德思勤培训--住宅户型评价.ppt
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1、住宅户型评价住宅户型评价用专业标准评价住宅户型用专业标准评价住宅户型2021/9/271消费者消费者购房购房经验经验|去不去,看位置|行不行,看户型行不行,看户型|定不定,看价格 住宅户型评价住宅户型评价 (第一篇)(第一篇)德思勤培训课程德思勤培训课程 第一篇第一篇 传统传统户型户型点评点评方法方法1.1.在卧室的面积配备上,通常主卧应加大。而小卧室常用来作老人房/客房/书房,小一点没关系。同时,可以把省下的面积改成贮物间。2 2.接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。3.3.客厅餐厅的空间显得沉闷,加上餐区光线较暗,不利于营造舒适的就餐环境。4.4
2、.卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势,公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房,通风采光不良。5.5.厨房与餐厅距离太长,使室内动线过于冗长。6.6.主卧室与卫生间(尤其是卫生间的门)的关系不理想,风水上通常忌讳坐厕对床。传统点评传统点评|优点优点:1.1.户型方正,便于布置家私;2 2.动静分区,起居方便。|缺点缺点:1.1.餐厅采光不足;2 2.主卫门对主卧床。户型户型点评点评案例案例|点评户型:这是一套不成功的住宅户型。虽然有156平米的建筑面积,却显不出宽裕。布局不紧凑,导致整体使用效率大大降低。其中,客厅过道面积浪费、卧室面积分配不理想、卫生间为“黑房”是主要问题。|优点优点:(1)
3、(1)户型方正,便于布置各类家私。(2)(2)动静分区,起居方便。|缺点缺点:(1)(1)在卧室的面积配备上,通常主卧应加大,而小卧室常用来作老人房/客房/书房,小一点没关系。同时,可以把省下的面积改成贮物间。(2)(2)接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。(3)(3)客厅餐厅的空间显得沉闷,加上餐区光线较暗,不利于营造舒适的就餐环境。(4)(4)卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势,公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房,通风采光不良。(5)(5)厨房与餐厅距离太长,使室内动线过于冗长。(6)(6)主卧室与卫生间(尤其是卫生间的门)的关系不理想,风
4、水上通常忌讳坐厕对床。传统点评传统点评 概论概论户型与小区布局的关系户型与小区布局的关系户型与容积率的关系户型与容积率的关系户型与单元平面的关系户型与单元平面的关系户型与楼层的关系户型与楼层的关系户型与景观、朝向的关系户型与景观、朝向的关系 第二篇第二篇 2021/9/276户型户型与与小区小区布局布局的的关系关系 概论概论|物业价值的唯一性:物业价值的唯一性:|相同的户型,位置不同,楼层不同,其相同的户型,位置不同,楼层不同,其价值亦不同;价值亦不同;|拥有资源的不尽相同拥有资源的不尽相同(景观资源景观资源)。户型户型与与容积率容积率的的关系关系|容积率越高,意味着建筑密度大,楼容积率越高,
5、意味着建筑密度大,楼间距小,对视情况多间距小,对视情况多(小区容积率大于3 则环境恶化)|反之亦然反之亦然|例:例:20042004年红树湾楼盘年红树湾楼盘红树西岸红树西岸 容积率容积率 3.32 3.32(大体量高层板楼)(大体量高层板楼)瑞河耶纳瑞河耶纳 容积率容积率 1.411.41 (联排别墅、洋房、小高层)(联排别墅、洋房、小高层)中信红树湾中信红树湾 容积率容积率 3.18 3.18(高密度板楼、高层塔楼)(高密度板楼、高层塔楼)容积率低,每平米占有资源多,价格自然要高容积率低,每平米占有资源多,价格自然要高 概论概论 户型户型与与单元单元平面平面的的关系关系|户型平面的优劣取决于
6、建筑平面户型平面的优劣取决于建筑平面点式楼点式楼后排南北通但视线受阻;前排不能实现南北通板式楼板式楼户户南北通 概论概论 户型户型与与楼层楼层的的关系关系|低楼层可以享受内院景观低楼层可以享受内院景观|小区住宅,楼层越高,楼层间的压小区住宅,楼层越高,楼层间的压抑感越少抑感越少|价格制定时,往往最低价为价格制定时,往往最低价为3层;层;1、2层价格高于层价格高于3层;层;3层以上,逐层层以上,逐层加高加高 概论概论 中国中国民居民居对朝对朝向的向的选择选择|广东以北民居广东以北民居:向北房终年无阳光:向北房终年无阳光 选择南向房是购房前提选择南向房是购房前提|广东民居广东民居(北回归线以南):
7、(北回归线以南):向南房冬日有阳光,夏日无阳光向南房冬日有阳光,夏日无阳光 向北房冬日无阳光,夏日有阳光向北房冬日无阳光,夏日有阳光 选择南向房可以选择南向房可以冬暖夏凉冬暖夏凉|香港民居香港民居:寸土寸金、空调调温、港岛景观寸土寸金、空调调温、港岛景观 朝向不讲究朝向不讲究客户购楼朝向选择:客户购楼朝向选择:东南向东南向 南向南向 西南向西南向 东向东向 东北向东北向 北向北向 西向西向 西北向西北向 概论概论 户型户型与与景观景观朝向朝向的的关系关系 自然景观自然景观 朝向朝向 小区景观小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化中心花园、组团绿化|案
8、例:案例:|1 1 国都高尔夫花园国都高尔夫花园 北向深圳高尔夫俱乐部球场北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售北向房好售|2 2 洪湖大厦洪湖大厦 西向洪湖公园西向洪湖公园 西向房没有销售压力西向房没有销售压力 概论概论 *户型户型评价表评价表|住宅户型分类表住宅户型分类表(附件一)(附件一)|*住宅性能标准表住宅性能标准表 (附件二)(附件二)|*住宅户型评价表住宅户型评价表 (附件三)(附件三)系统评价系统评价 点评点评系统评价系统评价深圳深圳住宅住宅分类分类|住宅户型分类表(表住宅户型分类表(表1-1)单位:户型分类户型分类 户户 型型 高高 层层 豪宅豪宅三房二厅一工三卫 150 18
9、0四房二厅一工三卫 200 240五房二厅一工多卫 250 500 大户型大户型 二房二厅二卫 8 5 95三房二厅一工二卫 130 150四房二厅一工二卫 160 180 专业标准专业标准 深圳深圳住宅住宅分类分类|住宅户型分类表住宅户型分类表(表(表1-21-2)单位:户型分类户型分类 户户 型型 高高 层层 中户型中户型 二房二厅一卫 75 85 三房二厅一/二卫 90 120 四房二厅二卫 110 140 小户型小户型 一房一厅一卫 35 45 二房一厅一卫 55 65 三房二厅一卫 70 80 专业标准专业标准 住宅住宅性能性能标准标准参考:建参考:建参考:建参考:建设部商品设部商品
10、设部商品设部商品住宅性能住宅性能住宅性能住宅性能认定标准认定标准认定标准认定标准|住宅性能标准一住宅性能标准一(表(表2-12-1)(套内面积)(套内面积)户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型 主卧室主卧室使用面积()20 16 12 10 其它卧室其它卧室使用面积 14 12 9 7 小卧室小卧室使用面积()12 10 8 7 客厅客厅使用面积()40 25 12 10 客厅客厅开间(m)4.5 4.2 3.6 3.3 客厅客厅实墙面长度(m)5 4.2 3 3 餐厅餐厅使用面积()16 12 8 6 餐厅餐厅采光通风状况 采光通风 采光通风 生活阳台生活阳台
11、进深(m)1.5 1.5 1.5 1.2 专业标准专业标准 世联世联住宅住宅性能性能标准标准|住宅性能标准一住宅性能标准一(表(表2-22-2)(套内面积)(套内面积)户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型 小户型小户型服务阳台进深(m)1.2 1.2 1.0 1.0 储藏间使用面积()4 3 1厨房使用面积()8 6 4 3厨房净宽(m)2.1 2.1 1.8 1.5厨房厨具操作面长(m)3 2.7 2.4 2.1单间卫生间使用面积()3.5 2双卫生间总使用面积()8 7 6.5三卫生间总使用面积()10 9层 高(m)3.1 3.0 2.9 2.8 专业标准专业标准*住
12、宅住宅户型户型评价表评价表*住宅住宅户型户型 评价评价户型型户型型号号建筑面积建筑面积 标准标准总体评价总体评价总评总评分分户型户型等级等级 A3三房二厅二卫 大户型 方正实用 83良好评价序号评价序号 建筑面积建筑面积 128 标准标准参数参数评价评价参数参数评价意见评价意见权重权重评分评分 一一专业专业性性(40%)1客厅使用面积客厅使用面积 m 25 26.3满足要求 4 42客厅开间客厅开间 m 3.9 3.6未满足要求 3 2.4 20层高层高 m 3.0 3.0满足要求 3 3 二二合理合理性性(50%)21总体评价总体评价户型方正 4 3.5 49储藏室储藏室位置得当,设置合理
13、1 1 三三市场市场性性(10%)50 可能存在的风水问题可能存在的风水问题大门不冲电梯门、不对长走廊 1 1 56卫生间不在户型中央 2 1 四四1户型优点户型优点户型方正2实用率高 五五1户型缺点户型缺点不满足专业性评价标准款项2可能存在的风水问题 六六1修改建议修改建议修改不满足标准款项2修改可能存在的风水问题*住宅户型评价表住宅户型评价表(表(表3 3)专业标准专业标准 市场市场对对户型户型的的关注点关注点 客户在购房时客户在购房时考虑居室各部分优先顺序考虑居室各部分优先顺序|客厅客厅:方正实用(面积、家私布置、布局等)方正实用(面积、家私布置、布局等)|主卧室主卧室:合理性(面积、采
14、光)、私密性:合理性(面积、采光)、私密性|餐厅餐厅:相对独立,通风采光相对独立,通风采光|厨房厨房:宽敞实用,有服务阳台宽敞实用,有服务阳台|卫生间卫生间:便利性、隐蔽性:便利性、隐蔽性|次卧室次卧室:作书房、客房适宜:作书房、客房适宜|阳台阳台/露台露台:生活阳台(景观阳台)的休闲、观赏性生活阳台(景观阳台)的休闲、观赏性 服务阳台(生活阳台)的实用服务阳台(生活阳台)的实用 在户型评价时,要尊重这种市场需求,并据在户型评价时,要尊重这种市场需求,并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评价此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评价 人居标准人居标准 功能功能空间空间分类分类|住宅的住宅的“八大
15、八大”使用功能使用功能 起居、就餐、厨卫、就起居、就餐、厨卫、就寢寢 储藏、工作、学习、阳台储藏、工作、学习、阳台|住宅的住宅的“三类三类”空间空间 公共空间:客厅、餐厅、生活阳台公共空间:客厅、餐厅、生活阳台 私密空间:卧室、书房、衣帽间私密空间:卧室、书房、衣帽间 主卧卫生间主卧卫生间 服务空间:厨房、公用卫生间服务空间:厨房、公用卫生间 工人房、储藏间工人房、储藏间 服务阳台服务阳台 人居标准人居标准 功能功能分区分区合理合理|动静分区动静分区 活动区和休息区分开活动区和休息区分开|动区动区 客厅、餐厅和厨房客厅、餐厅和厨房 应靠近入户门设置应靠近入户门设置|静区静区 卧室卧室 位置应比
16、较深入位置应比较深入|动区与静区之间动区与静区之间 卫生间卫生间 方便使用,室内动线尽可能便捷方便使用,室内动线尽可能便捷 厅、室分设的户型是户型发展的主流方向厅、室分设的户型是户型发展的主流方向 人居标准人居标准 动静分区案例(1)|跃式户型最易实现“动静分区”动动区区静静区区 人居标准人居标准 动静分区案例(2)|平面户型也可以作到“动静分区”动区动区静区静区 人居标准人居标准 空间空间尺度尺度合理合理|各功能空间尺度合理、舒适各功能空间尺度合理、舒适|客厅客厅:宽敞明亮、通风,有好朝向、好景观:宽敞明亮、通风,有好朝向、好景观 开间不应小于开间不应小于3.63.6米,宽深比不大于米,宽深
17、比不大于1 1:2 2 要留出摆放家具的稳定空间要留出摆放家具的稳定空间|卧室卧室:主卧:应具有好的朝向:主卧:应具有好的朝向,开间应不小于开间应不小于3 3米米,面积应大于面积应大于1212,且应带有主卫生间且应带有主卫生间 次卧:面积应不小于次卧:面积应不小于8 8 宽深比宽深比1 1:1.21.51.21.5左右左右|餐厅餐厅:餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔:餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔|厨房厨房:厨房应紧邻餐厅,宜带一服务性阳台:厨房应紧邻餐厅,宜带一服务性阳台|卫生间卫生间:净宽不宜小于:净宽不宜小于1.61.6米米|阳台阳台:保证客厅有良好的视野,采光栏板最好做成:保
18、证客厅有良好的视野,采光栏板最好做成 全透明或半透明全透明或半透明 人居标准人居标准 空间空间比例比例失当失当案例案例|客厅、进深太大,空间比例失当,形成面积浪费客厅、进深太大,空间比例失当,形成面积浪费 人居标准人居标准 面积面积比例比例适宜适宜|除了大户型豪宅以外,如何经济、有效除了大户型豪宅以外,如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系,地安排各功能房的面积、比例、关系,是户型设计、评价中应关注的主题之一是户型设计、评价中应关注的主题之一|各房室具有与其户型相匹配的比例各房室具有与其户型相匹配的比例|大户型不应出现过小房间大户型不应出现过小房间|主卧应明显大于次卧主卧应明显大于次卧
19、|三户室客厅与卧室的比例应把握在三户室客厅与卧室的比例应把握在1 15 5:1 1以内以内 人居标准人居标准 房室房室比例比例失当失当案例案例(1)|厨房面积过大厨房面积过大(13(13),比次卧室大得多,甚,比次卧室大得多,甚至大过主卧面积。而小卧室仅至大过主卧面积。而小卧室仅7 7 。人居标准人居标准 户型户型与与定位定位一致一致|同样是一梯四户的蝶式平面,小户型与大户型的同样是一梯四户的蝶式平面,小户型与大户型的市场定位、客户定位不同,其客户需求不同,功市场定位、客户定位不同,其客户需求不同,功能、布置亦会不同能、布置亦会不同天鹅堡:四房:240三房:220美庐锦园:三房:115二房:8
20、4香蜜湖豪庭:三房:68二房:55 人居标准人居标准 通风通风采光采光|室内四明室内四明|明厅、明房、明厨、明卫明厅、明房、明厨、明卫|公共空间通风采光公共空间通风采光|电梯厅电梯厅|楼梯楼梯/消防楼梯消防楼梯|公共走道公共走道 新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光(架空层、楼梯、电梯厅)人居标准人居标准 公共公共空间空间通风通风采光采光案例案例(1)|一梯二户的小高层,电梯厅、公共楼梯作到通风一梯二户的小高层,电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题采光应不是难题 人居标准人居标准 公共公共空间空间通风通风采光采光案例案例(2)|一梯一梯1818户的丽阳天下能够作到公共空间的通风户的丽阳天
21、下能够作到公共空间的通风采光,则显示出建筑师选用采光,则显示出建筑师选用“蛙式平面的苦心蛙式平面的苦心通风采光通风采光通风采光 人居标准人居标准 各房室各房室合理性合理性要求要求(1 1)|客厅客厅|空间独立空间独立 客厅开口不易过多客厅开口不易过多 要有两面完整的墙要有两面完整的墙|方正开阔方正开阔 方正完整,是实用的布局方正完整,是实用的布局 开间至少应大于开间至少应大于3.63.6米,但开间不宜大于米,但开间不宜大于5 5米米|长宽比不应失调长宽比不应失调 深度开间比不宜大于深度开间比不宜大于2 2:1 1|入口设玄关入口设玄关 入户门厅(玄关)是住宅内外的空间过渡入户门厅(玄关)是住宅
22、内外的空间过渡 避免厅内被外人一目了然,保障私密性避免厅内被外人一目了然,保障私密性 人居标准人居标准 客厅客厅开口开口过多过多案例案例|客厅开口过多,使客厅很多面积成为公共客厅开口过多,使客厅很多面积成为公共交通面积,不易布置家具交通面积,不易布置家具 人居标准人居标准 各房室各房室合理性合理性要求要求(2 2)|餐厅餐厅|相对独立相对独立 餐厅和客厅空间宜相对独立餐厅和客厅空间宜相对独立 餐厅和客厅既有关系又有分隔餐厅和客厅既有关系又有分隔 餐厅至少要有餐厅至少要有两面墙夹一角两面墙夹一角|与厨房应有关联又独立成区与厨房应有关联又独立成区 西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化西式厨房与餐厅
23、在空间上可以实现一体化 人居标准人居标准 餐厅餐厅不独立不独立案例案例(1)|上图客厅与餐厅分区不明显,餐厅成为过道几乎上图客厅与餐厅分区不明显,餐厅成为过道几乎没有办法利用;客厅的形状不利于家具的摆放。没有办法利用;客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促厨房位置使客厅显得更加局促|下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立 人居标准人居标准 餐厅餐厅不占角不占角案例案例|餐厅虽然与客厅形成明显分区,但餐厅不占一角餐厅虽然与客厅形成明显分区,但餐厅不占一角(两面墙夹角两面墙夹角),周边门开口过多,几乎成为过道,周边门开口过多,几乎成为过道,不便使用
24、。不便使用。人居标准人居标准 西式西式厨房改厨房改善餐厅善餐厅案例案例|上图采用中式厨房,餐厅采光较差上图采用中式厨房,餐厅采光较差|下图采用西式厨房,厨房与餐厅在空间上实现了下图采用西式厨房,厨房与餐厅在空间上实现了一体化,改善了餐厅空间和采光条件一体化,改善了餐厅空间和采光条件 人居标准人居标准 餐厅餐厅占角占角案例案例|餐厅占一角餐厅占一角(两面墙夹角两面墙夹角),空间相对独立,便于,空间相对独立,便于使用使用 人居标准人居标准 餐厅餐厅独立独立案例案例|餐厅独立,又能通风采光,其优点不言自明餐厅独立,又能通风采光,其优点不言自明 人居标准人居标准 各房室各房室合理性合理性要求要求(3
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