为自己买间梦想中的房子.ppt
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1、為自己買間夢想中的房子為自己買間夢想中的房子Jeffish ChangAgenda四四四四.結語結語結語結語&資料查詢資料查詢資料查詢資料查詢-考量的原則考量的原則:人人,事事,時時,地地,物物一一一一.需求的考量需求的考量需求的考量需求的考量二二二二.商品的考量商品的考量商品的考量商品的考量-注意事項注意事項-風水概要風水概要需求需求商品商品能力能力三三三三.能力的考量能力的考量能力的考量能力的考量-貸款種類貸款種類-計算方式計算方式-相關稅賦相關稅賦序序序序.概念概念概念概念序序.概念概念需求需求需求需求高標準高標準高標準高標準低標準低標準低標準低標準能力低能力低能力低能力低能力高能力高能
2、力高能力高能力能力能力能力能力足夠可以能力足夠可以能力足夠可以能力足夠可以購買高標準購買高標準購買高標準購買高標準的房子的房子的房子的房子能力僅僅足夠能力僅僅足夠能力僅僅足夠能力僅僅足夠購買低標準購買低標準購買低標準購買低標準的房子的房子的房子的房子購屋策略的取捨購屋策略的取捨購屋策略的取捨購屋策略的取捨a.a.騎驢找馬型騎驢找馬型騎驢找馬型騎驢找馬型b.b.一勞永逸型一勞永逸型一勞永逸型一勞永逸型以以以以能力能力能力能力做主要考量做主要考量做主要考量做主要考量購買購買購買購買負擔得起負擔得起負擔得起負擔得起的房子的房子的房子的房子策略策略策略策略出發點出發點出發點出發點以以以以需求需求需求需
3、求做主要考量做主要考量做主要考量做主要考量購買購買購買購買夢想中夢想中夢想中夢想中的房子的房子的房子的房子優點優點優點優點缺點缺點缺點缺點減少租房子的支出減少租房子的支出減少租房子的支出減少租房子的支出可知道好房子好在哪裡可知道好房子好在哪裡可知道好房子好在哪裡可知道好房子好在哪裡真正符合自己的需求真正符合自己的需求真正符合自己的需求真正符合自己的需求不須再搬家不須再搬家不須再搬家不須再搬家,增值率高增值率高增值率高增值率高容易買到不合適的房子容易買到不合適的房子容易買到不合適的房子容易買到不合適的房子過幾年還要換房子過幾年還要換房子過幾年還要換房子過幾年還要換房子折價率高折價率高折價率高折價
4、率高價格高價格高價格高價格高,能力不夠能力不夠能力不夠能力不夠須多幾年的房租支出須多幾年的房租支出須多幾年的房租支出須多幾年的房租支出能力足夠卻買了能力足夠卻買了能力足夠卻買了能力足夠卻買了低標準的房子低標準的房子低標準的房子低標準的房子高標準的房子買高標準的房子買高標準的房子買高標準的房子買不起不起不起不起序序.概念概念Step-1檢視需求檢視需求Step-2設定目標設定目標Step-3評估能力評估能力騎驢找馬騎驢找馬一勞永逸一勞永逸市面上商品的分布市面上商品的分布市面上商品的分布市面上商品的分布我的需求我的需求我的需求我的需求我的能力我的能力我的能力我的能力高標準高標準高標準高標準低標準低
5、標準低標準低標準以能力為考量以能力為考量以能力為考量以能力為考量以需求為考量以需求為考量以需求為考量以需求為考量Step-4策略的運用策略的運用序序.概念概念A.A.市場已購屋者市場已購屋者市場已購屋者市場已購屋者(申請貸款中申請貸款中申請貸款中申請貸款中)之需求之需求之需求之需求(1).(1).購屋者以首購自住為主購屋者以首購自住為主購屋者以首購自住為主購屋者以首購自住為主,但比重下降但比重下降但比重下降但比重下降,換屋自住及第二屋自住需求較上季增加換屋自住及第二屋自住需求較上季增加換屋自住及第二屋自住需求較上季增加換屋自住及第二屋自住需求較上季增加購屋者目的以首購自住為主比重為購屋者目的以
6、首購自住為主比重為 54%,54%,較上季略減較上季略減.換屋自住佔換屋自住佔33%,33%,略増略増.投資需求佔投資需求佔11%11%較上季增加較上季增加,其中尤以第二屋自主者由原來的其中尤以第二屋自主者由原來的5.5%5.5%增為增為8.6%,8.6%,相對增福最大相對增福最大.資料來源資料來源:92:92年第二季台灣購屋需求動向季報年第二季台灣購屋需求動向季報,內政部建築研究所內政部建築研究所.gov.tw/cycle/cycle.htm.gov.tw/cycle/cycle.htm(2).(2).購屋類型以中古屋比例最高購屋類型以中古屋比例最高購屋類型以中古屋比例最高購屋類型以中古屋比
7、例最高,新成屋居次新成屋居次新成屋居次新成屋居次.大坪數及高總價需求有逐漸增加之大坪數及高總價需求有逐漸增加之大坪數及高總價需求有逐漸增加之大坪數及高總價需求有逐漸增加之 趨勢趨勢趨勢趨勢.購買房屋類型中古屋佔購買房屋類型中古屋佔43.7%,43.7%,新成屋佔新成屋佔40.1%40.1%居次居次.房屋面積房屋面積 3140 3140坪住宅佔坪住宅佔29%,29%,較上季略減較上季略減,4141坪以上需求較上季增加坪以上需求較上季增加2.6%,2.6%,高總價比重也有增加之趨勢高總價比重也有增加之趨勢.(3).(3).已購屋者負擔略減已購屋者負擔略減已購屋者負擔略減已購屋者負擔略減,房價為年所
8、得之房價為年所得之房價為年所得之房價為年所得之5.25.2倍倍倍倍,貸款支出佔家庭月收入之貸款支出佔家庭月收入之貸款支出佔家庭月收入之貸款支出佔家庭月收入之23.3%,23.3%,房價所得比有減少之趨勢房價所得比有減少之趨勢房價所得比有減少之趨勢房價所得比有減少之趨勢.(4).(4).平均搜尋時間平均搜尋時間平均搜尋時間平均搜尋時間4.84.8個月個月個月個月,看屋數為看屋數為看屋數為看屋數為7.37.3間間間間,較上季增加較上季增加較上季增加較上季增加,顯示購屋者決策時間拉長顯示購屋者決策時間拉長顯示購屋者決策時間拉長顯示購屋者決策時間拉長.(5).(5).購屋平均裝潢費用佔房屋總價購屋平均
9、裝潢費用佔房屋總價購屋平均裝潢費用佔房屋總價購屋平均裝潢費用佔房屋總價11.3%,11.3%,中南部比重較高中南部比重較高中南部比重較高中南部比重較高台中市台中市14.9%,14.9%,高雄市高雄市14.5%,14.5%,台北市台北市 8.9%,8.9%,台北縣台北縣 9.2%.9.2%.(6).(6).近六成購屋貸款民眾認為近期房價持平且略下跌近六成購屋貸款民眾認為近期房價持平且略下跌近六成購屋貸款民眾認為近期房價持平且略下跌近六成購屋貸款民眾認為近期房價持平且略下跌,五成預期未來一年房價維持五成預期未來一年房價維持五成預期未來一年房價維持五成預期未來一年房價維持 穩定穩定穩定穩定,認為近期
10、到未來房價看漲者認為近期到未來房價看漲者認為近期到未來房價看漲者認為近期到未來房價看漲者(20.5%)(20.5%)增加增加增加增加,看跌者看跌者看跌者看跌者(27.4%)(27.4%)減少減少減少減少.序序.概念概念B.B.市場潛在購屋者市場潛在購屋者市場潛在購屋者市場潛在購屋者(搜尋中搜尋中搜尋中搜尋中)之需求之需求之需求之需求(1).(1).購屋者以首購自住為主需求略增購屋者以首購自住為主需求略增購屋者以首購自住為主需求略增購屋者以首購自住為主需求略增,換屋自住者略為減少換屋自住者略為減少換屋自住者略為減少換屋自住者略為減少,投資需求持平投資需求持平投資需求持平投資需求持平購屋者目的以首
11、購自住比重為購屋者目的以首購自住比重為 56.7%(3.8%56.7%(3.8%).).換屋自住佔換屋自住佔24.3%(1.7%24.3%(1.7%),),投資需求佔投資需求佔18%18%(2).(2).優先考慮中古屋的比例最高優先考慮中古屋的比例最高優先考慮中古屋的比例最高優先考慮中古屋的比例最高,新成屋居次新成屋居次新成屋居次新成屋居次.3140.3140坪數及坪數及坪數及坪數及300500300500萬預算萬預算萬預算萬預算 為需求主流為需求主流為需求主流為需求主流.價格為最重要的購屋誘因價格為最重要的購屋誘因價格為最重要的購屋誘因價格為最重要的購屋誘因,其次是環境與交通其次是環境與交通
12、其次是環境與交通其次是環境與交通,品牌價值較未品牌價值較未品牌價值較未品牌價值較未 受重視受重視受重視受重視.(3).(3).近五成民眾認為近期房價持平近五成民眾認為近期房價持平近五成民眾認為近期房價持平近五成民眾認為近期房價持平,預期一年後房價看跌者高於看漲者預期一年後房價看跌者高於看漲者預期一年後房價看跌者高於看漲者預期一年後房價看跌者高於看漲者.C.C.購屋者對房價信心狀況購屋者對房價信心狀況購屋者對房價信心狀況購屋者對房價信心狀況(1).92(1).92年第二季年第二季年第二季年第二季,民眾對房價之信心指數為民眾對房價之信心指數為民眾對房價之信心指數為民眾對房價之信心指數為 88.05
13、 88.05分分分分,較上季減少較上季減少較上季減少較上季減少12.9512.95分分分分,相較相較相較相較 去年同期減少去年同期減少去年同期減少去年同期減少 19.55 19.55 分分分分.以以以以 100 100 分為持平穩定信心水準來看分為持平穩定信心水準來看分為持平穩定信心水準來看分為持平穩定信心水準來看,本季購屋者對本季購屋者對本季購屋者對本季購屋者對 房價信心水準減弱房價信心水準減弱房價信心水準減弱房價信心水準減弱.一一.需求的考量需求的考量 考量的原則:人考量的原則:人考量的原則:人考量的原則:人 事事事事 時時時時 地地地地 物物物物人人物物事事 時時地地1.家裡人口數家裡人
14、口數2.居民素質居民素質1.工作工作2.學校學校(中小學中小學)3.市場市場,商場商場4.交通便利性交通便利性1.通勤時間通勤時間2.未來發展未來發展1.地區地區,地點地點2.地形地形,地貌地貌3.天然災害天然災害4.生活環境生活環境3.年老退休年老退休1.建物種類建物種類2.建物品質建物品質5.出入通道出入通道3.坪數坪數,房間數房間數4.車位車位5.廚衛設備廚衛設備7.格局格局,方位方位8.屋齡屋齡,價格價格4.貸款問題貸款問題9.契約契約10.建商商譽建商商譽6.視野視野一一.需求的考量需求的考量(室內空間室內空間)假設我想買間假設我想買間 3 房房 2 廳的房子廳的房子(以公寓為例以公
15、寓為例)1.客廳客廳2.廚房廚房+餐廳餐廳4.主臥室主臥室5.臥室臥室x23.衛浴衛浴x2客廳6.1p4.5m4.5m2.1m2.35m廚房2.0p餐廳2.26p3.18m4m臥室13.6p臥室23.6p衛浴11.4p4m3.6m主臥室4.4p玄關1.5p走廊 2.6p3.8m工作陽台 1.7p主建物主建物 =29p+)附屬建物附屬建物=3.7p32.7p32.7p/(1-公設比公設比)=32.7/77%=42.5p6.玄關玄關+走廊走廊7.陽台陽台x2陽台 2.0p1.5m衛浴21.7p1.9m走廊及活動空間走廊及活動空間(不含玄關不含玄關)=2.6p約佔總建坪之約佔總建坪之 8.97%假設
16、我想買間假設我想買間 3 房房 2 廳的房子廳的房子(以透天為例以透天為例)一一.需求的考量需求的考量(室內空間室內空間)客廳7.2p5.2m2.1m2.35m廚房2.16p餐廳2.07p3.39m衛浴11.4p玄關0.8p工作間1.5p梯間1.6p梯間4.18p衛浴21.58p臥室13.34p主臥室6.42p梯間2.83p衛浴31.34p臥室23.34p露台8.0p1F1F2F2F3F3F5.1m前面可以停1輛車子地坪地坪=23.67p建坪建坪=37.97p建蔽率建蔽率=70.6%走廊及活動空間走廊及活動空間(不含玄關不含玄關)=8.61p約佔總建坪之約佔總建坪之 22.6822.68%1.
17、客廳客廳2.廚房廚房+餐廳餐廳4.主臥室主臥室5.臥室臥室x23.衛浴衛浴x36.玄關玄關+走廊走廊7.陽台陽台+露台露台8.花園花園(可停車可停車)二二.商品的考量商品的考量注意事項注意事項:1.地段地段2.格局格局,採光採光,通風通風,視野視野:a.注意建築物的建築型式注意建築物的建築型式,棟距棟距b.注意窗子的型式注意窗子的型式,大小大小,顏色顏色,厚度厚度,氣密氣密c.管道間管道間,柱位柱位,樑位樑位,樑深樑深,樓高樓高,淨高淨高3.門門,廚具廚具,衛浴設備衛浴設備4.建材建材:外觀外觀,管線材料管線材料5.停車場車道斜度停車場車道斜度6.安全設施安全設施7.公共設施公共設施,省能設施
18、省能設施二二.商品的考量商品的考量地段地段建商個案產品建商個案產品鄰近之公共設施鄰近之公共設施項目分析項目分析二二.商品的考量商品的考量竹北縣政二期竹北縣政二期台大台大竹北分校竹北分校斗崙斗崙運動公園運動公園竹北竹北縣政一期縣政一期台北台北新竹新竹園區園區新埔新埔中中山山高高速速公公路路光明六路東一段光明六路東一段光明六路東二段光明六路東二段自自強強南南路路自自強強北北路路莊莊敬敬南南路路莊莊敬敬北北路路停停停停文小文小文中文中豆子埔溪豆子埔溪二二.商品的考量商品的考量二二.商品的考量商品的考量建築物的建築型式建築物的建築型式,棟距棟距口字型口字型字型字型L字型字型T字型字型一字型一字型其他其
19、他油煙不易排出油煙不易排出噪音在中庭迴繞噪音在中庭迴繞,低樓層採光不良低樓層採光不良兩面採光兩面採光三面採光三面採光幾乎四面採光幾乎四面採光煙窗效應煙窗效應二二.商品的考量商品的考量室內格局室內格局(1)二二.商品的考量商品的考量室內格局室內格局(2)二二.商品的考量商品的考量室內格局室內格局(3)窗子的型式窗子的型式,大小大小,顏色顏色,厚度厚度,氣密氣密二二.商品的考量商品的考量風風雨雨風風一般平窗一般平窗深窗設計深窗設計雨雨窗子厚度一般為窗子厚度一般為 56mm,大面窗通常使用大面窗通常使用 8mm窗子顏色窗子顏色,看個人喜好看個人喜好,有點顏色不僅可以減少陽光之熱能有點顏色不僅可以減少
20、陽光之熱能甚至有些可隔絕紫外線甚至有些可隔絕紫外線二二.商品的考量商品的考量柱位柱位樑位樑位,樑深樑深,樓高樓高,淨高淨高二二.商品的考量商品的考量樓高樓高淨高淨高樑深樑深主樑主樑次樑次樑樑下淨高樑下淨高停車場車道斜度停車場車道斜度二二.商品的考量商品的考量6m1m1:62m1:3以停車場高度以停車場高度3m計算計算車道長度需有至少車道長度需有至少18m以停車場高度以停車場高度3m計算計算車道長度只需要車道長度只需要9m留意單車道或雙車道留意單車道或雙車道,車道是否有轉彎車道是否有轉彎,若轉彎需若轉彎需5.5m寬度之車道寬度之車道建材建材:管線管線二二.商品的考量商品的考量1.留意熱水管口徑留
21、意熱水管口徑,材質材質,一般為鉛管一般為鉛管,銜接處以壓接處理銜接處以壓接處理,使用年限較短使用年限較短2.留意電線插座需為留意電線插座需為 3 孔式孔式,並且接地線確實作用並且接地線確實作用4“與管子接觸面大與管子接觸面大,流速慢流速慢,熱能易流失熱能易流失5“與管子接觸面小與管子接觸面小,流速快流速快,熱能不易流失熱能不易流失管線部分由於埋在結構體中管線部分由於埋在結構體中,因此因此,未來之裝潢不易修改未來之裝潢不易修改,故必須在建築階段即進行修改故必須在建築階段即進行修改公共設施公共設施,省能設施省能設施二二.商品的考量商品的考量記住記住:公設越多公設越多,未來的維修費用越多未來的維修費
22、用越多a.若有噴水池若有噴水池,流水流水,小溪小溪,或者水迴廊的設計需注意是或者水迴廊的設計需注意是否有水循環設計否有水循環設計,以節省水費之浪費以節省水費之浪費b.儲水槽容量儲水槽容量,是否足夠停水一天之所有用戶用量是否足夠停水一天之所有用戶用量c.地下室是否有抽水馬達地下室是否有抽水馬達,個數個數.d.停電時停電時,發電機之發電量發電機之發電量.e.進出安全管制措施進出安全管制措施.建商個案產品提供之建商個案產品提供之公共設施公共設施與服務項目分析與服務項目分析二二.商品的考量商品的考量二二.商品的考量商品的考量-風水概要風水概要1-1.1-1.先看命盤先看命盤先看命盤先看命盤,命格之適合
23、方位命格之適合方位命格之適合方位命格之適合方位1-2.1-2.陸路陸路陸路陸路/水路水路水路水路1-3.1-3.屋角屋角屋角屋角/柱子柱子柱子柱子1.1.外在環境外在環境外在環境外在環境2-1.2-1.門門門門/主要通道主要通道主要通道主要通道2-2.2-2.廁所衛浴廁所衛浴廁所衛浴廁所衛浴/神明廳神明廳神明廳神明廳2.2.內在環境內在環境內在環境內在環境二二.商品的考量商品的考量-風水概要風水概要1-1.1-1.先看命盤先看命盤先看命盤先看命盤,命格之適合方位命格之適合方位命格之適合方位命格之適合方位a.a.算命算命算命算命/看自己適合的方位看自己適合的方位看自己適合的方位看自己適合的方位,
24、買個指北針買個指北針買個指北針買個指北針,現場量現場量現場量現場量b.b.房屋不可正東向房屋不可正東向房屋不可正東向房屋不可正東向,正西向正西向正西向正西向,正南向正南向正南向正南向,正北向正北向正北向正北向 EWSN命不夠重,無法承受,健康受損 c.c.房子的前面後面房子的前面後面房子的前面後面房子的前面後面(看客廳窗戶方向看客廳窗戶方向看客廳窗戶方向看客廳窗戶方向)門門門門客廳客廳客廳客廳前前前前後後後後門門門門客廳客廳客廳客廳前前前前後後後後龍龍龍龍虎虎虎虎虎虎虎虎龍龍龍龍二二.商品的考量商品的考量-風水概要風水概要1-2.1-2.陸路陸路陸路陸路/水路水路水路水路a.a.路沖路沖路沖路
25、沖廟宇廟宇廟宇廟宇,公家機關公家機關公家機關公家機關,生意適合生意適合生意適合生意適合,有興旺之象有興旺之象有興旺之象有興旺之象.但是不適合住家但是不適合住家但是不適合住家但是不適合住家,必受刀光之必受刀光之必受刀光之必受刀光之災災災災b.b.水沖水沖水沖水沖前前前前後後後後大大大大小小小小水流方向水流方向水流方向水流方向招財招財招財招財,但是人不平安但是人不平安但是人不平安但是人不平安家中麻煩多家中麻煩多家中麻煩多家中麻煩多水路並非單單指河流水路並非單單指河流水路並非單單指河流水路並非單單指河流,包含下雨包含下雨包含下雨包含下雨天時天時天時天時,雨水匯集流下之方向也有雨水匯集流下之方向也有雨
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