常州邻里中心.ppt
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1、LOGO常州邻里中心常州邻里中心开发思路初探开发思路初探2006-6-15思路结构思路结构1.提案目的2.市场情况3.项目现状及问题4.发展商情况5.项目swot6.项目开发思路初探7.我们的经验8.营销策划报告提纲9.顾问团队人员简介Company Logo项目提案目的项目提案目的1.对项目进行初步判断2.发掘项目初步的发展方向3.制定双方进一步合作方向Company LogoLOGO市场情况市场情况通过案例看市场通过案例看市场Company Logo个案个案1 1诺诚高第:开发模式与项目有雷同之处Company Logo点评点评成功成功:位处交通要道位处交通要道两大主力店带动两大主力店带动
2、项目有一定的规模效应项目有一定的规模效应不足不足:虽然目前销售情况较好,但后续经营存在一定的问题虽然目前销售情况较好,但后续经营存在一定的问题按照行业的经验按照行业的经验,苏果的经营面积达规划的面积(苏果的经营面积达规划的面积(2 2万方),将导致后续经营的号召万方),将导致后续经营的号召力不够,对整个商场的带动效果有限;力不够,对整个商场的带动效果有限;泰富百货目前只是一个口号性的东西,缺乏具体业态的布置泰富百货目前只是一个口号性的东西,缺乏具体业态的布置人流交通动线呆板,建筑形体单一人流交通动线呆板,建筑形体单一人流车流物流的交通布局不合理人流车流物流的交通布局不合理Company Log
3、o个案个案2 2南大街商业街:常州市商业街典范Company Logo点评点评优:优:位处城市中心唯一的商业中心地,位处城市中心唯一的商业中心地,周边强大人流支持其消费力;周边强大人流支持其消费力;规模效应明显规模效应明显首层经营成功首层经营成功标志性系统明晰标志性系统明晰经营及开发模式在当地较为先进经营及开发模式在当地较为先进劣:劣:开发商过度追求利润空间开发商过度追求利润空间,商业规商业规划不合理划不合理,造成不旺场的现象造成不旺场的现象在招商管理上没有经验,导致二在招商管理上没有经验,导致二三楼经营不善并最终影响整体形象三楼经营不善并最终影响整体形象Company Logo个案个案3 3
4、河海肉菜市场:项目区域内经营较为成功的农贸市场Company Logo点评点评优:优:位置良好交通位置,依靠位置良好交通位置,依靠河海大学强大人流河海大学强大人流规模足够大,能形成规模规模足够大,能形成规模效应效应场内业种较为丰富;层高场内业种较为丰富;层高足够高,足够高,二楼有效的针对学生开设二楼有效的针对学生开设网吧,有效的解决了二楼网吧,有效的解决了二楼经营的难度经营的难度劣:劣:管理较为混乱,场内环境管理较为混乱,场内环境一般,业态业种传统,交一般,业态业种传统,交通、停车要求较差通、停车要求较差Company Logov中创时代广场中创时代广场v铜锣湾商业广场铜锣湾商业广场v诺诚诺诚
5、 高第高第v莱蒙商业群体莱蒙商业群体v南大街商业步行街南大街商业步行街v小河沿肉菜市场小河沿肉菜市场v河海肉菜市场河海肉菜市场v嘉胜苑嘉胜苑Company Logo小结小结1 1、城市商业开发量巨大、城市商业开发量巨大,形成开发旺势的同时也将带来激烈的竞争形成开发旺势的同时也将带来激烈的竞争2 2、商业开发缺乏规划、商业开发缺乏规划,零散开发现象严重零散开发现象严重3 3、商业开发模式整体较为落后、商业开发模式整体较为落后,未形成成熟的商业开发理念未形成成熟的商业开发理念 跟风现象普遍跟风现象普遍 产品同质化较为严重产品同质化较为严重,业态单一传统业态单一传统 服务意识落后服务意识落后,缺乏科
6、学的经营管理模式缺乏科学的经营管理模式Company LogoLOGO项目情况项目情况区位,前景良好,现状一般,人气不足区位,前景良好,现状一般,人气不足项目地块项目地块新行政中心市体育会展中心断头路入住率低Company Logo商业规模,不大不小,定位尴尬商业规模,不大不小,定位尴尬Company Logo业态,存在相互影响,招商难度较大业态,存在相互影响,招商难度较大Company Logo核心难点,农贸市场需保留核心难点,农贸市场需保留利利拉动人流弊弊环境脏乱、气味影响心里压力Company Logo规划设计,平面布局存在一定问题规划设计,平面布局存在一定问题v主力店布局对其他商铺带动
7、作用不明显v存在交通瓶颈和死角铺位v人流交通动线较为呆板v立面实际缺乏商业视觉冲击力v3层连体,与市场需求有一定差距Company Logo项目劣势项目劣势v项目偏离核心区v周边缺乏住宅,而且目前周边楼盘入住率偏低(需要较长的成长成熟时间)v项目农贸市场影响项目档次和品位v交通相对不利处在断头路v商业物业市场竞争激烈v目前业态之间存在相互冲突v周边人群消费能量不高v项目在建筑上存在较多设计不足整体的平面布局不合理交通、垂直、平面交通立面实际缺乏商业视觉冲击力商铺平面分隔缺乏合理性产品3层连体销售,总价较高Company Logo项目优势项目优势v项目周边规划较多楼盘,未来将会有较大量消费群聚集
8、在项目周围v项目周边是政府和体育中心有较好的市政配套v市场上尚未有优势的商业物业出现v市场营销手法一般,项目可以提升的空间大Company LogoLOGO项目发展基本点项目发展基本点农贸市场需要保留农贸市场需要保留项目发展方向初探项目发展方向初探v产品上提升提升农贸市场整体操作形态,降低其对其他业态的干扰v业态上寻求突破方向一(横向发展),围绕与农贸业互补的商业业种,如日用产品、生活配套等专业店,业态仍旧以零售为主。方向二(纵向发展),以农贸产品为基础,兼顾零售,发展批发,使项目成为区域农贸产品的批发中心。Company Logo项目定位思路初探项目定位思路初探农贸市场农贸市场日用产品、生活
9、配套农贸市场批发物流Company Logo项目发展模式项目发展模式v零售发展与农贸市场相关的零售业态v批发在农贸市场的基础上发展其他互补批发业种Company LogoLOGO上河国际商业广场上河国际商业广场2006-5-21,震惊长沙,开盘当天销售震惊长沙,开盘当天销售2.2亿亿中南商业休闲娱乐第一极中南商业休闲娱乐第一极占地15万m2总建筑面积60万Company LCompany Logo准确市场定位,系统完善的销售把控准确市场定位,系统完善的销售把控v前期严谨的市场调查与分析前期严谨的市场调查与分析发出接近3000份问卷,对消费者、经营者、目标投资者进行详尽的问卷摸查v准确锁定目标投
10、资者(商铺买家)定位,为项目销售畜准确锁定目标投资者(商铺买家)定位,为项目销售畜客提供准确的判断依据客提供准确的判断依据锁定项目周边及长沙其他区域十多个批发市场老板,对其进行点对点宣传v对建筑产品的调整对建筑产品的调整商铺面积由原来大面积调整为相对小的面积,降低了销售总价v营销手法的调整营销手法的调整针对项目特点采用了点对点的宣传方式及泛营销策略Company Logo2006年年4月月15日,项目成功亮相认筹日,项目成功亮相认筹1200多多Company Logo2006年年5月月6日,项目现场时装发布会日,项目现场时装发布会Company Logo2006年年5月月21日,项目首期成功开
11、盘日,项目首期成功开盘Company Logo项目概况项目概况项目地址:项目地址:万家丽路与人民路交界处万家丽路与人民路交界处开发商:开发商:湖南天润五江置业有限公司湖南天润五江置业有限公司占地面积:占地面积:15.2015.20万万总建筑面积:总建筑面积:5050万万商业面积:商业面积:22.8822.88万(首期万(首期6 6万)万)酒店面积:酒店面积:4.644.64万万住宅面积:住宅面积:17.9017.90万(首期万(首期2.82.8万)万)是是集购物、娱乐、休闲、居住、商务、餐集购物、娱乐、休闲、居住、商务、餐饮饮和和观光等多功能的大型商业观光等多功能的大型商业街区街区。项目规模庞
12、大功能齐全项目规模庞大功能齐全Company Logo定位不明确推广主题含糊定位不明确推广主题含糊案名:上河国际街区案名:上河国际街区定位:商业街区定位:商业街区推广主题:万般快乐事上河皆上品推广主题:万般快乐事上河皆上品物业类型:商业、酒店、住宅和停车场物业类型:商业、酒店、住宅和停车场首期商业业态:没有细化划分首期商业业态:没有细化划分Company Logo项目周边环境项目周边环境 属新开发区域,属新开发区域,周边脏乱。周边脏乱。Company Logo开发商的想法开发商的想法招商:正在努力招商,但进度缓慢,招商:正在努力招商,但进度缓慢,只有沃尔玛超市一个商家。只有沃尔玛超市一个商家。
13、销售:迫切资金回笼,计划首期商铺销售:迫切资金回笼,计划首期商铺除沃尔玛外全部销售,需要回笼除沃尔玛外全部销售,需要回笼1.51.5亿。亿。经营:没有引进商业经营管理公司的经营:没有引进商业经营管理公司的计划。计划。推广:停留在街区商业概念炒作上。推广:停留在街区商业概念炒作上。营销管理:没有详细营销计划。营销管理:没有详细营销计划。缺乏系统周详的策划,项目管理凌乱,缺乏系统周详的策划,项目管理凌乱,对销售造成很大影响,需要重新提炼整对销售造成很大影响,需要重新提炼整合策略合策略Company Logo项目需要解决哪些问题?项目需要解决哪些问题?1 1、产品如何调整,如何创造产品唯一性?、产品
14、如何调整,如何创造产品唯一性?2 2、如何解决开发商资金链问题?、如何解决开发商资金链问题?3 3、营销推广如何部署?、营销推广如何部署?4 4、经营管理如何与营销对接?、经营管理如何与营销对接?Company Logo如何解决问题?如何解决问题?第一步:深入研究市场,了解客户需求。第一步:深入研究市场,了解客户需求。第二步:深化第二步:深化定位定位,量体裁衣,量体裁衣,实现商业价值最大化。实现商业价值最大化。第三步:第三步:业态业态配备、功能调整。配备、功能调整。第四步:第四步:租售组合比例划分租售组合比例划分。第五步:第五步:招商招商节奏提速,挥动商家节奏提速,挥动商家“组合拳组合拳”。第
15、六步:第六步:经营管理经营管理提前发挥作用。提前发挥作用。第七步:一炮而红的第七步:一炮而红的营销推广部署营销推广部署。循序推进逐个突破循序推进逐个突破Company Logo市场分析之城市发展市场分析之城市发展长株潭的快速融城之势长株潭的快速融城之势,使长沙成为区际的中,使长沙成为区际的中心城市,并催生出新的心城市,并催生出新的城市发展机遇。城市发展机遇。Company Logo市场分析之城市发展市场分析之城市发展“一江两岸,西文东一江两岸,西文东市市”的长沙城市发展的长沙城市发展格局则决定了长沙的格局则决定了长沙的商业出口将向一个方商业出口将向一个方向东进,城市向东,向东进,城市向东,商业
16、向东。商业向东。Company Logo市场分析之商业发展格局市场分析之商业发展格局长沙市重点打造大东城长沙市重点打造大东城 但大东城缺乏标杆性商业物业但大东城缺乏标杆性商业物业 Company Logo项目地址(位置)万家丽路,项目对面所属商圈高桥商圈(未来)商场性质裙楼商业(社区商业)商业建筑面积(m2)3000,销售不到100套(2层,3层不卖)个铺面积(m2)5090开盘时间2005年10月商铺售卖性质实物商铺进驻商家无返租不返租售价临火炉路12000元/,临小区路8800元/目前销售率约30%广告诉求层高6.3米万家丽路锦湘国际星城本案高桥看城市看周边看商业看市场市场分析之竞争对手市
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