2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库完整题库及参考答案(研优卷).docx
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1、2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库完整题库及参考答案(研优卷)第一部分 单选题(50题)1、投资者所要求的最低利率是( )。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率【答案】: A 2、在房地产自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是( )。A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断【答案】: A 3、为降低房地产开发贷款风险,商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其权益投资不低于开发项目总投资的()。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】: C 4、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%,国债的投资收益
2、率为10%,市场整体的平均收益率为20%,则房地产业的系统性市场风险系数是( )。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【答案】: B 5、下列选项中,不属于投资机会选择主要工作内容的是()。A.提出投资设想B.项目可行性研究C.细化投资设想D.寻找和筛选投资机会【答案】: B 6、房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的( )弥补,下一年度税前利润不足弥补的,可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【答案】: A 7、以下各项中,不属于租售计划主要内容的是()。A.拟租售物业的类型.时间和数量B.租售价格C.租售收入及收款方式D.租售方
3、式【答案】: D 8、我国对外筹资成本通常是在()利率的基础上加一定的百分点(或基点)。A.纽约同业拆放B.中国香港同业拆放C.伦敦同业拆放D.新加坡同业拆放【答案】: C 9、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用,使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用,而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的()。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】: B 10、以下各项中,不属于租售计划主要内容的是()。A.拟租售物业的类型.时间和数量B.租售价格C.租售收入及收款方式D.租售方式【答案】: D 11、对于开发
4、-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说,两者的共同点是()。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】: A 12、为降低房地产开发贷款风险,商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其权益投资不低于开发项目总投资的()。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】: C 13、企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益,为( )。A.资产B.负债C.所有者权益D.收入【答案】: C 14、就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发
5、商所投入的()的回收。A.经营资金B.开发经营成本C.开发建设投资D.总开发成本【答案】: D 15、下列各项中,属于房地产市场分析中需求分析的是()。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】: A 16、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同,主要是因为房地产市场具有()。A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性【答案】: C 17、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元,年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为( )。A.
6、13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】: A 18、房地产属于非货币性资产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的()。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【答案】: A 19、下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的是()。A.空置率B.竣工房屋价值C.房屋施工面积D.吸纳率【答案】: D 20、房产用地面积测算时,需计入用地面积的是( )。A.公共使用的排水沟B.市政道路C.权属不明的巷道D.房屋占地面积【答案】: D 21、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的()。A.市场营销空间B.市场营
7、销总量C.市场营销敏感性D.市场营销需求量【答案】: C 22、下列各项中,属于房地产市场分析中需求分析的是()。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】: A 23、某承租人的基础租金为5万元/月,营业额的10%作为百分比租金,如果其在一个月内的营业额为150万元,则其应支付的租金为( )万元。A.20B.15C.35D.50【答案】: B 24、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是( )。A.将现金存入银行B.购进一批材料,货款暂欠C.以银行存款购买设备D.以银行存款偿还银行借款【答案】: D 25、判定房地产投资风险因素发生的概率属于()阶段的工
8、作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】: B 26、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时,分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是( )。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【答案】: B 27、房地产开发投资的经济效果主要表现为()。A.租金收入B.物业增值C.股权增加D.销售收入【答案】: D 28、房地产市场的()特征,给予房地产供给者一定程度的销售控制能力,包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。A.移动B.异质C.垄断竞争D.买卖【答案】: C 29、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求,应在城乡规划管理部门下发的
9、()中提出。A.建设项目用地预审与选址意见书B.设计方案审查意见C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证【答案】: A 30、下列选项中,不属于出售型房地产开发投资计算期的是()。A.准备期B.建造期C.销售期D.经营期【答案】: D 31、某物业的购买价格为80万元,其中30万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为15万元,年运营费用为7万元,年还本付息额为3万元,所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】: B 32、在房地产开发项目策划中,资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的()来设计资金结构。
10、A.产品组合方式B.开发合作方式C.销售代理方式D.市场定位方式【答案】: B 33、当项目评估中有若干个变量,每个变量又有多种甚至无限多种取值时,进行风险分析的方法一般采用()。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模拟法D.杠杆分析【答案】: C 34、在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是()。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】: B 35、关于预算,下列说法错误的是()。A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动,估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时,预算可以
11、帮助物业服务企业找到妥善的处理方法,以满足这项费用的支出C.预算有许多类型,主要有年度运营预算,资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内,物业的现金流将会有哪些变化【答案】: D 36、某笔投资分3年回收,投资者期望收益率为8%,预计未来3年每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收,则每年年末回收金额为()万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】: C 37、()是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。A.房地产价格指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者心理指数【答案】: B 38、关
12、于实际利率和名义利率的说法,错误的是()。A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.当计息周期为“月”时,实际利率小于名义利率【答案】: D 39、2017年末,某市住房总量为5000万平方米,其中经济适用住房400万平方米,商品住房3750万平方米,同期住房空置量为750万平方米,其中经济适用住房为50万平方米,商品住房为450万平方米,则该市2017年末的住房空置率是( )。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】: D 40、通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目,不需要房地产开发企业
13、自行办理()。A.建设项目用地预审与选址意见书B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规划许可证【答案】: A 41、下列财务报表中,在编制时要求资金流平衡的是()。A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表【答案】: C 42、某笔住房抵押贷款按月还本付息,其月利率为0.5%,计息周期为一年,实际利率是()。A.106.12%B.6.17%C.50.21%D.6.00%【答案】: B 43、假如市场的整体平均预期收益率为15%,一个投资项目的相关数是0.5,则其预期收益率为( ),A.10%B.15%C.5%D.9%【答案】: D
14、 44、下列房地产市场运行的影响因素中,属于经济环境因素的是()。A.宏观金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.资本市场发育程度【答案】: B 45、对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析,属于房地产市场的()。A.总量结构分析B.产品结构分析C.区域结构分析D.投资结构分析【答案】: B 46、房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的( )弥补,下一年度税前利润不足弥补的,可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【答案】: A 47、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元,假设在某报告期内的出租率为80%,所
15、有承租人都能按时交纳租金,物业其他收入为2万元,则物业在该报告期的有效毛收入为()万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】: D 48、从屋顶到基础,全部构件部位均需设缝分开的变形缝是( )。A.伸缩缝B.沉降缝C.防震缝D.施工缝【答案】: B 49、开发商若委托物业代理进行物业销售,则开发商要支付相当于售价( )的佣金。A.1%3%B.0.5%0.9%C.3.5%D.4%【答案】: A 50、物业甲为写字楼项目,2017年末价值为1000万元,预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%;物业乙为保龄球场项目,2017年末价值为10
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