苏州环金鸡湖商圈泛shoppingmall整合招商推广策划案-81P.ppt
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1、泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步中国中国.苏州工业园区苏州工业园区环金鸡湖商圈环金鸡湖商圈泛泛ShoppingMall整合招商推广策划案整合招商推广策划案2005-6-3泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步前言前言第一部分第一部分:市场调研和项目分析市场调研和项目分析1.苏州宏观分析苏州宏观分析2.环金鸡湖商业圈概
2、况环金鸡湖商业圈概况目目3.商商业业圈圈优优劣劣态态势势分分析析4.最最后研判后研判第二部分第二部分:市场营销策划论市场营销策划论1.营销企划理念营销企划理念2.招商目标客户群分析招商目标客户群分析3.招商操作方案招商操作方案4.市场价格研究市场价格研究5.结束语结束语录录第三部分第三部分:市场运营管理市场运营管理1.市场运营成功的要素市场运营成功的要素2.市场运作的培育期市场运作的培育期3.市场培育的难度市场培育的难度4.对商业运营管理的建议对商业运营管理的建议泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作
3、室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步前言 苏苏州州工工业业园园区区地地处处长长江江三三角角洲洲中中心心福福地地,苏苏州州古古城城区区东东,中中国国沿沿海海经经济济开开放放区区与与长长江江经经济济发发展展带带的的交交汇汇处处,距距上上海海仅仅4545分分钟钟车车程程,无无锡锡3030分分钟钟,昆昆山山2020分分钟钟,最最远远杭杭州州也不过也不过1 1个多小时的车程。个多小时的车程。70 70平方公里城市一次性规划平方公里城市一次性规划 九通一平基础设施与国际接轨九通一平基础设施与国际接轨 60 60万居住人口的规模让园区成为苏州的城中城万居住人口的规模让园区成为苏州的城中城 接接到到本
4、本项项目目,我我公公司司智智囊囊团团在在苏苏州州现现有有的的经经济济和和商商业业基基础础上上进进行行了了深深入入的的分分析析并并从从国国际际商商业业的的背背景景上上进进行行了了思思考考,目目的的是是使使本本项项目目符符合合国国际际商商业业的的大大潮潮,保保证证本本项项目的后期经营与国际业态接轨目的后期经营与国际业态接轨,力求使本项目成为苏州未来商业地产的领跑者。力求使本项目成为苏州未来商业地产的领跑者。切切入入点点:从从城城市市经经营营的的宏宏观观角角度度出出发发,结结合合苏苏州州商商业业的的未未来来发发展展商商机机,对对大大城城市市商商业业甚甚至至全全国国范范围围进进行行引引导导,是是本本案
5、案未未来来可可持持续续经经营营的的坚坚实实保保障障。本本策策划划案案通通过过对对国国际际商商业业业业态态的的发发展展,城城市市经经济济发发展展条条件件,以以及及消消费费升升级级的的角角度度进进行行研研究究分分析析,预预见见商商业业项项目目所所在在城城市市的的宏宏观观环环境境,从从未未来来国国际际化化发发展展的的基基础础上上发发现现和和确确定定本本项项目目的的运运营基础。营基础。泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步第一部分第一部分:市场调研和项目分析市场调研
6、和项目分析一一.苏州宏观分析苏州宏观分析(一一)自然条件自然条件 行行政政区区划划:苏州简称苏。下辖5个县级市:常熟市、张家港市、昆山市、吴江市、太仓市,7个区:沧浪区、平江区、金阊区、吴中区、相城区、高新区(虎丘区)和工业园区。全市共有镇121个、街道25个、行政村2305个。位位置置:苏州位于长江三角洲中部,在北纬30度47分至32度零2分,东经119度55分至121度20分之间,东邻上海,南连浙江省嘉兴、湖州两市,西傍太湖,与无锡相接,北枕长江。苏州地理位置优越。沪宁铁路和沪宁高速公路贯穿东西,京杭大运河连接南北,境内河港密布,公路四通八达。横卧北侧的长江是通往外地的重要水运干道。位于长
7、江下游南岸的张家港港、常熟港、太仓港都是国家一类口岸。地地势势:苏州地处太湖为中心的浅碟形平原的底部,地形以平原为主,全市地势低平,一般高程为海拔3.5至5米。东南部地势低洼,最低点低洼地在海拔2米以下。西南部多小山丘,穹窿山主峰高351.7米,为全市最高点。泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步 面面积积:苏州市总面积8488.42平方公里,其中丘陵面积为225平方公里,占总面积的2.7%;水域面积为3609平方公里,占总面积的42.5%。耕地面积288.
8、16千公顷。市区建成区面积为129.41平方公里。河流河流:苏州是著名的江南水乡,拥有各级河道2万多条,大小湖泊300多个,著名的有太湖、阳澄湖、澄湖、淀山湖、长江、京杭运河等。气气候候:苏州属亚热带湿润性季风海洋性气候,四季分明,气候温和,雨量充沛。年平均气温在17摄氏度左右,年降水量1300毫米左右。泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步 附附:苏州市市域图苏州市市域图(1)(1)泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(
9、广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步 附附:苏州市市域图苏州市市域图(2)(2)泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步(二二)人口分布状况及其发展趋势人口分布状况及其发展趋势 2004年人口统计年报工作在全市各级公安机关的共同努力下,已顺利完成,现公布如下:2004年末总户数为2058936户,其中市辖区749241户,全市户均人数为2.91人。全市年末总人口5988510人,比2003年增加
10、78854人,增长率为1.32,其中市辖区2207518人,比上年增加38855人。五个县级市为3780992人。全市人口分布情况为:沧浪区326456人;平江区237004人;金阊区214102人;吴中区537919人(其中太湖旅游度假区103124人);相城区343275人;虎丘区548762人(其中工业园区257619人);常熟市1043132人;张家港868640人;昆山市637157人;吴江市777509人;太仓市454554人。苏州市目前共有登记在册的外来人口259万,已相当于户籍人口的43.8%。然而人口专家预测,如要满足经济发展对劳动力的需求,则到2020年前苏州全市常住人口平
11、均每年要有20.7万的净迁入。泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步 上述数据出自于华东师范大学人口所专家开展的苏州市经济适度人口容量的课题研究。该研究报告指出,随着外来人员持续高速增长,苏州将变为一个新兴的移民城市。预计到2030年末,外来人员在苏州的自然增长量将达到671万,其规模相当于2000年苏州的常住人口,到2050年该总量更将达到905万。外来人员在苏州的大量集聚,对苏州社会经济发展的积极作用十分明显,与此同时,也将对苏州产生不小的压力。专家提出
12、,应在人口规模的合理调控和土地利用结构的优化等方面采取切实措施。专家建议,苏州市在2020年适度人口规模应控制在1000万人以内,2050年,控制在1300万人以内。一个最新抽样调查结果显示,目前外来常住人口已经占到我市常住人口的22以上,未来几年,苏州仍将面对巨大的外来人口增长量;与此同时,我市的人口自然增长率将由负转正,老年人的人口规模和比重亦将达到一个新高。苏州人口与可持续发展研究报告由此预测:苏州很有可能变成一个外来人口居多的新兴移民城市。泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金
13、鸡湖创创新新带带动动进进步步(三三)宏观经济分析宏观经济分析 20042004年年旅旅游游经经济济指指标标:全市实现旅游总收入335.91亿元,比上年增长42.4%。全市接待境外游客130.16万人次,比上年增长59.6%;旅游外汇收入4.86亿美元,增长66.9%。接待国内游客3157万人次,比上年增长34.0%。2004年,苏州还实施了环古城河水上旅游计划、沿江旅游规划、阳澄湖旅游规划三部规划。截止2004年底,苏州共有星级饭店99家,其中四星级饭店25家。关于苏州园林:苏州历代园林170余处,目前开放园林30余处。其中已列入“世界文化遗产”7处,列入“全国重点文物保护”8处,“省重点文物
14、保护”41处,“市重点文物保护”63处。苏州古典园林大多分布于古城区内,虎丘与寒山寺距园区最远,大约8公里左右。泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步 附附:苏州旅游地图苏州旅游地图泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步 20042004年年苏苏州州市市城城镇镇居居民民的的恩恩格格尔尔系系数数:40%,比上年增长2.3%,
15、苏锡常地区今年在恩格尔系数方面有不同程度的上升。20042004年年人人均均收收入入指指标标:市区城市居民人均可支配收入14451元,全市农民人均纯收入7460元,分别比上年增长16.9%和10.5%。年末城乡居民人民币储蓄存款余额1712.27亿元,人均储蓄存款2.86万元,比上年增长14.9%,城乡居民外币储蓄存款余额9亿美元。年末私人汽车拥有量达22.29万辆,比上年增长40.7%,其中私人客车拥有量达19.69万辆,增长50.7%。20042004年年苏苏州州市市商商业业指指标标:全市实现社会消费品零售总额625.10亿元,比上年增长18.8%,增幅比上年提高2.3个百分点。其中,批发
16、零售业零售额516.17亿元,餐饮业零售额首次突破百亿大关,达106.80亿元,分别比上年增长17.8%和25.3%;城市消费品零售额446.10亿元,农村消费品零售额179亿元,分别比上年增长19.9%和16.3%。限额以上批发零售业实现商品零售额183.40亿元,增长21.6%;其中吃的商品零售额35.93亿元,增长23.9%;穿的商品零售额25.80亿元,增长19.4%;用的商品零售额121.67亿元,增长21.4%;吃、穿、用占限额以上零售额的比重分别为19.6%、14.1%和66.3%。泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州
17、和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步城市城市人均可支配收入收入人均可支配收入收入单位单位(元元)排名排名深圳275961温州177272广州168843上海166834宁波158825北京156386杭州145657苏州苏州1445114451820042004年人均可支配收入全国排名:年人均可支配收入全国排名:泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步苏州近苏州近8 8年三大产业的变化情况(年三大产业的变化情况(199
18、7199720042004)单位单位:万元万元年份年份第一产业产值第一产业产值 第二产业产值第二产业产值 第三产业产值第三产业产值199719978816286364226408008719981998880069701953846005261999199988140976406855062218200020009096058700980579621320012001914124999891166897602002200293600012084880779920020032003784566176806209554820200420047700002268000011050000泛泛Shopp
19、ingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步苏州经济指数统计苏州经济指数统计(1997(19972004)2004)年份年份国内生产总值国内生产总值(单位单位:万元万元)人均国内人均国内生产总值生产总值(单位单位:元元)居民消费居民消费价格指数价格指数商品零售价格商品零售价格指数指数(同上同上)19971997113259411971397.690.419981998125001332173398.693.119991999135843122359299.496.6200020
20、00154067982669299.598.120012001176027953038499.597.4200220022080367335733100.499.5200320032802000047693100.8100.4200420043450000057992105104.9泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步附表一:三大产业比例附表一:三大产业比例泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和
21、氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步附表二:变化趋势表附表二:变化趋势表泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步(四四)工业园区工业园区 苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重要合作项目,开创了中外经济技术互利合作的新形式。1994年2月11日,国务院下达关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复;2月26日,中新两国政府在北京正式签署了合作开发建设苏州工业园区的协议;同年5月12日,苏州工业园区破土启动。苏州工业园区地处苏
22、州城东金鸡湖畔,行政区域面积288平方公里,下辖四个镇,户籍人口25万,其中,中新合作开发区规划面积70平方公里。我们的目标是:把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步 苏州工业园区开发建设一直得到党中央、国务院的亲切关怀和高度重视。十年来,在中新合作双方的共同努力下,园区开发建设快速推进,发展效益不断提高,群众生活大幅改善,主要经济指标以年均45%左右的速度快速增长,累计新
23、增就业岗位超过20万个。2004年,园区以中央领导多次视察园区和中新联合协调理事会第七次会议、成立十周年庆典等重大活动成功举办为动力,牢固树立和认真落实科学发展观,自觉服从和主动适应宏观经济调控,在加快开发建设步伐的同时,更加注重经济发展的质量和效益,全区共实现地区生产总值503亿元,比上年增长38%;完成地方一般预算收入29亿元,增长42%;进出口总额达281亿美元,其中出口119亿美元,分别增长96%和99%;固定资产投资282亿元,增长39%;新增合同外资41亿美元、实际利用外资18亿美元,分别增长96%和50%;新增注册内资174亿元,成为了国内开发速度较快、协调发展较好、竞争力较强的
24、开发区之一。泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策划工作室)环金鸡湖环金鸡湖创创新新带带动动进进步步 苏州工业园区开发建设取得的成绩主要体现在:形成了完整科学的规划体系。形成了完整科学的规划体系。根据区域发展总体目标,中新双方专家融合国际上城市发展的先进经验,联合编制完成了具有前瞻性的区域总体规划和详细规划,科学合理布局工业与各项城市功能,先后制定和完善了300多项专业规划,并确立了“先规划后建设、先地下后地上”的科学开发程序,形成了“执法从严”的规划管理制度。建立了新的开建立了新的开发发和管理体制。和管理
25、体制。中新苏州工业园区开发有限公司(CSSD)是园区的开发主体,由中新双方财团组成:中方财团由中粮、中远、中化、华能等14家国内大型企业集团出资组建;新方财团由新加坡政府控股公司、有实力的私人公司和一些著名跨国公司联合组成。管委会是园区的管理主体,下设15个职能局(办),工作人员面向全国招聘,并通过树立“亲商亲民”理念、增强一站式服务功能、实行社会服务承诺制等途径,初步形成了“精简、统一、效能”的服务型政府,“全过程、全方位、全天候”的服务体系、“公开、公正、公平”的市场秩序和“科学、规范、透明”的法制化环境。泛泛ShoppingMall研研究究创创造造价价值值苏州和氏春秋投资顾问(广州刘聪策
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