优诗美地项目营销策划草案与市场分析23870.docx
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1、“优诗美美地”营销策策划草案案目录第一章 项项目的营营销市场场分析第二章 同同比竞争争楼盘的的调查及及分析第三章 项项目的SSWOTT分析第四章 项项目目标标群体的的锁定及及分析第五章 项项目核心心价值的的建立第六章 项项目的主主题定位位及形象象定位第七章 项项目的价价格策略略第八章 项项目的推推广策略略第九章 项项目的销销售策略略第十章 项项目营销销环境的的建议第一章 项项目营销销背景的的调研一、项目目的宏观观市场分分析、成都都住宅郊郊区化的的6大趋趋势 纵观世世界发达达国家居居住区位位的演绎绎轨迹,大大致经历历了三个个阶段:在城市市化初期期,住宅宅建设的的区位重重点在市市内旧城城改造和和偏
2、重于于市区边边缘扩大大,;在在城市化化中期,集集中开发发建设的的大规模模城郊住住宅和别别墅区开开始出现现,城市市人口增增大引起起居住区区由市区区向郊区区拓展;在城市市化后期期,城镇镇体系日日臻完善善,城市市化与工工业化相相辅相成成,使城城市与乡乡村边级级模糊趋趋同。成成都目前前正处于于城市化化初期向向城市化化中期过过渡阶段段,郊区区住宅应应运而生生,这是是因为: 趋趋势1、经济高速增长,城市化迅速推进 近年,成成都经济济以每年年10%左右的的幅度高高速发展展。20001年年,成都都市GDDP约116000美金,为为住宅郊郊区化奠奠定了经经济基础础。据悉悉,未来来几年,成成都市的的城市化化水平将
3、将从目前前的333%提高高到455%,城城市人口口将增加加百万之之众,为为此,政政府已开开始放开开户口限限制。城城市化的的加速推推进,使使城市空空间向郊郊区拓展展,也为为郊区房房产开发发提供了了巨大的的市场机机会。 趋势势2、城城乡一体体化规划划绘就大大成都蓝蓝图 成都都市城市市总体规规划(119955年至220200年)绘绘就了成成都经济济圈的发发展蓝图图,根据据规划,成成都城市市空间布布局分为为三个层层次:第第一层次次为外环环路以内内的中心心城市,并并将形成成多中心心格局;第二层层次为中中心城市市周边的的青白江江、龙泉泉驿区、新新都、郫郫县、温温江的行行政区范范围以及及双流的的北部地地区构
4、成成,将建建设大弯弯、龙泉泉、柳城城、桂湖湖、郫筒筒、东升升、华阳阳等7个个卫星城城,龙泉泉、高新新区、温温江3个个开发区区;第三三层次则则为第一一、第二二层次以以外的市市域范围围。结合合四川省省优先发发展“成都一一个特大大城市,绵绵阳一个个大城市市,德阳阳、彭州州、邛崃崃、崇州州等100个中等等城市”的成都都平原都都市群发发展战略略,逐渐渐形成以以成都为为核心,以以2050万万人口的的卫星城城和中等等城市为为主体,以以小城镇镇为基础础的城镇镇体系。2002年1月1日,新都撤县设区,紧接着,郫县、温江、双流也将撤县设区,郊县城市化进程加快。2002年3月1日,成都市第三层次区域规划管理暂行办法
5、开始实施,郊县规划建设正式纳入统一管理。 趋势33、快速速通道四四通八达达,轿车车普及家家庭使住住在郊区区成为可可能 成绵高高速、成成渝高速速、成乐乐成雅高高速、外外环高速速、“五路一一桥”和即将将修建的的成温邛邛高速、成成彭高速速、光华华大道两两延线、红红星路南南延线、成成金路、草草金路西西延线缩缩短了成成都与郊郊县的距距离,小小汽车普普及家庭庭更使住住在郊区区成为可可能。成成都市城城市轨道道交通线线路总体体格局初初步定为为:三环环路内为为“十字”加环状状地铁,三三环路外外为高架架或地面面轨道。届届时,普普通市民民将一改改骑车不不超过半半小时为为开车或或乘车不不超过半半小时来来确定居居住地与
6、与上班单单位的理理想距离离,城内内上班,城城外居住住成为最最普遍的的居住模模式。 趋势44、郊县县基础设设施的快快速发展展改善郊郊区住宅宅的居住住条件 近年来来,郊县县政府投投巨资完完善当地地基础配配套设施施建设。崇崇州市投投入100个亿整整治西江江滨河路路,龙泉泉投入近近12亿亿用于城城市基础础设施和和市政服服务设施施建设。以以19995年与与20000年比比较,成成都城市市道路长长度由5558公公里增加加到9551公里里,道路路面积由由7800万增增加到113477.4万万,排排污管道道由4663公里里增加到到8200公里,自自来水综综合生产产能力由由72.5万吨吨提高到到89.1万吨吨;
7、天然然气用气气普及率率提高到到65.7%。新新建城市市广场、小小游园440多个个,新增增公共绿绿地4000多公公顷,建建成区人人均公共共绿地由由平均33平方米米增加以以6.55平方米米。绿化化覆盖率率达到118%,远远远高于于市区水水平。青青白江、新新都、彭彭州、都都江堰等等地还建建设了污污水处理理厂。 趋势55、居住住观念发发生革命命性改变变,住在在郊区成成为时尚尚 府南河河改造,110万人人大搬迁迁,沙河河整治,东东郊工业业结构调调整,城城东、城城南新城城区规划划,城市市迅速向向外扩张张,人们们的居住住观念也也随之改改变。享享受优美美的生态态环境,回回归自然然,厌倦倦了都市市喧嚣和和水泥森
8、森林的人人们越来来越讲究究生活的的品质和和居住质质量。55+2生生活模式式、精品品社区、度度假别墅墅、产权权酒店应应运而生生。趋势6、“大盘围城”保证了郊区住宅的社区生活配套 郊区住住宅大都都规模开开发,不不仅环境境优美,而而且配套套完善,医医院、学学校、会会所、购购物、物物业管理理一应俱俱全,一一改住在在郊区生生活不方方便的历历史。、郊区区房地产产市场相相关数据据 郊区房地地产开发发的巨大大商机吸吸引众多多开发商商来角逐逐这一市市场。继继新津、华华阳之后后,圈地地热潮又又向温江江、龙泉泉、郫县县、新都都、广汉汉等地蔓蔓延。据据了解,近近两年,郊郊区地价价涨幅很很大,华华阳地价价由19995年
9、年的67万/亩涨至至1240万万/亩,都都江堰从从19998年的的510万万/亩涨涨至10030万万/亩,十十陵则从从19998年的的1415万万元/亩亩涨至今今26万万元/亩亩。开发发热必然然带来购购房热。220011年,郊郊县房地地产确实实火了一一把,芙芙蓉古城城先后获获得多项项大奖,府府河音乐乐花园一一、二期期居然在在短时间间内销售售达到1100%。首届届“城房会会”共售房房30000多套套,其中中青城白白鹭洲一一天就卖卖了2000多套套,弘民民新城、绿绿水康城城、滨河河花园都都取得了了不错的的销售业业绩。据据悉,220011年,双双流县房房地产上上半年投投资达11.7亿亿元,同同比增长
10、长1倍,全全年开工工面积近近1700万,比比上年同同比增长长50%;都江江堰销售售商品房房24.26万万,而而20000年仅仅5.888万,增长长近5倍倍,龙泉泉房地产产镜面积积37.77万万,比比上年增增长777%。有有资料统统计,在在郊县的的购买者者中,华华阳版块块成都人人占了77成,十十陵版块块外地及及成都人人占了66成,东东升版块块成都人人占了55成,龙龙泉版块块区外购购买者占占了4成成。成都都人又占占了其中中的800%以上上。强劲劲的市场场需求导导致房价价水涨船船高,十十陵房价价去年88009000元/,现在在12000元/,华华阳均价价从20000年年的80009000元/涨至目目
11、前的11500016000元/,都都江堰也也从20000年年均价110000元/涨至今今年的112000元/。、郊区区房地产产市场综综述 面对轰轰轰烈烈郊郊区住宅宅运动,成成都周边边市县使使出浑身身解数吸吸引成都都人到自自己那儿儿去居住住。继首首届成房房会后,去去年,双双流、温温江、新新津、邛邛崃、崇崇州、彭彭州、金金堂、都都江堰等等先后召召开房交交会。同同时,继继20001年66月“成都经经济圈城城市建设设峰会”后,88月,温温江召开开“住在温温江成都房房地产高高层论坛坛周边房房市主题题会”;9月月,乐山山举办“精雕细细刻山水水之城乐山”大型招招商会;20002年33月,龙龙泉又召召开“成都
12、龙泉221世纪纪最佳生生态居住住区”研讨会会。另外外,每个个城市还还打出了了标榜自自己最适适合居住住的口号号,乐山山:山水水之城,生生态环境境第一城城;金堂堂:花园园水城,东东方第一一水城;大邑:花园式式山水旅旅游城市市;新都都:花园园生态型型新城区区;龙泉泉:最佳佳生态居居住区;崇州:园林式式文化旅旅游城市市;邛崃崃:东方方波尔多多,天府府五彩城城;都江江堰:成成都后花花园。如此五彩彩缤纷的的叫法,让让想去郊郊区居住住的人难难以选择择。白天天在城里里上班,晚晚上在郊郊区居住住,这些些区域进进城通畅畅,最多多不超过过15分分钟车程程,且没没有过路路费。选选择这种种房子,除除了考虑虑周边的的环境
13、外外,更重重要的要要注重社社区规模模、规划划、户型型、配套套、物业业管理,特特别是自自来水和和排污最最好进入入城市管管网,总总之,生生活成本本的高低低,居住住舒适、方方便是你你首要考考虑的因因素。都都江堰、龙龙泉、新新津等是是你理想想的第二二居所,适适合你过过5+22的生活活,周边边自然环环境、治治安环境境、休闲闲娱乐配配套设施施是你要要重点关关注的方方面。二、项目目的微观观市场分分析、地块块及地域域环境1、区位位:本项项目位于于成都市市东南面面,中国国西部阳阳光城龙泉泉驿区同同安镇范范围内,镇镇政府街街对面,圣圣景路北北侧。2、所属属地:本本项目地地块隶属属成都市市龙泉驿驿区同安安镇辖区区内
14、。3、街道道名:本本项目位位于锦绣绣路与圣圣景路交交汇处。4、临界界状况本项目东东临400米宽的的锦绣路路,街对对面即水水电部成成勘院培培训中心心(在建建);南南靠宽330米的的圣景路路,与镇镇政府办办公大楼楼隔街相相望;西西接部分分农田,紧紧邻阳光光铝业、同同安消防防设备有有限公司司及香港港标榜学学院;北北连规划划60米米宽的忠忠诚路,与与阳光假假日别墅墅、成都都信息工工程学院院遥相呼呼应。项目地块块现状鸟鸟瞰 地块块现状近近景地块北面面临界现现状远眺眺 地地块东面面临界现现状地块南面面临界现现状圣景路与与锦绣路路交汇处处圣景路现状状5、交通通状况项目地块块距成渝渝高速路路龙泉驿驿出口115
15、000米,东东距重庆庆3277公里,西西距成都都高速路路入口收收费站113.88公里,北北距成渝渝铁路洪洪安火车车站9.5公里里,南距距国家级级成都经经济技术术开发区区5公里里,离西西南航空空港(成成都双流流国际机机场)228公里里,离西西南最大大的铁路路货运站站成都都火车东东站155公里。成渝高速速公路新新出入口口第二章 项项目同比比竞争楼楼盘分析析一、同比比竞争楼楼盘的调调查龙泉类比比楼盘调调查一览览表龙泉类比比楼盘登登记表一一项目名称称宏宇玉玉龙山庄庄项目地址址龙泉驿区区同安镇镇龙都大大道旁开发商成都兴宏宏宇房地地产有限限责任公公司建筑设计计西南建筑筑设计研研究院景观设计计日本井上上商设
16、计计株式会会社售楼电话话8485551118 86651331388总用地面面积绿化率总建筑面面积公建面积积容积率总栋数20000亩一期期4000亩45%14.44万1万0. 554192栋栋建筑形态态结构/风风格层数总套数(户户)公摊系数数层高多层洋房房+联排排+单体体美式3-6757 户 0-88%约3-33.3MM装修标准准付款方式式车位户型面积积范围开盘时间间交房时间间清水房按揭1:1.560-441620022.5.2820033.6单价幅度度均价总价幅度度主力总价价销售率销售户数数洋房:112588-14488联体:117800-20028单体:223988-34480洋房:约约1
17、3000联体:约约19000单体:约约2688010-1150万万15-440万约60 %450套套客源特征征购买者的的身份多多为高校校退休教教师、医医生、成成都市区区政府官官员。其它别墅每户户配有4450-8000已做做好的私私家花园园,售价价另计为为5000元/。龙泉类比比楼盘登登记表二二项目名称称天盛花园园项目地址址龙泉镇航航天南路路开发/房房地产商商成都天盛盛房地产产开发有有限公司司建筑设计计四川省纺纺织工业业建筑设设计院景观设计计成都市园园林绿化化局工程程三队物业管理理成都天盛盛物业管管理有限限公司售楼电话话8480082448 88480045998总用地面面积绿化率总建筑面面积公
18、建面积积容积率总栋数145亩亩55%980000600001.01127+111+223栋建筑形态态结构/风风格层数总套数(户户)公摊系数数层高多层+联联排+单单体欧式/砖砖混+框框架3-6700户户7-100 %约3-33.3MM装修标准准付款方式式车位户型面积积范围开盘时间间交房时间间清水房7成200年按揭揭500个个80-440020022.320022.122单价幅度度均价总价幅度度主力总价价销售率销售户数数多层:9900-13000别墅:115000-23300多层:约约10000别墅:约约17000多层:77-300万别墅:330-660万多层:116万左左右别墅:440万左左右约
19、70%180套套(目前前共推出出2800套)客源特征征目前购买买者多为为工薪阶阶层,以以本地人人居多。其它按揭优惠惠2%、一一次性优优惠5%,单体体别墅还还没有推推出,估估计在年年初推出出。龙泉类比比楼盘登登记表三三项目名称称富力山山水人家家项目地址址龙泉镇滨滨河路开发商成都富力力房产建筑设计计西南建筑筑设计研研究院景观设计计西南建筑筑设计研研究院物业管理理富力物业业售楼电话话8485510888 84485999888总用地面面积绿化率总建筑面面积住宅面积积容积率总栋数120亩亩54%920000850000万1.233525栋建筑形态态结构/风风格层数总套数(户户)公摊系数数层高多层+电电
20、梯欧式6-7/9-110600户户8-100 %约3M装修标准准付款方式式车位户型面积积范围开盘时间间交房时间间清水房7成200年按揭揭45069-229620022.3.1020033.7.31单价幅度度均价总价幅度度主力总价价销售率销售户数数14200-200001700013-555万20万左左右约30 %200套套左右客源特征征以成都人人、外地地人和军军人居多多,年龄龄在400-600岁为主主。小区配套套500000景景观湖泊泊、观景景电梯、羽羽毛球场场、网球球场、游游泳池、会会所和超超市等龙泉类比比楼盘登登记表四四项目名称称阳光假日日项目地址址龙泉驿区区同安镇镇幸福大大道开发/房房地
21、产商商成都南方方房地产产建筑设计计西南建筑筑设计研研究院物业管理理四川总府府物业管管理公司司售楼电话话8483359998 84483559600总用地面面积绿地率总建筑面面积住宅面积积容积率总栋数300亩亩62%7875506709900.52256栋建筑形态态结构/风风格层数总套数(户户)公摊系数数层高纯联体别别墅北欧式/框架3390户户(其中中一期1112户户)零公摊约3-33.3米米装修标准准付款方式式车位户型面积积范围开盘时间间交房时间间清水房7成200年按揭揭1:1144-218820011.5.1820022.6.30单价幅度度均价总价幅度度主力总价价销售率销售户数数16000-
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