小户型住宅产品发展研究报告.ppt
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1、小空间里面的大文章深圳小户型住宅产品发展演变趋向深圳小户型住宅产品发展演变趋向 目录小户型住宅产品的定义小户型住宅产品的定义小户型产生的历史根源和发展阶段小户型产生的历史根源和发展阶段小户型住宅产品的特殊性。小户型住宅产品的特殊性。近年来小户型产品的演变趋向近年来小户型产品的演变趋向小户型产品规划和单体上的趋向小户型产品规划和单体上的趋向近年来小户型产品的创新手法近年来小户型产品的创新手法小户型常规营销手段。小户型常规营销手段。小户型今后的发展趋向小户型今后的发展趋向一、小户型住宅产品的定义小户型住宅产品的定义所谓的小户型是一个泛指的概念,究竟小到什么程度才能所谓的小户型是一个泛指的概念,究竟
2、小到什么程度才能归到小户型的范畴之中,目前还没有一个准确的定义。归到小户型的范畴之中,目前还没有一个准确的定义。笔者以为目前的小户型概念还是过于空泛和不准确,往往笔者以为目前的小户型概念还是过于空泛和不准确,往往把纯粹户型面积较小的单位和紧凑型户型混为一谈,比如把纯粹户型面积较小的单位和紧凑型户型混为一谈,比如说说6565平方米的两房两厅和平方米的两房两厅和8585平方米的小三房同样归到小户平方米的小三房同样归到小户型的范畴之中。现在政府强调型的范畴之中。现在政府强调90M90M 以下占以下占7070,按这个规,按这个规定定9090平方米以下都会归到小户型的范畴。平方米以下都会归到小户型的范畴
3、。准确的讲从户型面积来划分的话,准确的讲从户型面积来划分的话,小户型应该分为纯粹小小户型应该分为纯粹小面积户型(公寓)和紧凑小面积户型两类,面积户型(公寓)和紧凑小面积户型两类,其实不少项目其实不少项目是二者兼有的。是二者兼有的。也就是说公寓和小户型住宅还是不同的,按建筑规范的定也就是说公寓和小户型住宅还是不同的,按建筑规范的定义:公寓可以不用像住宅那样功能齐备,同时对日照和间义:公寓可以不用像住宅那样功能齐备,同时对日照和间距的要求也较住宅宽松一些。距的要求也较住宅宽松一些。以户型面积定义的小户型产品类类类类型型型型代表代表代表代表项项项项目目目目功能种功能种功能种功能种类类类类纯纯粹小粹小
4、户户型型项项目目(公寓(公寓类类)汇汇展展阁阁、趣园、世金、趣园、世金汉宫汉宫、鸿鸿隆隆107107、澎柏、澎柏白金公寓等白金公寓等 以酒店型、商以酒店型、商务务型公寓和型公寓和单单身公寓身公寓型型为为主。主。紧紧凑型小面凑型小面积积 户户型型项项目目 花好园、名仕花好园、名仕阁阁、御御风风庭、庭、时时代代骄骄子、子、双城世双城世纪纪、都市、都市E E站、站、金色假日、金色假日、丽丽阳天下阳天下等等 以白以白领领型公寓、型公寓、酒店服酒店服务务公寓,小公寓,小户户型住宅型住宅为为主。主。功能上划分的小户型住宅种类类类型型项项目代表目代表服服务务人群人群居家型居家型 花好园、花好园、丽丽阳天下、
5、旭阳天下、旭飞飞花花园、城市新天地、城市主园、城市新天地、城市主场场、金色假日等金色假日等 白白领类领类、港人度假、港人度假类类、中港家庭中港家庭类类、粉、粉领类领类等等商商务务型型 都市都市E E站、世金站、世金汉宫汉宫、都会、都会100100、金茂礼都等、金茂礼都等 深港两地商深港两地商务务人人员员、小型企小型企业业酒店管理型酒店管理型 趣园、金趣园、金钟环钟环1 1号、号、枫枫丹白丹白露、海世界等露、海世界等 高高级级金金领领、老板度假、老板度假、私人第二寓所私人第二寓所酒店式服酒店式服务务型型 汇汇展展阁阁、名仕、名仕阁阁、置地、置地逸逸轩轩、双城世双城世纪纪等等 深港商深港商务务人人
6、员员、深港、深港度假者。度假者。二、小户型产生的历史根源和发展阶段1997199719971997年以年以年以年以汇汇汇汇展展展展阁为阁为阁为阁为代表开代表开代表开代表开创创创创了深圳酒店式公寓的先河,了深圳酒店式公寓的先河,了深圳酒店式公寓的先河,了深圳酒店式公寓的先河,这这这这也是深圳最早的高档小也是深圳最早的高档小也是深圳最早的高档小也是深圳最早的高档小户户户户型型型型产产产产品品品品 小户型产生的历史根源:小户型产生的历史根源:90年代中后期小户型住宅产品出现19981998年以年以“旭飞花园旭飞花园”和和“紫薇阁紫薇阁”为代表的为代表的小户型住宅热销,引发小户型住宅热销,引发了地产商
7、对小户型产品了地产商对小户型产品的关注。的关注。小户型产品从九十年代中后期一直到现在一直热销。小户型产品从九十年代中后期一直到现在一直热销。小户型以至于发展到小户型大社区的概念小户型产生的几种情况小户型产生的几种情况小户型产生的几种情况代表楼盘代表楼盘先天规划条件有缺陷:地块先天规划条件有缺陷:地块小、噪音干扰大、景观资源小、噪音干扰大、景观资源差。差。旭飞华天苑、翠雅居、鹏盛公寓、名仕阁、深旭飞华天苑、翠雅居、鹏盛公寓、名仕阁、深蓝季节、澎柏假日公寓、美丽湾国际公寓、蓝蓝季节、澎柏假日公寓、美丽湾国际公寓、蓝馨苑等。馨苑等。有问题楼盘,烂尾楼改建,有问题楼盘,烂尾楼改建,有些改建后功能变化。
8、有些改建后功能变化。双城世纪、佳兆业中心、红桂皇冠、祥云天都双城世纪、佳兆业中心、红桂皇冠、祥云天都世纪等世纪等度假和临时性居住度假和临时性居住 水云间、优品艺墅、湖心岛、心海假日、海水云间、优品艺墅、湖心岛、心海假日、海世界等世界等大社区的产品补充大社区的产品补充 鸿翔御景东园、万科城、东海岸、万科高尔鸿翔御景东园、万科城、东海岸、万科高尔夫城市花园等夫城市花园等政策导向政策导向 2006 2006年年6 6月月1 1号开始实行的号开始实行的”国六条国六条“90“90平方平方米以下占米以下占70%,70%,将形成小户型的新的市场需求。将形成小户型的新的市场需求。小户型发展的历史阶段 时间时间
9、代表楼代表楼盘盘 市市场场特征特征1997199719991999年年 汇汇展展阁阁、名仕、名仕阁阁、紫薇、紫薇阁阁、旭、旭飞飞花园、花园、华华达园、达园、华华天苑、天苑、鹏鹏盛公寓、盛公寓、华华清园等清园等 小小户户型住宅型住宅起步起步阶阶段段 2000 200020032003年年 今日家园、都市今日家园、都市E E站、都会站、都会100100、丽丽阳天下、彩田名苑、阳天下、彩田名苑、枫枫丹白露、丹白露、苹果园、星桂园、苹果园、星桂园、时时代代骄骄子、百分子、百分白公寓等白公寓等 小小户户型住宅型住宅发发展提升展提升阶阶段段2004200420052005年年 星河世星河世纪纪广广场场、趣
10、园、花好园、趣园、花好园、御景御景华华城、世金城、世金汉宫汉宫、城市主、城市主场场、城市天地广城市天地广场场、御、御风风庭、庭、鸿鸿隆隆107107、金、金贸贸礼都、友礼都、友邻邻国国际际公寓、公寓、风风格格名苑、海世界、名苑、海世界、I I领领海等海等 小小户户型型进进入多入多元化元化发发展展阶阶段段深圳小户型住宅发展的主要区域片区片区片区片区位置位置位置位置代表代表代表代表项项项项目目目目受众人群受众人群受众人群受众人群口岸片区口岸片区口岸片区口岸片区 罗罗罗罗湖、文湖、文湖、文湖、文锦锦锦锦渡、渡、渡、渡、皇皇皇皇岗岗岗岗等口岸地等口岸地等口岸地等口岸地带带带带 汇汇汇汇展展展展阁阁阁阁
11、、双城世、双城世、双城世、双城世纪纪纪纪、置地逸、置地逸、置地逸、置地逸轩轩轩轩、阳光新干、阳光新干、阳光新干、阳光新干线线线线、御、御、御、御风风风风庭、城庭、城庭、城庭、城市天地广市天地广市天地广市天地广场场场场、港城、港城、港城、港城华华华华庭、庭、庭、庭、绿绿绿绿茵茵茵茵阁阁阁阁金、御庭园等金、御庭园等金、御庭园等金、御庭园等 香港客香港客香港客香港客户户户户、深、深、深、深港家庭、深港投港家庭、深港投港家庭、深港投港家庭、深港投资资资资客客客客旧厂改造区旧厂改造区旧厂改造区旧厂改造区 八卦岭工八卦岭工八卦岭工八卦岭工业业业业区、区、区、区、上步工上步工上步工上步工业业业业区、天区、天
12、区、天区、天健工健工健工健工业业业业区等区等区等区等 鹏鹏鹏鹏盛公寓、城市主盛公寓、城市主盛公寓、城市主盛公寓、城市主场场场场、翠馨居、翠馨居、翠馨居、翠馨居、都会都会都会都会100100100100、东东东东方方方方时时时时代、金代、金代、金代、金贸贸贸贸礼都、礼都、礼都、礼都、TTTTTTTT国国国国际际际际公寓等公寓等公寓等公寓等 深圳白深圳白深圳白深圳白领领领领、粉、粉、粉、粉领领领领、投、投、投、投资资资资 客客客客等等等等旧城改造区旧城改造区旧城改造区旧城改造区东门东门东门东门、蔡屋、蔡屋、蔡屋、蔡屋围围围围、水、水、水、水贝贝贝贝等等等等 东门东门东门东门168168168168
13、、蓝蓝蓝蓝馨苑、馨苑、馨苑、馨苑、风风风风格名苑、格名苑、格名苑、格名苑、今日家园、名仕今日家园、名仕今日家园、名仕今日家园、名仕阁阁阁阁、星桂苑等、星桂苑等、星桂苑等、星桂苑等 深圳白深圳白深圳白深圳白领领领领、深、深、深、深港家庭、深港商港家庭、深港商港家庭、深港商港家庭、深港商务务务务人人人人员员员员、投、投、投、投资资资资客客客客等等等等旧村改造区旧村改造区旧村改造区旧村改造区 岗岗岗岗厦、新州、厦、新州、厦、新州、厦、新州、沙嘴、泥沙嘴、泥沙嘴、泥沙嘴、泥岗岗岗岗、皇、皇、皇、皇岗岗岗岗等等等等 星河世星河世星河世星河世纪纪纪纪广广广广场场场场、花好园、花好园、花好园、花好园、丽丽丽
14、丽阳天下、星座阳天下、星座阳天下、星座阳天下、星座传传传传奇、皇庭世奇、皇庭世奇、皇庭世奇、皇庭世纪纪纪纪、翠雅居、翠雅居、翠雅居、翠雅居、华华华华天苑等天苑等天苑等天苑等深圳白深圳白深圳白深圳白领领领领、投、投、投、投资资资资客客客客等等等等海景度假区海景度假区海景度假区海景度假区盐盐盐盐田田田田 海世界、倚天海世界、倚天海世界、倚天海世界、倚天阁阁阁阁、I I I I领领领领海、海、海、海、湖心湖心湖心湖心岛岛岛岛等等等等老板老板老板老板阶层阶层阶层阶层、高、高、高、高级级级级金金金金领领领领其他片区其他片区其他片区其他片区南山、宝安、南山、宝安、南山、宝安、南山、宝安、龙岗龙岗龙岗龙岗等
15、等等等地地地地 时时时时代代代代骄骄骄骄子、百分白公寓、友子、百分白公寓、友子、百分白公寓、友子、百分白公寓、友邻邻邻邻国国国国际际际际公寓、新一代公寓、米公寓、新一代公寓、米公寓、新一代公寓、米公寓、新一代公寓、米兰兰兰兰公寓、公寓、公寓、公寓、鸿鸿鸿鸿隆隆隆隆107107107107、五米阳光、苹、五米阳光、苹、五米阳光、苹、五米阳光、苹果园、信和果园、信和果园、信和果园、信和爱爱爱爱琴居等琴居等琴居等琴居等 深圳白深圳白深圳白深圳白领领领领、深、深、深、深港家庭、投港家庭、投港家庭、投港家庭、投资资资资客客客客等等等等三、小户型住宅产品的特殊性1、小户型产品的多义性:小户型适用的人群广泛
16、:小户型适用的人群广泛:从终极消费者来看,小户型消费从终极消费者来看,小户型消费的人群非常广泛,不仅是刚到深圳不久积蓄有限的白领,的人群非常广泛,不仅是刚到深圳不久积蓄有限的白领,深港小家庭,单身人士,深港商务人员,还是高级白领、深港小家庭,单身人士,深港商务人员,还是高级白领、BOBOBOBO族、外地驻深机构、老板阶层等都有小户型的消费族、外地驻深机构、老板阶层等都有小户型的消费市场市场 。小户型功能的多义性:小户型功能的多义性:小户型的适应的消费功能广泛,除小户型的适应的消费功能广泛,除了自住、出租、投资、赠品等,还有可以用于第二居所、了自住、出租、投资、赠品等,还有可以用于第二居所、度假
17、、休闲、办公、商务活动、老板的灰色空间等多种用度假、休闲、办公、商务活动、老板的灰色空间等多种用 。小户型档次的多重性:小户型档次的多重性:不再是过去理解的单纯安置型物业,不再是过去理解的单纯安置型物业,小户型实际也可以做出不同的档次。小户型实际也可以做出不同的档次。小户型产品适用于广泛的消费人群2、容易异化的功能小户型产品在功能上的转化是经常出现的。小户型产品在功能上的转化是经常出现的。深圳不少小户型开始还有居家的功能,随着城市深圳不少小户型开始还有居家的功能,随着城市发展的成熟和客户的不断变化,许多小户型的住发展的成熟和客户的不断变化,许多小户型的住宅开始出现了功能上的异化。宅开始出现了功
18、能上的异化。例如都市例如都市E E站、雕塑家园、都会站、雕塑家园、都会100100、鹏盛公寓开、鹏盛公寓开始从居家为主,之后变成办公为主。始从居家为主,之后变成办公为主。模糊功能的小户型产品,像深南路边的自由广场,模糊功能的小户型产品,像深南路边的自由广场,是按住宅建的写字楼。是按住宅建的写字楼。小户型功能容易异化3、产品缺陷不可避免小户型住宅由于面积的小户型住宅由于面积的小户型住宅由于面积的小户型住宅由于面积的限制,住宅所要求的许限制,住宅所要求的许限制,住宅所要求的许限制,住宅所要求的许多功能难以满足。多功能难以满足。多功能难以满足。多功能难以满足。小户型住宅的私密性较小户型住宅的私密性较
19、小户型住宅的私密性较小户型住宅的私密性较差。差。差。差。小户型住宅的入驻人员小户型住宅的入驻人员小户型住宅的入驻人员小户型住宅的入驻人员复杂,安全性差,管理复杂,安全性差,管理复杂,安全性差,管理复杂,安全性差,管理难度大。难度大。难度大。难度大。一层32户的小户型入住人员复杂。四、近年来小户型产品的演变趋向早期小户型产品:97年产品汇展阁的单体通廊式汇展阁的单体通廊式长丰苑单体通廊式长丰苑单体通廊式长丰苑单体通廊式长丰苑单体通廊式早期小户型:98年产品长风苑改造后的户型,不可避免的产品缺陷98年99年的小户型产品板式设计不可避免的大通道板式设计不可避免的大通道出现,私密性较差。出现,私密性较
20、差。电梯间没有自然采光。电梯间没有自然采光。98年产品华天苑三梯华天苑三梯3232户的布局,户的布局,会造成电梯实用的紧张。会造成电梯实用的紧张。98年小户型产品内廊围合式,私密性较差内廊围合式,私密性较差。98年小户型产品。存在大通道和通道采光较差存在大通道和通道采光较差早期小户型规划模式(99年的产品)点式三梯点式三梯1616户的设计。户的设计。起居室的采起居室的采光较差光较差早期小户型(1999年的产品)雕塑家园首次出现了公建化雕塑家园首次出现了公建化的小户型。的小户型。首创了空间首创了空间小户型中期产品(2000年的产品)都市都市E站时已经开始注意站时已经开始注意到了内部的采光和通风到
21、了内部的采光和通风 小户型中期产品(2002年产品)20022002年前年前后的今日后的今日家园已经家园已经注意到了注意到了户型的均户型的均好性好性。并采取了并采取了3.93.9层高的层高的概念概念。3.9层高的跃复式概念。小户型中期产品(2002年)产品规划的集约化程产品规划的集约化程度较高的枫丹白露。度较高的枫丹白露。2003年前后的小户型点式设计点式设计的小户型的小户型丽阳天下。丽阳天下。实现了产实现了产品价值最品价值最大化。大化。3 3梯梯1818户,户,照顾到每照顾到每户的采光户的采光通风。通风。2004年的小户型产品朗钜御风庭注重户型采光的均好性。朗钜御风庭注重户型采光的均好性。并
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