企业管理BOBOS策划放案.docx
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1、一、 OBOSS的前世世今生l 一本书与与它所概概念的新新生活20000年5月月,美国国标准准周刊高级编编辑大卫卫布鲁克克斯出了了一本书书,书名名让人费费解BBOBOO INN PAARADDISEE(天堂堂里的布布波士)。然而而他“杜撰”出来的的奇怪概概念BBOBOOS却很很快成为为了最时时髦的话话题。布波是221世纪纪的新精精英族群群,他们追求求浪漫与与实际,兼顾精精神与物物质。BOBOO族特征征在消费上上,一个个布波的的居家风风格是昂昂贵自然然粗糙的的,通常常会摆设设几件非非洲工艺艺品,不不过是那那种昂贵贵的自然然粗糙,布波不不买双BB奔驰驰、宝马马车,但会把把同样的的钱用在在RANNG
2、E ROVVER这这样的高高档吉普普车。布波族拥拥有高学学历,但是他他会故意意藐视他他,说这这不值一一提;很很物质,但是看看起来非非常反物物质;很很精英但但是反精精英。布波族念念好大学学,不断断学习、成长、旅行、往上爬爬、自我我探索。布波族族热情工工作,因因为工作作是游戏戏,是自自我表达达,是一一种社会会使命。布波族的的学者懂懂得如何何自我行行销,终终极目标标是成为为金融界界精英、时尚界界精英、演艺界界精英、政治精精英中的的一分子子。在解放与与自我控控制之间间,布波波族讲究究享乐“有用的的享乐”。布波族仿仿佛什么么都不缺缺,却又又不断追追寻,透透过各种种仪典一一次又一一次的追追寻心灵灵颠峰的的
3、经验。BOBOO们成为为社会的的自由派派和经济济上的保保守派,自由和和公正经经常被谈谈论,但但从不真真的为经经济不平平等忧心心忡忡,他们不不左不右右不温不不火。由小资到到布波当“布波波族”成为流流行文化化的指南南针以后后,中国国小资才才算拥有有了一本本真正的的教科书书,获得得了生活活爱情事事业的最最高纲领领。尤其其是在小小资的内内涵变的的越来越越苍白外外延却越越来越辽辽阔的今今天,布布波族的的出现及及时整合合了广大大散乱而而冲突的的小资队队伍。中国的小小资历史史说来话话长,小小资玩的的不是心心跳,是是意象,小资没没有现在在时,因因为他们们从来不不创造,他们不不活在当当下,他他们是廊廊桥遗梦梦是
4、花样样年华,对当代代生活的的软性批批评是小小资们的的态度,小资是是对当代代生活的的一种确确认和加加入。成为小资资,才有有可能挺挺进“布波族族”。要成为一一个1000%的的BOBBO还真真不是一一件容易易的事情情:“要有与与时俱进进的专业业,跨国国公司总总经理以以上的头头衔,高高薪加上上强烈的的个人特特质和特特殊兴趣趣,最好好是登山山考古读读诗种树树,还不不能忘记记服务社社区、援援助非洲洲难民和和拯救地地球。”我们操盘盘本项目目要的就就是这种种感觉布波历史史60年代代,流行行嬉皮,嬉皮的的口号是是:要爱爱情,不不要战争争;80年代代流行雅雅皮,雅雅皮的风风格是:捍卫制制度,积积极进取取。布波是2
5、21世纪纪的新精精英族群群,象是是嬉皮与与雅皮的的结合体体,他们们追求浪浪漫与实实际,兼兼顾精神神与物质质。由HIPPPIEES(嬉嬉皮士)、YUUPPIIES(雅皮士士)一路路走来,布波士士不是孤孤立的,也不是是从资本本主义的的生产线线上突然然蹦出来来的,而而是逐渐渐接手社社会的新新一代社社会精英英的生活活精神和和审美主主义的双双重选择择。他们们视实力力和创造造力为生生活之源源,同时时也是审审美主义义的核心心。对布波士士来说,物质从从未匮乏乏过,但但物质本本身并不不能给他他们带来来精神上上的愉悦悦,而只只有通过过适当的的物质条条件,依依靠自己己独特的的审美趣趣味和身身体力行行,一种种前所未未
6、有的风风尚被创创造出来来的时候候,布波波士的愉愉悦力才才会降临临。曾经HIIPPIIES嬉皮士士嬉皮最初初的思想想动机开开始于220世纪纪40年年代,在在短短的的30年年中,美美国经历历了两次次世界大大战和历历史上空空前绝后后的经济济大萧条条时期。从那时时起就已已经开始始了出现现一种反反“ESTTABLLISHHMENNT”思潮,ESTTABLLISHHMENNT这个个词本身身就是非非常宽泛泛的,几几乎包涵涵了全体体即成的的社会成成分,从从社会习习俗到国国家政府府,包罗罗万象。进入500年代后后,这种种诗歌开开始和音音乐结合合起来,这个时时期被称称为“跨掉的的一代”,在它它的影响响下,叛叛逆思
7、想想开始广广为流传传。显著特点点就是:他们极极为明显显的叛逆逆性倾向向性。他们多数数是一些些诗人和和音乐家家,独特特的身份份赋予了了他们更更为独特特的思维维方式,这两类类人往往往具有社社会责任任感和理理想主义义者倾向向,他们们大多喜喜欢用“I AAM HHIP”来表明明称呼自自己和朋朋友,也也有人喜喜欢有HHIPPPIE一一词,日日后HIIPPIIE即是是源于此此。60年代代中后期期,超大大规模的的露天音音乐演出出造就了了嬉皮运运动最辉辉煌的时时期。辉煌是短短暂的,在19969年年WOOODSTTOCKK音乐节节达到顶顶峰后,嬉皮运运动逐渐渐开始衰衰落。曾经YUUPPIIES(雅皮士士)时代周
8、刊119900年有一一篇总结结80年年代“雅皮”现象的的文章,把“雅皮”的特征征归结为为:“40岁岁以下,年收入入十万美美圆以上上,专业业人士,家里用用真空管管扩大机机配3/5A书书架型喇喇叭,有有十张以以下的EECM唱唱片,不不要常听听。”在美国以以外,其其实谈不不上有所所谓“雅皮”,但是上述述标准其其实很容容易地就就可以套套用到所所谓中产产阶级身身上。布波之后后是IFF一族“国际自自由族”也称IIFIINTEENATTIONNAL FREEEMAAN一一族,是是指那些些在全球球范围内内根据自自己的喜喜好,自自由地选选择工作作、居住住和旅游游度假的的一群人人。他们们可能来来自地球球上任何何一
9、个国国家、民民族、甚甚至任何何一个亚亚文化,但他们们的共同同之处是是在全球球范围内内享有工工作、居居住和旅旅游度假假的高度度自由。“国际自自由族”是工作作和生活活理念的的完美统统一:人人不能成成为工作作的奴隶隶,工作作必须为为生活品品质服务务这种生生活方式式是继布布波之后后的又一一种生活活模式。在丽江、阳朔、拉萨、上海、北京等等聚集大大批来自自国外的的国际自自由人,这些地地方没有有一流的的发展机机会,但但是有一一流的古古老文化化和淳朴朴生活。一、项目目所在地地初步市市场情况况调查步骤A:宏观经经济环境境分析(一) 宏观环境境研究1、城市市性质城市性质质定位为为中国东东部沿海海重要的的经济中中心
10、和港港口城市市,国家家历史名名城和分分景旅游游胜地;城市主主体功能能定位为为港口为为主的国国家综合合交通枢枢纽,国国际海洋洋科研及及海洋产产业开发发中心,区域性性金融、贸易、信息中中心,国国家高新新技术产产业、综综合化工工、轻纺纺工业基基地,旅旅游、度度假、避避暑、文文化娱乐乐中心。2、城市市规模人 口 规 模模人口 年份中心城市市实际居居住人口口城市人口口非农业人人口农业人口口200002341703302005525518232520100276194300用 地 规 模模年份城镇建设设用地(每平方方公里)人均城市市建社用用地(每平方方米)2000020693662005523089882
11、010026685883、城市市总布局局城市总体体布局结结构规划划以胶州州湾东岸岸为主城城,西岸岸为辅城城,环胶胶州湾沿沿线为发发展组团团,形成成“两点一一环”的发展展趋势。主城以市市南区、市北区区、四方方区、李李沧区、城阳区区中心城城区(城城阳、流流亭)、崂山区区中心城城区(高高科技工工业园)和环崂崂山的崂崂山的沙沙子口、王哥庄庄、惜福福镇、夏夏庄为主主组成。规划建建设用地地面积1192.5平方方公里,实际居居住人口口2300万,人人均建设设用地883.77平方米米。规划划主体功功能为全全市的行行政、文文化、科科教、旅旅游、居居住中心心;资金金流、物物质流、信息流流集散中中心;集集约化现现代
12、工业业和高科科技产业业区。其中由东东部的新新经济综综合功能能片区、中部的的居住商商贸综合合片区、西部工业业仓储综综合功能能片区共共同组成成。市南南区成为为岛城重重要居住住、商贸贸区。东东部,青青岛CLLD日趋趋成型。经济环境境(1) 经济发展展状况国民经济济继续保保持良好好的发展展势头,经济进进一步优优化,全全市经济济保持116%以以上的述述度,第第三产业业,集团团化保持持快速增增长,重重点项目目建设投投资力度度加大,社会需需求稳步步回升。主要经济济指标(有关数数据见附附表)青岛市主主要年份份国内生生产总值值情况青岛市主主要年份份产业结结构情况况青岛市主主要年份份社会消消费品零零售额情情况青岛
13、市主主要年份份固定资资产投资资完成情情况商业和消消费全市市万米以以上零售售网点440余个个,各类类商品交交易市场场9155处,220022年商品品交易市市场成交交额6008亿元元,社会会消费品品零售额额4000.5亿亿元。引引进144家世界界5000强企业业和著名名跨国公公司,其其中佳世世客、家家乐福、麦德龙龙、第一一百盛、普尔斯斯马特、法宝、大福源源、麦当当劳、肯肯德基等等9家已已开业运运营。(2) 经济发展展任务 增加投投资规模模,改善善投资环环境,高高起点,高标准准的加快快城市建建设步伐伐,加大大对城区区的改造造,提升升整个岛岛城形象象。 扩大消消费方面面,促进进消费升升级,需需实施更更
14、加有利利于扩大大住房、汽车、教育、电信和和旅游等等热点消消费政策策措施,刺激市市民消费费水平,购房的的付款方方式灵活活,提高高市民的的购房支支付能力力。经济环境境综述随着改革革的深入入,经济济的发展展,房地地产业诚诚为国民民经济新新的增长长点,住住宅产业业化的发发展到政政府进一一步重视视,投资资力度加加强,环环境进一一步改善善促进消消费的进进一步升升级,银银行按揭揭的成数数和年限限空间的的放宽,使整个个房地产产业运作作逐渐走走向专业业化和规规范化。2政策策环境金融信贷贷部门运运用宏观观手段调调控房地地产市场场,开发发项目实实行7成成贷款购购房,时时间可达达15-30年年按揭,购房者者只需支支付
15、300%即可可入住,许多家家庭足够够支付其其首期款款项,大大大刺激激了市民民举债购购房的提提前消费费行为。3文化化环境(1) 人文环境境现有各类类高校227处,在校生生14.6万人人。有国国家教育育部重点点大学、全国唯唯一的中中国海洋洋大学。青岛国国际学校校和青岛岛MTII国际学学校,可可招收在在青岛工工作的外外国人子子女。(2) 地理环境境(二) 宏观环境境综述1宏观观经济形形势对项项目发展展的影响响 国民民经济保保持着良良好的增增长势头头,宏观观经济的的景气为为房地产产业奠定定了基础础,同时时青岛房房地产业业步入了了稳步增增长的景景气空间间,这大大大扩大大项目的的生存和和发展空空间,使使项
16、目得得以在大大的经济济环境下下健康发发展。2投资资环境对对项目发发展的影影响20022年房地地产投资资在去年年高速增增长的基基础上,又有新新的提高高。全年年房地产产投资667.55亿,增增长7.2%。虽然房房地产投投资指数数全年呈呈现稳步步上升趋趋势,但但是投资资指数仍仍然在景景气空间间以下运运行。多家银行行对住房房信贷的的参与,充分调调动市民民住房消消费的积积极性,促进有有额需求求的释放放无形之之中,扩扩大了项项目的需需求市场场,增加加了部分分买家群群体。3住宅宅需求对对项目的的影响随着青岛岛市房地地产产业业整体进进入景气气空间,商品房房新开工工面积从从年初的的平淡状状态进入入火爆状状态,新
17、新开工面面积指数数最高1102.03点点,最低低96.94点点。全年年房屋新新开工面面积5999.33万平方方米,比比去年增增长422.6%。20033年房地地产市场场有额需需求,继继续增加加商品房房销售量量较去年年增多,大多数数项目的的商品房房即总体体稳中有有升,价价格于各各区域内内升值不不一。4销售售价格走走势对项项目发展展的影响响20022年,青青岛市商商品房销销售价格格指数从从3月份份(900.555)开始始,一路路攀升,到111月份达达到最高高点1335.88。与此此相对应应,商品品房平均均销售价价格最低低18441.22元/平平方米,最高222711.611元/平平方米,相差442
18、9.89元元/平方方米。 房地产的的价格市市场稳中中有升,无疑中中加大市市民对地地产市场场的信心心,无形形当中也也促进了了地产市市场向前前的良性性发展,增强了了项目推推入市场场的安全全系数。房地产品品牌建设设更加重重要,市市场消费费需求的的多样化化迫使开开发商走走向市场场细分,BOBBOS公公寓的品品牌化,市场细细分,刻刻不容缓缓。消费费者不再再仅仅是是对一间间房一张张订的住住宅需求求,也不不仅是将将住宅当当成自己己的栖息息之所,而是有有更高愿愿望的满满足,对对人生价价值的更更高追求求,所以以针对不不同人群群有不同同的需求求和渴望望,这就就是需求求代理商商对待市市场需求求上要个个性化、细分化化
19、,从而而促使了了市场的的细分。项目所在在区域房房地产市市场的分分析通过对项项目所在在区域的的房地产产市场的的调研,分析当当地房地地产市场场的现状状并对其其走势作作出一个个较为客客观的判判断与预预测,另另外,对对市场的的深入调调查分析析出现买买方的基基本构成成并对当当地房地地产市场场的现有有客户作作出分析析与预测测。板块市场场研究是是根据所所处区域域房地产产分布的的现状,对项目目所在地地进行战战略性板板块的划划分,分分别对各各地块市市场进行行分析描描述,重重点是对对项目所所在板块块的功能能定位,市场定定位及开开发动态态,价格格水平等等因素的的分析。(一)项项目区域域房地产产市场总总量情况况从岛城
20、房房地产的的发展态态势来看看,主要要有以下下几个特特点:1、开发发规模创创新纪录录截止20002年年,市南南、市北北、四方方房地产产在开发发投资、商品房房屋施工工面积、竣工面面积、销销售面积积方面均均比去年年同期有有大幅提提高,空空置商品品房基本本不符存存在。2、市场场消费主主体发生生了根本本转变随着房改改的深入入,住房房货币化化分配制制度的建建立,集集团购买买已经淡淡出住房房市场,个人住住房消费费已经成成为主房房地产的的绝对主主力。3、住宅宅产品实实现了产产品升级级换代随着住宅宅产业现现代化的的全面实实施,同同时也是是房地产产开发企企业精品品意识的的不断增增强,住住宅建设设已经迈迈上新台台阶
21、。具具体表现现在:a、住房房面积由由经济型型向舒适适型转变变今年全市市的平均均套型为为90多多平方米米,普遍遍住宅平平均面积积为855平方米米左右,比上年年增长110几平平方米左左右。原原来出售售的住宅宅以套二二户型为为主,从从今年开开始,三三居室的的住宅销销售呈上上升趋势势,已经经超过了了50%,今后后发展这这个比例例还将继继续加大大。b、住宅宅配套设设施规划划水平明明显提高高各发展商商不再满满足于国国内设计计,放眼眼开去,引进美美国、澳澳大利亚亚、加拿拿大、韩韩国等国国家的高高水平设设计,留留下一个个个精品品工程。智能化化、环保保、节能能、绿色色、生态态等高科科技配套套产品逐逐步渗入入的平
22、民民百姓家家中。4、房价价平稳适适度上涨涨从成本考考虑,新新建筑材材料的应应用、人人工要求求的提高高及有限限的土地地资源都都刺激了了成本的的增加。从需求关关系来看看,今年年的有效效需求明明显高于于去年。这主要要表现在在:今年全市市财政拨拨款的机机关、团团体和事事业单位位以及一一些有条条件的企企业和自自收自支支单位干干部职工工的住房房补贴要要陆续发发放到位位,大约约有几个个亿的资资金要流流向房地地产市场场。作为新城城区的青青岛东部部,在大大力发展展沿海商商业的同同时,地地块已出出现奇缺缺势头,已到寸寸土如今今的局面面。环境境的整治治、商业业铂金圈圈的加速速形成、物业品品质的继继续提升升等等,都预
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