某现代广场项目可行性研究报告113637.docx
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1、 XX市现现代广场可行性研究报告XXXX房房地产开发发有限公司司二00四年年八月目 录第一章 概论第二章 项目市场分分析第三章 项目市场定定位及销售售预测第四章 项目的工程程技术方案案第五章 项目管理理与建设进进度计划第六章 项目招商商方案第七章 投资估算算和资金筹筹措第八章 效益分析析第九章 项目风险险及防范措措施第十章 结论及建建议附件一 项目目标标市场定位位附件二 定价模型型第一章 概 论一、项目名名称:XXX现代广场场项目二、项目地地点:位于于*市*区建设设广场西南南角1、项目东东面:临主主干道南京京路2、项目南南面:靠城城市主干道道长江路3、工程西西面:西接接南山小区区4、项目北北面
2、:临桂桂花一村住住宅小区三、区域特特点:1、自然条条件:场地地北高南低低,高差约约二十余米米,地块西西北部有一一较大面积积原始生态态山林,植植被茂盛,品品种繁多,地地表具有丰丰富的自然然景观条件件,树木郁郁郁葱葱,是是该区域难难得的一块块绿地。2、商业价价值:地块三面临临街,地处处该区之交交通要塞建设广广场,南来来北往的各各地商贾云云集,商业业价值较高高。3、交通条条件: 项项目用地规规划主入口口临南京路路,周边有有多个公交交车站,长长途汽车站站也近在咫咫尺,长江江路与南京京路纵横交交错,南北北东西交通通条件均极极为发达。四、建设规规模:项目总占地地面积411302.20m2(61.95亩),
3、总总建筑面积积947665.799,该项目建建设分三期期进行:1、一期工工程:包括括现代商业业广场,首首层建筑面面积117783.998 m2,总建筑筑面积500625.48 mm2,共5层层高,一、二二层层高为为5 m,三三层高4.8 m,四四五层为44.5 mm。2、二期工工程:包括锦绣绣花园和青青少年活动动中心二部部分、锦绣花花园为住宅宅楼,总建建筑面积为为203885.488 m2,分为两两栋。一栋栋26层,一一栋12层层,首层为为架空层,设设作停车位位。、青少年年活动中心心为6层,局局部5层,一一二层层高高3.9 m,三四四层层高为为3.5 m,建筑筑面积为66675.89 mm2。
4、3、三期工工程:为青青少年科普普综合大楼楼,建筑面面积为122000.00 mm2。现代广场建建设规模用途层数建筑面积()备注第一期工程程557044.421现代商业广广场商场主体5层局部7层510422.672地下车库车库1层4661.75车位1055个第二期工程程270611.371青少年活动动中心科教6层6675.892锦绣花园住宅高层26层层小高层122层203855.48第三期工程程科教120000.00总计947655.79五、可行性性研究范围围:本可研研只对第一一期工程和和第二期工工程进行分分析。第三三期工程未未列入本可可研范围。六、项目估估算总投资资额:人民民币207718.2
5、24万元,其其中土地费费用26004万元,工工程费用1147166.78万万元,电梯梯设备费7750万元元,相关报报建费用!公式不在在表格中万万元,其他他费用7775.066万元,不不可预见费费用7355.84万万元。主要技术经经济指标序号指标名称单位指标值备注1总用地面积积413022.202总建筑面积积947655.793建筑密度%285334容积率2.285总投资额万元207188.246销售收入万元207488.527销售税金及及附加万元1644.288所得税万元21409净利润万元4344.8410投资利润率率%20.977%11投资利税率率%39.244%12建设期年2第二章 项目
6、目市场分析析一、XX市市经济发展展趋势分析析1 、国民民经济社会会发展计划划、和总体体规划XX市城城市总体规规划(20001-20200)于22003年年9月5日日通过XXX省级评审审。该规划划将XX市市城市功能能定位于南南方重要交交通枢纽、高高新技术产产业为先导导的新型工工业基地、中中南地区重重要的商贸贸和现代物物流中心。在市域城城镇发展规规划中,分分别从经济济区划分、行行政区划调调整、基础础设施规划划、环境保保护及生态态建设规划划等11个个方面做出出详细规划划。到20005年,实实现对现有有城镇体系系格局的初初步调整;到20110年,城城镇体系空空间结构初初步形成网网络状结构构。20220
7、年,形形成完整的的市域城镇镇体系。22005年年城市化水水平达到442%,22010年年达到500%,20020年达达到60%。2、项目所所在地城市市化进程规规划情况本项目选址址所在地的的XX区,将将形成以长长江路为主主轴的两翼翼枝状发展展结构;建建设向阳路路、新星路路、东环北北路和北环环路,并加加强片区的的次干路、支支路网建设设;在向阳阳广场即长长江路两厢厢,按城市市次中心规规模形成组组团中心,增增强综合服服务,该地地区为中高高等强度开开发。二、XX市市房地产发发展概况1、房地产产市场需求求情况 从从20033年下半年年房交会期期间的商品品住宅与商商业地产的的成交情况况,结合22004年年上
8、半年的的房地产行行业的变化化情况,我我们从几组组数据分析析房地产市市场需求情情况的变化化情况。(1)商品品住宅开发发情况分析析 20004年首首季,商品品住宅施工工面积为220931100平方方米,相较较20033年同期增增长9.77; 20004年首首季,商品品住宅竣工工面积为44079000平方米米,相较22003年年同期减少少9.4。(2)商品品住宅销售售情况分析析 20004年首首季,商品品住宅销售售额165572万元元,相较22003年年同期上涨涨9.9; 20004年首首季,商品品住宅销售售面积17718000平方米,相相较20003年同期期下降0.2。2、未来几几年发展趋趋势近6
9、年,XXX市房地地产一直保保持了较快快的发展速速度。但从从去年央行行121号号文件下发发,土地挂挂牌拍卖,别别墅高档公公寓项目停停止审批,到到银行收缩缩对房地产产项目贷款款,开发企企业自有资资金率提高高等多项政政策调控措措施的出台台,形成对对房地产行行业的整体体压力。在在国家宏观观调控加强强的大环境境下,XXX房地产市市场未来几几年的发展展情况,我我们从两方方面加以分分析。(1)、从从基本情况况看、投资继继续了高位位运行态势势。今年11-5月,XXX市房地地产开发完完成9.885亿元,同同比增长559.6%,增速有有减缓,同同比下降222.4个个百分点。仍仍高于全省省平均水平平11个百百分点,
10、位位居*、*之后第第三位。开开发投资中中住宅完成成3.7亿亿元, 下下降1.33%;写字字楼完成00.15亿亿元, 下下降42.3%;商商业营业用用房完成22.9亿元元,增长22.14倍倍;其他用用房完成33亿元,增增长1.55倍。、非国有有投资依然然强劲。今今年非国有有资本在开开发领域投投资表现异异常活跃,有有力支撑了了房地产快快速向前发发展。从11-5月的的情况看,私私营开发企企业完成投投资4个亿亿,占总量量的41%,位居前前列,其次次是其他有有限责任公公司及外商商投资分别别完成3.5亿和11.1亿,占占总量的336%和111%。国国有企业完完成0.336亿元,比比重由上年年10.66%下
11、降到到3.7%,减少77个百分点点。、新开工工项目规模模提高。前前5 月,累累计 266家开发企企业有新项项目上马,计计划投资规规模达155.3亿元元,大大超超过去年同同期23家家开发企业业,计划投投资5.33亿元的规规模。截止止5月底,新新开工项目目进展顺利利,完成投投资4.99亿元,占占完成总量量的一半,比比上年同期期多出3.3亿元。、开发资资金到位情情况较好。截止5月底,累计资金到位17.8亿元,同比增长52%。在当年到位的15.5亿元中,国家预算内资金及外商直接投资实现零的突破,分别为400万元和2500万元;国内贷款3.7亿元,增长24%;自筹资金5.19亿元,增长21.5%;其他资
12、金来源6.3亿元,增长42.9 %,其中定金及预收款增长75.7%。自筹资金和其他资金占房地产开发资金来源的74%,说明了XX市房地产开发进入了依靠企业自身力量和市场力量进行发展的阶段。、商业地地产开发进进入高潮。今年以来,开发市场的亮点不再集中在住宅,而将包括写字楼、和大型商铺等物业,有实力的开发商也将向更稳定、更长期的投资发展。而优质写字楼、和大型商铺的长远投资价值往往更高,故持续走强。特别是一些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。1-5月,商业营业用房施工面积达64.1万平方米。增长1.7倍,比重由上年10.9%提高到22.4%;写字楼施工面积6.3万平方米,增长60.9%,比重由上年1.8%
13、提高到2.2%。“汽贸城”“电器广场”等上亿元大型商业项目有10个正在建设中,掀起了XX市商业开发的高潮。、上亿元元规模项目目企业增多多。由于加加大招商引引资力度,发发达省市外外来资本增增多,形成成了XX有有始以来上上亿元开发发项目企业业最多的一一年,从上上年9家增增加到211家。计划划总投资达达42.114亿元,同同比增长998.5%。由浙江江XX实业业有限公司司投资3亿亿元兴建的的“中国城商商业广场”完成进度度八成,预预订成绩颇颇佳;XXX集团投资资2.3亿亿元打造时时代广场已已动工;而而上海”XX花园园”带来的是是大都市居居住文化理理念,让海海派风格溶溶入了XXX新城。、房地产产市场活跃
14、跃依然。在在建材价格格上涨、土土地价格上上升、城市市拆迁三重重因素的影影响下,XXX市房地地产市场价价格总体呈呈上升趋势势。数据显显示,首季季XX房屋屋销售价格格指数为1107.66,房地产产租赁价格格指数为1101.22。其一是是商品房销销售价格上上涨5.77%,其中中普通住宅宅上涨100.2%,豪豪华住宅上上涨1.11%;其二二是私有住住房交易上上涨10.8%;其其三是房屋屋租赁价格格上涨1.2%。非非住宅类写写字楼及其其他用房保保持了去年年同期水平平;商业营营业用房价价格上涨11.2%。、多数商商家看好开开发形势。从一季度的调查样本显示,XX市房地产景气指数处在高位景气区间,在工业、建筑
15、业、交通运输等八大行业中处在第一位。其中企业家信心指数160点,预计二季度将保持这个水平;房地产企业景气指数150点,预计二季度提高到160点。从中看出,大部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。那些拥有土地储备与良好融资渠道的一线企业更是信心十足。(2)、从从政策影响响看 房地产投投资在XXX市固定资资产投资中中的比重不不是很大,开开发投资占占城镇以上上固定资产产投资比重重31.22%。,但但对于投资资的拉动意意义重大。他他关系到人人民生活水水平的提高高,支撑经经济的快速速增长,无无疑是一个个需要大力力发展的产产业。目前前国家“管紧土地地,看好信信贷”的新政是是加强土地地和资金
16、的的供给约束束,抑制投投资冲动,遏遏制低水平平重复建设设,并不是是搞一刀切切限制,不不会影响正正常的经济济发展和社社会需求,当当然政策带带来的振荡荡不可避免免波及到XXX市地产产市场。.征地拆拆迁影响:中央强调调不允许占占用一亩基基本农田。上上收县级以以下土地审审批权限。堵堵住以前土土地协议出出让的口子子,经营性性土地一律律实行招标标挂牌拍卖卖。土地交交易价格和和征地拆迁迁费用大幅幅上涨。今今年省级也也把新征土土地补偿等等三项列入入“八件实事事考核”当中,XXX市贯彻彻落实毫不不含糊。一一是征土地地补偿费用用3 个月月内支付率率100%;二是征征地补偿清清欠无拖欠欠情况;三三是涉及征征地拆迁补
17、补偿的信访访办结率663.6%。.立项规规划影响:坚决刹住住各种形象象工程,停停止建设大大广场、高高尔夫球场场 、行政政办公楼、培培训中心、会会展中心、大大学城等项项目,加大大规划审批批力度,严严格限制突突破规划加加大高度密密度及改变变使用用途途,使规划划审批难度度越来越大大。目前XXX市开发发项目中暂暂时末有明明显违规现现象。因此此,对正在在建设中的的项目不会会受到大的的冲击。.资金来来源影响:银根紧缩缩给供需两两方带来影影响。开发发项目资本本金比率由由20%提提高35%才允许开开工,房屋屋结构封顶顶后才许预预售;购房房按揭贷款款限制,使使贷款额度度每月还款款不能超过过贷款人月月收入的550
18、%,限限制对购买买第二套房房的贷款,对对购买第四四套房以上上的投资性性购房不予予贷款等。在在无法获得得廉价、充充分的资金金供给后,各各大小房地地产投资商商都将面临临资金链的的紧张,一一些在售项项目也加大大促销力度度,以尽快快收回成本本,进入新新一轮开发发。 从XX市市房地产开开发资金到到位情况看看,XX市市房地产开开发对银行行贷款的依依赖程度不不小。5 月底到位位资金中,国国内贷款虽虽只占244,但考考虑到施工工企业垫资资中的银行行贷款、预预售商品房房中的个人人住房按揭揭、自筹资资金中关联联企业使用用的贷款等等因素,银银行资金占占房地产开开发投资的的比重超过过五成。面面对银根紧紧缩,开发发商将
19、首先先受到挑战战,市场需需求也面临临考验。(3)、从从销售情况况看:目前前销售和空空置面积一一降一升 ,就颇受受人们关注注。一是销销售下降。截截止5月底底,XX市市商品房销销售面积118.8万万平方米,下下降29%,喜的是是预售面积积成倍增长长,累计预预售面积556.5万万平方米,同同比增长11.9倍;二是空置置上升。全全市商品房房空置面积积9.3万万平方米,增增长1倍。从从空置时间间上看,一一年内占773%;在在一年至三三年内的占占26%;三年以上上仅占1.3%。空空置类型以以住宅居多多,占677%。空置置的面积大大多是去年年末竣工,今今年开始现现房销售的的房屋,由由于没有实实际预售,销销售
20、周期拉拉长,因此此时点数体体现的空置置率上升。如如银苑和明明珠房地产产的小区空空置超过11万多平方方米就属这这类情况。乐乐观的是今今年XX市市以住宅开开发为主的的投资速度度已经减慢慢,同比下下降1.33%,缓冲冲下半年空空置压力。 (4)、趋趋势判断 随着着国土资源源的日益紧紧缺以及政政府相关限限制土地报报批报建相相关法规的的颁布,对对于房地产产市场情况况的变化趋趋势,可总总结出以下下几点:、城镇居居民住房需需求十分强强劲。当前前城镇居民民的住房需需求正在从从满足生存存需要向舒舒适型的转转变。XXX省统计局局最新统计计资料表明明,城镇有有66.22 %的居居民对现有有住房不满满意,不满满意集中
21、反反映在住房房面积小,地地理位置欠欠佳,环境境、卫生、物物业管理差差;住房消消费占城镇镇居民消费费支出的第第二位,330.2%的居民有有购房意向向。XX省省城镇居民民人均使用用购房贷款款597元元,与全国国城镇人均均使用购房房贷款20010元相相比,还有有一定距离离。只要转转变消费观观念,改善善住房条件件的愿望就就可以转变变为住房有有效需求,进进一步扩大大住房消费费完全可以以实现。、加快城城镇化进程程将创造新新的住房需需求。加快快城镇化进进程是建设设全面小康康社会的重重要措施。根根据规划,到到20200年XX省省城镇化水水平达到555%,城城镇人口将将从20002年的22214万万发展到339
22、60万万,新增城城镇人口11746万万。这意味味着每年将将新增城镇镇人口977万。大量量农村人口口向城镇转转移,城镇镇人口持续续增长将会会不断创造造新的住房房需求。、产业结结构调整要要求住宅与与房地产业业加快发展展。住宅与与房地产业业属于第三三产业,随随着经济发发展和产业业结构调整整,第三产产业在国民民经济中所所占比重将将逐步提高高。20002年XXX省房地产产开发完成成投资1550.9亿亿元,占固固定资产投投资的比重重11.22%,占GGDP的比比重3.44%,分别别低于全国国平均水平平6.7个个百分点和和4.2个个百分点,尽尽快提高住住宅与房地地产业所占占比重,是是XX省经经济发展的的客观
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