物管部综合管理手册41166.docx
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1、物管部综合管理规定前 言 为了规范商厦物业管理工作,确保各项工程、保卫、总务的工作正常进行,确保我商厦正常运转,我们依据公司的有关规章制度,结合北京华联商厦股份有限公司安贞分公司两年来管理的基本经验,编写这本物管综合管理手册。 物管部管理包括的内容多、范围广,涉及到许多方面的业务知识。在编写中,我们力求突出物管行政管理的原理,全面介绍物管行政管理的内容、任务、职责、流程、标准、各项规章制度及操作知识。在实际工作中,凡涉及物管工作的按照规定执行。 由由于此册册尚属初初编,尽尽管我们们反复地地讨论、修修改,但但终因水水平有限限,难免免存在许许多缺点点和错误误。恳请请大家在在实际工工作中不不断提出出
2、修正意意见,使使物管管综合管管理手册册更加加具有实实用性和和操作性性。 二五年一月第一章 概 述第一节 物管部部工作的的概念 物物管部门门是以筹筹划工程程、保卫卫安全和和运用人人力、物物力、财财力,从从物资、管管理等方方面而保保障公司司正常经经营的后后勤服务务支持部部门,其其所有工工作必须须紧紧围围绕着公公司经营营活动而而进行。任任何公司司、团体体单位都都有物管管行政工工作,虽虽然他们们在各单单位肩负负的任务务不尽相相同或者者部门名名称不同同,但所所起的作作用是相相同的,都都是围绕绕主要工工作目标标的实现现,充分分发挥服服务和保保障作用用,以创创造良好好的工作作环境和和生活环环境,确确保主要要
3、工作的的正常进进行。所所有在安安贞华联联商厦从从事物管管行政工工作的同同仁都要要在大脑脑里牢牢牢树立工工程、保保卫一票票否决权权的观念念、“销售”的观念念、“成本”的观念念,确立立“没有安安全、不不讲成本本,什么么利益都都无从谈谈起”的忧患患意识。物物管行政政工作的的核心是是“服务”和“管理”,只有有把“管理”理解为为标准化化的服务务、科学学化的服服务,而而不时“关卡”,才能能做好物物管后勤勤保障工工作。安贞华联物物管部管管理的内内容,概概括起来来可以分分为十一一类:一、工程审审核管理理二、设备使使用检修修管理三、工程材材料管理理四、安全保保卫管理理五、消防管管理 六六、物业业管理 七七、固定
4、定资产管管理 八八、低值值易耗品品管理 九九、生活管管理 十十、通讯讯管理 十十一、电电梯管理理第二节 物管部部工作的的指导思思想、方方针和原原则 一一、指导导思想、方方针 物物管部管管理工作作的指导导思想是是:积极极适应公公司经营营的需要要,不断断完善规规章制度度、规范范服务,确确保商厦厦安全、充充分发挥挥资产的的使用效效能,更更好地为为公司经经营服务务,不断断提高公公司经营营效益。 物物管部管管理工作作的方针针是:在在公司各各级领导导的正确确领导下下,充分分发挥物物管部门门的服务务保障作作用,强强化物管管行政管管理工作作的全全局观念念、服务观观念和和制度度观念,逐步步实现物物管行政政管理工
5、工作标标准化、制制度化、规规范化,培养养德、才才兼备的的管理人人才,提提高整体体服务保保障能力力。 二二、物管管部系统统管理原原则 物物管部系系统的管管理原则则是:制制度控制制、属地地管理、单单元核算算。 (一一)制度度控制:即物管管部门根根据公司司运营及及安全需需要管理理制度和和管理办办法,用用制度规规范工作作,所有有部门必必须严格格按制度度办事。 (二二)属地地管理:即物管管部门对对商厦内内所有资资产、设设备使用用、工程程材料审审核施工工、消防防安全管管理有决决定权和和监督权权;所使使用部门门有属地地管理权权。 (三三)单元元核算即即谁使用用谁管理理,谁受受益谁承承担费用用。第三节 物管部
6、部管理队队伍建设设 物物管部管管理队伍伍建设的的关键是是人才的的选拔与与培养,人人才永远远是公司司最宝贵贵的财富富。物管管部管理理工作者者必须具具备强烈烈的主人人翁意识识、必要要的文化化知识、熟熟练的操操作技术术、较强强的管理理能力、高高尚的职职业道德德、鲜明明的法纪纪观念、敏敏锐的市市场意识识。用人人的原则则是用人人之长,但但不求全全责备;尊重学学历,但但不唯学学历是用用,业绩绩是衡量量人才的的根本标标准。平平时还应应注重对对人才的的教育培培养,建建设一支支作风过过硬、业业务过硬硬、管理理过硬、纪纪律过硬硬的物管管管理工工作队伍伍。人员员的素质质要达到到以下要要求: 一一、要有有高度的的敬业
7、精精神和责责任感物管行政工工作是非非常繁琐琐、非常常具体的的事务性性工作,还还主要负负责公司司的建设设和安全全运营工工作,必必须真抓抓实干。因因此,必必须要有有高度的的敬业精精神和责责任感,要要有败不不馁、胜胜不骄的的精神,要要敢于吃吃苦,勇勇于奉献献。对工工作要兢兢兢业业业,不计计较个人人得失,不不说空话话,多干干实事。 二二、要有有良好的的品德修修养 良良好的品品德修养养是干好好物管行行政管理理工作的的最基本本的素质质,物管管部门与与钱、物物打交道道,必须须具有大大公无私私的高尚尚情操,坚坚持原则则,秉公公办事。要要严格要要求,以以身作则则,不能能近水楼楼台先得得月,一一定要廉廉洁奉公公,
8、洁身身自好,严严以律已已。 三三、要有有广博的的知识和和较高的的管理才才能 现现代物管管工作对对管理的的要求越越来越高高,且管管理的范范围较广广。因此此管理人人员必须须认真钻钻研本职职业务,对对业务要要做到精精益求精精,加强强现代管管理科学学知识学学习。 四四、要有有敏捷的的思维能能力 敏敏捷的思思维能力力是管理理者多谋谋善断的的基础,是是提高决决策组织织能力的的重要条条件,要要做到处处理事情情,解决决问题主主意多、办办法多、决决心大、行行动快。 五五、要有有实事求求是的态态度和创创业精神神 实实事求是是是搞好好物管行行政管理理工作的的重要原原则,无无论想问问题、订订计划、做做工作必必须做到到
9、一切从从实际出出发,反反映情况况要真实实可靠,统统计数字字要严密密精确,编编制计划划要符合合实际,总总结经验验要尊重重事实,反反对说假假话、大大话、空空话、报报喜不报报忧、弄弄虚作假假、欺上上瞒下。第四节 物管部部管理职职能与职职责 一、门店物管部是公司总务行政管理的三级部门。其基本职能是:按照总公司和地区公司的具体要求,落实、实施本店的物管行政管理工作。主要职责是是: (一一)贯彻彻执行总总公司和和地区公公司有关关物管行行政管理理的规定定、标准准、制度度、办法法,结合合本店实实际情况况,制定定具体的的实施细细则。 (二二)负责责本店土土地、房房屋、固固定资产产等固定定资产的的使用、修修缮、保
10、保全管理理。 (三三)负责责本店房房屋、水水、电能能源、供供冷、供供暖等物物业管理理费的结结付。 (四四)负责责本店员员工的生生活管理理。 (五五)负责责编制本本店物管管行政管管理计划划。 (六六)负责责指导、规规范、检检查公司司各种施施工装修修、安全全保卫工工作的执执行情况况。二、物管部部各岗位位管理职职责: (一一)物管管部经理理岗位职职责:1、负责贯贯彻落实实公司的的质量方方针、目目标并进进行监督督与检查查。2、在总经经理领导导下,全全面负责责商厦物物业工作作管理。3、依照公公司的经经营方针针、质量量方针政政策制定定本年度度年、季季、月的的工作计计划。4、监督检检查物管管部各项项工作计计
11、划的落落实及进进展情况况。5、组织制制定本部部门的各各项管理理制度,控控制落实实情况。6、控制物物管工作作的各项项费用的的支出,实实现节支支增效。7、监督各各项物管管工作的的各项费费用的收收入,确确保公司司利益。8、完成领领导交办办的其它它工作。9、监督检检查本部部门各项项合同的的执行情情况。(二)文员员岗位职职责:1、负责执执行公司司的质量量方针、目目标。2、负责部部门费用用、台帐帐的管理理。3、整理归归档各种种文件资资料。4、文件打打印。5、完成领领导交办办的任务务。(三)物管管部工程程副经理理岗位职职责:1、 负责责贯彻落落实公司司的质量量方针、目目标的工工作,并并进行监监督与检检查;2
12、、负责根根据商厦厦经营和和质量方方针、目目标,制制定本部部门年、季季、月、时时、空调调供水、供供电及其其它设施施的维护护和改造造计划,并并进行实实施与监监督检查查;3、负责各各项设施施维护的的预算编编审工作作;4、负责监监控联营营厂商设设施设计计制作和和改造;5、负责合合理分配配工作,督督导员工工合理有有效完成成工作;6、负责协协调本部部门对外外的联系系工作;7、负责审审核每月月电气配配件的进进销存工工作并掌掌握本部部门各项项费用的的支出情情况;8、负责对对本部门门员工进进行相关关的业务务知识技技能的培培训工作作。(四)维修修主管岗岗位职责责:1、负责执执行公司司的质量量方针、目目标;2、负责
13、商商厦内工工程维修修,施工工改造,设设备的保保养维修修;3、负责监监督施工工队的工工程质量量及施工工进度、质质量及验验收;4、负责维维修班的的管理及及协调工工作。(五)电气气主管岗岗位职责责:1、负责执执行公司司的质量量方针、目目标;2、负责商商厦内所所有电器器维修,电电气工程程改造;3、负责各各配电设设备的安安全运行行、维护护、保养养工作;4、负责对对商厦内内各厂家家,专卖卖店的电电气容量量、施工工图纸的的审核;5、负责解解决电气气部分中中出现的的各种问问题;6、负责监监督施工工项目的的质量、进进度及验验收;7、负责对对外施工工队以及及对内各各楼层的的协作关关系。(六)电工工班长岗岗位职责责
14、:1、负责执执行公司司的质量量方针、目目标;2、负责电电工班日日常管理理工作;3、负责落落实电工工岗位责责任制度度,安全全注意事事项;4、负责本本工种排排班及管管理工作作;5、负责制制定本工工种日常常巡视,制制定并监监督执行行情况。 (七七)电工工岗位职职责:1、负责执执行公司司的质量量方针、目目标;2、负责电电气部分分的维护护、维修修、巡视视;3、负责配配电间的的维护、维维修及卫卫生;4、负责落落实用电电单位的的安全制制度;5、负责检检查各厂厂家装修修后的电电气部分分验收及及送电。(八)木工工岗位职职责:1、负责执执行公司司的质量量方针、目目标;2、负责对对报修单单报修地地点及时时维修;3、
15、定期检检查所属属范围的的设施及及维修;4、出现故故障,及及时维修修确保正正常使用用。(九)水工工岗位职职责:1、负责执执行公司司的质量量方针、目目标;2、负责每每日各楼楼层报修修单的落落实工作作;3、定期巡巡视各用用水单位位及管路路、阀门门等;4、负责及及时维修修管道的的跑水、冒冒水、滴滴水、漏漏水。(十)空调调工岗位位职责:1、负责执执行公司司的质量量方针、目目标;2、负责每每天准时时开机送送风,准准时关机机,按时时巡场,并并做好记记录;3、根据顾顾客多少少及室外外温度随随时调整整空调温温度,达达到标准准;4、负责定定期对空空调机组组进行保保养,清清扫卫生生;5、出现故故障及时时维修,保保证
16、机组组运转正正常。(十一)焊焊工岗位位职责:1、负责执执行公司司的质量量方针、目目标;2、负责公公司的金金属防火火门,车车辆标志志牌及焊焊接维修修;3、上岗操操作时持持证上岗岗,确保保工作安安全;4、操作时时须有动动火证,按按规程操操作。(十二)瓦瓦工岗位位职责:1、负责执执行公司司的质量量方针、目目标;2、负责根根据维修修单工程程量多少少,及备备料维修修;3、负责每每日巡查查所属范范围的墙墙壁、天天花板、地地面等设设施;在在不影响响一线营营业的情情况下,及及时维护护。(十三)库库管员岗岗位职责责:1、负责执执行公司司的质量量方针、目目标;2、凭入库库单查验验材料质质量、数数量、履履行出入入库
17、手续续;3、凭入库库单出库库时,应应记入领领用部门门“材料领领用费用用记录”手册;4、每天对对库房进进行一次次清扫,并并进行一一次安全全检查;5、材料保保管卡与与实物随随时相符符;6、及时准准确编制制月盘点点表及材材料耗用用月报表表;7、合理整整齐堆放放物品,不不得无故故损坏;8、完成领领导交办办的其它它工作。(十四)物物管部保保卫副经经理岗位位职责:1、负责贯贯彻落实实公司的的质量方方针、目目标的工工作,并并进行实实施与检检查; 2、负责宣宣传贯彻彻落实国国家法令令、法律律、法规规,全面面维护商商厦治安安消防及及交通安安全,确确保商厦厦正常的的经营与与工作秩秩序;3、负责建建立健全全商厦安安
18、全保卫卫体系,完完善安全全保卫制制度;4、负责制制定年、季季、月安安全保卫卫工作计计划目标标,并进进行实施施与检查查;5、负责商商厦涉及及治安、消消防、交交通等工工作的对对外协调调与联络络工作;6、负责对对本部门门各岗位位员工进进行相关关业务知知识技能能的培训训工作;7、负责对对保安公公司的合合作进行行检查与与评定工工作;8、负责对对商厦发发生的一一切重大大安全责责任事故故承担直直接领导导责任。(十五)内内保主管管岗位职职责:1、负责执执行公司司的质量量方针、目目标;2、认真完完成上级级领导交交给的各各项任务务,落实实各项安安全防范范措施,协协助领导导做好商商厦的安安全保卫卫工作;3、建立健健
19、全商厦厦内部安安全保卫卫的各项项规定,并并监督、检检查、落落实;4、协助公公检法机机关侦破破发生在在商厦内内的重大大刑事经经济案件件及对内内部的违违法犯罪罪案件进进行查证证工作;5、负责对对干部员员工进行行法制宣宣传与教教育,不不断提高高干部员员工遵法法、守法法的意识识;6、了解商商厦财物物的分布布和管理理情况,定定期对货货物、库库区进行行检查,及及时发现现和解决决问题;7、接到报报案要立立即赶到到现场调调查取证证,需公公安部门门出面的的要积极极协助,妥妥善处理理;8、完善内内部保卫卫的各项项基础工工作,注注意情况况积累,对对商厦的的重要部部门、要要害部位位、重点点工作和和控制对对象建立立工作
20、档档案;9、监督并并具体指指导护场场警卫队队队长日日常工作作,并加加强对护护场警卫卫队的日日常管理理。10、做好好领导交交办的其其它工作作。(十六)消消防主管管岗位职职责:1、负责执执行公司司的质量量方针、目目标;2、认真贯贯彻执行行中华华人民共共和国消消防法及及北京京市人民民政府消消防条例例,全全面负责责商厦的的消防安安全工作作;3、根据消消防法、北北京市消消防条例例及华华联商厦厦安全管管理规定定,并并按照我我公司具具体情况况制定出出各类消消防细则则、规定定,并监监督检查查落实;4、负责联联系、组组织健全全单位消消防组织织,定期期布置消消防任务务,组织织员工做做好防火火,灭火火工作;5、负责
21、对对干部员员工进行行消防法法规、消消防知识识的宣传传教育,定定期进行行消防演演练,提提高自防防、自救救能力;制定灭灭火方案案,组织织现场扑扑救,保保护火灾灾现场,协协助有关关部门查查清火灾灾原因,追追查火灾灾事故责责任;抓抓好防火火,分级级管理责责任制的的落实,在在上级和和公安消消防部门门的协助助指导下下,协调调和疏通通各部门门之间的的关系,共共同搞好好防火工工作;6、负责办办理与消消防工作作有关的的事项和和其它消消防安全全工作;7、完成领领导交办办的其它它任务。(十七)内内勤交通通主管岗岗位职责责: 1、负责执执行公司司的质量量方针、目目标;2、认真执执行国家家和公安安机关有有关车辆辆和驾驶
22、驶员的各各项管理理规定;3、定期召召开驾驶驶员安全全会议,组组织学习习公安机机关的法法规和临临时性规规定;4、对单位位内的所所有车辆辆和驾驶驶员登记记建档,对对车辆性性能及驾驾驶员做做到心中中有数;5、及时有有效地处处理本单单位发生生的交通通事故,并并协助交交通部门门调查原原因,并并及时将将情况向向上级领领导汇报报;6、积极参参加交通通队和地地区安委委会组织织的各种种会议和和检查评评比工作作;7、积极协协助驾驶驶员进行行车辆的的年检和和驾驶员员评审换换证工作作。(十八)治治安巡检检员岗位位职责: 1、负责执执行公司司的质量量方针、目目标;2、在主管管、领班班的直接接领导下下负责商商厦的治治安巡
23、检检工作;3、遵章守守纪,着着装整洁洁,坚持持各项安安全制度度,规定定;4、提高警警惕,坚坚持巡逻逻制度,加加强检查查,防止止坏人破破坏;5、要明确确自己职职责范围围和工作作程序标标准,熟熟悉单位位重点要要害部位位的周围围环境;6、建立交交接记录录,不得得脱岗、睡睡岗,因因脱岗、睡睡岗造成成损失,要要追究经经济或刑刑事责任任;7、遇有突突发事件件,除积积极解决决外,要要立即报报告有关关部门防防止事态态扩大;8、在工作作中发现现有违反反安全制制度的行行为时有有责任制制止,经经常向员员工宣传传治安,防防火工作作的重要要性,制制止易燃燃物品乱乱堆乱放放,认真真检查,防防止易燃燃易爆物物品被带带进单位
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