第五章前期物业管理.ppt
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1、第五章第五章 前期物业管理前期物业管理第一节第一节 前期物业管理概述前期物业管理概述第二节第二节 物业管理的超前介入物业管理的超前介入第三节第三节 物业的接管验收物业的接管验收第四节第四节 入伙与装修管理入伙与装修管理2021/9/181第五章第五章 前期物业管理前期物业管理【学习目标学习目标】通过对本章的学习,学生应掌握如下内容:通过对本章的学习,学生应掌握如下内容:1前期物业管理的概念;前期物业管理的概念;2物业接管验收的程序;物业接管验收的程序;3物业的入伙流程;物业的入伙流程;4物业装修管理的内容。物业装修管理的内容。2021/9/182案例分析南山某小区的物业服务企业是开发商的全资子
2、公司,在承接物业进行管理中,开发商遗留下一系列的问题:开发商将小区的底层机房改造成为保安宿舍;没有预留足够的会所和物业管理办公面积等,出现了诸多的问题。业主将开发商的遗留问题归结到物业服务企业身上,以至于业主与物业服务企业的矛盾愈演愈烈,业主最后终于决定要解聘物业服务企业。问题:当业主将开发商遗留的问题归结到物业服务企业身上时,物业服务企业应该怎么办?怎么去避免此类事情的发生?2021/9/183第一节第一节 前期物业管理概述前期物业管理概述一、前期物业管理的界定一、前期物业管理的界定物业管理条例物业管理条例第第21条规定:在业主、条规定:在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单业主大会选
3、聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同。也就是说,前期物业管理从建设单位选聘也就是说,前期物业管理从建设单位选聘物业服务企业,签订书面的前期物业服务物业服务企业,签订书面的前期物业服务合同时起,到业主、业主大会选聘物业服合同时起,到业主、业主大会选聘物业服务企业,签订新的物业服务合同为止务企业,签订新的物业服务合同为止 。2021/9/184二、前期物业管理的特殊性二、前期物业管理的特殊性首先,前期物业管理的当事人包括三方,首先,前期物业管理的当事人包括三方,即开发商、前期物业服务企业和业主,他即开发
4、商、前期物业服务企业和业主,他们之间形成了较为复杂的权责关系。们之间形成了较为复杂的权责关系。其次,前期物业管理在时间上具有过渡性。其次,前期物业管理在时间上具有过渡性。2021/9/185三、前期物业管理的工作内容三、前期物业管理的工作内容(一)草拟物业服务方案,承揽物业服务任务(一)草拟物业服务方案,承揽物业服务任务 (二)签订物业服务合同,建立与业主和物业使(二)签订物业服务合同,建立与业主和物业使用人的联系用人的联系 (三)参与工程建设,提出合理化建议(三)参与工程建设,提出合理化建议(四)设计物业管理模式,草拟管理制度(四)设计物业管理模式,草拟管理制度(五)建立服务的系统与网络(五
5、)建立服务的系统与网络 (六)办理移交接管与入伙事宜(六)办理移交接管与入伙事宜 2021/9/186第二节第二节 物业管理的超前介入物业管理的超前介入一、物业管理超前介入的概念一、物业管理超前介入的概念物业管理的超前介入是指物业服务企业在接管物业之前,参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程,并提出相应的意见和建议,以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。物业服务企业超前介入的咨询服务对象,主要是房地产开发商或投资商,其费用应由开发商承担。2021/9/187 具体来讲,物业管理超前介入的工作内容主具体来讲,物业管理超前介入的工作内容主要体现在房地产综合开发过程中的以
6、下几要体现在房地产综合开发过程中的以下几个阶段:个阶段:(一)投资立项阶段(一)投资立项阶段(二)规划设计阶段(二)规划设计阶段(三)施工建设阶段(三)施工建设阶段2021/9/188二、物业管理超前介入的必要性二、物业管理超前介入的必要性(一)使物业的使用功能更加完善(二)有利于后期物业管理的顺利进行(三)为接管验收物业、保证物业正常运行打下基础2021/9/189三、物业管理超前介入的方式及工作内三、物业管理超前介入的方式及工作内容容(一)前期介入,积极参与物业的规划设计(二)中期介入,严格监理施工的每一环节(三)晚期介入,开始前期管理2021/9/1810四、物业管理超前介入与前期物业管
7、理四、物业管理超前介入与前期物业管理的界定的界定 如何从时间上界定物业管理超前介入和前期物业管理呢?有些项目在房地产项目开发策划时就已开始超前介入,但绝大多数项目是在物业销售策划阶段开始超前介入。而真正的前期物业管理是在业主收楼前36个月内开始的实质性的管理工作。2021/9/1811前期介入与前期物业管理的主要区别在于,是否已经确立了物业服务的委托合同关系,并以以下两点为标志:(一)是否拥有对于物业的经营管理权(一)是否拥有对于物业的经营管理权物业管理的超前介入,多数是没有与开发建设单位签订物业服务委托合同,而是以咨询顾问的角色提出意见和建议。而前期物业管理活动,必须在与开发建设单位确立了委
8、托关系后才进行,此时的物业服务企业已拥有了对该物业的经营管理权。(二)是否承担相应的民事责任(二)是否承担相应的民事责任2021/9/1812第三节 物业的接管验收一、物业的竣工验收一、物业的竣工验收(一)物业竣工验收的含义竣工是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装后,达到了该工程项目设计文件所规定的要求,具备了使用的条件。工程项目竣工以后,承建单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时,需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验,在认为工程合格后办理工程交付手续,把项目移交给建设单位,这一移交过程称之为竣工验收。2021/9/1813(二)物业竣工验收的种类(二)物业竣工验
9、收的种类物业的竣工验收,可分为以下四种类型:1隐蔽工程验收隐蔽工程验收2分期验收分期验收3单项工程验收单项工程验收4全部工程验收全部工程验收2021/9/1814二、物业的接管验收二、物业的接管验收物业接管验收是指物业服务企业根据接管验收标准,对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理的工作。2021/9/1815(一)物业接管验收的条件(一)物业接管验收的条件根据房屋接管验收标准的规定,新建房屋办理接管验收时,应具备以下条件:1建设工程全部施工完毕,并已经竣工验收合格。2供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。3房屋幢、户编号已经有关部门确认。原有房屋办理接管验收时,应当
10、具备以下条件:1房屋的所有权、使用权清楚。2土地使用范围明确。2021/9/1816(二)接管验收与竣工验收的不同(二)接管验收与竣工验收的不同 1验收目的不同验收目的不同2验收条件不同验收条件不同3交接对象不同交接对象不同2021/9/1817三、物业接管验收的两种情况三、物业接管验收的两种情况(一)从房地产开发企业接管验收(二)从业主委员会接管验收2021/9/1818四、物业接管验收应移交的资料四、物业接管验收应移交的资料(一)新建房屋接管验收应移交的资料(二)原有房屋接管验收应移交的资料2021/9/1819(一)新建房屋接管验收应移交的资料(一)新建房屋接管验收应移交的资料1产权资料
11、产权资料包括:项目批准文件;用地批准文件;建筑施工执照;拆迁安置资料;房地产平面图等。2技术资料技术资料包括:工程项目竣工图(如总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽工程管线的全套图样);工程地质勘察报告;工程合同及开工、竣工报告;工程预决算资料;图样会审记录;工程设计变更通知及技术核定单(包括工程质量事故发生及处理记录);隐蔽工程验收、签证记录;建筑物沉降及变形位移监测记录;永久性水准点位置及基础埋深;竣工验收合格证书;钢材、水泥等主要材料的质量保证书;新材料、构配件的鉴定合格证书;水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防等设备的检验合格证书;砂浆、混凝土试块的试验报告;供水、供暖、供气的试压报
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