土地一级开发内容及相关税费.doc
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1、土地一级开发内容及相关税费 7月30日下午,我所全体人员同廊坊市国土土地开发建设投资有限公司和廊坊市凯创房产置业有限公司全体财务人员进行了关于土地一级开发的学习。下面就将这次的学习内容做以下介绍:一、土地一级开发相关内容(一)土地储备制度的建立,为土地一级开发提供了制度基础我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。1996年,为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题,上海成立了我国第一家土地储备机构上海市土地发展中心,这标志着我国土地储备制度的诞生。随后,杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。经过十多年的实践,土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度,它大大提高
2、了政府对土地市场的调控能力,促进了我国城市各项事业的快速发展。虽然各地土地储备的模式有所不同,但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节,其中储备环节包括两个阶段开发和储备。这里的“开发”实际上是指土地一级开发。因此,可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的,土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出,引起了政府部门以及学者的重视,为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。(二)我国城市土地一级开发的发展历程从全国范围来看,土地一级开发大约经历了三个阶段:1萌芽期(1996年至1999年) 这一阶段,文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念,因此人们对土地一级开发的概念还不
3、是很明确。1996年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动,可以说是土地一级开发的雏形。1999年以前,土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。按照当时的供地程序,开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得现状土地,自行进行征地、拆迁和大市政建设后,再开发建设房屋。可以看出这一时期土地储备开发工作还比较混乱,土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。2发展期(1999年至2002年) 这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。由于经营性用地“招拍挂”制度的实施,协议出让土地逐渐减少,开发商拿地的门槛和难度越
4、来越高,一些开发商迫于市场化的竞争压力,开始转向专门从事土地一级开发,这些公司的主要任务就是在完成具体地块的土地一级开发(包括征地、拆迁和基础设施建设等)之后将土地交还给政府,再由政府统一向社会出让熟地。但在这个时期,土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地,虽然针对性和专业性比较强,但由于缺少市场竞争,使得土地一级开发工作未能达到理想的效果。这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发中,成立了北京科技园建设股份有限公司、北京海淀科技园建设股份有限公司等多家土地一级开发公司,其各自以划拨方式取得了一定范围的土地,进行征地、拆迁、市政基础设施建设后,分别由政府以协议或公开方式
5、出让土地。 从全国范围来看,这一阶段的另一个明显特点是:由于土地储备开发工作逐渐升温,有条件的城市大都建立了土地储备制度,成立了土地储备机构,并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。3规范期(2002年至今) 为规范土地一级开发行为,合理开发利用土地资源,满足经济发展和城市建设用地需求,各地结合自身实际情况,陆续出台了一些地方文件,对土地一级开发的组织实施、合同监管、项目验收、资金管理等方面进行了规定。比较有代表性的是北京市2002年出台的北京市土地一级开发管理暂行办法,规定土地储备机构和政府以招标方式选择土地一级开发公司,并委托其实施土地一级开发,在将土地开发为熟地之后以公开方式向社会供应
6、。可以说,北京市出台的一些土地一级开发文件对全国的土地一级开发工作起到了积极的推动作用,全国范围内的土地一级开发工作也逐渐步入正轨,其中土地开发方式的改革成为各地工作重点,目标就是要建立体现政府土地所有权以及符合市场经济运行机制的“效率优先、兼顾公平”的土地一级开发新模式。(三)开发商在土地一级开发中的角色政府主导、市场化运做的原则决定了开发商参与土地一级开发活动必须认真研究分析政府的相关政策,充分理解和利用相关规定,以保证自身的目标利益的实现。同时必须加强对当前发展形式的分析与评估,对房地产市场的发展趋势有所评判,对政策进一步完善的方向有所把握,毕竟开发商的身份只是一个协助实施者,并非是土地
7、一级开发市场正常运转的必须参与主体。(四)土地一级开发的有关政策目前有关土地一级开发的法律规定均为地方法规和政策,稳定性与法律效力也较低,存在一定的信用风险。我国立法部门应当加快立法调研,地方立法经验,加快土地一级开发的立法进程,对土地管理法、房地产管理法等有关法律予以修改,增加有关土地一级开发和土地储备制度的规定,保障土地一级开发合法实施。廊坊人民政府2008年3月13日颁布廊坊市土地一级开发管理暂行办法是廊坊市土地一级开发执行标准。该办法规定土地一级开发,是指根据土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划,将列入土地储备开发项目的土地,组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设,达到土地供应条
8、件的行为。市土地储备委员会是全市土地一级开发管理工作的决策机构,市国土资源管理部门所属的土地储备机构具体负责本市土地一级开发的具体管理工作。(五)土地一级开发定义展开是指由政府委托市、区土地储备中心或其授权委托的企业,按照土地利用总体规划、城市总体规划及地区控制性详细规划和年度土地一级开发计划,对一定区域范围内的城市国有土地(简称毛地)或农村集体土地(简称生地)进行统一的征地、农转用、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”(即通自来水、雨水、污水、中水、电力、电讯、天然气和场地平整)(另有一说是供暖代替中水)的建设条件(
9、简称熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。以熟地出让的成交单位价格简称熟地价。宗地内土地平整,不仅意味着宗地内地形地势的平整,更重要的是通过土地征用、土地收购和居民拆迁,使土地权属状况发生了改变,政府收回了原先让渡出去的部分使用权,即政府拥有了所开发土地的完整的土地所有权。随着城市发展要求、技术水平以及人们环保意识的提高,大市政建设的内容不断发展,主要表现在配套市政设施的种类不断增多,使建设用地的功能不断完善。在土地开发的历史上,曾经出现过“三通一平”、“五通一平”“七通一平”的概念,最近一两年甚至出现了“九通一平”的概念。到目前,完备的土地一级开发配套的市政项目主要包括供水、供电、电信、
10、道路、天然气、供热、雨水、污水、中水和有线电视。由此可见,土地一级开发是指土地出让前的运作方式,开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。开发商在取得一块土后再转给另一个需要用地的单位,然后由另一单位进行土地开发,属于三级开发。在城市中,土地开发有一级和二级之分,土地二级开发通常是指房地产开发;土地供应是土地一级开发与二级开发的分界点,供应之前的开发属一级开发,之后为二级开发。(六)土地一级开发流程:土地一级开发一般工作程序程序一:确定土地一级开发项目程序二:确定一级开发单位程序三
11、:办理建设意见(根据联席会要求办理)程序四:办理交通评价文件审批(根据联席会要求办理)程序五: 办理古树处理意见(根据联席会要求办理)程序六: 办理文物保护意见(根据联席会要去办理)程序七: 办理环境评价文件审批(根据联席会要求办理)程序八:办理规划意见书程序九:办理土地一级项目开发项目核准程序十:取得征地批复(实施征地)程序十一:办理拆迁许可证(实施拆迁)程序十二:编制市政基础设施实施方案程序十三:组织验收,评估土地成本程序十四:纳入土地储备库或直接入市交易首先是编制一套符合城市土地利用总体规划的发展计划;第二是制定土地供应计划、土地开发计划和土地利用计划;第三是原土地所有者或使用者征得土地
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- 土地 一级 开发 内容 相关 税费
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