阜阳市房地产行业发展现状及前景分析14908.docx
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1、阜阳市房地产行业发展现状及前景分析摘要:房地产行业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。本文是在国内外经济环境错综复杂,国际金融危机的后续影响依然蔓延,经济发展异常困难的大背景下,结合一年多来国家宏观调控政策及相关经济数据,剖析了2009年阜阳房地产行业的发展现状,通过与省内及全国其他主要城市房地产行业发展状况的比较,研究了阜阳市房地产行业存在的主要问题与危机,分析了房地产价格的影响因素与未来走势,在此基础上讨论了看待并解决这些问题的方法,以期房地产行业能够继续保持持续、健康、稳步增长的发展。关键词:房房地产 发展现现状 问问题 危危机 解解决方法法引 言我国房地产
2、产业从220世纪纪80年代代开始兴兴起, 初期发发展比较较缓慢,直直到200世纪990年代代,在国国家积极极财政政政策刺激激下,固固定资产产投资快快速增长长,房地地产投资资占 GGDP 比例逐逐年增加加,加之之19998年国国家停止止福利分分房实行行住房货货币化,房房地产业业才开始始真正发发展壮大大这起来来。本世世纪初房房地产行行业逐渐渐成为我我国国民民经济的的主导产产业,在在现代社社会经济济生活中中占据举足足轻重的的地位。和全国国一样,进进入211世纪以以来,作作为现代代服务业业之一的的房地产产业在阜阜阳得到到了快速速增长,逐逐渐成为为阜阳经济济中隶属属于服务务业的一个重重要新兴兴产业,对对
3、促进相相关产业业的发展、拉拉动经济济增长、改改善城市市面貌、提提高人们们居住水水平做出出了重要的贡献,发发挥着巨大的作用。2009年年以来,国国内外经经济环境境错综复复杂,国国际金融融危机的的后续影影响依然然蔓延,经经济发展展异常困困难,阜阜阳市房房地产行行业遭遇遇冷冬,不不论是供供应量、销销售面积积还是销销售均价价都回复复到055-066年水平平;到了了09年年下半年年,在中中央、省省、市促促进房地地产市场场稳定健健康发展展一系列列利好政政策的影影响和带带动下,商商品房销销售量和和存量房房交易量量持续增增长,房房地产开开发投资资止跌回回升、土土地购置置面积大大幅增长长,房地地产市场场秩序进进
4、一步规规范,房房地产行行业开始始又一轮轮的稳定定健康发发展。在在这新一一轮增长长的背后后,隐藏藏着诸多多问题与与危机,我我们如何何看待它它,房地地产价格格的未来来走势如如何,我我们将就就这些问问题进行行探讨。一、房地产产市场基基本情况况 (一一)20009年年全国房地地产行业业发展现现状分析析 11. 220099年全国国房地产产行业相相关数据据(见表表1)从20099年房地地产市场场的运行行情况来来看,随随着20008年年年底出出台的各各项政策策措施的的逐步落落实,促促进房地地产市场场健康发发展的政政策效果果逐步得得到体现现。20009年年市场总总体保持持着持续续回升的的态势,整整体表现现好
5、于预预期。表1 220099年房地地产开发发和销售售主要指指标完成成情况1指 标单 位绝对数比上年增长长%投资完成额额亿元36232216.1 其其中:住住宅亿元25619914.2 其中中:900平方米米以下住住宅亿元835124.1 其其中:经经济适用用房亿元113917.3房屋施工面面积万平方米319655012.8房屋新开工工面积万平方米115388512.5房屋竣工面面积万平方米7021995.5商品房销售售面积万平方米93713342.1本年资金来来源亿元57128844.2本年购置土土地面积积万平方米319066-18.99完成开发土土地面积积万平方米230066-19.99土地
6、购置费费亿元60390.7 数据来源源:中国国人民共共和国国国家统计计局网站站 22. 房房地产开开发投资资总量较较大,但但增速较较缓 220099年房地地产行业业城镇固固定资产产投资高高达4.30665万亿亿元,比比上年其其增长119.99个百分分点,其其中全年年房地产产开发投投资3662322亿元,比比上年增增长166.1%,但这这一速度度仍低于于近年来来平均水水平。 33. 房房地产开开发到位位资金充充裕,个个人按揭揭贷款资资金规模模增速明明显 220099年房地地产开发发到位资资金5.71228万亿亿元,其其中个人人按揭贷贷款资金金规模增增速高达达1166.2%,增速速明显。 44.
7、土土地购置置与完成成开发面面积继续续负增长长从购置土地地面积看看,20009年年全国房房地产企企业共购购置土地地面积3319006万平平方米,同同比下降降18.9%;全国土土地购置置费用为为60339亿元元,同比比下降00.7%,购置置土地面面积与土土地购置置费用均均为负增增长。 从从完成开开发土地地面积看看,20009年年全国房房地产完完成开发发面积2230006万平平方米,同同比下降降19.9%。 55. 商商品房建建设规模模继续扩扩大从竣工面积积上看,220099年全国国房屋竣竣工面积积7.002199亿平方方米,同同比增长长5.55%; 从施工面积积上看,220099年全国国房屋施施工
8、面积积为311.96650亿亿平方米米,同比比增长112.88%;从房屋新开开工面积积上看,220099年全国国房屋新新开工面面积为11.53885亿平平方米,同同比增长长12.5%。 66. 市市场销售售持续升升温,销销售均价价创历史史新高 220099年,全全国商品品房销售售面积实实现9337133万平方方米,同同比增长长42.1%;20009年,全全国商品品房销售售额达到到439994.54 亿元,同同比增长长75.5 %;另有有数据表表明,220099年全国国商品房房销售均均价达到到46000元/平方米米,比220088年高了了10000元/平方米米。 77. 国国房景气气指数 “国房
9、景景气指数数”是全国国房地产产开发业业综合景景气指数数的简称称。它反反映房地地产市场场景气变变化趋势势和程度度的综合合指数,其其数据资资料来源源于国家家统计局局房地产产统计机机构进行行的全面面调查,是是对房地地产业发发展变化化趋势和和变化程程度的量量化反映映。 图1 220099年全国国房地产产开发景景气指数数趋势图图数据来源:中国人人民共和和国国家家统计局局网站 由上图可以以看出,220099年全国国房地产产开发业业综合景景气指数数呈“斜”状,在在4月达达到最低低点之后后,便一一路回升升,并在在12月月达到顶顶点。 (二二)20009年年阜阳市市房地产产行业发发展现状状分析 11. 房房地产
10、开开发投资资逐步增增长2009年年阜阳市市共完成成房地产产开发投投资399亿元,同同比增长长7.11%,但但房地产产开发投投资在社社会固定定资产投投资中的的比重有有所下降降,同时时增长率率低于社社会固定定资产投投资平均均增幅。 22. 土土地市场场初步显显现活跃跃2009年年度,阜阜阳市供供应房地地产开发发用地约约19773亩(1311.588万平方方米),其其中阜阳阳城区669.338万平平方米,同同比增长长1444.944%。 33. 房房地产供供给市场场 (11)商品品房建设设 220099年,阜阜阳市商商品房施施工总面面积5001.117万平平方米(新新开工面面积1770万平平方米)。
11、其其中,阜阜阳城区区施工总总面积2273.4万平平方米,同同比增长长1.77%,新新开工面面积766.977万平方方米,同同比增长长2.001%,竣竣工面积积27.6万平平方米,同同比下降降61.3%。 (22)批准准预售和和结转可可售情况况2009年年,阜阳阳市共批批准预售售商品房房面积1116.57万万平方米米,阜阳阳城区商商品房结结转可售售面积446.555万平平方米,同同比下降降21.5%,住住宅366.155万平方方米,同同比下降降31%。商品品房销售售市场活活跃,市市场库存存量有较较大幅度度下降。 44. 房房地产销销售市场场 (11)商品品房市场场(见图图2、33) 220099
12、年,阜阜阳市商商品房销销售登记记备案面面积1887.222万平平方米。销售面积:平方米 15000000 12000000 8000000 4000000 1月 2月 3月 4月月 55月 66月 7月 8月 99月 110月 11月月 122月 图图2 20009年度度阜阳城城区商品品房销售售走势图图2 数据来来源:阜阜阳房产产信息网网 从图2 可可以看出出,20099年年阜阳市市商品房房销售总总体呈“W”状,22月与112月达达到制高高点;66、7、88三个月月亦相对对较高;9月之之后商品品房销售售开始快快速增长长。2月为春节节期间,此此时销售售量大增增与“婚房”及大量量消费者者回归买买房
13、有关关;6-8月商商品房销销售的小小阳春现现象,这这与销售售均价到到达全年年最低点点关系密密切;99-122月份,阜阜阳市商商品房销销售登记记备案面面积环比比有较大大增长;12月月份阜阳阳城区商商品房成成交面积积15.97万万平方米米,16634套套,环比比增长448.44%,其其销量达达到全年年最高点点,这与与国家调调控房地地产相关关政策的的发布及及收紧信信贷关系系密切。销售价格:元/平方米 4000030 30000 20000 11月 22月 3月 4月 5月月 66月 7月 8月 9月 10月月 111月 122月图3 220099年度阜阜阳城区区商品房房销售价价格走势势图22数据来源
14、:阜阳房房产信息息网 从图3 可可以看出出,20009年年度,阜阜阳市商商品房价价格振荡荡运行,总总体上呈呈“”字字型发展展。其中中6-88月销售售价格达达到全年年最低点点。阜阳城区220099年全年年平均销销售均价价为39900元元/平方方米,同同比增长长10.48%。122月份,商商品房销销售均价价为44453元元/平方方米,环环比上涨涨23.7%,商商品住宅宅销售均均价36618元元/平方方米,环环比上涨涨6.44%。 (22)二手手房市场场(见图图4、55)销售面积:平方米 12000000 9000000 6000000 3000000 11月 22月 33月 4月 5月月 66月
15、77月 88月 9月 10月月 111月 12月月 图图4 20009年度度阜阳城城区二手手房销售售走势图图2数据来源:阜阳房房产信息息网 从图4可以以看出,220099年度,阜阜阳市商商二手房房销售振振荡运行行,被44月与110月划划分为三三个区间间,在这这三个区区间内都都保持了了稳定快快速的增增长,其其中100-122月的这这一区间间的增长长尤为明明显。2009年年度,阜阜阳市二二手房共共成交面面积为885.668万平平方米,其其中,阜阜阳城区区二手房房成交面面积511.566万平方方米,同同比增长长87.76%,其中中二手住住宅成交交面积为为48.6万平平方米,同同比增长长96%。销售价
16、格:元/m2 330000 220000 110000 1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 66月 7月 8月月 99月 10月月 111月 122月 图5 20009年年度阜阳阳城区二二手房销销售价格格走势图图2 数据来源源:阜阳阳房产信信息网 2009年年度,阜阜阳市二二手房成成交价格格始终在在25000元/平方米米上下震震动,总总体运行行平稳。11-3月月份,二二手房成成交均价价一路下下滑至全全年最低低点之后后,开始始迎来销销售的高高峰期的的到来。之之后,二二手房成成交均价价开始缓缓慢提升升,并将将之保持持到年底底。阜阳城区二二手房年年成交均均价为224577元/平平方米,同同比下降
17、降10.97%,二手手住宅年年成交均均价为223822元/平平方米,同同比下降降6.33%。二、 阜阳市房地地产市场场存在的的问题上文中我们们了解了了20009年全全国与阜阜阳房地地产行业业的发展展现实状状况,现现在我们们以它们们为基础础,结合合安徽省省内主要要城市房房地产主主要指标标完成情情况,来来分析阜阜阳房地地产行业业在发展展中存在在的问题题。根据据上文及及安徽省省内主要要城市房房地产主主要指标标完成情情况数据据制作表表2:表2 220099年全国国、合肥肥、阜阳阳城区房房地产主主要指标标完成情情况对比比一览表表123指 标 单 位位绝对数比上年增长长%全国合肥阜阳城区全国合肥阜阳城区投
18、资完成额额亿元362322601.3343916.125.8227.1房屋施工面面积万平方米31965504594.16273.4412.815.71.7房屋新开工工面积万平方米1153885-76.97712.5-2.01房屋竣工面面积万平方米7021991228.3827.65.530.622-61.44商品房销售售面积万平方米9371331481.12106.55442.163.044134.666本年购置土土地面积积万平方米319066406.00269.388-18.9963.722144.994完成开发土土地面积积万平方米230066504.339-19.9914.466-数据来源
19、:中国人人民共和和国国家家统计局局网站、合合肥住宅宅与房地地产信息息网、阜阜阳房产产信息网网 (一一)相对对全国而而言,房房地产行行业发展展尚不成成熟(房房地产价价格增长长率/GGDP增增长率分分析)用GDP增增长率代代表本国国实体经经济的发发展,再再测量房房地产相相对实体体经济增增长速度度,然后后用房地产产价格增增长率/GDPP增长率率得出指指标,以以此来监监测房地地产经济济泡沫化化的趋势势。该指指标值越越大,表表明房地地产的发发展超出出实体经经济发展展的程度度就越大大,相应应的房地地产泡沫沫形成的的可能性性就越大大。一般般认为,当当房价上上涨幅度度是GDDP增长长幅度22倍以上上时,房房价
20、的上上涨就超超出了合合理的区区间,有有泡沫存存在。 另外也也说明一一个地区区房地产产价格增增长率/GDPP增长率率指标位位于(00,2)时,其其房地产产经济没没有泡沫沫化的担担忧,越越接近22时,其其房地产产经济越越成熟。2009年年全国商商品房销销售均价价同比增增长277.3%,099年全国国GDPP增长率率为8.7%,(可见见我国房房地产经经济已经经有泡沫沫化的趋趋势);20009年阜阜阳市商商品房销销售均价价同比增增长100.488%,GGDP增增长率为为12.8%。所所以从房房地产价价格增长长率/GGDP增增长率指指标分析析可以得得出,阜阜阳市房房地产行行业发展展尚不成成熟。 (二二)
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