2022年某某广场可研专业技术方案 .docx
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1、精选学习资料 - - - - - - - - - * 广场可行性争论报告目录名师归纳总结 第一章惠州市社会经济进展简况 05 第 1 页,共 28 页11 惠州市经济社会进展简况 05 12 惠州市经济进展历程与特点 06 13 惠州市的区位条件 08 14 南海石化工程和大亚湾经济区的建设 10 1 5 惠州市在珠三角的位置和作用 11 其次章工程概括 12 2 1 争论基础 12 2 1 1 争论依据 13 2 1 2 工程参数 13 2 2 争论过程 14 2 2 1 争论目的 14 2 2 2 争论人员 14 223 争论内容 152 2 4 争论方法 1523 工程背景 1623 1
2、 进展商简介 162 32 工程简况 17 2 3 3 总体布局 17 2 3 4 交通组织 18 2 3 5 建筑功能 18 2 3 6 建筑造型 18 2 3 7 消防及分区 18 2 4 区域特点 18 2 4 1 基本描述 19 2 4 2 总体布局 19 2 4 3 道路系统 20 244 公共设施配置 21 245 绿化系统规划 21 第三章惠州市商品房需求状况 22 3 1 基本情形 22 3 2 住宅建设和消费 23 3 3 需求主要指标 23 3 4 需求祈求 24 35 对环境及配套要求 26 第四章惠州市商品房供应状况 27 41 商品房供应总量及特点 27 4 2 住宅
3、市场进展趋势 28 第五章个案分析 315 1 总体供应状况 31 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 5 2 个案分析 31 第六章 工程评估 34 6 1 工程概括 34 6 2 工程优势 34 6 3 工程劣势 36 第七章 市场容量 36 71 工程市场定位 36 7 2 目标客户分析 37 73 销售价格猜测 37 74 市场容量估算 38 第八章 初步成本分析 40 81 工程基本装修标准 40 8 2 工程开发组织 418 3 土地成本 43 84 建安成本 438 41 土建及装修工程成本 4384 2 设备安装工程成本 438 5 前期
4、费用 4386 工程其它不行预见费 4487 开发期税、费 44 88 红线内、外市政及公建配套设施工程费 44 8 9 本工程静态总投资 448 10 本工程开发期各项静态总投资比例 45 第九章 财务效益估算 45 9 1 工程开发前景 459 2 财务效益初步估算 469 3 工程总体开发盈亏平稳分析 5594 工程敏锐性分析 5695 影响开发效益的主要因素分析 57 第十章 结论及建议 5910 1 争论结论 5910 2 可行性建议 60 惠州 * 广场可行性争论报告本项争论为规范的可行性争论,主要任务是论证 * 广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性;依据国家有关规范,可行性争
5、论包括机会争论、初步可行性争论和最终可行性争论,依据本工程特点,我们合三为一,从技术及经济角度,对本工程进行规范的可行性争论,本项争论的原就是:工程有关经济技术和综合建筑面积指标,是依据本工程有关报建资料以及由陕西省建筑设计争论院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成;各类房地产开发市场的成交数据就主要来源于惠州市国土房管局;建安工程造价的构成依据,既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算,名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工
6、程造价的资 料作为对比;总投资测算一览表,系按整个开发工程完全由惠州市* 房地产开发有限公司全资兴建的方案,拟分为三组实行滚动的开发形式;本工程各类物业的测定价格与分析比较是依据对本工程周边物业市 场的调查统计数据所得,并经过归纳和整理,其运算模式依据国外特殊是香港地区所普遍惯用的房地产开 发工程投资可行性争论报告的表述形式,结合本工程的实际情总严谨测算得出;本开发工程的各项财务分析部分,依据目前惠州市各类房地产开发物业的投资体会以及本工 程的实际数据,经过科学测算获得,务求能够符合此类报告的规范要求、运算模式以及测算要求;第一章 惠州市社会经济进展简况1 1 惠州市经济社会进展简况惠州市位于
7、广东省东南部、珠江三角洲东北端,南临南海大亚湾,与深圳、香港、东莞毗 邻,北连河源市,东接汕尾市,西邻广州市;惠州市地处低纬度,北回来线横贯全市,雨量充足,阳光充 足,气候温顺,属南亚热带季风气候区;惠州市是广东省的一座历史文化名城,素有“ 粤东重镇” ,“ 岭南名郡” 之誉;改革开放以 前,惠州市经济基础相当薄弱,直到 1979 年,全市国内生产总值 6.76 亿元,工农业总产值 6.66 亿元,其中工业产值仅为 2.67 亿元;改革开发以后,特殊是 1988 年地改市之后,全市经济社会进入了快速发 展、布满生气活力的时期;20 多年来,惠州市国民经济连续快速进展,经济实力大大增强,社会和经
8、济面貌都发生了 巨大的变化;惠州已由一寂寂无闻的边境之地变为一方备受关注的投资热土,从一个典型的农业经济区域 变为进入工业化进展阶段的新兴城市;2002 年,全市实现国内生产总值 525.2 亿元,比 1990 年增长 8.1 倍, 12 年翻了三番多,年 均增长 20.2%; 2003 年行政区划调整后,惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县,除龙门 县外,其他县区都属于珠三角地区;全市总面积 11158 平方公里,城镇建成区面积 94 平方公里;按惠州 市统计年鉴口径,2002 年底,惠州市总人口为 333.72 万,其中户籍人口(常住人口)283.02 万人,外来 人口(暂住人
9、口)50.7 万人;全市现有 78 个乡镇, 10 个街道办事处, 1066 个行政村,并设有两个国家 级开发区:大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区;区土地总面积惠州市人民政府驻地惠城区,惠城区土地总面积1410.2 平方公里,总人口91.78 万;惠阳1262.1 平方公里,总人口50.77 万;1 2 惠州市经济社会进展历程与特点纵观惠州市近二十几年的社会经济进展历程,可以划分为三个阶段:第一阶段是改革开发后到 1988 年,其次个阶段是1989 1993 年,第三个阶段是1994 年到现在;第一阶段,1978 年到 1988 年是惠州市经济进展的积存阶段,这个时期的代表性大事是中国
10、开头实行改革开放,香港的劳动密集型产业 逐步向珠三角转移;名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 惠州市的经济进展比之改革开放前进展要快得多,GDP年均增长 10.4%, 1988 年达到 33.04亿元;人口年均增长 1.3%, 1988 年达到 218.06 万人;城镇建成区面积年均增长 4.6%,1988 年达到 27.75 平方公里;地方财政收入年均增长 14.3%, 1988 年达到 2.08 亿元;工业生产总值年均增长 21.8%, 1988年达到 20.7%亿元;人均 GDP年均增长 8.5%, 1988
11、年达到 1526 元;三次产业比重从 1978 年的一产独大进展到 1988 年退居其次的位置,但该阶段其次产业的比重始终最小,惠州市仍没有完成从农业市到工业市的蜕变;这一期间,惠州市实际利用外资和外贸出口也开头大幅增加,但由于基数太小,惠州市经济并没有显现质的飞跃;19891993 年是惠州市经济从起步进入快速进展的阶段,经济社会各项指标都经受了前所未有的大进展, GDP年均增长 30.5%,地方财政收入年均增长 40.8%,实际利用外资年均增长 61%,城镇建成区面积年均增长 24.7%,外贸出口总额年均增长 37.7%,人均 GDP年均增长 27.2%;从 1989 年到 1993年,惠
12、州市工业生产年均递增 57.6%,其次产业的比重快速上升到首位,1993 年占 GDP的 47.8%,第一产业快速下降, 1993 年占 GDP的 17.5%,胜利实现了从农业市向工业市的转变;该阶段的代表性大事是当时我国处于房地产开发的高潮,当时的惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之一,快速蜂拥而来的投机资金一度使惠州市经济进展达到辉煌的顶峰,同时也托起惠州市人民对本市经济进展的高远幻想;这一阶段的另一个代表性大事是熊猫汽车城工程在惠州进行谈判的启动和终止;这些大事对惠州的经济社会进展产生了极大的影响,随着房地产泡沫的完全破灭,熊猫汽车城工程的搁浅,惠州市的经济进展陷入低落和迷茫之中;1994
13、 年至今,是惠州市经济进展重归理性的阶段,在这一阶段,惠州市一边化解房地产泡沫破灭给城市进展带来的副作用,一边进行经济结构调整,使国民经济逐步实现连续健康快速稳固的发展;在此期间,国内生产总值年均增长 18.3%,地方财政收入年均增长 13.6%,实际利用外资年均增长 6.7%,外贸出口总额年均增长 16.7%,工业生产总值年均增长 21.9%,人均 GDP年均增长 14.5%;这一阶段的代表性大事是中海壳牌南海石化工程的最终签订;估量将来五到十年间,大亚湾区的石化产业将投入 1000 到 1500 亿元的建设资金,巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化供应强有力的物质支撑,也将为整个惠
14、州市的跨过式进展供应契机;1 3 惠州市的区位条件惠州市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽,紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市和国际大都市香港;惠州市区西距广州市153 公里,东距汕头市320 公里,南与深圳市相隔80 公里,惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅47 海里;良好的区位条件是区域经济快速进展的重要因素,其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重要的因素;改革开放以前,珠三角西岸的进展快于东岸,改革开放后,由于东岸接近香港,近水楼台的优势突现,到 2000 年,深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的三倍多;形势显现巨大逆转的主要缘由就是区位条件,东部地区与香港的连通性较高,这一
15、差异使香港公司和在香港的外国公司的投资、技术和治理倾向流入珠三角东部,为深圳和东莞外向型经济的进展供应动力,使东岸经济进展快速赶上并超过西岸;依据有关方面的测算,在广东、香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比,珠三角城市与香港的距离每削减 1%,制造业外资企业单位数量便增加 0.58%至 0.61%,制造业外资投入金额增加 0.4%至 0.6%,服务业外资企业单位数量增加 0.34%至 0.37%,服务业外资投入的金额就增加 0.2%到 0.7%;名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 进入新的世纪,惠州的区位条
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