2022房地产经纪人经典例题9辑.docx
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1、2022房地产经纪人经典例题9辑2022房地产经纪人经典例题9辑 第1辑共用题干肖某由于工作地点变化,欲将其自住商品住房出售,于2022年9月委托甲房地产评估机构对该住房进行价值评估。估价师经现场查勘,发现室内使用大镜面作装饰,并大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样,属洛可可装修风格;所在小区占地面积50 000 m2,其中有20幢3层联排别墅,建筑面积6 000 m2,基底面积2 000 m2;15幢8层住宅,建筑面积110 000 m2,基底面积13 750 m2;5幢23层塔楼,建筑面积134 000 m2,基底面积5 800 m2。附近有一座30 m高的火力发电厂烟囱,100 m之
2、处有一铁路经过,铁路对面为城市排水沟。根据以上内容,回答9195题。如需对该住房所在区域进行景观评价,可采用的方法为()。A:调查分析法B:民意测验法C:认知评判法D:文献研究法答案:A,B,C解析:下列关于目标激励的说法错误的是()。A、长远目标和近期目标结合B、集体利益和个人利益相结合C、目标设立远大D、目标实现之后能够获得利益答案:C解析:设置目标要合理、可行。在选择和确立目标时,要对目标的效果和实现目标的概率作出科学的价值评估与判断,使目标的设置具有科学性。同时要注重将长远目标与近期目标相结合,集体利益和个人利益相结合,只有那些经过努力能够实现、实现之后能够获得利益的目标,才是真正具有
3、激励作用的目标。关于房地产业的作用,以下理解正确的有()。A、改善人民的住房条件B、优化产业结构,吸引外资C、增加政府财政收入D、利于房价的增长E、带动建筑、化工等相关产业发展答案:A,B,C,E解析:房地产业是国民经济的支柱产业,两者相互依存、相互促进。房地产业的重要作用体现在:可以为国民经济的发展提供重要的物质条件;房地产业关联度高,带动力强,可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展;可以改善人民的住房条件和生活环境;可以加快旧城改造和城市基础设施建设,改变落后的城市面貌;有利于优化产业结构,改善投资硬环境,吸引外资,加快改革开放的步伐;可以扩大就业;可以增加政府财政收入。债务
4、人不履行到期债务时,抵押权人可以按( )方式处理抵押房地产。A.与抵押人协议折价抵债B.与抵押人协议变卖C.自行拍卖D.将抵押物直接过户给自己E.请求人民法院拍卖、变卖抵押财产答案:A,B,E解析:物权法规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。为迎合购房者的心
5、理,商品房定价的心理方法包括()。A:高价法B:低价法C:尾数法D:整数法E:折价法答案:A,B,C,E解析:2022房地产经纪人经典例题9辑 第2辑下列消费者的心理特征中,通常不属于1840岁之间的消费者群体的心理特征是()。A、冲动性购买多于计划性购买B、追求自我成熟的表现和消费个性心理实现C、购买行为有主见,不受外界影响D、追求时尚与新颖答案:C解析:青年消费者群体一般是指年龄在1840岁之间的消费者。青年消费者群体的心理特征表现为:追求时尚与新颖;追求科学与实用;追求自我成熟的表现和消费个性心理的实现;冲动性购买多于计划购买。被征收土地所在的市、县人民政府,在收到征地方案后,()d内应
6、以书面或其他形式进行公告。A:7B:10C:15D:20答案:B解析:下列选项中,()是房地产经纪人员开展经纪业务的重要资源。A、知识B、客户C、信息D、市场答案:C解析:信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后,应主要收集三方面信息:标的物业信息;与标的物业相关的市场信息;委托方信息。房地产经纪人在进行配对时应注意的核心问题包括()。A.工作效率B.专业观点C.房源信息D.委托权限E.客户信息答案:A,C,E解析:房地产经纪人在进行配对时应注意三个核心问题,包括:房源信息。掌握大量可靠的房源信息。客户信息。了解客户需求信息。工作效率。房地产经纪人为客户寻找
7、房源和为业主提供客户要及时。F房地产公司(以下简称F公司)申请征用G乡基本农田以外的耕地50公顷,建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中,F公司将此项目整体转给H公司,H公司通过市场分析后,拟将其中5公顷土地建商业用房,此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中,H公司将该项目抵押给K银行取得建设贷款。H公司经批准预售该住宅。F公司成立时,必须具备( )等条件。A、 注册资金100万元以上B、 3名持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员C、 2名以上持有资格证书的专职会计人员D、 有房地产开发业绩答案:A,C解析:知识点 房地产开发企业的设立条件2
8、022房地产经纪人经典例题9辑 第3辑在城市规划中,有污染的工厂合理的规划位置是位于( )。(2022年真题)A.该城市全年最大风频风向的上风侧B.该城市全年最大风频风向的下风侧C.该城市全年最小风频风向的上风侧D.该城市全年最小风频风向的下风侧答案:C解析:在城市规划中,为了合理布置工业和居住用地,最大限度地减轻有害工业对居住区的污染,通常根据某地多年的风象资料,将全年的风向频率和平均风速绘制成风玫瑰图。利用风玫瑰图,一般情况下可根据最小风频原则进行布局,即对大气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的上风侧,居住区应布置在其下风侧,因为这个方位全年受污染的几率最小。房地产经纪人在接待客户时,
9、与客户交流过程中,应当注意( )。A.态度诚恳、热情B.承诺将来有较大升值空间C.可适当夸大房地产项目的优点D.讲解介绍要突出重点和要点E.语气要委婉、语调要柔和答案:A,D,E解析:房地产经纪人在接待客户时,必须讲究语言艺术,主要应注意以下几点:态度诚恳、热情;讲解介绍要突出重点和要点;意思表达要准确恰当、通俗易懂,尽量使用普通话;语气要委婉、语调要柔和;不夸大其词、不超范围承诺,要留有余地。房地产经纪人在接待卖房客户时,工作核心目标是了解客户()。A、 收入水平B、 工作单位C、 对房屋售价的期望值D、 职业答案:C解析:业主愿意将房屋委托房地产经纪人出售或出租,主要是相信房地产经纪行业的
10、专业性与安全性,希望以专业化的经纪服务,安全而高效地将物业销售出去。因此,经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中,能否获得业主的信任,是获取委托的关键。房地产经纪人在接待卖房客户时,工作核心目标是了解客户对房屋售价的期望值。下列关于住宅性能及其评定内容的叙述,正确的有()。A、住宅适用性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能B、单元平面、住宅套型和燃气及电气设备安全均属于住宅适用性能的评定内容C、住宅经济性能是在住宅建造和使用过程中,节能、节水、节地和节材的性能D、设备、结构工程和门窗均属于住宅耐久性能的评定内容E、住宅耐久性能是住宅建筑工程和设
11、备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能答案:C,D,E解析:A项,住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。B项,住宅适用性能的评定内容包括,单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施和无障碍设施。住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能,其评定内容包括,结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全、日常安全防范措施和室内污染物控制。某开发商向银行贷款1000万元,复利计息,贷款期限为3年,银行基准利率为6,投资基准收益率为8,银行实际利率为7,假设开发商贷款到期后一次性偿还本息,则开发商到期需偿还的贷款本
12、息是()万元。A、1191、02B、1210、00C、1225、04D、1259、71答案:C解析:复利计息方式下,开发商到期需偿还的贷款本息为:2022房地产经纪人经典例题9辑 第4辑共用题干甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)是一家以经营二手房经纪业务为主的企业。几年来,机构业务蒸蒸日上,门店数量不断增加,经营业务由房屋租赁居间逐步扩展到二手房买卖居间、新建商品房营销策划和代理销售等。甲机构还为外籍人士提供二手房经纪服务。甲机构所在城市经济高度发达,人均GDP和可支配收入均在国内处于领先水平。根据以上内容,回答97100题。甲机构采用家庭定位法对客户定位时,应考虑的因素有()。 A:家庭规模
13、B:家庭类型C:家庭代际数D:家庭平均年龄答案:A,B,C解析:写字楼区域市场供应项目中,属于竞争项目分析的是( )。A:建筑设计合理性B:细分不同产品类型供应量C:入市时间D:软硬件配置水平答案:C解析:某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地,规划用途为商住两用,A房地产开发公司准备竞标开发。若开发的项目总面积为6000m2,固定总成本1200万元,单位变动成本为2000元/m2,销售税费率为10%,开发商的目标利润为1000万元,则该项目全部销售出去的保本价格和目标利润销售价格分别是( )万元。A.4400、4620B.4444、4620C.4444、6296D.4400、6296答
14、案:C解析:单位保本价格(固定成本总额预计销售面积单位变动成本)(1一销售费率),目标利润销售价格(固定总成本目标利润额)预计销售面积单位变动成本(1一销售费率);即单位保本价格(12000000/60002000)/(110%)4444(元/m2),目标利润销售价格(1200000010000000)/60002000/(110%)6296(元/m2)。 以下不属于房屋继承和遗赠的产权登记需要的程序的是()。A.办理继承权公证书或接受遗赠公证书或生效法律文书B.地税局核定契税(继承除外)C.在网上提交申请D.领证 答案:C解析:房屋继承和遗赠的产权登记需要一定的程序,流程如下:办理继承权公证
15、书或接受遗赠公证书或生效法律文书;地税局核定契税(继承除外);到房屋登记大厅提交申请;受理;领证。经纪活动主体的()是经纪活动本身的必然要求。A、中介性B、服务性C、专业性D、地域性答案:C解析:经纪活动主体的专业性是经纪活动本身的必然要求。经纪活动实际上是一种交易的辅助活动,它存在的前提是:一项交易中存在着关于交易标的和交易程序的信息不对称以及由此造成的交易决策的不确定性,因而需要他人辅助达成交易。因此,经纪活动的主体必然是专业化的主体。2022房地产经纪人经典例题9辑 第5辑共用题干李先生委托甲房地产经纪公司购买一套商品住房自己居住,该房地产经纪公司的执业房地产经纪人宋先生经过比较,推荐了
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