某居住小区的物业管理概述ewid.docx
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_05.gif)
《某居住小区的物业管理概述ewid.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《某居住小区的物业管理概述ewid.docx(385页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、小区管理理第一章居住小小区的物物业管理理第一节居住小小区物业业管理概概述一、住住宅与居居住小区区在人人类的衣衣、食、住住、行的的基本活活动中,“住住”居于于重要的的地位。“住住”以住住宅的形形式满足足家庭成成员的共共同生活活、生理理卫生、休休闲娱乐乐等的生生活需要要。住宅宅在人类类历史上上,随着着社会的的进步与与生活水水平的不不断提高高,居住住的条件件和住宅宅的水平平不断的的提高。我我国自改改革开放放以来,城城市住宅宅建设得得到了迅迅速的发发展,据据统计,十十年来,我我国建成成5万平平方米以以上的居居住小区区(又称称住宅小小区)225000多个。今今后十年年,住宅宅建设还还会有一一个大的的发展
2、,人人们说的的“小康不不小康,关关键看住住房”,这一一方面表表明了住住宅建设设在今后后发展的的重要性性,同时时,也表表明人们们对新建建住宅质质和量及及其管理理的要求求。居住住小区,是是当前我我国在旧旧城改造造和新区区建设过过程中,由由一幢幢幢楼群组组成的新新的住宅宅区 。119944年建设设部令第第33号号城市市新建住住宅小区区管理办办法中中,把住住宅小区区以概念念的形式式作出 如下规规定:“新建住住宅小区区,是指指达到一一定规模模,基础础设施配配套比较较齐全的的新建住住宅小区区( 含含住宅小小区、住住宅组团团,以下下简称住住宅小区区)。”在规划设设计中,居居住区按按居住户户数或人人口规模模分
3、为规规模居住住区、居居住小区区、住宅宅组团三三级,其其分级规规模如表表7-11-1。根据以上上的情况况,可以以看出,居居住小区区是具有有一定的的人口和和用地规规模,以以满足居居民日常常物质和和文化生生活需要要的,为为城市干干道的分分割或自自然界限限制包围围的相对对独立区区域。根根据统计计,目前前我国城城市人口口1/44生活在在规模不不等的居居住小区区里。今今后,这这种 新新建居住住小区则则是城市市住宅建建设的主主要形式式。二、居居住小区区的功能能党的的十一届届七中全全会和七七届人大大四次会会议提出出了到220000年实现现小康生生活水平平的战略略目标。对对城镇居居民来说说,所谓谓小康水水平,其
4、其居住的的标准具具体有三三个。那那就是:(11)人均均8平方方米的居居住面积积;(22)600以上上的全国国住房成成套率;(3)居住环环境在总总体上的的较大改改善,根根据以上上精神,建建设部城城市新建建住宅小小区管理理办法对对新建住住宅建设设提出以以下要求求:“为居民民创造整整洁、文文明、安安全、生生活方便便的居住住环境”。这就就是说,对对新建居居民小区区提出必必须具有有各种功功能的要要求,这这些功能能主要表表现在如如下四个个方面。1.居住功功能。这这是住宅宅小区最最基本的的功能。根根据居民民的不同同需要,提提供各种种类型的的住宅,如如多种类类型的居居住单元元、青年年公寓、老老年公寓寓等。在在
5、居住功功能中,最最重要的的是它能能够提供供人们休休息的场场所和环环境,其其他的才才是如饮饮食、盥盥洗、个个人卫生生、学习习、娱乐乐、交际际等功能能。2.服务功功能。住住宅小区区的服务务功能是是随着城城市规划划建设要要求、房房地产综综合开发发而来的的,即要要求小区区的公用用配套设设施和小小区的管管理应能能为居民民提供多多项目多多层次的的服务。包包括:教教卫系统统,如托托儿所、幼幼儿园、小小学、中中学、医医疗门诊诊、保健健站、防防疫站等等;商业业餐饮业业系统,如如饭店、饮饮食店、食食品店、粮粮店、百百货店、菜菜场等;文化、体体育、娱娱乐服务务系统,如如图书馆馆、游泳泳池、健健身房、电电影院、录录像
6、室等等;其他他服务系系统,如如银行、邮邮局、煤煤气站、小小五金、家家电维修修部等。3.经济功功能。住住宅小区区的经济济功能体体现在交交换功能能和消费费功能两两方面。交交换功能能包括:物业业自身的的交换,即即开展住住宅和其其他用房房的出售售或出租租经纪中中介服务务;小小区管理理劳务的的交换,即即业主通通过合同同的方式式将住宅宅小区的的管理委委托出去去。消费费功能指指的是随随着城市市住房制制度改革革的不断断深化,住住宅小区区中的住住宅将不不断地商商品化,并并进行商商业化的的管理。包包括住宅宅在购、租租两方面面的逐渐渐商品化化及小区区的管理理和服务务都是有有偿的,住住用人将将逐渐加加大对居居住消费费
7、的投入入。4.社会功功能。住住宅小区区的主体体是居民民,居民民的活动动是社会会活动,聚聚集在住住宅小区区的各种种社会实实体,如如行政治治安机关关、商业业服务业业、文化化教育、银银行等是是以住宅宅小区为为依托,共共同为居居民服务务,发挥挥各自的的功能。这这些实体体之间、实实体与居居民之间间、居民民相互之之间组成成了住宅宅区的社社会关系系、人际际关系,形形成了一一个社会会网络,相相互影响响和相互互制约。三、居居住小区区的特点点居住住小区在在改变市市容市貌貌,促进进房地产产业发展展,改善善人们居居住条件件方面是是具有重重要的作作用,它它是集居居住、服服务、经经济、社社会功能能于一体体的社会会缩影,因
8、因此,它它的建设设与以往往城市住住房建设设具有不不同的特特点。这这些特点点是:1.统一规规划,综综合开发发。由于于城市建建设的发发展和人人们物质质文化水水平及居居住条件件的提高高,住宅宅区的规规划布局局有了很很大变化化。在“统一规规划、合合理布局局、综合合开发、配配套建设设”原则的的指导下下,全国国广大城城镇统一一规划、综综合开发发的新型型住宅小小区成片片的兴建建起来。这些些新建住住宅小区区,规划划布局合合理,配配套设施施日益完完善,改改变了过过去单一一的、分分散的结结构和功功能,向向节约用用地、高高密度、综综合化和和现代化化方向发发展。新新建住宅宅小区一一般是以以多栋居居民住宅宅楼为主主体,
9、配配以商业业、服务务业、饮饮食业、邮邮电、储储蓄、托托儿所、文文教卫生生、娱乐乐、庭院院绿化等等配套设设施,组组成一个个功能齐齐全的居居民生活活小区,这这就要求求区内各各类建筑筑和居住住环境相相互协调调,有机机结合。由由专业化化的物业业管理企企业实行行统一管管理、优优质服务务、合理理收费。2.规模大大、功能能全。新新建居民民住宅小小区一般般为多层层、多栋栋楼体建建筑群,少少的几万万平方米米,多的的十几万万甚至百百余平方方米。这这些楼体体建筑群群,除住住宅楼之之外,还还有商业业大楼、超超级市场场、电影影院、体体育馆、音音乐厅、医医院等等等。小区区已不仅仅是人们们避风雨雨、挡严严寒、生生活休息息、
10、繁衍衍后代的的栖身之之处;而而且是学学习、工工作、教教育、科科研的重重要园地地;还是是休闲、娱娱乐、文文化、体体育活动动的乐园园;也是是进行区区域内购购物、饮饮食、生生活服务务的场所所;更是是社会主主义精神神文明和和物质文文明建设设的基地地。住宅宅小区的的多功能能性,给给小区的的物业管管理工作作带来了了很大的的难度。3.居民结结构整体体化、配配套设施施系统化化。住宅宅小区内内,多座座单体楼楼宇构成成一个小小区房屋屋系统;每栋楼楼房的地地上建筑筑与地下下建筑构构成一个个整体;区域内内供水、排排水、供供电、各各种热力力、煤气气管网互互相联系系构成一一个网络络系统,而而这些系系统交融融组合形形成了一
11、一个庞大大的、复复杂的、多多功能的的大系统统。各种种服务设设施、配配套设施施、区域域内绿化化、道路路、各种种供水、供供电、热热力管网网都是统统一设计计规划的的,除住住宅外,几几乎都是是为全住住宅区服服务的,是是无法分分割的,使使住宅小小区变成成一个小小社会。这这就必然然要求统统一管理理,统一一经营。4.产权多多元化、管管理复杂杂化。由由于住宅宅建设投投资的多多渠道、住住宅的商商品化及及房改的的深入,使使房屋的的产权结结构发生生变化。在在市场经经济条件件下,房房屋产权权由单一一所有制制变为产产权多元元化。一一个居住住区、同同一栋楼楼宇内,全全民、集集体、个个人、外外产等不不同的产产权共存存。住宅
12、宅小区规规划、设设计、建建设的统统一性、系系统性、功功能的多多样化、房房屋结构构与配套套设施的的系统化化,再加加上产权权的多元元化,给给小区物物业管理理造成了了极为复复杂的局局面,导导致物业业管理工工作的复复杂化。四、目目前我国国住宅管管理的几几种方式式城市市居住小小区是一一个“微微型”社社会,它它的管理理好坏,反反映一个个地区的的文明程程度。城城市居住住小区的的出现,在在管理上上也是城城市住宅宅建设的的新课题题,在这这方面,我我国目前前在住房房管理上上也存在在从旧体体制向新新体制的的转轨时时期。在在这一时时期内,一一方面旧旧的管理理方式依依然存在在,另一一方面,专专业的物物业管理理方式已已经
13、出现现。各地地在积极极地进行行探索,目目前我国国住宅的的几种管管理方式式有:1.政府房房屋管理理部门管管理。建建国以来来,公有有住房一一直由政政府管理理部门即即房管所所或房管管站管理理,称为为直管公公房。这这种管理理方式是是完全计计划经济济的产物物,房管管所(站站)是完完全事业业性质的的单位。应应该说,多多年来,房房管所(站)适适应计划划经济体体制的要要求,代代表政府府发挥“管好房房、用好好房、修修好房”的作用用,解决决城市居居民的居居住问题题,做了了大量工工作,功功不可灭灭。但这这种管理理越来越越不适应应体制的的转轨,其其管理效效率低、经经济效益益差的弊弊端越来来越突出出,所收收房租连连房屋
14、的的简单维维修也维维持不了了。随着着住房制制度改革革的深入入,越来来越多的的直管公公房改变变了产权权性质。因此,一些城市已开始探索房管所(站)向物业管理企业的体制转变。但由于历史的原因,这一管理方式在今后较长一段时间里还将继续存在。2.企业、事事业单位位自行管管理。这这主要出出现在较较大的企企、事业业单位,特特别是事事业单位位开发建建造的用用以分配配给本单单位职工工的住宅宅,由本本单位房房产部门门(如房房管处、房房管科)进行管管理。这这是“谁建造造、谁管管理”原则的的产物。在在管理机机构和管管理运作作上与房房管所管管理直管管公房相相似,其其弊端也也相同,同同样需要要管理体体制的转转变。近些些年
15、来,一一些较大大的企、事事业单位位已开始始探索转转变管理理体制。一一种是将将本单位位房管部部门逐步步转变为为企业性性质的物物业管理理机构,对对单位自自管住房房实行物物业管理理;一种种是将单单位自管管住房委委托社会会上的物物业管理理企业实实行物业业管理。3.房地产产开发企企业管理理。由房房屋开发发建造单单位自行行管理自自己建造造的出售售给业主主或出租租给用户户的住宅宅,这是是目前常常见的一一种住宅宅管理方方式。本本着“谁开发发、谁出出售、谁谁管理”的原则则,一些些较大的的房地产产开发企企业均设设有物业业管理部部。最初初物业管管理部只只是开发发企业下下属的一一个部门门。随着着物业管管理的推推行和开
16、开发量的的增大,一一些开发发企业的的物业管管理部逐逐渐扩大大,形成成独立公公司或子子公司的的形式,独独立核算算,自负负盈亏,取取得法人人地位,转转变为物物业管理理企业。目目前在物物业管理理企业中中这种类类型的企企业占有有较大比比例,大大多数城城市住宅宅小区均均由此类类物业的的管理企企业进行行物业管管理。4.物业管管理企业业管理。由由社会上上具有独独立法人人地位的的物业管管理企业业对房屋屋及其附附属的公公用设施施及场地地进行管管理,提提供全方方位的多多层次的的管理和和服务。这这一模式式虽然在在我国出出现的时时间还不不长,但但发展势势头强劲劲,已得得到了政政府、房房地产业业界和广广大人民民群众的的
17、共识,代代表了今今后住宅宅物业管管理的发发展方向向。五、物物业管理理的强大大生命力力19995年年1月118220日国国家建设设部房地地产业司司召开全全国物业业管理工工作座谈谈会,对对十几年年来房地地产管理理工作进进行总结结。会议议着重对对我国目目前住宅宅管理的的几种方方式进行行比较分分析,对对物业管管理方式式的优点点取得共共识。这这种共识识认为,不不管是房房地产管管理部门门直接管管理的,还还是单位位自管的的,或是是街道办办事处的的小区和和各类房房屋,都都程度不不同地存存在着管管理机构构不健全全,管理理经费无无渠道,管管理工作作不到位位等一系系列的问问题。尤尤其是这这十年来来建的居居住小区区,
18、虽然然居住条条件和配配套建设设都有了了明显的的改善,但但是由于于缺乏有有效管理理,导致致私搭乱乱建,垃垃圾随意意堆放,设设备残缺缺不全,管管道不通通,房屋屋失修失失养等问问题严重重存在,使使小区面面貌一年年新,二二年旧,三三年破的的问题十十分突出出等等。实实践告诉诉我们,原原来那套套行政性性的福利利型的房房地产管管理体制制越来越越不能适适应形式式发展的的需要,必必须对旧旧的管理理体制从从根本上上进行改改革。在各各地探索索的基础础上,深深圳和广广州从880年代代起就开开始借鉴鉴香港和和国外的的物业管管理经验验,结合合我国的的实际情情况,走走出了一一条适合合我国国国情的适适应社会会主义市市场经济济
19、的物业业管理新新路。这这种物业业管理从从观念上上、模式式上以及及管理的的内容、广广度和深深度上都都明显地地区别于于原来的的房地产产管理。这这种物业业管理具具有以下下四个特特点:1.变多个个产权单单位、多多个管理理部门的的多头、多多家管理理为物业业管理公公司的统统一管理理。2.变过去去那种单单纯的房房屋维修修为对建建筑物附附属物、场场地和环环卫、治治安、绿绿化、道道路等实实施全方方位的维维修、养养护以及及专业化化的管理理和多方方面的综综合性服服务。3.变政府府部门行行政性、福福利型的的管理为为企业化化、专业业化、经经营型和和有偿服服务。4.变管理理单位的的终身制制为现在在的由业业主选择择并且通通
20、过合同同方式在在合同规规定期限限内的聘聘用制。以上上这种集集高度统统一管理理、全方方位多层层次的服服务、市市场和经经营为一一体的充充满生机机和活力力的物业业管理的的出现,越越来越显显示出其其强大的的生命力力,成为为今后住住宅物业业管理的的发展方方向。六、居居住小区区物业管管理概念念以上上的分析析,居住住小区物物业管理理概念可可概括为为:住宅宅小区内内的房屋屋建筑及及其设备备、市政政公用设设施、绿绿化、卫卫生、交交通、治治安和环环境容貌貌等管理理项目的的维护、修修缮和整整治,由由物业管管理公司司依据物物业管理理合同统统一实行行专业化化管理,并并向业主主和使用用人提供供综合性性的服务务,从而而使物
21、业业发挥其其最大的的功能。七、居居住小区区物业管管理的特特征与旧旧的管理理模式相相比,居居住小区区物业管管理模式式具有以以下特征征:1.社会化化。这种种管理模模式摆脱脱了过去去那种自自建自管管的分散散的管理理体制,替替多个产产权单位位、产权权人找到到了一个个总管家家,从而而克服了了在旧体体制下各各自为政政、互相相扯皮、推推诿的种种种弊端端,从而而有利于于提高整整个城市市管理的的社会化化程度。2.专业化化。这种种管理是是由专门门的物业业管理企企业通过过委托合合同的签签订,按按照产权权人和使使用人的的意志与与要求去去实施管管理。这这种模式式,将过过去行政政性的管管理终身身制变为为企业经经营型的的聘
22、用制制,在这这种新体体制下,业业主有权权选择物物业管理理单位,物物业管理理单位就就必须靠靠自己良良好的经经营和服服务才能能占领这这个市场场。这样样,将从从根本上上促进服服务态度度的改变变,服务务质量的的提高。3.企业化化。物业业管理是是一种经经营型的的管理,它它推行的的是有偿偿服务、合合理收费费,并通通过多种种经营,使使小区及及各类房房屋和设设备的管管理走上上了以业业养业,自自我发展展的道路路。4.建管结结合。物物业管理理使房屋屋建设与与管理相相结合,表表现了这这一管理理模式的的强大生生命力。这这一模式式使以往往小区面面貌一年年新、二二年旧、三三年坏的的情况得得以改变变。人们们说的“三分建建设
23、,七七分管理理”的要求求在物业业管理的的模式中中得以体体现。这这一管理理模式,既既理顺了了建与管管的关系系,又有有利于发发挥投资资效益,使使得宝贵贵的社会会财富、人人民的财财产得到到保值和和增值。第二节住房与与居住小小区的物物业管理理目前前,我国国住宅的的物业管管理因住住房产权权的不同同,可分分作不同同产权的的物业管管理与居居住小区区 的物物业管理理。以下下分别叙叙述。一、不不同产权权性质的的住宅及及其物业业管理目前前,我国国的住房房按产权权来说,可可分作以以下三类类:拥有有全部产产权的商商品房、房房改中向向个人出出售的住住房以及及尚未实实行房改改的租赁赁住房。这这三类住住房在物物业管理理的实
24、务务中是有有区别的的。分述述如下:(一一)商品品房住宅宅及其物物业管理理商品品房住宅宅指国家家或开发发企业投投资建造造的,按按市场价价全额出出售给购购房者住住用的住住宅,以以及其他他以市场场价格交交易的各各类住宅宅。随着着住房制制度改革革的深化化,住房房商品化化的推进进,今后后将逐渐渐增加其其在城市市住宅中中所占的的比例。商品品房住宅宅由于是是全额出出售,购购房者拥拥有房屋屋的全部部产权,包包括房屋屋的所有有权、使使用机、收收益权和和处置权权。购房房者是业业主,在在签订购购房合同同时,应应同时签签订物业业管理委委托合同同和业主主公约。商品品房住宅宅应按国国务院发发布的城城市私有有房屋管管理条例
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 居住小区 物业管理 概述 ewid
![提示](https://www.deliwenku.com/images/bang_tan.gif)
限制150内