物管部工作手册10957.docx
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1、企业标识 物管部工作手册 版次/修订:A0分发号: 控制制类别:物 管 部工作手册册版 本:A0修改时间间:二OO一二年八月实施时间间:二OO一二年九月目 录序号文件编号号手册/文文件名称称页码质量记录录1目录20.1审批页 30.2手册修改改控制页页40.3手册的说说明50.4手册编制制目的与与依据60.5物管部组组织架构构图7物管部工工作职责责8物管服务务对外投投标规程程9新建物业业接管验验收规程程10物业交验验房规程程11业主入伙伙办理规规程12客户室内内装修管管理规程程一三房屋及车车位租赁赁办理规规程14特约服务务开展规规程一五客户钥匙匙管理规规程16印章使用用管理规规程17档案管理理
2、规程一八治安管理理规程19突发事件件处理规规程20清洁工作作管理及及检查规规程21绿化工作作管理及及检查规规程22非行政工工作时间间检查管管理规程程23240.1物管部部工作手手册审审批页0.1.1手册册版本号号:0.1.2编制制:综合合管理部部0.1.3审核核:0.1.4审批批:批准时间间:0.2 物管部部工作手手册修改改控制页页文件编号号/名称称修改条款修改日期修改人审核审批备注0.3物管部工作手册说明0.3.1本手手册的编编制是为为了明确确物管部部日常工工作准则则和行为为规范,指指导物管管部的日日常工作作。0.3.2本手手册由综综合管理理部进行行编制,副副总经理理审核,总总经理审审批后发
3、发布执行行。0.3.3本手手册“受控”本发放放范围:a) 董董事长;b) 总总经理;c) 管管理者代代表;d) 物物管部副副总经理理;e)综合合管理部部经理;0.3.4除以以上人员员外,本本手册不不向任何何其他人人员发放放。0.3.5本手手册的持持有者应应妥善保保管文本本,不得得涂改、转转借、复复印或外外传。若若持有人人因工作作岗位变变动不再再具备持持有资格格时,应应及时交交回并登登记。0.3.6手册册损坏或或丢失后后,应由由持有者者书面报报告,总总经理审审批后补补发,并并作废原原“受控”本的分分发号,补补发新分分发号“受控”本。0.3.7本手手册的修修改按原原编制审核审批程程序,行行政管理理
4、中心负负责修订订、旧页页回收、新新页发放放。0.3.8本手手册出现现下列情情况时应应更换版版本:a)手册册发布使使用已超超过三年年;b)手册册的修改改已超过过六次;c)对手手册的内内容进行行重大的的变更。0.3.9本手手册的新新版本颁颁发时,旧旧版本即即行废止止。行政政管理中中心负责责换版的的管理控控制,负负责新版版本的发发放并及及时收回回旧版本本,做作作废处理理。0.3.10本手手册的主主要解释释权为公公司最高高管理者者,亦可可授权对对手册中中的条款款进行解解释。0.4物物管部工工作手册册编制目目的与依依据0.4.1 编编制目的的0.4.1.11实现本本公司的的质量方方针和质质量目标标;0.
5、4.1.22实现本本管理处处的质量量目标;0.4.1.33确保公公司的各各项管理理制度在在本物业业得到实实施。0.4.2 编编制依据据0.4.2.11 GBB/T1190000-220088.iddt.IISO990000:20008质质量管理理体系-基基础和术术语。0.4.2.22 GBB/T1190001-220088.iddt.IISO990011:20008质质量管理理体系-要要求。0.4.2.33 公司司质量量手册。0.5 物管部部架构物管部工工作职责责文件编号号: 页页数:版次/修修订状态态:AOO页码:1.1 贯彻执执行国家家的有关关政策、法法律、法法令和各各项规章章制度。1.2
6、 负责管管理所辖辖物业之之客户所所需的日日常业务务,纠正正各种违违章行为为,为客客户创造造一个优优美整洁洁、方便便舒适、文文明安全全的工作作和居住住环境。1.3 制定物管管部员工工的岗位位职责和和内部管管理制度度。1.4 制订物管管部员工工培训计计划,定定期开展展员工业业务培训训。1.5 拟制有有关的物物业管理理规则、政政策,如如物业业管理公公约、业业主/用用户手册册、装装修手册册等管管理文件件。1.6调调查研究究,深入入了解客客户对管管理服务务工作的的意见,处处理客户户对管理理服务工工作的投投诉。1.7编编制及按按需要修修订客户户服务、清清洁服务务、绿化化服务等等的规章章制度。1.8热热情接
7、待待客户来来访及投投诉,为为客户排排忧解难难。1.9树树立客户户至上的的观念,及及时为客客户提供供优质服服务。1.100根据物物管部副副总经理理的指令令,制定定并发布布各种与与客户有有关的通通知。1.111协调各各部门之之间联络络及关系系,团结结工作。1.122监督物物管部各各部门及及管理处处员工的的工作情情况,计计划落实实及合理理分配工工作情况况。1.一三三协调客客户与公公司之间间联络及及关系,保保持公司司专业形形象。1.144负责对对管理处处清洁、绿绿化的监监督工作作。1.一五五负责组组织协调调开展物物业管理理工作,协助提提升项目目品牌与与知名度度。1.166起草并并参与评评审有关关物业管
8、管理范畴畴的合同同、协议议等。1.177负责与与业务往往来单位位、企业业的协调调工作。1.一八八按公司司的要求求对辖区区内的秩秩序进行行维护,确确保辖区区内的正正常秩序序;1.199负责对对辖区公公共秩序序进行监监督与检检查;1.200协助管管理处组组织所管管辖区内内多种经经营活动动的实施施;1.211协助工工程部对对辖区内内各种公公共设施施进行巡巡查;1.222协助管管理处组组织对辖辖区内顾顾客要求求的调查查;1.233协助管管理处开开展辖区区内的便便民服务务工作;1.244配合辖辖区内的的装修管管理工作作;1.255配合管管理处进进行辖区区内的社社区文化化活动;综合管理理部经理理岗位说说明
9、书职务名称称: 综综合管理理部经理理所属部门门:综合合管理部部职位类型型: 管管理层职位人数数: 11人职位关系系直接上级级: 物物管部副副总经理理直接下级级: 综综合管理理部主管管主要职责1、编制制及按需需要修订订客户服服务、清清洁服务务、绿化化服务等等的规章章制度。2、制定定物管部部员工的的岗位职职责和内内部管理理制度。3、制订订员工培培训计划划,定期期开展员员工业务务培训。4、制订订物管部部员工培培训计划划,定期期开展员员工业务务培训。5、拟制制有关的的物业管管理规则则、政策策,如物物业管理理公约、业业主/用用户手册册、装装修手册册等管管理文件件。6、听取取业主/用户的的意见,不不断完善
10、善管理工工作,提提高服务务水平。7、协调调各部门门之间联联络及关关系,团团结工作作。8、监督督物管部部各部门门及管理理处员工工的工作作情况,计计划落实实及合理理分配工工作情况况。9、协调调客户与与公司之之间联络络及关系系,保持持公司专专业形象象。10、负负责对管管理处清清洁、绿绿化的监监督工作作。11、负负责组织织协调开开展物业业管理工工作,协助提提升项目目品牌与与知名度度。12、起起草并参参与评审审有关物物业管理理范畴的的合同、协协议等。一三、负负责与业业务往来来单位、企企业的协协调工作作。14、完完成上级级领导安安排的其其它工作作。安防部主主管岗位位说明书书职务名称称: 安安防部主主管所属
11、部门门:安防防部职位类型型: 管管理层职位人数数: 11人职位关系系直接上级级: 物物管部副副总经理理直接下级级: 护护管班长长主要职责1、指导导检查对对来访人人员的控控制,严严禁推销销人员或或小贩等等闲杂人人员进入入辖区;2、按规规定对出出入的大大件物品品进行管管理,并并严禁危危险品进进入辖区区;3、不间间断巡视视辖区,发发现异常常状况立立即处理理或汇报报上级;4、随时时注意并并礼貌制制止有损损管理辖辖区环境境卫生、绿绿化及安安全等事事件;5、协助助公安机机关开展展各项安安防防范范活动;6、定期期在辖区区内进行行安防防防范方面面的宣传传;7、负责责对安防防各岗位位值班情情况、礼礼仪、巡巡逻和
12、夜夜间工作作的检查查;8、负责责对领导导视察、节节假日安安排、入入住高峰峰期、装装修高峰峰期等特特殊时段段的提前前部署预预控,确确保工作作有序开开展。9、按规规定对管管理辖区区内消防防、监控控、门禁禁、道闸闸、电子子巡更等等设备进进行检查查10、及及时制止止对消防防通道的的阻塞;11、定定期在管管理辖区区内进行行消防宣宣传;12、负负责每月月对各管管理处辖辖区内的的消防管管理工作作进行监监督、检检查并形形成报告告;一三、不不定期对对辖区内内停车场场的收费费管理工工作进行行监督、检检查;14、负负责协助助各管理理处辖区区内的各各种紧急急情况的的处理;一五、全全面负责责安防部部经营指指标的制制定、
13、年年度目标标责任书书的制定定,落实实与相应应的考评评,并完完成公司司下达的的经营指指标目标标任务。16、负负责对管管理处护护管部人人员架构构的定编编及护管管人员薪薪酬的确确定工作作;17、负负责对管管理处各各项安全全制度、流流程和各各岗位职职责的审审批,并并对管理理处的贯贯彻落实实情况进进行监督督检查;一八、负负责对各各管理处处护管部部日常工工作的开开展情况况进行监监督、检检查、技技术指导导;19、负负责组织织管理处处护管部部进行岗岗位实操操测试及及岗位技技能竞赛赛;20、完完成上级级领导交交办的其其它工作作。综合管理理部主管管岗位说说明书职务名称称: 综综合管理理部主管管所属部门门:综合合管
14、理部部职位类型型: 管管理层职位人数数: 11人职位关系系直接上级级: 综综合管理理部经理理直接下级级: 综综合管理理部文员员主要职责1、在副副总经理理及综合管管理部经经理的领领导下,制制定本部部门的工工作计划划,负责责组织、安安排综合合管理部部的各项项工作,定定期主持持召开工工作例会会,总结结工作执执行情况况,向副副总经理理汇报。2、执行行政府部部门有关关政策、法法规及公公司的各各项管理理规定,督督促客户户遵守执执行,并并根据公公司各时时期的情情况提出出修改建建议。3、协调调公司与与业务往往来单位位、企业业公司之之间联络络及关系系,保持持公司专专业形象象。4、配合合及监察察各部门门对客户户投
15、诉事事项处理理情况,并并向客户户解释说说明情况况。5、定期期审查客客户服务务记录及及客户投投诉记录录,并做做出总结结。6、保存存及整理理客户资资料档案案,并对对内容作作保密处处理。7、定期期巡查物物业管理理各主要要地方的的清洁、绿绿化情况况,发现现问题及及时组织织人手处处理。8、审查查常用的的清洁工工具及材材料。9、在必必要的情情况下,建建议并草草拟对客客户的发发文或通通告,经经综合管管理部经经理及副副总经理理审批、签签发后,安安排跟进进文件内内容的相相关工作作。10、积积极参加加相关培培训,提提高自身身管理能能力,改改进部门门工作办办法和效效率。11、检检查员工工的仪表表、仪容容,确保保属下
16、员员工遵守守公司各各项规章章制度。12、组组织安排排本部门门员工的的培训工工作。一三、每每月制定定本部门门的预算算,控制制办公用用品成本本。14、抽抽查各管管理处区区域,指指导本部部门员工工跟进管管理处工工作开展展情况,并并审核存存档的记记录,对对管理处处的绿化化、保洁洁管理提提出改进进意见。一五、完完成上级级领导交交办的其其它工作作。综合管理理部文员员岗位说说明书职务名称称: 综综合管理理部文员员所属部门门:综合合管理部部职位类型型: 基基层员工工职位人数数: 11人职位关系系直接上级级: 物物管部副副总经理理直接下级级: 无无主要职责1、办理理客户收收楼手续续,与客客户验收收物业,并并整理
17、客客户之资资料,归归入档案案。2、向客客户解释释说明公公司的有有关管理理的工作作细则、管管理条例例、用户户手册等等。3、受理理客户之之电话、书书面及口口头之投投诉事项项,并对对该事项项经汇录录、分类类,并各各其它部部门发出出客户投投诉之工工作记录录单。4、协助助各管理理处联系系客户,处处理管理理工作。5、每月月巡查物物业管理理各主要要地方的的清洁、绿绿化情况况,发现现问题及及时像主主管汇报报并要求求管理处处及时组组织整改改。6、不定定期的参参加管理理处的办办公例会会及时了了解管理理处的工工作开展展。7、帮助助和指导导新入职职员工尽尽快熟悉悉场内情情况公司司的规章章制度和和部门相相关的工工作流程
18、程;并对对员工的的日常工工作监督督,制定定培训计计划,并并报综合合管理部部经理审审批后实实施。切切实做好好新员工工的帮、带带工作。8、积极极参加相相关培训训,提高高自身管管理能力力,改进进部门工工作办法法和效率率。9、草拟拟对客户户的发文文或通告告,经物物业部经经理及总总经理审审批、签签发后,安安排跟进进文件内内容的相相关工作作。10、对对管理处处上报的的内部请请示、排排班表、休休假进行行审核后后,上报报综合部部经理。11、抽抽查各管管理处区区域,指指导管理理处员工工的工作作,并审审核存档档的记录录,对管管理处的的绿化、保保洁管理理提出改改进意见见。12、检检查员工工的仪表表、仪容容,确保保物
19、管部部员工遵遵守公司司各项规规章制度度。一三、协协助管理理处组织织所管辖辖区内多多种经营营活动的的实施;14、协协助管理理处组织织对辖区区内顾客客要求的的调查;一五、协协助管理理处开展展辖区内内的便民民服务工工作;16、配配合辖区区内的装装修管理理工作;17、配配合管理理处进行行辖区内内的社区区文化活活动;一八、完完成上级级领导交交办的其其它工作作。物管服务务对外投投标管理理规程文件编号号: 页页数:版次/修修订状态态:AOO页码:10 目的111 本规程程规范公司司对外多多种经营营投资和和对外投投标承接接物业管管理投资资工作,确确保对外外投资稳稳妥可靠靠、盈利利。20 适用范范围21 本本规
20、程适适用于公公司对外外多种经经营投资资和对外外投标承承接物业业管理投投资的管管理决策策工作。30 职责331 综合管管理部主主管负责责对外商商业信息息的收集集、整理理。32 综综合管理理部经理理、主管管、文员员负责组组织对外外投资的的论证、公公关工作作。33 公公司各职职能部门门协助参参与对外外投资的的论证工工作。334 公司总总经理负负责对外外投资的的决策工工作。40工工作流程程图可行寻找找项目-初步论论证-立立项-可可行性研研究论证证-评审审-审批批50 工作内内容51 项目来来源5111 当公公司对外外寻找到到新的多多种经营营投资项项目或寻寻找到对对外招标标物业管管理项目目时,由由综合管
21、管理部主主管对候候选项目目进行初初步论证证。5122初步论论证主要要是初步步进行技技术经济济分析,如如果结果果可行,综合管理部主管应在综合管理部经理的指导下写出书面的初步论证报告书报总经理进行项目立项。513论证报告书的基本要求是:a)有明确的项目说明、概况;b)有较为准确的技术经济分析;c)有对外投资合作的步骤、方法;d)有明确的立项结论。52 拟选项项目的可可行性论论证5211项目立立项后,总总经理应应及时组组织相关关人员组组成可行行性论证证小组。对对拟选项项目进行行全面可可行性研研究论证证。5222可行性性研究应应当注意意在论证证时不设设任何可可能影响响论证结结论的前前提和原原则。53可
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