房地产开发费用明细表cdai.docx
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1、房地产开开发费用用、流程程图、融融资及公公共用水水用电分分摊参考考资料房地产开开发费用用明细表表序号收费单单位费用名名称标准备注1国土局局土地出出让费 2财政政局下属属农税局局(已改为为地税征征收)土地契契税出让费费的3% 33国土土局土地登登记费建筑面面积00.0886 4规划划局配套费费建筑面面积2280 5建设设局墙体建建筑节能能费建筑面面积88 66建设设局开发发办开发管管理费建筑面面积66 77质监监站建筑工工程质监监费工程造造价的00.0007% 8建设局局价格调调节基金金工程造造价的00.0006% 9定额站站定额测测定费工程造造价的00.1% 110发发改局散装水水泥专项项基金
2、建筑面面积22 111城城市规划划技术服服务中心心用地规规划技术术服务费费土地面面积11.8 122有资资质的环环评公司司环评费费建筑面面积00.5 133地震震局建设工工程抗震震审批2元每每平方米米 144建工工局(或或建设局局代收劳保费费工程造造价的22.6% 115人人防办人防费费底层总总面积20 166气象象局防雷建筑面面积11.2 177规划划局放线费费用地面面积33 118招招标交易易中心招投标标管理费费工程造造价的00.0555% 199工程程招投标标管理公公司建筑合合同鉴证证费工程造造价的00.00014% 220建建设局图审费费建筑面面积33 221监监理公司司建设监监理费建
3、筑面面积88 222设设计单位位方案设设计,单单体设计计费建筑面面积220 23设计单单位勘察测测绘费建筑面面积00.5 244工程程管理公公司可行性性研究建筑面面积00.5 255市政政排水管管理部门门排污排排洪建筑面面积55 226通通讯工程程公司通讯建筑面面积55 227热热力公司司采暖建筑面面积550 28燃气公公司管道煤煤气建筑面面积550 29地税局局税金营业税税及附加加收5.55% 330地地税局土地增增值税收入的的1% 311国税税局所得税税收入的的3.775% 322房管管局分丘测测绘土地面面积00.344 333房房管局分户测测绘建筑面面积11.366 334房房管局交易手
4、手续费3元每每平方米米 355房管管局白蚁防防治费2元每每平方米米房地产开开发工作作流程图图招投标管管理流程程房地产开开发流程程详解(网网络整理理)1、土地地证、建建设用地地规划许许可证、规规划要点点批复阶阶段土地证证和建设设用地规规划许可可证这两两个证,加加上规划划要点批批复,是是进行房房地产开开发的前前提.但但是,这这几样东东西领取取的先后后顺序,非非常的有有学问。有有经验的的同志,一一看这几几样东西西的发出出时间,基基本上就就可以判判断出地地块背后后的故事事。这三三样东西西涉及到到国土部部门和规规划部门门旷日持持久的权权力斗争争。目前前我国法法律也没没有很好好的规范范这个问问题。 简单单
5、的说一一下,土土地证由由国土部部门颁发发,是土土地权属属证明,载载明了土土地用途途及使用用期限(只只是载明明);建建设用地地规划许许可证由由规划部部门颁发发,是核核定土地地用途及及用地界界线的法法律依据据;规划划要点批批复由规规划部门门颁发,是是确定土土地使用用强度指指标的法法律依据据,如容容积率啊啊建筑密密度啊停停车位配配置要求求啊这些些指标都都在这个个批复里里体现出出来,包包括现在在的那个个小户型型比例限限制要求求,也会会在这个个文件里里体现出出来。新新城乡规规划法第第三十八八条:在在城市、镇镇规划区区内以出出让方式式提供国国有土地地使用权权的,在在国有土土地使用用权出让让前,城城市、县县
6、人民政政府城乡乡规划主主管部门门应当依依据控制制性详细细规划,提提出出让让地块的的位置、使使用性质质、开发发强度等等规划条条件,作作为国有有土地使使用权出出让合同同的组成成部分。未未确定规规划条件件的地块块,不得得出让国国有土地地使用权权。以出让让方式取取得国有有土地使使用权的的建设项项目,在在签订国国有土地地使用权权出让合合同后,建建设单位位应当持持建设项项目的批批准、核核准、备备案文件件和国有有土地使使用权出出让合同同,向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门领取建建设用地地规划许许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组
7、成部分的规划条件。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣,与法律的关系也比较大,比如设立项目公司。这里要注意一下,母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下,按我国法律,不属于交易。再次强调一下:母公司与其全资子公司之间的土地流转,不属于交易。再次强调:不属于交易。因此,房地产公司可以任意设置项目子公司,在房子卖完后再把它在实体上消灭,只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言,非常的经济实用,因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。房地产开发资质就比较有技术含量一点,关键是专
8、业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了,想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到,建设部门也不敢在这个事情上乱来,因为任何人都可以上网查到,某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊,感慨一个。3、总平平面审查查阶段 这个个阶段各各地的叫叫法不一一样,听听得比较较多的叫叫“修建性性详细规规划审查查”。这个个阶段就就是审查查小区的的总平面面规划图图纸,也也就是审审一个小小区的建建筑物都都是怎么么排的,每每栋单体体建筑有有多高,有有多大,各各栋单体体建筑之之间怎么么间隔,间间距是多多少,日日照够不不够,总总容积率率是多大大,有没没有超过过规定的的容积率率,建筑筑密度是是多
9、少,进进出小区区的道路路怎么安安排,是是不是符符合消防防规范,等等等等等等。在这里里举例说说明一下下,比如如建筑密密度,这这个东西西看起来来很简单单是吧,就就是建筑筑物基底底面积占占整个小小区面积积的比例例数。譬譬如这个个小区是是1万平方方米,有有30000平方方米的地地面上有有建筑物物,那么么建筑密密度就是是30%。看起起来这个个计算应应该是没没有什么么争议了了。但是是且慢。这这 30000平平方米的的建筑占占地里面面,有220000平方米米是一个个大型的的架空平平台,架架空层下下是停车车位,上上面是空空中绿化化广场。现现在,争争议就来来了,这这个20000平平方米,到到底算不不算建筑筑基底
10、?你之所所以限制制我的建建筑密度度,无非非就是为为了保证证绿化嘛嘛,保障障居民的的休闲空空间嘛。现现在我虽虽然好象象是在地地面上建建了东西西,但是是我这个个东西顶顶上都是是绿化啊啊,我的的绿化没没有减少少啊,我我的休闲闲空间没没有减少少啊,所所以这个个20000平方方米不能能算在建建筑密度度里面。这这种空中中花园型型的架空空层到底底要不要要算建筑筑密度的的问题,反反正技术术规范没没有限死死,有无无穷的空空间可以以钻营。再再举个例例子,容容积率,总总建筑面面积除以以净用地地面积。也也是看起起来很简简单。但但是放到到实践中中一看,啥啥是净用用地面积积啊?从从哪里起起算啊?是纯粹粹的土地地使用权权证
11、载的的面积呢呢,还是是比这个个面积大大那么一一点,一一直到周周边道路路的道路路中线去去呢?这这个东西西根本说说不清楚楚,怎么么算都行行。把净净用地面面积一加加大,总总建筑面面积自然然就水涨涨船高。其他的的地方,譬譬如消防防通道的的设置,高高层建筑筑四周必必须设立立环形消消防车道道。但是是这么一一搞,小小区的绿绿化基本本上就毁毁掉了。怎怎么办?设置那那种隐形形消防车车道,上上面种草草保持绿绿化,就就指着图图纸说这这就是一一条消防防道路。这这么搞行行不行?反正个个人不知知道行不不行。消消防车道道的载重重量那是是有非常常严格滴滴设计要要求的。审审总平面面是整个个开发报报建过程程中最有有技术含含量的活
12、活,这个个过程一一般都要要2到3个月,往往往都要要和规划划部门反反复修改改扯皮,来来回磨,磨磨到双方方都没了了脾气,才才能通得得过。也也没见过过那种零零缺陷的的总平面面设计,只只要有心心,无论论什么公公司的总总平面,无无论是你你万科还还是富力力还是雅雅居乐,那那只要一一挑起来来,问题题都是一一筐筐的的。不是是消防间间距不够够,就是是在不能能开窗的的地方开开了窗,要要么就是是车道转转弯半径径太小,等等等等等等4、管线线综合审审查、排排水许可可证管线综综合审查查是规划划部门的的专业审审查内容容之一,现现在专门门拿出来来讲,因因为这个个东西实实在是非非常,非非常的专专业啊。搞搞得不好好的话,实实在是
13、害害死人啊啊。而且且,被这这个东西西害死的的公司比比比皆是是。各位位千万别别以为那那些什么么保利啊啊合生啊啊之类的的大公司司就不会会在这个个问题上上犯重大大原则性性的错误误,事实实上,无无论什么么房地产产公司,在在这个问问题上栽栽跟头的的的几率率,是一一样的,这这个东西西就跟击击鼓传花花似的,一一轮到就就死。说说了半天天,管线线综合是是啥?包包括三大大项:小小区给排排水管线线、强电电线路、弱弱电线路路,这三三项综合合起来考考虑,根根据各项项设计规规范科学学统筹安安排,放放到同一一张图纸纸上。给给排水不不用多解解释了,就就是怎么么引自来来水进小小区,然然后怎么么把生活活污水和和雨水排排出小区区;
14、强电电就是生生活用电电,线路路从哪里里进,怎怎么上楼楼,怎么么进门;弱电的的内容就就多了,什什么有线线电视线线、各类类通讯线线路、网网线、内内部监控控线路,等等等等等等,多得得要死。上上面这三三样东西西要科学学的话,统统统都得得在地下下走,从从地下穿穿进各栋栋单体再再连接进进入千家家万户。这这些线路路啊什么么的,必必须要合合理的安安排好,不不能到处处乱走。作作为非专专业人士士,要判判断一个个小区的的官线综综合设计计好不好好,只需需要看两两个东西西:1、你就就这么走走进一个个小区,看看它里面面是不是是有电线线搭在楼楼和楼之之间。只只要有这这个,基基本上这这个小区区你就不不用多考考虑了。 2、沙井
15、盖是不是基本沿着小区道路排布,不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是,简直看不出走向来的,基本上这个小区你就可以考虑放弃了。为什么要这么强调这个管线综合呢?如果它设计不好有什么后果呢?首先,就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情,我实在是见得太多了;然后,对于年轻的我来说,就是网络整天出问题,小区网络运营商根本没得选,因为只埋了一条管,别的网络运营商想进来提供优质服务都不行,而现在的这家,不是这里的线路坏就是那里坏,整天修,我这正打怪呢,嘣的一下,断网了。再然后,夏天千万别开空调,一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用,千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑,不然就得在黑暗之中耗一
16、晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。管线综合既然如此重要,那么我们说,我们设计的时候好好的考虑,好好的研究,不就行了吗?事实上,是不行。为什么?因为所有的线,你都得从外面引进来,都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢?现在告诉你们,无论开发商们在事先做多少准备工作,做多少调查工作,都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工,换地方了,哪怕它不换地方,就是水平抬高个几公分,这个小区的排水因为倾斜度不够,那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工,把路挖开,今天搞搞这里,明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后,高压电线的接
17、入口,一开始说得好好的,从某某变电站接,等到施工完毕,要正式接的时候,突然发现那个变电站已经搬走了,又或者它的容量已经超了,不能再让你接,你得从其他地方接,这个时候只能花冤枉钱,乱引,引到多少电算多少电。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的,专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量,以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计,事实上是一回事。再说立项,这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物,非常的烦,也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里,可行性这个东西,政府是
18、从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同,所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策,事情都是人办出来的。反正到目前为止,建设项目都在纷纷的上马中,我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们
19、给我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。5、单体体审查、建建筑工程程规划许许可证 划划部门对对单体设设计的审审查那也也是非常常严格的的,但是是总体来来说,相相对于总总平面规规划,就就比较容容易通过过一点。单体设计是啥呢?就是在总平面规划的基础上,落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢?个人是这么总结的:关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦,最烦的是车位。目前来说,我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的,要求一般是每户住宅配一个车位,商业一般是100平方米
20、配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样,各城市大同小异。车位不够,基本上都别想通过单体审查。当然,总平面审查期间一般来说,也会审车位,不过那个阶段主要是经验值,按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值,来评估地下室面积够不够,一般来说规划部门不会很在意车位够不够,不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了,就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦,根本停不进去车的转角位也放个车位啦,等等等等,不一而足。但是有些时候,无论怎么摆都摆不够,那也有办法,就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位相信很多人都见过,那玩意非常的不好使唤,进出一次花上半个小时那是非常
21、正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上,只要通过单体审查了,这个机械停车装置那是绝对不会安装的。那么,为什么开发商那么不愿意建大点地下室?因为建地下室是亏本的。买的人也少。10几20万买一巴掌大的停车位,开发商还亏本?事实是,停下一台车,的确只需要10个平方米不到的空间。但是,你要把这部车停进去,你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值,每个停车位所须分担的面积,基本上都是 35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。当然这个是大概经验,在有些城市,停车位还是能赚钱的,比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘,据说停车位都能买到40万一个。不过这个
22、不代表一般规律。审完单体设计,设计公司再细化一下出建筑施工图,就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。6、消防防和人防防专项审审查 这两两样东西西搞死人人。直接接这么下下两个结结论:没没有哪个个小区的的消防和和人防设设计是达达标的。没没有哪个个小区的的消防和和人防设设备是合合格。就就这么直直接一点点:消防防报建,要要说难,是是所有专专业报建建中最艰艰难的,但但是如果果说简单单,也可可以很简简单。至至于人防防报建,这这个东西西莫名其其妙。先从从消防说说起。消消防部门门是武警警官兵,不不是政府府机构,这这个大家家心里要要有数。我我国的消消防审查查,在很很多时候候都是官
23、官僚的。另另外呢,我我们的开开发商要要满足消消防规范范的话,这这个投入入太大了了。另外外我们的的消费者者也没这这种意识识。因为为很多消消防上的的要求是是非常影影响使用用的,比比如电梯梯间和楼楼梯间之之间设置置个1级防火火门,那那对业主主进进出出出来讲讲,是非非常不方方便的。基基本上来来讲,消消防设计计绝对不不可能严严格按规规范做够够做足。在在这个方方面,审审查那也也是越来来越严。一一般说,各各发展商商都是委委托消防防施工企企业代理理报建。为为什么呢呢?因为为这些企企业长期期和消防防部门打打交道,跟跟消防部部门之间间的关系系千丝万万缕源远远流长,往往往由他他们出面面才能把把事情办办成。但但是,在
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