地占用税。因污染、取土、采矿塌陷等损毁耕地的,比照临时占用耕地,由造成损毁的单位或者个人缴纳耕地占用税。超过两年未恢复耕地原状的,已征税款不予退还。2 2、耕占用税税收政策具体规定、耕占用税税收政策具体规定v耕地占用税
6、计税面积核定的主要依据是农用地转用审批文件,必要时应实地勘测。纳税人实际面积大于批准占地面积的,按实际占地面积计税;实际占地面积小于批准占地面积的,按批准占地面积计税。v专用铁路、铁路专用线、专用公路和城区内机动国产占用耕地的,应按照当地适用税额缴纳耕地占用税。v学校内经营性场所和教职工住房占用耕地的、医院内职工住房占用耕地的,不属于免税范围,应按照当地适用税额缴纳耕地占用税。2 2、耕占用税税收政策具体规定、耕占用税税收政策具体规定v农田水利用地和建设直接为农业生产服务的生产设施占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地的,不属于耕地占用税征收范围,不征收耕地占用税
7、。v按规定免征或者减征耕地占用税后,纳税人改变原占地用途,不再属于免征或者减征耕地占用税情形的,应当自改变用途之日起30日内按改变用途的实际占用耕地面积和当地适用税额由享受减免的纳税人补缴税款。v依法回收征而未用的耕地,已纳税款的,不予退还 2 2、耕占用税税收政策具体规定、耕占用税税收政策具体规定v发现未经批准占用耕地的,应立即要求纳税发现未经批准占用耕地的,应立即要求纳税人限期缴纳税款。对于未经批准占用耕地但已人限期缴纳税款。对于未经批准占用耕地但已经完纳耕地占用税税款的,在补办占地手续时,经完纳耕地占用税税款的,在补办占地手续时,不再征收耕地占用税。不再征收耕地占用税。v纳税人占用耕地跨
8、市、县的应当分别向所属纳税人占用耕地跨市、县的应当分别向所属地主管地方税务机关申报纳税。地主管地方税务机关申报纳税。3 3、我省耕地占用税适用税额规定、我省耕地占用税适用税额规定 v海南省实施海南省实施中华人民共和国耕地占用税暂行中华人民共和国耕地占用税暂行条例条例办法(海南省人民政府令第办法(海南省人民政府令第217217号公布号公布 自自20082008年年1111月月1 1日公布)日公布)v海南省财政厅海南省财政厅 海南省地方税务局关于征收海南省地方税务局关于征收耕地占用税有关问题的通知耕地占用税有关问题的通知(琼财税(琼财税2008226820082268号)号)4 4、税收优惠、税收
9、优惠v军事设施以及学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地军事设施以及学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地免征耕地占用税。免征耕地占用税。v铁路线路、公路线路、停机坪、港口、航道占用耕地,铁路线路、公路线路、停机坪、港口、航道占用耕地,减按每平方米两元的税额征收耕地占用税。减按每平方米两元的税额征收耕地占用税。v农村居民占用耕地新建住宅,按照当地适用税额减半农村居民占用耕地新建住宅,按照当地适用税额减半征收耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅,是指农征收耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅,是指农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地建设村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地建设自用住宅。
10、自用住宅。4 4、税收优惠、税收优惠v农村烈士家属(包括农村烈士的父母、配偶和子女)、农村烈士家属(包括农村烈士的父母、配偶和子女)、残疾军人、鳏寡孤独的农村居民,在规定用地标准以内残疾军人、鳏寡孤独的农村居民,在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的,经所在地乡镇人新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的,经所在地乡镇人民政府审核,报经县级人民政府批准后,可以免征或者民政府审核,报经县级人民政府批准后,可以免征或者减征耕地占用税。减征耕地占用税。v革命老根据地、少数民族聚居区或者边远贫困山区生革命老根据地、少数民族聚居区或者边远贫困山区生活困难,在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税活困
11、难,在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的,经所在地乡镇人民政府审核,报经县级人确有困难的,经所在地乡镇人民政府审核,报经县级人民政府批准后,可以免征耕地占用税,但是只能享受一民政府批准后,可以免征耕地占用税,但是只能享受一次。次。5 5、依据文件、依据文件v中华人民共和国耕地占用税暂行条例中华人民共和国耕地占用税暂行条例(中华人民(中华人民共和国国务院令第共和国国务院令第511511号)号)v中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则(财政部(财政部 国家税务总局第国家税务总局第4949号)号)v国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的国
12、家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知通知(国税发(国税发20071292007129号)号)v财政部财政部 国家税务总局关于耕地占用税减免税补征税国家税务总局关于耕地占用税减免税补征税款等问题的批复款等问题的批复(财税(财税200919200919号)号)土地使用权出让环节涉及的契税和耕地土地使用权出让环节涉及的契税和耕地占用税税收政策占用税税收政策v土地使用权出让环节契税政策土地使用权出让环节契税政策v以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产时,应由房地产转让者是否补缴国有土地使用权出让时,应由房地产转让者是否补缴国有土地使用权出让环
13、节的契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费环节的契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。用或者土地收益。v对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的,是同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的,是否征收契税。其计税依据为因改变土地用途应补缴的否征收契税。其计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。土地收益金及应补缴政府的其他费用。土地使用权出让环节契税政策土地使用权出让环节契税政策v以出让方式或国家作价出资(入股)方式承受原改以出让方式或国家作价出资(入股)方式承
14、受原改制企业划拨用地的,不适用企业改制重组的有关政策制企业划拨用地的,不适用企业改制重组的有关政策规定,对承受人是否按规定征收契税。规定,对承受人是否按规定征收契税。v经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地用途,经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地用途,不再属于规定的减征、免征契税范围的,应当补缴已不再属于规定的减征、免征契税范围的,应当补缴已经减征、免征的税款。经减征、免征的税款。v政府减免土地出让金或以零地价方式出让国有土地使政府减免土地出让金或以零地价方式出让国有土地使用权的,对承受国有土地使用权所应支付的土地出让用权的,对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金要计征契税。不得因减
15、免土地出让金而减免契税。金要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。2.2.土地使用权出让环节耕地占用税税收政策土地使用权出让环节耕地占用税税收政策 以出让方式占用耕地建房或从事其他非农业建设的,以出让方式占用耕地建房或从事其他非农业建设的,属于耕地占用税征收范围。具体规定同上属于耕地占用税征收范围。具体规定同上.3 3、依据文件、依据文件v中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例(中华人人(中华人人共和国国务院令第共和国国务院令第224224号)号)v 中华人民共和国契税暂行条例细则中华人民共和国契税暂行条例细则(财(财法字法字199752199752号)号)v财政部财政部 国
16、家税务总局关于契税征收中几个国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复问题的批复(财税字(财税字199896199896号)号)3 3、依据文件、依据文件v财政部财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知关契税问题的通知(财税(财税20041342004134号)号)v国家税务总局关于免征土地出让金国有土地使用权国家税务总局关于免征土地出让金国有土地使用权征收契税的批复征收契税的批复(国税函(国税函20054362005436号)号)v国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复收契
17、税的批复(国税函(国税函20086622008662号)号)三、土地使用权转让环节契税政策v以土地权属作价投资、入股、抵债,以获奖方以土地权属作价投资、入股、抵债,以获奖方式承受土地权属,以预购方式承受土地权属,均式承受土地权属,以预购方式承受土地权属,均视同土地使用权转让征收契税。视同土地使用权转让征收契税。v土地使用权转让的成交价格中所包含的行政事土地使用权转让的成交价格中所包含的行政事业性收费,属于成交价格的组成部分,不应从中业性收费,属于成交价格的组成部分,不应从中剔除,纳税人应按合同确定的成交价格全额计算剔除,纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。缴纳契税。三、土地使用权转让
18、环节契税政策v甲方拥有土地、乙方提供资金合作建房的,乙方获甲方拥有土地、乙方提供资金合作建房的,乙方获得了甲方的部分土地使用权,属于土地使用权权属转得了甲方的部分土地使用权,属于土地使用权权属转移,应对乙方征收契税,其计税依据为乙方取得土地移,应对乙方征收契税,其计税依据为乙方取得土地使用权的成交价格。使用权的成交价格。v以土地权属抵债,经司法机关裁定,土地权属归金以土地权属抵债,经司法机关裁定,土地权属归金融企业所有的,应视同土地使用权转让征收契税。对融企业所有的,应视同土地使用权转让征收契税。对法院裁定后虽未执行,因土地权属已发生转移,也应法院裁定后虽未执行,因土地权属已发生转移,也应征税
19、。契税纳税义务发生时间为法院下达裁定书的当征税。契税纳税义务发生时间为法院下达裁定书的当日,计税依据按照该宗土地的评估价格确定。日,计税依据按照该宗土地的评估价格确定。三、土地使用权转让环节契税政策v土地使用权受让人通过完成土地使用权转让土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额或投资特定项目,以此获取低方约定的投资额或投资特定项目,以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权,属于契税征价转让或无偿赠与的土地使用权,属于契税征收范围,其计税价格由征收机关参照纳税义务收范围,其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。发生时当地的市场价格核定。v以划拨方式取得的国有土地使用权
20、,经批准以划拨方式取得的国有土地使用权,经批准再转让,转让方和受让方都应缴纳契税。转让再转让,转让方和受让方都应缴纳契税。转让方的计税依据为补缴的土地使用权出让费或者方的计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。受让方应按转让成交价格缴纳契税。土地收益。受让方应按转让成交价格缴纳契税。三、土地使用权转让环节契税政策v土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手
21、续,只要土地使用土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益的,土地使用者是土地并取得了相应的经济利益的,土地使用者是否按缴纳契税。否按缴纳契税。(国税函(国税函20076452007645号)号)v对以国家作价出资(入股)方式转移国有土地对以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权的行为,土地使用权的承受方应按规定缴使用权的行为,土地使用权的承受方应按规定缴纳契税纳契税。(财税。(财税20081292
22、008129号)号)四、房地产开发、转让环节契税政策四、房地产开发、转让环节契税政策v以获奖方式承受房屋权属、以预购方式或者预付集资建房款方式以获奖方式承受房屋权属、以预购方式或者预付集资建房款方式承受房屋权属,应按规定征收契税。承受房屋权属,应按规定征收契税。v房屋买卖的成交价格中所包括的行政事业性收费,属于成交价格房屋买卖的成交价格中所包括的行政事业性收费,属于成交价格的组成部分,不应从中剔除,纳税人应按合用确定的成交价格全额的组成部分,不应从中剔除,纳税人应按合用确定的成交价格全额计算缴纳契税。计算缴纳契税。v居民个人通过与房屋开发商签定居民个人通过与房屋开发商签定“双包代建双包代建”合
23、用,由开发商承合用,由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续,并由委托方按地价与办规划许可证、准建证、土地使用证等手续,并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权,实质上是一种以预房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权,实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为,应照章征收契税。付款方式购买商品房的行为,应照章征收契税。国家税务总局关国家税务总局关于城镇居民委托代建房屋契税征免问题的批复于城镇居民委托代建房屋契税征免问题的批复(国税函(国税函19988291998829号)号)四、房地产开发、转让环节契税政策四、房地产开发、转让环节契税政策v补偿征地款方式取得的房产,实
24、质上是一种以征收款购买补偿征地款方式取得的房产,实质上是一种以征收款购买房产的行为,应依法缴纳契税。房产的行为,应依法缴纳契税。v对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室)所有权或土地使用权的行自行车库、顶层阁楼以及储藏室)所有权或土地使用权的行为,涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,应按照契税为,涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,应按照契税法律、法规的规定征收契税。法律、法规的规定征收契税。v采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权,应
25、按合同规定的总价款计征契税。承受的房屋附属设有权,应按合同规定的总价款计征契税。承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;施权属如为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。四、房地产开发、转让环节契税政策房地产开发、转让环节契税政策v房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款,买房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款,买卖装修的房屋,装修费用应包括在内。卖装修的房屋,装修费用应包括在内。v土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物(包括土地使用者将土地使用权及所附
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