房地产策划入门必备模板讲课教案.ppt
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1、好好学习,天天向上!房地产策划入门必备模板好好学习,天天向上!定义策划定义策划策划是通过全新的理念和思路,对生产力的各种要素、资源重新整合,使之产生1+12,甚至原子裂变式的市场效应或者经济效益。策划也是生产力策划是一个制定航海图的过程,理念设计是罗盘的指南针;条条大路通罗马,但是最近的路只有一条策划就是寻找这条路;策划是思维科学,策划是设计科学,策划是一门实践科学,策划更是整合科学。好好学习,天天向上!n策划不是神话,策划家也不是巫婆神汉。策划不是八卦,策划家不是风策划不是神话,策划家也不是巫婆神汉。策划不是八卦,策划家不是风水先生;水先生;n策划不是万能的,不能包治百病,而只能在客观和主观
2、条件所允许的范策划不是万能的,不能包治百病,而只能在客观和主观条件所允许的范围内来大显神通;围内来大显神通;n策划的成功不是靠运气,而是靠现代思维科学;策划的成功不是靠运气,而是靠现代思维科学;n策划只有建立在有效地整合多种学科,经济学、商业经济学、市场营销策划只有建立在有效地整合多种学科,经济学、商业经济学、市场营销学、管理学、广告学等的基础上,才能有生命力。学、管理学、广告学等的基础上,才能有生命力。定义策划定义策划好好学习,天天向上!第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段第四阶段第四阶段策划内容策划内容策划是全程的
3、,无时无刻存在的好好学习,天天向上!可行性研究是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。是项目投资决策的依据。是筹集建设资金的依据 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 是编制下阶段规划设计的依据第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段 可行性研究可行性研究可行性研究可行性研究好好学习,天天向上!市场分析市场分析市场分析市场分析市场预测市场预测市场预测市场预测收入、成本、费用预测收入、成本、费用预测收入、成本、费用预测收入、成本、费用预测财务评估财务评估财务评估财务评估盈亏平衡分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析敏感性分析敏感性分析敏感性分析敏感性分析风险评估风险评估风险
4、评估风险评估宏观市场、区域市场供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标:成本利润率、销售利润率动态指标:净现值、内涵报酬率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点,即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比参数值变动的百分风险分析又称概率分析,利用概率值来研究不同因素的概率分布,从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述,对方案的风险情况做出比较准确的判断第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段 可行性研究可行性研究可行性研究可行性研究好好学习,天天向上!第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段 项目研究项目研究
5、项目研究项目研究宏观环境分析竞争环境分析项目价值分析市场状况可能的客户可能的产品地块潜在客户分析好好学习,天天向上!1 1 1 1、宏观环境研究、宏观环境研究、宏观环境研究、宏观环境研究宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等)重大事件及其影响(如北京2008年奥运会、上海2010年世博会)城市经济状况(GDP、人均收入等)城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等)人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)房地产市场环境结构及其规模(一、二、三级市场)板块布局(热点区域)行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度)结论:房地产未来发展趋势结论:房地产未来发展趋势第二阶段第二阶
6、段第二阶段第二阶段 项目研究项目研究项目研究项目研究好好学习,天天向上!2 2 2 2、项目价值分析、项目价值分析、项目价值分析、项目价值分析 产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等)街区价值(土地级别,区域功能定位、人文历史价值等)(1 1)区位价值分析)区位价值分析 自然(山景、海景、湖景等)、人文景观 交通资源(公交、高速路、机场、火车站、港口等)配套资源(购物、教育、医疗、文化、娱乐等)(2 2)项目资源分析)项目资源分析第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段 项目研究项目研究项目研究项目研究好好学习,天天向上!3 3 3 3、潜在客户群研究、潜在客户群研究、潜在客户群研究、潜在
7、客户群研究(1 1)确定研究对象)确定研究对象第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段 项目研究项目研究项目研究项目研究好好学习,天天向上!(2 2)确定研究内容)确定研究内容 客户基本特征置业能力需求特点置业原因需求特点收入水平、置业计划等家庭结构、文化背景、职业、区属工作地点、现有居住状况等3 3 3 3、潜在客户群研究、潜在客户群研究、潜在客户群研究、潜在客户群研究第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段 项目研究项目研究项目研究项目研究好好学习,天天向上!定位(定位(定位(定位(Positioning)Positioning)Positioning)Positioning)有史以来对美国营销影响最大的
8、观念!有史以来对美国营销影响最大的观念!有史以来对美国营销影响最大的观念!有史以来对美国营销影响最大的观念!即即即即预期客户头脑里已有的想法预期客户头脑里已有的想法预期客户头脑里已有的想法预期客户头脑里已有的想法!美美美美 艾艾艾艾里斯里斯里斯里斯 杰克杰克杰克杰克特劳特特劳特特劳特特劳特/著著著著王恩冕王恩冕王恩冕王恩冕 于少蔚于少蔚于少蔚于少蔚/译译译译第三阶段第三阶段第三阶段第三阶段 项目定位项目定位项目定位项目定位好好学习,天天向上!SWOTSWOT分析分析客户定位客户定位产品定位产品定位价格定位价格定位房地产定位的目的:房地产定位的目的:寻找均衡点寻找均衡点产品客户投资效益第三阶段第
9、三阶段第三阶段第三阶段 项目定位项目定位项目定位项目定位好好学习,天天向上!1 1 1 1、SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析strengthstrength(优势)(优势)weaknessweakness(劣势)(劣势)Opportunity(Opportunity(机会机会)ThreatThreat(威胁)(威胁)第三阶段第三阶段第三阶段第三阶段 项目定位项目定位项目定位项目定位好好学习,天天向上!2 2 2 2、客户定位、客户定位、客户定位、客户定位 生生 命命 阶阶 段段 收收 入入 水水 平平根据市场研究阶段对项目特点以及潜在客户的研究筛选目标客群客户细分客户细分客户研
10、究客户研究客户筛选客户筛选客户定位客户定位 消费价值观消费价值观 需求特质需求特质客户构成生命阶段区域职业需求特点面积总价户型功能Pulte HomesPulte Homes:首次置业、常年工作流动人士、丁克家庭、有婴:首次置业、常年工作流动人士、丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭、大儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭、大龄单身贵族、活跃长者。龄单身贵族、活跃长者。第三阶段第三阶段第三阶段第三阶段 项目定位项目定位项目定位项目定位好好学习,天天向上!规划建议规划建议 总体规划建议 建筑风格建议 园林设计建议配套设施配套设施 功能配套建议 智能化
11、建议 会所设施建议产品建议产品建议 建筑单体建议 户型、面积建议 户型配比建议 户型设计细节建议 装修标准建议物管建议物管建议 物业管理公司建议 物业服务内容建议1、产品定位内容 定位描述定位描述 设计要点设计要点 3 3 3 3、产品定位、产品定位、产品定位、产品定位第三阶段第三阶段第三阶段第三阶段 项目定位项目定位项目定位项目定位好好学习,天天向上!2、产品定位策略客户导向与市场导向相结合第三阶段第三阶段第三阶段第三阶段 项目定位项目定位项目定位项目定位领先型定位策略领先型定位策略模仿定位策略模仿定位策略差异化定位策略差异化定位策略创新定位策略创新定位策略3 3 3 3、产品定位、产品定位
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