物业管理日常规章制度41001162195.docx
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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.物业日常管管理制度目 录一、员工工工作纪律第1页二、保安员员管理制度度第2页三、消防管管理制度1、消防控控制室管理理及应急制制度第3页2、消控室室值班人员员管理制度度第3页3、消防设设备检查保保养度第5页4、电梯困困人紧急救救援制度 第6页5、消防监监控中心管管理制度 第6页四、物业保保洁服务标标准1、基本要要求 第9页2、保洁质质量要求 第9页3、保洁质质量三查制制度 第16页五、物业维维修管理制制度(含水水电)1、工作岗岗位规定 第18页2、维修班班工具
2、使用用管理办法法 第18页3、维修电电工岗位职职责 第19页4、值班电电工岗位职职 第23页5、配电房房管理规定定/配电房房安全操作作规程5.1.配配电房管理理规定第21页5.2 配配电房安全全操作规程程第21页六、绿化管管理制度第24页 - 20 -一、员工工工作纪律1.物业工工作人员必必须按时上上下班,不不准迟到、早早退、旷工工。2.必须按按规定着装装、佩证上上岗。3.各级员员工都必须须切实服从从上级领导导的工作布布置,不得得随意改变变、无故拖拖延、拒绝绝或终止工工作。4.各级员员工都应遵遵循逐级请请示报告的的原则,非非特殊情况况不得越级级请示报告告工作。5.不擅自自离岗,上班不得得睡觉。
3、6.员工调调离或辞职职、辞退、离离开公司工工作时,应应将公司配配备物品、钥钥匙等交公公司办公室室。7. 工作作期间不准准擅自离开开自己的工工作岗位,更更不允许干干其它私活活二、保安员员岗位职责责1维护大大门口的交交通秩序,引引导车辆行行驶及行人人过往,保保障车辆和和行人的安安全、使门门前畅通无无阻;2着装整整齐、精神神饱满、仪仪态大方,热热情、礼貌貌、周到地地回答来访访人的询问问,严禁用用粗言恶语语对待来访访者;3严格把把好第一关关,高度警警戒,发现现精神病患患者、衣衫衫不整或行行踪可疑者者,坚决拦拦阻其进入入蔬菜大厦厦;4时刻保保持高度警警惕,切实实做好门前前的警戒工工作。注意意车辆和行行人
4、的安全全,人多时时要注意防防止失窃,防防止大门口口周围有闹闹事、斗殴殴事件发生生,确保门门前安全。5在值班班过程中对对发现的问问题及时处处理,紧急急情况及时时向公司领领导汇报,必必要时向公公安部门报报警。6及时做做好当班值值班巡视记记录,不得得弄虚作假假。7制止闲闲杂人员、小小商贩、推推销员私自自进入。8对出入入蔬菜大厦厦的人员做做好检查登登记,严格格按照集团团管理规定定执行,不不得偷懒,耍耍滑。9. 建立立健全的防防火、防盗盗、应付突突发事件的的措施,发发生应急事事态,能及及时采取正正确措施,万万一发生火火警、匪警警等治安情情况,必须须首先以最最快的速度度投入警情情战斗中去去,不允许许以任何
5、借借口推脱,同同时应及时时报警。三、消防管管理制度1、消防控控制室管理理及应急程程序1.1 消消防控制室室必须实行行每日 224小时专专人值班制制度,每班班不应少于于 2人。1.2消防防控制室的的日常管理理应符合建建筑消防设设施的维护护管理( GA5887)的有有关要求。1.3 消消防控制室室应确保火火灾自动报报警系统和和灭火系统统处于正常常工作状态态。1.4 消消防控制室室应确保高高位消防水水箱、消防防水池、气气压水罐等等消防储水水设施水量量充足;确确保 消防防泵出水管管阀门、自自动喷水灭灭火系统管管道上的阀阀门常开;确保消防防水泵、防防排烟风机机、防火卷卷帘等消防防用电设备备的配电柜柜开关
6、处于于自动(接接通)位置置 。1.5 接接到火灾警警报后,消消防控制室室必须立即即以最快方方式确认。1.6 火火灾确认后后,消防控控制室必须须立即将火火灾报警联联动控制开开关转入自自动状态 (处于自自动状态的的除外 ),同时拨拨打“ 119”火警电话话报警。1.7消防防控制室 必须立即即启动单位位内部 灭火和应应急疏散预预案 ,并应同同时报告单单位负责人人。2、消控室室值班人员员岗位责任任要求2.1为提提高值班人人员岗位工工作效率,保保证物业的的消防安全全工作使其其顺畅有序序的进行。特特制定以下下岗位细则则:2.2负责责对各种消消防控制设设备和录像像监控设备备的监视和和运用,不不得擅离职职守,
7、做好好检查、操操作等工作作。2.3 熟熟悉本系统统所采用消消防设施系系统和录像像监控系统统的基本原原理、功能能,熟练掌掌握操作技技术;及时做好好录像监控控和消防监监控,特殊殊情况做好好录像保存存和值班记记录。2.4 当当班工作时时间发现隐隐患及时通通知有关部部门和人员员,并协助助技术人员员进行修理理、维护,不不得擅自拆拆卸、挪用用或停用,保保证设备正正常运行。2.5值班班人员不得得做一切与与值班无关关的事情,影影响工作的的正常进行行。2.6 每每周对值班班区域内的的卫生进行行全面打扫扫一次。2.7如值值班人员有有特殊情况况需要顶班班的,两人人自己进行行协调并报报告物业办公室室批准后方方可执行。
8、2.8不得得接收或暂暂时保管他他人物品,如如特殊情况况须有相关关部门办公公室同意并并出具证明明方可接受受。2.9 不不得做有损损公司形象象的行为和和损人利己己的事情。2.10 当班人员员不得擅自自脱岗、离离岗,确需需离岗的,应应与其它岗岗位人员呼呼叫到岗暂暂时顶岗后后方可离开开,上下班班做到不迟迟到、不早早退。2.11 上班时间间严禁出现现睡岗等违违纪现象。2.12 不得私自自启动电脑脑及抄表系系统,不得得使用电脑脑娱乐等;发生火灾报报警时要尽尽快确认,及及时、准确确启动有关关消防设备备,正确有有效地组织织扑救及人人员疏散,给给领导决策策当好参谋谋,并应直直拨1199向消防队队报警,不不得迟报
9、或或不报,消消防队到场场后,要如如实报告情情况,协助助消防人员员扑救火灾灾,保护火火灾现场,调调查火灾原原因。2.13 对消防控控制室设备备及通讯器器材等要进进行经常性性的检查,定定期做好各各系统功能能试验,以以确保消防防设施各系系统运行状状况良好。做好交接班班工作,认认真填写值值班记录及及系统运行行登记表和和控制器日日检登记表表。2.14 宣传贯彻彻消防法规规、遵守防防火安全管管理制度,以以高度的责责任感去完完成各项技技术工作和和日常管理理工作。 积极参加加消防专业业知识学习习,不断提提高业务素素质。3、电梯困困人紧急救救援制度3.1 当当发生电梯梯困人事故故时, 电电梯工通过过电梯对讲讲机
10、或喊话话与被困人人员取得联联系,务必必使其保持持镇静,不不要惊慌,被被困人员不不可以将身身体任何部部位伸出轿轿厢外。如如果轿厢门门处于半开开闭状态,救救援人员应应设法将轿轿门完全关关闭。3.2 根根据指层灯灯PC显示示或选层器器标尺判断断轿厢所在在位置。3.3 切切断机房电电梯电源,并并挂上“正在维修修”的 警示示牌。3.4 如如果轿厢停停于接近厅厅门位置,且且高于或低低于楼面不不超过0.5米。3.4.11 用专用厅厅门匙开启启厅门。3.4.22 轿顶用人人力开启轿轿厢门。3.4.33 协助乘客客离开轿厢厢。3.4.44 重新关好好轿门与厅厅门。3.4.55 使用抱闸闸扳手时,必必须由一人人控
11、制松闸闸,而另一一人转动手手轮。同时时应做断续续松闸动作作。3.5 如如果轿厢停停于其他位位置,先按按3.4.55操作,将将轿厢放到到最近停层层后,再按按3.4操作作进行救援援。4、消防设设备检查保保养制度4.1 通通则4.1.11 消防设设备修理后后,应恢复复原来状态态,不得随随意更改原原器件、线线路。4.1.22 消防设设备故障维维修一般不不应超过88小时,否否则应报告告物业主管管,限定时时间修复或或委外修理理。4.1.33 凡需委委外修理的的设备,应应填写设设备委外修修理申请表表,经物物业主管批准后后委外修理理。4.2火灾灾报警系统统维护保养养4.2.11 每日对对火灾报警警器进行自自检
12、功能检检查,方法法:(1)按自自检键,让让报警控制制器进行自自检;(2)然后后按消音键键,消去控控制器的声声音。(3)记录录于火灾灾报警器自自检功能检检查表。5、消防监监控中心管管理规定及及应急程序序监控中心机机房是物业业管理中心心的机要部部位,是掌掌握消防设设备动态及及发现火灾灾,火警的的重要岗位位,是物业管理理消防系统统的指挥控控制中心.为加强管管理规定如如下:5.1严格格按照省,市消防有有关文件要要求值班人人员不得少少于3-44人。消防防控制室实实行24小小时轮流值值班制,值值班员不得得擅自离岗岗及酒后上上岗。5.2消防防控制室应应确保高位位消防水箱箱、消防水水池、气压压水罐等消消防储水
13、设设施水量充充足;确保保 消防泵泵出水管阀阀门、自动动喷水灭火火系统管道道上的阀门门常开;确确保消防水水泵、防排排烟风机、防防火卷帘等等消防用电电设备的配配电柜开关关处于自动动(接通)位位置5.3控制制室值班员员必须具备备高度的警警觉性和责责任感.能能够熟练使使用操作火火灾自动报报警控制系系统,了解解和掌握楼楼内各类消消防设备的的功能和作作用。5.4控制制室内禁止止吸烟、喝喝酒、会客客及阅读与与工作无关关的书籍或或做与工作作无关的活活动。5.5严禁禁无关人员员进入控制制室,确因因工作原因因经主管领领导批准并并登记;非非本集团工工作人员不不得擅自动动用或操作作任何设备备;因监控控设备故障障,需业
14、务务单位排除除时,必须须经有关领领导同意,由由本部门技技术人员始始终陪同,方方可进行维维修。5.6严格格执行机房房工作手续续,凡需查查询资料(录录音带及录录像带),必必须由经办办人填写申申请表格,由由所在部门门负责人签签字后,凭凭签批条方方可查询。5.7设备备出现一般般故障应及及时处理,无法排除除时,应立立即报告上上级领导安安排维修。5.8保持持室内卫生生整洁,爱爱护设备及及各类用品品。除对讲讲机、微波波炉、记录录簿可放在在规定的工工作台外,操操作台上不不准放置水水杯及其他他杂物,其其它物品必必须及时入入柜;设备备电源未经经允许不得得私接滥用用。5.9定期期检查维护护设备,不不准使用电电脑做与
15、本本职无关工工作,保持持设备运行行状态良好好。5.10室室内电话属属专用报警警联用电话话,任何人人不得占用用消防专线线。5.11电电脑远程抄抄表设备使使用时,须须经公司领领导签字后后,凭签批批条方可使使用。5.12对对机房所有有资料应保保守秘密。5.13空空调的开关关使用应符符合规定。四、物业保保洁服务标标准1、基本要要求 1.11 保洁洁人员应按按集团规定定统一着装装,仪容仪仪表整洁端端庄。 1.22 操作作规范化、管管理科学化化。 1.33 适时时、及时、准准时进行保保洁服务。 1.44 爱护护物业各项项设施及财财物。 1.55 及时时处理垃圾圾,按指定定地点分类类堆放废弃弃物。 1.66
16、 节约约用电、用用水。 1.77 遵守守安全条例例和操作程程序。 1.88 保洁洁时使用的的材料及清清洁剂不应应对建筑物物材质造成成损害,应应保护建筑筑物原貌。2、保洁质质量要求 2.11 地面面 2.1.1 基本质质量要求 表面面、接缝、角角落、边线线处应洁净净,无杂物物、灰尘、印印迹、污垢垢、污渍、划划痕等。 2.1.2 分类质质量要求材 质要 求保洁频次大理石、花花岗石无垃圾、杂杂物、污迹迹,打蜡后后光泽均匀匀,打蜡每每季1次,每每周二次抛抛光.每天巡回推推尘地砖无污垢、污污渍,光亮亮,色泽均均一,点、线线、面线条条清晰。每天巡回推推尘地毯色泽均一、图图案统一、纤纤维方向一一致(按委委托
17、合同要要求保洁)。每周1-22次吸尘PVC地板板表面整洁。每天巡回推推尘木地板表面光亮,不不褪色。每天巡回推推尘水泥地面、水水磨石无污垢、污污渍(如用用面蜡应防防水,防滑滑)。每天湿拖11次 2.22 墙面面、柱面2.2.11基本质量量要求 表面面(2米以以下)、接接缝、顶角角、边线处处应洁净,无无灰尘、印印迹、 污渍、划划痕等。 2.2.2 分类质质量要求材 质要 求保洁频次花岗石、大大理石目视无灰尘尘、污渍,表表面光滑、明明亮。每天擦拭11次每月保养11次墙纸无积尘、霉霉点,色泽泽均一。每月擦拭11次涂料无有色划痕痕及其他各各种污垢。每月擦拭11次玻璃、镜面面表面洁净、明明亮,投光光性好,
18、镜镜面人像清清晰。每周擦拭11次亚光丝纹不不锈钢、黄黄铜表面色泽均均一、明亮亮,无划痕痕、印迹,有有金属质感感。每周擦拭11次抛光镜面不不锈钢、黄黄铜表面色泽均均一、明亮亮,无划痕痕、印迹,有有金属质感感。每周擦拭11次铝合金板表面光滑,接接缝处保持持洁净。每周擦拭11次面砖表面光滑,色色泽均一,点点、线、面面线条清晰晰。每周擦拭11次彩钢板面板色泽均均一。每周擦拭11次2.3 门门、窗部 位要 求求保洁频次窗台、门框框、门套、窗窗框、窗套套及其上下下部的缝隙隙处无灰尘、印印迹、污垢垢、污渍等等。每天擦拭11次玻璃与门框框四只角的的结合处、铰铰链、旋转转门的中轴轴处等无灰尘、印印迹、污垢垢、污
19、渍等等。每天擦拭11次金属框架、拉拉手洁净,无氧氧化斑点,色色泽光亮。每天擦拭11次玻璃干净、明亮亮,无浮尘尘、印迹。每周擦拭11次幕墙玻璃(全全封闭窗玻玻璃)干净、明亮亮,无浮尘尘、印迹(外外窗面按委委托合同要要求保洁)。内窗面每季季擦拭1次次门底无污迹。每天擦拭11次2.4 电梯部位要求保洁频次轿厢内干净,无垃垃圾、杂物物,门表面面光亮。每天巡回擦擦拭轿厢四壁 显示屏干净,无灰灰尘、印迹迹、污渍、污污垢、划痕痕。每天巡回擦擦拭轿厢内壁不同材质立立面按4.2.2规规定。每天巡回擦擦拭内壁、门槽槽顶部无积灰。每天擦拭11次不锈钢表面面用不锈钢油油擦拭上光光。每周擦拭11次部位要求保洁频次轿厢内
20、干净,无垃垃圾、杂物物,门表面面光亮。每天巡回擦擦拭轿厢四壁 显示屏干净,无灰灰尘、印迹迹、污渍、污污垢、划痕痕。每天巡回擦擦拭轿厢内壁不同材质立立面按4.2.2规规定。每天巡回擦擦拭内壁、门槽槽 顶顶部无积灰。每天擦拭11次不锈钢表面面用不锈钢油油擦拭上光光。每周擦拭11次 2.55 自动扶扶梯、自动动人行道部位要求保洁频次踏步、阶梯梯清洁、光亮亮,无灰尘尘、污垢、污污渍。每天巡回保保洁橡胶扶手色泽统一,无无污迹、污污垢。每天巡回擦擦拭外壳、侧模模板光洁、明亮亮、色泽均均一,无灰灰尘、印迹迹、污渍。每天擦拭11次玻璃按4.3规规定。每周擦拭33次2.6 花盆 盆体体表面无积积灰; 每天巡巡回
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