某某物业公司工作手册15036.doc
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1、 工作手册 Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.工作手册物业服务有有限责任任公司1目 录第一章 企业业文化 -22第二章 公司司简介 -22第三章 晨光光绿景花花园小区区概况-2第四章 公司司组织架架构 -3第五章 部门门职能及及岗位职职责 -4第六章 行为为规范 -199第七章 劳动动纪律 -220第八章 绩效效考核制制度 -255第九章 作业业规范及及标准 -557第十章 规章章制度 -1002第十一章 奖惩规定定 -1109第十二章 附则 -1122 第一章 企业文文化 公司司精神:热诚
2、、专专业、团团结、奉奉献 服务务宗旨:用户至至上、诚诚信待人人 服务务理念:客户的的事就是是头等大大事 工作作作风:不推诿诿、不拖拖沓、讲讲迅捷、讲讲高效 工工作理念念:做事事先做人人,做人人首立德德第二章 公 司 简 介 昌昌吉市晨晨光绿景花花园小区区是新疆疆新能房房地产开开发有限限责任公公司一次次性开发发建设规规模最大大的小区区,是公公司发展展进程中中里程碑碑式的项项目。项项目居昌昌吉城市市中央,具具有闹中中取静,地地理位置置优越的的特点,是是城市中中坚力量量最新居居住的理理想之地地,最佳佳人居环环境。在新能集团团公司、新新能房产产公司和和鸿德苑苑物业总总公司的的坚强领领导下,昌昌吉市物物
3、业分公公司通过过组建一一支专业业化服务务团队,集集合“五化两两型”,即规规范化、专专业化、科科学化、人人性化、智智能化与与经营型型、节能能型的物物业管理理运营和和管控模模式,将将晨光绿景花花园小区区服务管管理成具具有新能能房产特特色、鸿鸿德苑物物业 “品牌”窗口和和经营标标杆示范范点的创创新发展展优异型型物业小小区,暨暨是对公公司全面面开创“大房产 大物业”新局面面的最好好诠释。第三章 晨光光绿景花花园小区区概况晨光绿景景花园小小区位于于昌吉市市区,横横贯塔城城路,东东至延安安南路,西西至长宁宁南路,紧紧邻华尔尔兹音乐乐城。占占地3333.211亩,总总建筑面面积52990599.844,筑密
4、密度15.09%,容积积率2.2,绿绿化率41.73%,预计计开发建建设42栋住宅宅楼。其其中,小小高层9栋,高高层33栋,共共有住户户38990户。20113年-20014年开发发建设29栋,小小高层6栋,高高层23栋,共共计29336户,总总建筑面面积约36553911.777;20114年-20015年共计计开发13栋,其其中小高高层3栋,高高层10栋,建建筑面积积965507,共计954户。周边环境及及市政配配套:小区周周边拥有有完善的的城市配配套:市市政府、中中医院、华华洋购物物城近在在咫尺,与与第七中中学相距距不到1公里,隔隔街相望望的第十十二小学学,5公里范范围内有有24小时服服
5、务的建建设银行行、农业业银行等等金融机机构。公公共交通通线路有有1路、5路、44路、54路在站站前停靠靠,是连连接城市市中心、众众多高等等学府的的重要节节点之一一。50米市政政绿化林林带与小小区绿景景、体育育公园构构建成了了天然氧氧吧式的的园林社社区,得得天独厚厚的区域域位置、浓浓郁的人人文环境境、便利利的交通通是城市市中坚力力量最新新居住理理想之地地。第四章 物物业分公公司组织织架构经 理副经理副经理财务部品质部综合部协管班维修班综合业务部环境绿化班第五章 部门职能及及岗位职职责物业分公司司工作职职能1、参与物物业验收收,办理理业主入入伙手续续,装修修审查及及检查等等工作。 22、对所所辖物
6、业业实施的的日常物物业管理理,根据据国家及及政府的的有关法法律法规规和物物业管理理条例、物物业管理理委托合合同的的规定对对房屋建建筑、设设施设备备、消防防、保安安、清洁洁、绿化化、社区区文化等等进行一一体化管管理;组组织业户户意见调调查和分分析,对对业户投投诉进行行处理。3、严格执执行公司司有关管管理方针针与管理理制度。4、严格执执行公司司财务管管理制度度,与业业户共同同创造社社区社会会效益、经经济效益益、环境境效益。 55、有权权制止违违反物业业管理法法律法规规的一切切行为。做做好日常常消防管管理工作作,杜绝绝重大火火灾隐患患或事故故的发生生。 66、就有有关重大大管理问问题向公公司和有有关
7、部门门请示汇汇报。 77、负责责物品供供应商的的初步挑挑选及供供应商的的管理,所所供物品品的验收收。 88、完成成总公司司下达的的工作计计划、管管理目标标、经济济指标。经理岗位职职责 11、认真真贯彻执执行总公公司和本本公司经经营方针针、政策策;完成成总公司司下达的的经营管管理目标标。2、制订分分公司相相关专业业发展规规划及实实施细则则。3、确定分分公司年年度工作作总体计计划和实实施细则则;参与与重大项项目的合合同或 标书的的评审。4、负责所所属项目目的物业业管理的的日常工工作,并并对部门门员工进进行业务务指导; 5、检查监监督各项项业务计计划(年度、季季度、月月度等)的实施施情况并并向上级级
8、报告。6、审核新新增项目目的物业业方案编编制、管管理。7、员工激激励机制制方案制制定与执执行。8、审核审审批劳动动用工及及财务报报表,执执行公司司的劳动动用工定定岗定编编及工资资总量控控制。9、小区内内发生重重大事件件或超出出本岗位位处理权权限的事事件应立立即向上上级主管管汇报。10、召开开办公例例会,检检查工作作落实情情况,布布置工作作任务,协协调解决决有关事事务并做做好记录录。11、负责责做好各各项物耗耗费用成成本的控控制,严严格执行行公司财财务制度度,做到到收支两两条线及及资金预预算管理理,实行行费用支支出申报报核准制制。12、与政政府有关关部门联联络,了解行行业最新新规定。 13、推广
9、广新的有有效的管管理方法法,并总结结分析,提出合合理的建建议。副经理岗位位职责1、协助经经理贯彻彻执行总总公司和和公司经经营方针针、政策策;完成成分管工工作的经经营管理理目标。2、参与制制订分公公司相关关专业发发展规划划及实施施细则;参与公公司经营营决策;参与重重大项目目的合同同或标书书的评审审。3、收取审审阅分管管工作每每日业主主的投诉诉记录,并并了解处处理进度度,将收收集整理理后的情情况向经经理汇报报。4、负责分分管专项项工作的的日常管管理,并并对部门门员工进进行业务务指导。5、经常对对所分管管专项工工作进行行检查协协调,提提高服务务管理水水平。6、如遇紧紧急情况况,严格格按照应应急预案案
10、执行并并处理善善后工作作。7、监督物物业主任任及各班班班长的的工作职职责。8、负责新新进人员员和基层层人员的的招聘培培训工作作。9、监管员员工超时时工作及及编制补补薪表。10、在分分管工作作范围内内定期或或不定期期召开办办公例会会,检查查工作落落实情况况,布置置工作任任务,协协调解决决有关事事务并做做好记录录。11、与政政府有关关部门联联络,了了解行业业最新规规定。 12、协助助联络业业主及使使用人。综合部工作作职能1、负责公公司行政政、人事事、劳资资等方面面的公文文起草和和打印、下下发工作作。协助助公司领领导协调调处理内内、外关关系,落落实上传传下达任任务。2、负责公公司文件件、资料料、档案
11、案、图书书管理、人人事行政政印鉴管管理工作作,办理理公司员员工的各各类证件件、员工工劳动合合同、劳劳动保险险等事宜宜。3、负责公公司各部部门定岗岗定编、员员工招聘聘、考核核、录用用、定级级、辞退退、工作作调整、人人事调动动的调配配等工作作。4、负责公公司员工工的培训训和年度度综合考考评工作作。5、负责公公司各类类证、照照的办理理、年审审工作。 66、负责责公司固固定资产产的管理理。 77、负责责策划和和开展企企业文化化宣传活活动。综合部主任任岗位职职责 11、负责组组织和指指导日常常行政管管理工作作的开展展,并对对行政费费用,各各类固定定资产进进行控制制管理;对总务务后勤工工作、企企业文件件资
12、料进进行统筹筹管理;组织推推行企业业文化建建设;定定期或不不定期对对部门工工作进行行检查,发发现问题题并及时时处理。 22、根据据物业公公司人力力资源开开发与管管理体系系的要求求,指导导、组织织人力资资源管理理制度的的编制和和各项方方案的制制定,以以实现最最大限度度地开发发人力资资源。 33、负责责审核与与管理物物业公司司的各类类合同、协协议、文文件和资资料,督督促相关关人员及及按法律律程序协协助相关关部门处处理合同同纠纷;公司对对外重要要事务的的处理。 44、负责责指导、管管理、监监督部门门人员的的业务工工作,使使其不断断改善工工作质量量,负责责部门人人员培训训,考核核工作。5、制定公公司各
13、项项行政管管理规章章制度,并并对相关关制度的的执行情情况进行行监督检检查。6、督导完完成物业业费等各各项费用用的收取取工作。 77、负责责公司办办公及工工作设备备的配备备,负责责员工工工作服的的购买和和发放。 88、根据据公司各各部门的的需求和和岗位任任职条件件,制定定员工招招聘计划划,组织织安排招招聘活动动,组织织员工的的面试,复复试并择择优录用用工作。 99、负责责组织编编制公司司的职位位说明书书,并根根据实际际需要进进行修改改。 110、负责责员工的的考勤、考考核、晋晋升、调调任、奖奖惩、辞辞退等工工作,员工离离职面谈谈及原因因统计,负负责员工工劳动合合同,员员工档案案的管理理。 111
14、、组织织制定公公司的培培训计划划,负责责安排新新员工的的入职培培训及上上岗前的的培训,并并对培训训效果进进行评估估。 112、建立立、完善善公司的的薪酬福福利体系系及相关关管理制制度,负负责月度度工资报报表的除除审工作作,安排排人员按按相关规规定为员员工办理理各种保保险手续续。 113、建立立、完善善公司的的绩效考考核管理理体系及及相关管管理制度度;安排排人员定定期组织织各部门门按岗位位职责、目目标管理理责任书书实施员员工绩效效考核;根据公公司组织织任命程程序,组组织实施施管理人人员晋升升前考核核。综合专责岗岗位职责责1、在主管管指导下下,根据据物业公公司的需需要,拟拟定员工工招聘计计划,选选
15、择招聘聘方式实实施招聘聘工作;收取应应聘人员员简历,进进行分析析与初步步筛选工工作;协协助安排人员员面试工工作。2、收集、录录入、更更新公司司的人事事系统信信息,编编写,更更新公司司员工名名册,收收集与物物业公司司人力资资源管理理相关的的人事动动态信息息,做好好分析报报告,定定期提交交相关领领导。3、具体负负责员工工劳动合合同、人人事档案案的归档档管理工工作、负负责员工工档案的的接收、转转出、保保管与借借阅工作作,负责责收集人人事档案案材料、整整理档案案散件材材料。4、按国家家相关的的规定和和物业公公司的社社会保障障制度,办办理员工工的社会会保险及及保险关关系的转转入,转转出工作作。5、协助领
16、领导安排排好公司司各类会会务工作作,做好好会议记记录,按按要求及及时准确确地整理理会议记记录、纪纪要、决决议,将将会议记记录存档档备案;按领导导安排负负责会议议文件的的起草工工作。6、协助处处理每天天业主或或物业使使用人投投诉案例例,及时时做好记记录和反反馈工作作,并了了解处理理进度。7、定期对对辖区公公共区域域内的环环境卫生生、绿化化保洁、维维护保养养、秩序序维护、车车辆管理理、服务务质量进进行监督督检查。8、积极配配合公司司运维部部做应急急处理,如如无法修修复,应应及时通通知业主主并向公公司领导导汇报。财务部工作作职能1、严格遵遵守国家家财经法法规和财财经制度度,充分分发挥财财务工作作的核
17、算算和监督督管理职职能,促促进管理理处降低低成本费费用,改改进经营营管理,提提高经济济效益;为广大大业户当当好家、理理好财。2、负责管管理处一一切经济济活动往往来帐目目的处理理,认真真审核原原始单据据,根据据审核无无误的原原始单据据,填制制记帐凭凭证,及及时入帐帐。3、严格执执行公司司财务制制度,掌掌握各项项开支的的范围、开开支标准准和报销销审批权权限。4、按权责责发生制制核算成成本、费费用,做做到真实实、准确确、完整整,及时时编制上上报各类类会计报报表、财财务计划划和财务务分析,做做到责权权、债务务清楚,并并即时清清算。5、管理和和控制管管理处的的流动资资金,加加强管理理费等各各项费用用的收
18、取取工作,作作好资金金收支计计划,平平衡调度度工作,严严格检查查备用金金的使用用,严格格执行库库存现金金限额制制度,并并定期将将资金变变化情况况向管理理处主任任及公司司财务部部领导汇汇报。6、负责管管理处各各项财产产的登记记,定期期抽查,做做到帐实实相符,并并按有关关规定计计提折旧旧。会计岗位职职责1、严格遵遵守国家家的财经经纪律和和法律、法法令,坚坚持原则则不徇私私情,敢敢于同违违反财经经纪律的的现象作作斗争,维维护公司司的利益益。2、努力学学习业务务知识,不不断提高高业务水水平,按按规定设设制会计计科目,及及时编报报各项会会计报表表。3、加强财财务监督督,严格格把好审审核关。做做到:审审核
19、原始始凭证的的真实性性;审核核原始凭凭证的内内容是否否齐全;审核开开支的合合理合法法性;审审核发票票的数字字是否准准确;审审核报销销手续是是否齐全全。4、及时做做好各项项管理费费的结算算、催付付、上交交工作。对对各种借借款、往往来款项项、代管管经费要要及时核核对,及及时清理理。5、负责依依据公司司总体生生产经营营特点进进行财务务核算体体系的搭搭建,编编制、审审核公司司年度财财务预算算。负责责公司财财务内部部管理制制度及内内部控制制制度的的建立,确确保公司司内部管管理的严严谨。6、负责按按照国家家的有关关政策争争取公司司应享有有的税收收优惠及及相关政政策性支支持;负负责审核核公司所所有的经经济业
20、务务的合理理性与合合法性;审核会会计处理理凭证的的正确性性,严格按按会计制制度要求求处理所所有经济济业务。7、负责督督促公司司相关业业务部门门与总公公司核对对往来帐帐,保证往往来账的的准确性性;月末末与银行行对帐,编编制银行行存款余余额调节节表,保证不不出现长长期未达达帐项;负责会会计档案案的保管管与整理理;领导导交办的的其他临临时性工工作。出纳岗位职职责 1、负责责办理公公司对内内、外资资金结算算业务。保保管现金金及印鉴鉴、空白白重凭证、有价价证券及及各种证证照,及及时核对对银行存存款日记记帐及银银行对帐帐单。2、完成公公司税务务等证照照的审验验和换发发工作。3、负责做做好公司司本部的的纳税
21、工工作,协协助部门门领导做做好税收收优惠政政策的争争取管理理公司的的收据,建立建建全收据据的领用用与销号号。 4、管理公公司的收收据,建立建建全收据据的领用用与销号号制度,按会计计档案管管理办法法管理收收据。5、负责日日常公司司所有资资金流出出的付款款业务,严严格按公公司审批批制度付付6、编制银银行日报报表,向公司司领导汇汇报公司司资金状状况。7、负责核核对现金金、银行行存款、其其他货币币资金、应应收账款款的对帐帐工作,保保证公司司资产的的安全。8、负责与与银行接接洽公司司资金管管理需求求的临时时性问题题。品质部工作作职能1、负责组组织公司司质量管管理体系系的建立立、实施施、监督督管理和和持续
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