20 我国房地产行业上市公司投资收益分析——以万科集团为例.docx
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1、我国房地产行业上市公司投资收益分析以万科集团为例摘要从目前市场经济发展的状况以及政府政策的改变来看,投资者能够从房地产行业中获取收益的机会越来越小,要想通过投资房地产来获得预期收益,企业除了自身要具备一定的综合经济实力之外,还需要依靠专业的人员对房地产项目进行详细的投资分析。因此,为了让房地产投资者能够更加了解房地产行业的现状及其投资收益,本文对房地产投资相关的知识做了详细的介绍,再引用房地产行业中具有代表性的万科集团作为案例,对万科集团的背景资料及其财务状况、投资收益等数据加以分析,以此推算出万科集团在全国范围内的各个区域中,将会取得更高收益及获得更好发展前景的区域及项目。在本文的分析中,主
2、要运用毛利率、区域销售情况以及投资回报率的分析指标方法进行综合分析,以确保方案在一定基础上的准确性。关键词:房地产投资收益;毛利率;投资回报率Analysis on the Investment income of listed companies in Chinas Real Estate Industry- taking Vanke Group as an exampleAbstractJudging from the current situation of the development of market economy and the change of government po
3、licy, investors have less and less chance to obtain income from the real estate industry. In order to obtain the expected income by investing in real estate, enterprises not only need to have a certain comprehensive economic strength, but also need to rely on professional personnel for detailed inve
4、stment analysis of real estate projects. Therefore, in order to enable real estate investors to better understand the current situation of the real estate industry and its investment income, this paper makes a detailed introduction to the knowledge related to real estate investment, and then quotes
5、the representative Vanke Group in the real estate industry as a case to analyze the background information, financial situation, investment income and other data of Vanke Group, so as to calculate that Vanke Group in various regions of the country Regions and projects that will achieve higher return
6、s and better development prospects. In the analysis of this paper, we mainly use the analysis index methods of gross profit margin, regional sales and return on investment to make a comprehensive analysis to ensure the accuracy of the scheme on a certain basis.Key words: real estate investment; inco
7、me gross profit margin; return on investmentII目 录一、绪论1(一)选题的意义及目的1(二)文献综述与研究现状1(三)创新思路2二、房地产投资概述2(一)房地产投资的含义2(二)房地产投资的三要素2(三)房地产投资的收益来源31.销售收益32.增值收益33.所得税收益34.租金收益4(四)房地产投资特点41.投资成本高、回收周期长42.不确定因素多、风险高43.投资回报率高、收益好4(五)房地产投资类型41.住宅房地产投资42.商业房地产投资53.工业房地产投资5(六)房地产投资的作用5三、房地产投资收益分析5(一)、房地产投资收益分析方法51.实
8、际与理论相结合的方法52.定量和定性分析相结合53.静态分析和动态分析相结合6(二)房地产投资收益的分析指标61.房地产投资回报率法62.净收益63.毛利率6四、以万科为例,利用财务指标综合分析房地产投资收益6(一)万科集团的公司简介以及背景资料6(二)万科集团的财务状况71.营业收入、营业成本以及净利润的变化趋势72.投资收益分析83.主要业态的区域分布以及结算收入情况11五、预测和决策11六、结束语 12参考文献 13致 谢 14一、 绪论(一) 选题的意义及目的对于任何的投资而言,风险和收益都是相对的,风险越低,收益就会相对较低;风险越高,收益也会相对升高,房地产投资也不例外。众所周知,
9、房地产业,是一个高收益与高风险并存的行业,随着我国房地产行业的快速发展,市场的竞争愈加激烈,与此同时,影响房地产投资收益的不确定因素在不断增多,使得投资房地产行业的风险不断升高,获得投资收益的机会逐渐降低。因此,为了让投资者能够降低投资风险,提高投资房地产的收益,我们将从房地产投资的理论原理为出发点,为房地产投资者梳理清楚房地产行业的相关理论基础以及背景资料,再进一步让投资者了解关于影响房地产投资收益的相关因素。本文主要以万科企业为案例,分析万科企业的背景资料以及主要影响万科企业投资收益的因素,通过分析万科企业投资收益所得出结论,为投资者提供投资建议。对于大部分房地产投资者而言,如果对房地产行
10、业的理论知识和背景资料以及相关的投资收益指标缺乏系统的了解,盲目地投资必然会产生更多风险。因此,在进行房地产投资选择之前,投资者必须掌握各种行业相关信息,充分了解行业背景,同时也需要具备较强的综合经济实力以及敏锐的市场洞察力,对房地产业的投资收益分析有一个全面、清晰的认识和了解。只有这样,房地产投资者才能有效地规避投资中遇到的各种风险,并且选择有利的投资决策方案在房地产投资中获得预期的回报。因此,本文的目的主要在于通过帮助投资者梳理房地产投资收益的理论原理,让投资者明确投资收益的含义及房地产的投资边界,并且为投资者理清房地产投资收益的逻辑关系,帮助投资者建立分析框架、并提供几种投资收益分析所运
11、用的财务指标,让投资者在投资房地产项目时能够科学、系统地分析其所投资项目的投资收益。为了让投资者更好地理解房地产行业,本文将运用上述方法,结合万科集团的基本情况及财务状况,对万科集团的房地产投资进行实证分析,揭示该房地产行业投资收益的状况及其成因,提出提高投资收益、减少和防范低效和无效投资的方法,为企业建言献策。(二) 文献综述与研究现状随着我国房地产业快速发展以及国内外宏观经济环境的发展变化,房地产已经成为了我们投资领域关注的焦点之一,为此,国内外学者对房地产行业的投资收益问题进行了广泛深入的研究,其中,李鑫(2017)利用不用的投资类型项目及所对应的风险状况的方法指出,在进行实际房地产投资
12、运营过程中,要想达到降低和规避投资风险的基本目的,在开展房地产投资活动时,国内的房地产运营主体应尽量将项目选在投资环境良好、地域经济发展速度较快的地区,而且要选择投资模式、选好房地产投资种类以及区域。陈沂(2019)提出,企业要不断完善管理制度,提升企业经济实力和竞争能力,提升风险预测水平,只有这样才能积极应对房地产可能存在的潜在风险,减少企业损失。投资的时候可以采取多样的投资模式,降低风险,这样才能获得更多的投资回报,让企业保持良性发展。张钰(2019)提出,根据利润驱动假说,房地产行业的高回报率将会吸引其他行业的投资者投资于房地产行业,在进行投资房地产时,应该认真衡量房地产投资所带来的收益
13、与风险,重视房地产市场的波动性影响,根据市场环境和自身情况优化投资结构。(三) 创新思路在众多的房地产投资文章中,关于对万科集团的房地产投资收益进行分析的资料很少,因此,本文的创新思路是主要以万科集团为例,结合该公司的经营情况,用近年来相关的财务指标,分析该公司的财务状况以及其投资收益状况,通过分析,揭示影响该集团投资收益的主要决定性因素,同时也反映该行业未来的发展前景需要考虑的决定性因素,进而提出投资该行业的收益、减少和防范低效、无效投资的措施及途径的方案。二、 房地产投资概述(一) 房地产投资的含义投资是一个资金不断循环与周转的经济活动过程,它的含义是指社会上不同的投资主体为了获得预期收益
14、而选择将拥有的货币或物资投入到生产经营活动或金融市场中去的运作过程。投资主要有几种形式,其中包括有股票投资、债券投资以及房地产投资等。从狭义上说,投资的目的就是为了获取预期的效益。房地产即不动产,是一个共同构成体,主要包括土地以及依附在土地上的建筑物。其中,根据房地产的用途划分,房地产可划分为用于居民居住的住宅用房(使用期限一般为70年)、用于企业办公的商业用房(50年)、以及用于工业开发的工业用房(50年)。房地产投资是指以房地产为投资对象,投投资者为了获取预期的投资收益,将一定的资金直接或间接地投入到房地产的开发、经营等经济活动的行为。从广义上说,随着经济主体的不同,房地产投资的目的也有所
15、不同,例如,政府主体为了宏观的经济效益、社会效益以及环境效益而选择投资房地产;而企业选择投资房地产的目的主要是为了获取经营利润。狭义上说,房地产投资的目的就是指企业为了获取未来更高的经营利益而选择投资房地产。(二) 房地产投资的三要素在实际进行房地产投资中,投资者最主要考虑的三要素分别为质量、时机和地段。随着人们生活水平的不断提高,越来越多的人对房屋的环境要求和质量要求都在不断地提高,甚至,相比于房屋的价格和地理位置,人们更注重于房屋的质量。因此,房地产投资者也需要根据客户的一般需求,建造提供有质量以及环境优美的房屋。首先,投资者在进行房地产投资时,掌握有利的时机对投资获益而言十分重要。其次,
16、房地产投资最有利的时机是指投资者能够在恰当的时间、合理的地点,对相应的房地产物业类型进行对应的投资,并且在能够获取高收益的同时,还能把成本以及风险都控制在最低的限度。最后,在进行房地产投资时,投资者要想投资收益最大化,就要把握好相应的时机,选择合适的时间进入房地产市场,降低投资带来的风险以及相应的成本。在房地产投资当中,地段的选择尤为重要,价值越高的黄金地段,增值潜力越大。地段不仅仅是一个自然地理位置的概念,还伴随着交通地理状况以及环境的状况,不同的地理位置适用于建造不同用途类型的房地产。住宅型房地产用房应当选择在交通便利、购物方便以及服务设施齐全的场所;商业型房地产用房应选择在人口密集、经济
17、繁华的商业中心地区;工业型房地产用房应当选择租金较低,偏离市中心但运输方便的郊外地区,选择偏远的郊外地区建造工业地区以便减少相应的环境污染。(三) 房地产投资的收益来源房地产投资收益是指房地产投资者将一定的资金投入到房地产开发、经营和服务中去,以获得资本增值或取得未来更多收益的一种经济活动。其中,房地产投资的收益来源主要包括销售收益、增值收益、差价收益、所得税收入及租金收益等1. 销售收益销售收益是房地产投资收益来源的重要组成部分,它的含义是指投资开发以及经营房地产时获得的销售收入与前期投入房地产的成本之间形成的差额,也称作房地产投资的利润。因此,房地产投资者需要把握有利的时机,选择合适的黄金
18、地段投资建造优质的房屋来吸引大量的顾客消费,以便提高相应的销售收益。2. 增值收益对于房地产投资而言,增值收益主要表现在土地自身的增值。首先,土地是一种不可再生的自然资源。其次,它的供应是有限的,只会不断减少,不会增加。因此,从长远的发展角度来看,随着人类对土地的需求不断地增加,土地供不应求,从而成为了社会上人们需要的一种稀缺资源,导致土地的价格不断上升。与此同时,依附于土地上的建筑物的价格也随着土地价格的上涨而不断地上涨,给房地产投资者的未来带来了巨大的增值收益。3. 所得税收益在固定资产的投资开发、经营中,大部分固定资产的折旧费用都是可以从总收入中扣除的,房地产的投资也不例外。因此,在进行
19、房地产投资时,房地产的折旧费用相当于营业成本,可以通过在总收入相应中扣除,以至于对应的营业利润也会相应减少,所得税也会随之减少,需要缴纳的税额就会减少,因此,这对于企业而言,是一个收益相对增加的情况;另外一方面,投资者投资房地产也可以通过贷款来获取一定的收益,因为从总收入中可以扣除相应的贷款利息,利息支出越多,所得税就低,需要缴纳的税额也就会相应地降低。因此,房地产投资者可以采取通过贷款的方式投资房地产,以便获取一定的所得税收益。此外,虽然成本的增加都会使得所得税收益相对增加,但是也要适度。4. 租金收益租金是对购买者购买房地产时所付出投资成本的一种补偿。从理论上讲,当购买者购入房地产所花费的
20、成本与租金总额相等的情况下,房地产的价值便为零,但实际情况下并非如此。例如,当收回所有投资所花费的成本后,房地产依然存在,并且仍持续供出租使用赚取租金收益,而此时的租金收入就可以作为该投资额外收益的一部分。因此,投资者在购买房地产时,即使该房地产的价格在市场上处于较高的水平,后续也可以利用租赁的方式来降低风险,并获取额外的租金收益。此外,投资者还可以通过物业服务与维修管理等降低营运成本方式增加收益。(四) 房地产投资特点1. 投资成本高、回收周期长房地产投资是一个需耗费大量资金周转的经济活动,尤其是在房地产开发的前期,往往需投入大量的资金,但投资者一般很少完全是利用自有的资金去投资开发项目,在
21、很大程度上往往会依赖金融机构部门的支持,或者是由政府给予的优惠政策。此外,房地产回收收益的周期一般需要经过投资前期、投资实施期、项目营销或经营期等多个阶段,并且经过这几个阶段需要1-5年的周期,有的甚至更长。2. 不确定因素多、风险高房地产投资是一个受多种因素影响的高风险行业,其中,主要包括社会、经济、政治、自然环境以及法律等多种因素,导致房地产投资在长期的回收过程中,远远地增加了更多额外的风险。其中,房地产投资风险类型主要包括社会风险、购买力风险、变现风险、经营性风险以及自然风险等。3. 投资回报率高、收益好房地产投资回报率高,一方面主要是由于随着人口的不断增加,以及土地自身不可再生性的性质
22、,导致房地产供不应求,房地产价格上升;另外一方面是由于房地产行业的蓬勃发展对社会经济发展有着相当大的推动作用,各国政府便提供一定的优惠政策予以支持,从而使得房地产投资者投入的成本大大地降低。 (五) 房地产投资类型房地产投资有多种多样的类型,其中,根据房地产的用途来划分,主要包括住宅房地产投资、商业房地产投资以及工业房地产投资等类型。1. 住宅房地产投资到目前为止,住宅投资一直都是房地产投资中重点研究的对象,其中,住宅可以分为多种类型,主要包括普通居民住宅、高档住宅和别墅等。随着社会经济的高速发展以及人口数量不断的增加,人们对住宅的需求也在不断地增加;与此同时,随着生活水平的提高和支付能力的增
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