从海外REITs发展看地产板块机会.docx
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1、正文目录一、以美国为代表的海外REITs的开展与投资机会 41.1 美国REITs开展历史进程41.2 疫情下的美国房地产行业51.3 MSCI US REIT指数和标普500房地产指数的表现 71.4 2020年上半年美国大型REITs公司的的业务表现 91.5 美国REITs相关标的投资机会 17二、中国REITs开展与相关投资机会192.1 中国REITs开展历史进程 192.2 中国REITs可能带来的投资机会 21群众仓储创立于1971年,总部位于美国加利福尼亚州格伦代尔,是一家投资 标的为仓储物业的美国REITs公司。2020年上半年群众仓储收入为13.39亿 美元,2020年上半
2、年相同存储设施工程收入占总收入的90.15%,为12.07亿 美元,与2019年同期相比下降了 0.9%。这些减少是由于租金收入的下降等 因素;已购设施包括公司在2018年、2019年和2020年前6个月收购的84 个设施,2020年上半年已购设备工程收入为0.25亿美元,占总收入的1.9%; 已开发和扩展的设施包括自2015年1月1日以来在新地点开发的76个设施 和正在扩建的71个设施,2020年上半年其收入为0.85亿美元,占总收入的 6.39%;其他不同存储设施(2018年1月1日以来还没有完全稳定的设备以 及从第三方获得的设施)在2020年上半年收入为0.21亿美元,占总收入的 1.5
3、6%O表格5,2020年上半年群众仓储收入(千美元)工程2020上半年2019上半年Y0Y相同存储设施1,206, 8851,218,352-0.9%已购设施25,47210,361145.8%新开发和扩建的设施85,48869,88922.3*其他不同的存储设施20,89821,145-1,2*总收入1,338,7431,319,7371.4 %资料来源:公司财报,川财证券研究所在2020年上半年相同存储设施收入中,洛杉矶市场收入为1.88亿美元,占相 同存储设施收入的15.6%;旧金山市场收入为1.01亿美元,占相同存储设施 收入的8.36%;纽约市场收入为0.76亿美元,占相同存储设施收
4、入的6.33%O 表格62020年上半年群众仓储各地区相同存储设施收入(千美元)地区2020上半年占比洛杉矶188, 22215. 60旧金山100, 9498. 36%纽约76, 4416. 33%西雅图-塔科马56, 7894. 71%华盛顿55,9164. 63%迈阿密54,2534. 50%芝加哥58,5154. 85%亚特兰大41,8073.46%达拉斯-沃斯堡41, 8953.47%休斯顿35, 6212.95%奥兰多-代托纳30, 3412.51%费城29,2792.43%西棕桐滩22,8341.89*坦帕22,980190%22,278370,7651,206, 8851.85
5、*30.72%100. 00%夏洛特其他市场合计资料来源:公司财报,川财证券研究所埃塞克斯信托是一家自行管理的房地产投资信托基金公司,主要从事公寓社区 和商业物业的持有、经营、管理、并购、开发和再开发。2020年上半年埃塞 克斯信托公司收入为7.63亿美元,较去年同期的7.18亿美元增长了 6.27%o 其中,租金及其他物业收入为7.58亿美元,占总收入的99.35%;从附属机构 收取的管理费和其他费用工程收入为0.05亿美元,占总收入的0.65%。表格7,2020年上半年埃塞克斯信托收入构成(千美元)资料来源:公司财报,川财证券研究所工程2020年上半年2019年上半年租金及其他物业757,
6、 899713,263从附属机构收取的管理费和其他费用4, 9654, 595收入合计762,864717, 8582020年上半年埃塞克斯信托公司租金及其他物业收入为7.58亿美元,其中, 相同房产收入为6.68亿美元,占租金及其他物业收入的88.18%;非相同房产 收入为0.9亿美元,占租金及其他物业收入的11.82%。相同房产收入中,加 州南部市场收入为2.84亿美元,占比42.46%;加州北部市场收入为2.62亿 美元,占比为39.21%;西雅图都会区收入为1.23亿美元,占比为18.33%。 表格& 2020年上半年埃塞克斯信托房产收入构成(千美元)工程2020上半年占比加南部283
7、, 75242. 46%加州北部262,01139.21%西雅图都会区122,52418.33%相同房产收入合计668,28788. 18*非相同房产收入合计89,61211.82%房产收入合计757, 899100. 00%资料来源:公司财报,川财证券研究所数字房地产信托公司是一家不动产投资信托公司,通过其在Digital Realty Trust, L.P.的控股,从事科技相关的不动产的持有、收购、开发、再开发和管 理。2020年上半年数字房地产信托公司营业收入为18.16亿美元。其中,租 金和其他服务收入为18.08亿美元,费用等工程收入为0.09亿美元。表格9.2020年上半年数字房地
8、产信托公司收入(千美元)资料来源:公司财报,川财证券研究所工程2020年上半年2019年上半年租金和其他服务1,807, 7471,611,416费用收入及其他8,5853,896营业收入合计1,816, 3321,615,312数字房地产信托公司投资遍布美国、欧洲、新拉丁美洲、亚洲、澳大利亚、 非洲、加拿大,主要集中在美国和欧洲地区。该投资组合由数据中心、互联 网网关设施、办公室和其他非数据中心空间组成。截至2020年6月30日, 数字房地产信托公司共拥有281个数据中心,包括运营中的237个、持有待 售的1个以及未合并的合资企业的43个。其中,美国地区分布着137个数 据中心,包括运营中的
9、121个、未合并的合资企业的16个;欧洲地区分布 着102个数据中心,包括运营中的101个以及持有待售的1个。表格10.数字房地产信托公司数据中心分布资料来源:公司财报,川财证券研究所工程运营中持有待售未合并的合资企业总计美国12116137欧洲1011102新拉丁美洲2222亚洲6511澳大利亚55非洲22加拿大22总计237143281艾芙隆海湾社区成立于1978年,从事集合型住宅社区的开发、再开发、并购、 持有和营运。截至2020年6月30日,公司在11个州和哥伦比亚特区直接或 间接拥有276个正在运营的公寓社区的所有权,这些社区包含80182个公寓 住宅。2020年上半年艾芙隆海湾社区
10、收入为11.78亿美元,较2019年上半年 的11.43亿有小幅增长。其中,租金及其他收入为11.76亿美元,管理费、开 发费及其他费用工程收入为193.3万美元。表格11.2020年上半年艾荚隆海湾社区收入(千美元)资料来源:公司财报,川财证券研究所工程2020年上半年2019年上半年租金及其他收入1,176, 1231,141,194管理费、开发费和其他费用1,9332,252收入合计1,178, 0561,143,4462020年上半年艾芙隆海湾社区收入为11.78亿美元,净营业收入为8.26亿 元。在已投入运营的房产中,纽约大都会区和新泽西市场收入最高,为2.35亿 美元,占已投入运营
11、的房产总收入的21.90%,净营业收入为1.63亿美元,占 已投入运营的房产总净营业收入的21.39%;加州南部市场收入为2.22亿美 元,占已投入运营的房产总收入的20.71%,净营业收入为1.57亿美元,占已 投入运营的房产总净营业收入的20.67%;加州北部市场收入为2.06亿美元, 占已投入运营的房产总收入的19.19%,净营业收入为1.58亿美元,占已投入 运营的房产总净营业收入的20.83%0表格12.2020年上半年艾芙隆海湾社区各地区收入(千美元)工程总收入净营业收入已投入运营的房产:新英格兰161,398106,515纽约大都会区/新泽西234,673162,564大西洋中部
12、179,687127, 953太平洋西北部56, 41440, 464加州北部205,623158,295加)科南部221,901157, 056扩张市场11,7916, 989合计1,071,487759,836其他房产70,16746, 604在建/重建房产32, 46519,468预留待建的土地N/AN/A未划拨房产1,933N/A总计1,176, 052825,908资料来源:公司财报,川财证券研究所从今年中报数据来看,五所美国房地产信托投资基金(REITs)相关公司总体 业绩自2009年以来呈上升趋势。现阶段五所公司中数字房地产现营业收入规 模最大。今年上半年埃塞克斯信托和公平住屋的
13、营业收入同比增速最高,分别 到达12.44%和6.2% 。另外,艾芙隆海湾社区、群众仓储信托、公平住屋的ZW 年上半年营收同比增长3.03%、1.8% 、0. 81 o净利润方面,埃塞克斯信托 艾芙隆海湾社区、群众仓储信托、公平住屋、数字房地产信托今年上半年净利 润非别为3. 99亿美元、3. 39亿美元、6.81亿美元、5. 69亿美元、2. 99亿美 元,群众仓储信托同比下降7.53% ,其余四所公司净利润同比均为正增长。其 中,埃塞克斯信托、数字房地产信托和公平住屋的净利润增速较好,分别为 89. 2%、68. 8& 和 37.黑2 。图12:美国大型REITs公司营业收入(亿美元) 图
14、13:美国大型REITs公司营业收入增速(%20.00 -I18.00 -16.00 -14.00 -12.00 -10.00 8.00 -6.00 4.00 -2.00 -0.00 -埃塞克斯信托营业妆人艾芙隆海湾社区营业收入群众仓储信托营业收入公平住屋营业收入数字序地产信托营业收入埃其克斯信托营业放人同比群众仓储信托营业妆人同比数宇层地产佶托营业收人同比艾芙隆海湾社区营业收入同比 公平住屋营业妆人同比资料来源:Wind,川财证券研究所资料来源:Wind,川财证券研究所图14:美国大型REITs相关公司净利润(亿美元) 图15:美国大型REITs相关公司净利润增速(040.00 135.00
15、 -30.00 -25.00 -20.00 -15.00 -10.00 -5.00 -0.00好 * $ * * * * * 0 * g 埃塞克斯信托净利润艾芙隆海湾社区净利润群众仓绪信托净利泗公平住屋净利泗数字房地产信托净利润埃塞克斯信托净利润同比 群众仓储信托净利涧同比 数字房地产信托净利润同比艾芙隆海湾社区净利润同比 公平住屋净利润同比资料来源:Wind,川财证券研究所资料来源:Wind,川财证券研究所此外,这五所REITs公司的经营活动现金流量均为正值,总体上呈增长趋势。 今年上半年埃塞克斯信托、艾芙隆海湾社区、群众仓储信托、公平住屋、数字 房地产信托经营活动现金流量分别为4. 26亿
16、美元、6. 29亿美元、10.02亿美 元、6. 35亿美元、7. 12亿美元。图16:美国大型REITs公司经营活动现金流量(亿美元)12.00 -1埃塞克斯信托经营活动现金流量群众仓储信托经营活动现金流量数字房地产信托经营活动现金流量艾芙隆海湾社区经营活动现金流量 公平住屋经营活动现金流量资料来源:Wind,川财证券研究所2020年上半年埃塞克斯信托、艾芙隆海湾社区、公平住屋资产、数字房地产信 托、群众仓储信托的资产负债率均偏低,分别仅为51.54% , 43. 8 、微爆、 47.66%和27.0 。群众仓储的资产负债率一直维持在较低的水平,近年有所上 升;其它四家公司的资产负债率较十二
17、年前均有所下降。图17:美国大型REITs公司资产负债率(吟埃塞克斯信托资产负债率群众仓绪信托资产负债率数字房地产信托资产负债率艾芙隆海湾社区资产负债率 公干住屋资产负债率资料来源:Wind,川财证券研究所从R0A和R0E来看,今年上半年埃塞克斯信托、艾芙隆海湾社区、群众仓储信 托、公平住屋、数字房地产信托的2020年ROA分别为3.09% . 1.7S 、5K、2. 72% . 1.0S , ROE 分别为 6.5 、3%10 、%. 54 、5. 45 % 2.22 。今年上半年埃塞克斯信托、公平住屋和数字房地产信托的ROA和ROE均较去年同期有所 上升。图18:美国大型REITs公司RO
18、A(94)埃翁克斯信托RO A艾芙隆海湾社区ROA群众仓储信托ROA公平住屋ROA数宇房地产信托ROA资料来源:Wind,川财证券研究所图19:美国大型REITs公司ROE (%)埃塞克斯信托ROE艾芙隆海湾社区ROE群众仓储信托ROE公平住屋ROE数宇房地产信托ROE资料来源:Wind,川财证券研究所1.5美国REITs相关标的投资机会从今年中报的数据来看,疫情期中标普500房地产行业中较多REITs公司的 财务韧性较好,除了数字房地产信托、公平住屋、艾芙隆海湾社区、埃塞克斯 信托归属母公司股东的净利润同比增长率出现大幅上升以外,波士顿地产、亚历山大房地产、Realty Income归属母公
19、司股东的净利润同比增长率均出现大 幅上升,分别增长187.46%、19.47%和23.54%。从经营活动产生的现金流量 净额来看,除了豪斯特酒店及度假村和马赛里奇房产为负值以外,其它均为正 值。从资产负债率来看,除了美国电塔、SBA通信和西蒙地产的资产负债率高 于85%,其他均低于80%。由于今年4月以来不少美股REITs公司股价反弹 较多,且估值偏高,叠加现阶段美国经济仍受疫情影响,建议关注现阶段业绩 韧性较强,且今年以来下跌较多,且有一定估值优势的REITs公司。考虑到单 只标的的不确定性,建议在未来的回调中分批谨慎进行一揽子标的的配置,相 关标的为波士顿地产、埃塞克斯信托、公平住屋和We
20、lltower信托。表格13.2020年中报标普500房地产个股重要财务指标信托证券 代码证券简称总市值 (亿元)净利润 (亿元)归属母公 司股东的 净利润同 比增长率 ()资产负 债率 ()经营活动产生的现金流 量净额PE (TTM)EPS (TTM)ROA (%)股息率(近12个 月)AMT. N美国电塔1,124. 058.614. 1988.9117. 8958.474. 332.041.63PLD. N安博766. 328.9722.2733.4613.5544. 292. 341.881.99CCI.N冠城国际697. 403.86-5.6275.9814. 0996. 331.7
21、30.972.82DLR. N数字房地425. 662.9968.8647. 667. 1268.442. 311.052.31产信托PSA. N群众仓储353. 966.81-7. 5327. 0910. 0228.927. 005.743.95信托SBAC. 0SBA通信336. 74-1.04-279.85145. 695.92-2,212.81-0. 14-1.090. 56WELL. NWELLTOWER239. 704. 9017. 0547. 948. 1218.393. 121.475.50信托ARE. N亚历山大220. 682.4819.4744. 853.9455.773
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