建筑工程的保修范围应当包括哪些3063.docx
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1、建筑工程程的保修修范围应应当包括括哪些?中华人人民共和和国建筑筑法规规定:建建筑工程程实行质质量保修修制度。建筑工工程的保保修范围围应当包包括地基基基础工工程、主主体结构构工程、屋面防防水工程程和其他他土建工工程,以以及电气气管线、上下水水管线的的安装工工程,供供热、供供冷系统统工程等等项目;保修的的期限应应当按照照保证建建筑物合合理寿命命年限内内正常使使用,维维护使用用者合法法权益的的原则确确定。具具体的保修范围围和最低低保修期期限由国国务院规规定。房屋建筑筑工程质质量保修修期限是是多久? 房屋建建筑工程程质量保保修期限限: 建设单单位和施施工单位位应当在在工程质质量保修修书中约约定保修修范
2、围、保修期期限和保保修责任任等,双双方约定定的保修修范围、保修期期限必须须符合国国家有关关规定。 在正常常使用下下,房屋屋建筑工工程的最最低保修修期限为为: (1)地基基基础和主主体结构构工程,为为设计文文件规定定的该工工程的合合理使用用年限; (2)屋面防防水工程程、有防防水要求求的卫生生间、房房间和外外墙面的的防渗漏漏,为55年; (3)供热与与供冷系系统,为为2个采采暖期、供冷期期; (4)电气系系统、给给排水管管道、设设备安装装为2年年; (5)装修工工程为22年。 其他项项目的保保修期限限由建设设单位和和施工单单位约定定。房屋建筑筑工程保保修期从从工程竣竣工验收收合格之之日起计计算。
3、建筑工程程保修责责任的学学理解释释第二十七七条 保保修责任任司法解解释原文文因保修人人未及时时履行保保修义务务,导致致建筑物物毁损或或者造成成人身、财产损损害的,保保修人应应当承担担赔偿责责任。 保修人人与建筑筑物所有有人或者者发包人人对建筑筑物毁损损均有过过错的,各各自承担担相应的的责任。条文主主旨 本条是是有关保保修责任任问题的的规定。 本条重重点在于于强调保保修人末末及时履履行保修修义务导导致建筑筑物毁损损或者人人身、财财产损害害时其应应当承担担的赔偿偿责任。在保修修人与建建筑物所所有人或或者发包包人对建建筑物毁毁损均有有过错的的情况下下,应当当按照各各自的过过错程度度承担相相应的责责任
4、。理解与与适用 建建筑工程程质量保保修制度度是指建建筑工程程直接办办理交工工验收手手续后,在在规定的的保修期期限内,因因勘查设设计、施施工、材材料等原原因造成成的质量量缺陷,应应当由施施工单位位负责维维修的制制度。建建筑工程程质量保保修制度度对于促促进承包包方加强强质量管管理,保保护用户户及消费费者的合合法权益益起着相相当重要要的作用用。 我国建建筑法第第六十条条规定:“建筑筑物在合合理使用用寿命内内,必须须确保地地基基础础工程和和主体结结构的质质量。建建筑工程程竣工时时,屋顶顶、墙面面不得留留有渗漏漏、开裂裂等质量量缺陷,对对已发现现的质量量缺陷,建建筑施工工企业应应当修复复。”建建筑物的的
5、地基基基础工程程在建筑筑物整体体构造中中起着举举足轻重重的作用用,主体体结构更更是建筑筑工程的的重要组组成部分分,如果果一项建建筑工程程在一定定期限内内,地基基基础工工程和主主体结构构出现质质量问题题,即使使其他部部分施工工质量再再好也恐恐怕难以以保证整整个建筑筑工程的的质量,故故建筑物物的地基基基础工工程和主主体结构构工程的的质量在在合理使使用寿命命内必须须得到确确保。而而建筑工工程的质质量问题题在屋顶顶渗漏和和墙面开开裂方面面表现的的较为严严重。故故在建筑筑工程竣竣工时,建建筑施工工企业对对已发现现的质量量缺陷应应当修复复。该法法第六十十二条还还规定:“建筑筑工程实实行质量量保修制制度。建
6、建筑工程程的保修修范围应应当包括括地基基基础工程程、主体体结构工工程、屋屋面防水水工程和和其他土土建工程程,以及及电气管管线、上上下水管管线的安安装工程程供热热、供冷冷系统工工程等项项目;保保修的期期限应当当按照保保证建筑筑物合理理寿命年年限内正正常使用用,维护护使用者者合法权权益的原原则确定定。具体体的保修修范围和和最低保保修期限限由国务务院规定定。”该该法第八八十条同同时规定定:,在在建筑物的合合理使用用寿命内内,因建建筑工程程质量不不合格受受到损害害的,有有权向责责任者要要求赔偿偿。” 建设部部20000年66月300日发布布的房房屋建筑筑工程质质量保修修办法中中对“房房屋建筑筑工程质质
7、量保修修”一词词作了明明确界定定:“是是指对房房屋建筑筑工程竣竣工验收收后在保保修期限限内出现现的质量量缺陷,予予以修复复。”什什么叫“质质量缺陷陷”呢即“房房屋建筑筑工程的的质量不不符合工工程建设设强制性性标准以以及合同同的约定定。”该该办法第第四条规规定:房房屋建筑筑工程在在保修范范围和保保修期限限内出现现质量缺缺陷,施施工单位位应当履履行保修修义务。”该办办法第七七条规定定:“在在正常使使用条件件下,房房屋建筑筑工程的的最低保保修期限限为:(一)地地基基础础工程和和主体结结构工程程,为设设计文件件规定的的该工程程的合理理使用年年限;(二)屋屋面防水水工程、有防水水要求的的卫生间间、房间间
8、和外墙墙面的防防诊漏,为为5年;(三)供热与与供冷系系统,为为2个采采暖期、供冷期期;(四四),电电气管线线、给排排水管道道、设备备安装为为1年;(五)装修工工程为22年。其其他项目目的保修修期限由由建设单单位和施施工单位位约定。”也就就是说,建建设工程程的质量量按不同同部位没没定了不不同年限限的保修修义务。于20002年年5月11日起施施行的建建设部住住宅室内内装饰装装修管理理办法第第三十二二条规定定:“在在正常使使用条件件下,住住宅室内内装饰装装修工程程的最低低保修期期限为二二年。有有防水要要求的厨厨房、卫卫生间和和外墙面面的防渗渗漏为五五年。”房房屋建筑筑工程质质量保修修办法第第八条规规
9、定了保保修期限限的起算算时间:“房屋屋建筑工工程保修修期从工工程竣工工验收合合格之日日起计算算。”竣竣工验收收合格之之日的确确定,足足指建设设单位收收到建设设工程竣竣工报告告后,组组织设计计、施工工、工程程监理等等有关单单位进行行竣工验验收,验验收合格格并各方方签署竣竣工验收收之文本本的日期期。按照照建设设工程质质量管理理条例的的规定:“建设设行政主主管部门门或者其其他有关关部门发发现建设设单位在在竣工验验收过程程中有违违反国家家有关建建设工程程质量管管理规定定行为的的,责任任停止使使用,重重新组织织竣工验验收。”那那时的保保修期为为各方都都认可的的重新组组织竣工工验收的的日期。但是,住住宅工
10、程程售房单单位对用用户的保保修期要要从房屋屋交付之之日起计计算。 保修期期间的质质量责任任划分原原则是:施工单单位未按按国家有有关规范范、标准准和设计计要求施施工,造造成的质质量缺陷陷,由施施工单位位负责返返修并承承担经济济责任;属于设设计方面面的原因因造成的的质量缺缺陷,由由施工单单位负责责返修,其其费用通通过建设设单位向向设计单单位索赔赔;因建建筑材料料、构配配件和设设备质量量不合格格引起的的质量缺缺陷,属属于施工工单位负负责采购购的,施施工单位位承担经经济责任任。屑于于建设单单位采购购,但施施工单位位提出异异议而建建设单位位坚持使使用的,由由建设单单位承担担经济责责任;因因建设单单位或建
11、建筑物所所有人使使用不当当造成的的质量缺缺陷,由由建设单单位或建建筑物所所有人自自行负责责;因地地震、洪洪水、台台风等不不可抗力力或自然然灾害造造成的质质量事故故,施工工单位、设计单单位、监监理单位位不承担担经济责责任。”对对在保修修期限和和保修范范围内发发生质量量问题的的,一般般是先由由建设单单位组织织勘查、设计、施工等等单位分分析质量量问题的的原因,确确定保修修方案,由由施工单单位负责责保修。赔偿损损失既包包括因工工程质量量造成的的直接损损失,即即用于返返修的费费用,也也包括间间接损失失,如给给使用人人或第三三人造成成的财产产或非财财产损失失等。 瑕疵担担保,是是指有偿偿合同中中的债务务人
12、,对对其所提提出的给给付应担担保其权权利完整整和物的的质量合合格。如如果债务务人违反反此种担担保义务务,则应应付瑕疵疵担保责责任。瑕瑕疵担保保责任分分为两种种,即权权利的瑕瑕疵担保保和物的的瑕疵担担保。施施工单位位承担的的保修责责任实际际上是对对建设工工程质量量的瑕疵疵担保责责任,在在工程质质量保修修期内,发发包方或或者使用用人发现现工程瑕瑕疵的,有有权直接接请求承承包人修修理或者者返工、改建。从当前前的实际际情况来来看,为为数不少少的房屋屋建筑质质量较差差,留有有较多的的质量隐隐患。有有些房屋屋在竣工工验收时时合格,而而在居住住一段时时间后潜潜在的质质量问题题才逐渐渐显露出出来,如如果这时时
13、施工企企业拖延延履行义义务,就就可能导导致建筑筑物毁损损或人身身的损害害。施工工单位是是建设工工程的直直接加工工、生产产者,对对工程质质量负有有直接的的责任。而有些些建筑施施工企业业在工程程交付之之后被关关停井转转,工程程保修问问题无保保证。建建设工程程涉及面面广,使使用期限限长,直直接涉及及国家财财产和公公民人身身财产安安全问题题,完全全称得上上是“百百年大计计”,故故对其质质量不合合格造成成损害的的情况,必必须规定定严格的的质量责责任。我我国合合同法第第二百八八十二条条明确规规定:“因因承包人人的原因因致使建建设工程程在合理理使用期期限内造造成人身身和财产产损害的的,承包包人应当当承担损损
14、害赔偿偿责任。”房房屋建筑筑工程质质量保修修办法第第十四条条规定:“在保保修期内内,因房房屋建筑筑工程质质量缺陷陷造成房房屋所有有人、使使用人或或者第三三方人身身、财产产损害的的,房屋屋所有人人、使用用人或者者第三方方可以向向建设单单位提出出赔偿要要求。建建设单位位向造成成房屋建建筑工程程质量缺缺陷的责责任方追追偿。”该该办法第第十五条条还规定定:因因保修不不及时造造,成新新的人身身、财产产损害,由由造成拖拖延的责责任方承承担赔偿偿责任。”本条条司法解解释是根根据上述述规定的的精神制制定的,其其包含两两个方面面的内容容:一是是规定了了保修人人未及时时履行保保修义务务造成损损害的赔赔偿责任任二是
15、是规定了了混合责责任情形形下保修修人与建建筑物所所有人或或者发包包人各自自应承担担的相应应责任。 在起草草本司法法解释中中有人提提出,本本条规定定的内容容不属于于本司法法解释调调整的范范围,从从整体内内容来看看,本司司法解释释基本上上是围绕绕建设工工程施工工合同的的权利与与义务进进行规定定的,而而保修人人的赔偿偿责任问问题属于于侵权责责任范畴畴,故应应当删去去。考虑虑到本司司法解释释标题写写的是适适用法律律若干问问题的解解释,而而不是规规定,大大部分条条款都能能从现行行法律条条文中找找到依据据。保修修人的赔赔偿责任任虽然是是侵权责责任但但有其特特殊性,有有时可能能是侵权权责任和和违约责责任的竞
16、竞合。建建筑法第第八十条条也有相相关内容容的规定定,从整整个体例例上来说说,还是是比较一一致的,因因此最后后保留了了本条规规定的内内容。 还有人人提出,“保保修人”的的概念似似乎从来来没有在在正式文文件中出出现过,显显得有些些突兀。不如采采用“承承担保修修义务的的单位”或或“保修修义务人人”的提提法更妥妥。为什什么用“保保修人”这这个词,因因为在一一般情况况下,建建设工程程在保修修范围和和保修期期限内出出现质量量缺陷,施施工单位位应当履履行保修修义务。如果施施工单位位不按工工程质量量保修书书约定保保修的,建建设单位位可以另另行委托托其他单单位保修修,由原原施工单单位承担担相应责责任。而而对于已
17、已经售出出的商品品房,建建设部220011年6月月1日起起施行的的商品品房销售售管理办办法第第三十三三条规定定:“房房地产开开发企业业应当对对所售商商品房承承担质量量保修责责任。当当事人应应当在合合同中就就保修范范围、保保修期限限、保修修责任等等内容做做出约定定。保修修期从交交付之日日起计算算。”商商品房目目前是我我国百姓姓的最大大消费品品之一,当当房屋出出现质量量问题时时,如果果房地产产开发企企业、施施工单位位、设计计单位、监理单单位互相相推诿扯扯皮,购购房者的的权益就就会受到到损害,故故与购房房者具有有直接合合同关系系的开发发商当然然应当首首先承担担保修责责任。有有的房地地产开发发商将自自
18、己对购购房人承承担的房房屋保修修义务委委托给了了房屋修修缮公司司或物业业管理公公司进行行保修。鉴于以以上种种种情况,本本条司法法解释用用了“保保修人”这这个词,其其实也就就是负有有保修义义务的人人。当建建设工程程出现质质量问题题时,负负有直接接保修义义务的人人应当在在第一时时间履行行其保修修义务,绝绝不能故故意拖延延、怠于于履行其其应尽的的职责。至于什什么情况况下可以以认定保保修人未未及时履履行保修修义务,要要结合相相关规定定和实际际情况进进行分析析。建设设部(房房屋建筑筑工程质质量保修修办法是是这样规规定的:“房屋屋建筑工工程在保保修期限限内出现现质量缺缺陷,建建设单位位或者房房屋建筑筑所有
19、人人应当向向施工单单位发出出保修通通知。施施工单位位接到保保修通知知后,应应当到现现场核查查情况,在在保修书书约定的的时间内内予以保保修。发发生涉及及结构安安全或者者严重影影响使用用功能的的紧急抢抢修事故故,施工工单位接接到保修修通知后后,应当当立即到到达现场场抢修。”“发发生涉及及结构安安全的质质量缺陷陷,建设设单位或或者房屋屋建筑所所有人应应当立即即向当地地建设行行政主管管部门报报告,采采取安全全防范措措施;由由原设计计单位或或者具有有相应资资质等级级的设计计单位提提出保修修方案,施施工单位位实施保保修,原原工程质质量监督督机构负负责监督督。”北北京市建建筑工程程质量保保修实施施办法具具体
20、规定定了保修修的时间间要求:“保修修期内,施施工单位位在接到到售房单单位、房房管部门门的保修修通知单单后,必必须在三三日内到到现场核核查情况况,确属属工程保保修范围围内的应与用用户共同同商定保保修内容容,并在在十五日日内予以以保修。工程保保修中,用用户应当当给予配配合。”深深圳市建建设工程程质量管管理条例例则规规定:“施施工单位位应当自自接到保保修通知知之日起起日之内内到达现现场核查查情况,并并予以保保修。发发生涉及及结构安安全或严严重影响响使用功功能的紧紧急事故故的,应应当立即即抢修。” 如果在在竣工结结算后承承包方已已经拿到到了全部部工程款款,承包包方有可可能在保保修期内内逃避保保修责任任
21、,合同同条款对对此没有有更好的的制约手手段。而而在支付付工程款款或工程程进度款款时扣留留5一一10的保留留金,在在工程竣竣工时支支付给承承包方一一半的保保留金,缺缺陷责任任期(及及保修期期)结束束后再支支付另一一半的保保留金,这这样就可可迫使其其履行保保修责任任。 建设工工程未经经验收,发发包人擅擅自使用用的,承承包方应应在法定定或者设设计文件件规定的的期限内内对工程程地基基基础、主主体结构构承担责责任。对对于该工工程的其其他部位位的质量量问题,自自发包人人提前使使用之日日未超过过法定保保修期限限的,承承包人仍仍应承担担责任。另外,建建设工程程在保修修期内,发发包人将将该工程程转让给给第三人人
22、的,承承包人仍仍应向受受让第三三人承担担工程的的保修责责任,不不能因建建设工程程合同主主体的变变更而免免除保修修责任。 因保修修人拖延延履行保保修义务务,导致致建筑物物毁损或或者造成成人身、财产损损害的,保保修人应应当承担担赔偿责责任。建建筑物的的所有人人或发包包人对损损害的发发生及扩扩大有过过错的,也也应承担担相应的的赔偿责责任比比如建筑筑物的所所有人或或发包人人使用不不当或擅擅自改动动结构、设备位位置或不不当装修修等,而而建设设工程质质量管理理条例中中针对这这种情况况有明文文规定:“房屋屋建筑使使用者在在装修过过程中,不不得擅自自变动房房屋建筑筑主体和和承重结结构。”如如果建筑筑物的所所有
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