商业地产招商运营概述ppt课件.pptx
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1、LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值商业地产商业地产第一讲第一讲商业地产基本概念知识商业地产基本概念知识LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值前前 言言 房地产是国民经济发展的一个基本要素,任房地产是国民经济发展的一个基本要素,任何行业的发展都离不开房地产;同时,房地产又何行业的发展都离不开房地产;同时,房地产又是人们生活的必需品,任何人都必须有安居立足是人们生活的必需品,任何人都必须有安居立足之地。房地产
2、行业具有基础性、先导性、带动性之地。房地产行业具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点,房地产行业的特殊性决定了房和风险性等特点,房地产行业的特殊性决定了房地产商发展国民经济和改善人民生活的基础产业地产商发展国民经济和改善人民生活的基础产业和支柱产业。和支柱产业。LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值v“商业地产”是房地产的一个细分,在了解商业地产之前,首先应对房地产业做初步了解。1什么是房地产?2什么是商业地产?3目前国内的代表有哪些?LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间
3、的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值目目 录录房地产概念1 1商业地产分类2 2商业地产的专业名词3 3投资概算与投资回报收益4 4LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值一:地产概念一:地产概念1.房地产房地产房地产具体是指土地、建筑物房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益实体和依托于物质实体上的权益1)土地2)建筑物及地上附着物3)房地产物权注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押 权、
4、土地使用权、典当权等。LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值2.土地使用年限土地使用年限最高年限最高年限居住用地:70年工业用地:50年科、教、文、卫用地:50年商业、旅游、娱乐用地:40年综合或者其他用地:50年LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值3.基本名词基本名词总建筑面积:也叫也叫“建筑展开面积建筑展开面积”。建筑物各层水平投影面积的总和,包。建筑物各层水平投影面积的总和,包括使用面积、辅助面积和结
5、构面积三项。括使用面积、辅助面积和结构面积三项。容积率:一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的例。一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的例。七通一平:通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或 煤气、平整土地煤气、平整土地净地、毛地、生地、熟地:LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值4.商业地产商业地产商业地产是包括购物中心、社区商业、商业
6、街、批发市场、复合型地产商业地产商业地产习惯上将商业物业叫商铺或商业用房,商业习惯上将商业物业叫商铺或商业用房,商业物业的功能多样化,既有能满足市民购物、物业的功能多样化,既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能,又有饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能,又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。需要的经济功能。LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值5.商业地产的特征商业地产的特征固定性个别性耐用性稀缺性多用性外部性先导性长期性政策性九大特征九
7、大特征LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值6.6.商业地产发展的三个阶段商业地产发展的三个阶段第一阶段:萌芽阶段第一阶段:萌芽阶段时间:1980年-1992年影响区域:东南沿海改革开放特区介入方式:1、自已开发自己经营 2、公司成立策划部 第二阶段:觉醒阶段第二阶段:觉醒阶段时间:1992年-2002年影响区域:中心城市,如广州、北京、上海介入方式:1、城市老商业区改造 2、新兴业态兴起,如大卖场、超市 3、委托专业管理公司经营业种业态:1、百货店(一度引发百货店倒闭潮)2、大卖场、超市LOGO资金
8、是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值6.6.商业地产发展的三个阶段商业地产发展的三个阶段第三阶段:冲浪阶段第三阶段:冲浪阶段时间:2002年-2012年影响区域:1、全国大中城市,重点是直辖市和省会城市 2、区域中心城市,重点是交通枢纽城市和资 源城市 3、重视构建城乡商品市场体系的市、县介入方式:1、新城区建设 2、拆违与旧城改造业种业态:1、商业步行街 2、购物中心(shopping mall)3、CBD(称城市中心商业区更准确一些)4、专业市场 LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是
9、时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值7.商业地产与住宅房地产的区别商业地产与住宅房地产的区别商业地产商业地产 住宅房地产住宅房地产发展商大多数采取开发销售发展商大多数采取开发销售的模式的模式 其资金回收模式相其资金回收模式相对简单对简单 大多数的住宅类产品的购买大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时,主者在购买住宅类产品时,主要是买来自住的要是买来自住的发展商只要将房子卖出去,发展商只要将房子卖出去,将社区的物业管理做好,就将社区的物业管理做好,就基本算是大功告成基本算是大功告成 商业地产项目是只租不售、或只销商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积
10、,靠企业长期持有售部分的面积,靠企业长期持有大多数购买者购买商业地产类产大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具,买来作率较高的一种投资工具,买来作为投资用的为投资用的发展商考虑的不仅仅是如何将商发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去,而且还要将后期的经铺卖出去,而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待营、推广作为第一等大事来对待LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值8.8.商业地产的四元素商业地产的四元素商业地产的四元素商业地产的四
11、元素开开发发商商投投资资客客商商户户消消费费者者LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值9.商业地产的发展特点及趋势商业地产的发展特点及趋势高品质商高品质商业地产业地产分割商铺分割商铺领风骚领风骚国际资本国际资本加紧抢滩加紧抢滩第三方经营第三方经营管理发展趋管理发展趋向显著向显著商业地产发展商业地产发展趋势及特点趋势及特点LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值购物中心购物中心市场型商铺市场型商铺社区型商铺社区型
12、商铺底商型商铺底商型商铺写字楼商铺写字楼商铺按开发形式划分按开发形式划分10.商业地产投资市场产品类别商业地产投资市场产品类别交通设施商铺交通设施商铺LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值按投资价值划分按投资价值划分社区型社区型专业型专业型便利型便利型都市型都市型其他商铺其他商铺10.商业地产投资市场产品类别商业地产投资市场产品类别LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值目目 录录房地产概念1 1商业地产分类2
13、 2商业地产的专业名词3 3投资概算与投资回报收益4 4LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值二:商业地产分类二:商业地产分类一一.购物中心购物中心广州天河城/北京金源MALL/华南MALL元一时代广场/国购广场/新都会环球购物广场二二.专业市场专业市场安徽大市场/长江批发市场站前街服装市场/建材/电子IT/农产品三三.社区商业社区商业金色池塘社区商业/柏景湾社区商业/安居苑社区商业LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资
14、金的时间价值 四四.商业街区商业街区复合型街区:南京路王府井春熙路芜湖中山路合肥淮河路主题特色街区:中西街哈街苏州婚纱街三里屯酒吧街五五.复合型商业地产复合型商业地产北京东方新天地华南MALL明发商业广场信地城市广场LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值2、商业地产的三种类型、商业地产的三种类型销 售 型出 租 型订 单 型三种类型LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值3、商业地产的客户、商业地产的客户投资者
15、最关心什么?投资者最关心什么?LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值物业是否能增值物业是否能增值!3、商业地产的客户、商业地产的客户LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值v怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢?v或者说什么才能保证物业能增值呢?或者说什么才能保证物业能增值呢?3、商业地产的客户、商业地产的客户LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的
16、函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值背景环境背景环境大的经济环境是否健康发展行业环境行业环境商业地产行业是否是投资热点地块价值地块价值地产项目所处地块是否在未来有发展同类市场经营状况同类市场经营状况某个地产项目预计经营的业态目前是否 有发展空间项目规划项目规划商铺规划设计是否合理,是否符合经营要求价格合理价格合理销售价格是否与实际价值趋同3、商业地产的客户、商业地产的客户LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值v影响客户决断的因素影响客户决断的因素客户:不仅指投资客,更是针
17、对经营者,因为 他们才是更加专业、更加挑剔的客户。4.影响客户决断的因素影响客户决断的因素LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值影响客户决断的因素影响客户决断的因素参与开发的参与开发的公司品牌公司品牌项目本身项目本身内在因素内在因素外在因素外在因素客户自身实力、知识、年客户自身实力、知识、年龄、偏好、龄、偏好、其他其他(唯一性)(唯一性)4.影响客户决断的因素影响客户决断的因素LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时
18、间价值(1)外在因素)外在因素参与开发的参与开发的公司品牌公司品牌开发商开发商物业、运物业、运营公司营公司发展商发展商建筑设计建筑设计公司公司实力实力信誉信誉经验经验LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值(2)内在因素)内在因素项目本身项目本身硬件硬件软件软件LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值硬件硬件软件软件地理位置地理位置交通状况交通状况周边商业市场周边商业市场同类市场整体水平同类市场整体水平周边居民水
19、平周边居民水平建筑形式建筑形式铺位划分铺位划分配套设施配套设施销售策略销售策略进驻品牌进驻品牌优惠政策优惠政策未来前景未来前景推广力度推广力度运营管理运营管理(2)内在因素)内在因素LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值目目 录录房地产概念1 1商业地产分类2 2商业地产的专业名词3 3投资概算与投资回报收益4 4LOGO资金是运动的价值,资金的价值是随时间变化而变化的,是时间的函数,随时间的推移而增值,其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值三:商业地产的专业名词三:商业地产的专业名词在市调和商业地
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