广场可行性研究报告20054.docx
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1、百套精品地产资料免费下载!海量地产资料库,五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学,全套风暴特价元,货到付款、诚信无忧!网址: 原创*广场可行性研究报告(规范研究,全文共赏)目录第一章惠州市社会经济发展概况惠州市经济社会发展概况惠州市经济发展历程与特点惠州市的区位条件南海石化项目和大亚湾经济区的建设惠州市在珠三角的地位和作用第二章项目概括研究基础研究依据项目参数研究过程研究目的研究人员研究内容研究方法项目背景发展商简介项目概况总体布局交通组织建筑功能建筑造型消防及分区区域特点基本描述总体布局道路系统公共设施配置绿化系统规划第三章惠州市商品房需求状况基本情况住宅建设和消费需求主要指标需求祈求对环境
2、及配套要求第四章惠州市商品房供给状况商品房供给总量及特点住宅市场发展趋势第五章个案分析总体供给状况个案分析第六章项目评估项目概括项目优势项目劣势第七章市场容量项目市场定位目标客户分析销售价格预测市场容量估算第八章初步成本分析项目基本装修标准项目开发组织土地成本建安成本土建及装修工程成本设备安装工程成本前期费用项目其它不可预见费开发期税、费红线内、外市政及公建配套设施工程费本项目静态总投资本项目开发期各项静态总投资比例第九章财务效益估算项目开发前景财务效益初步估算项目总体开发盈亏平衡分析项目敏感性分析影响开发效益的主要因素分析第十章结论及建议研究结论可行性建议 惠州*广场可行性研究报告本项研究为
3、规范的可行性研究,主要任务是论证*广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关规范,可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究,根据本项目特点,我们合三为一,从技术及经济角度,对本项目进行规范的可行性研究,本项研究的原则是:项目有关经济技术和综合建筑面积指标,是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成;各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于惠州市国土房管局;建安工程造价的构成依据,既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算,同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料
4、作为对比。总投资测算一览表,系按整个开发项目完全由惠州市*房地产开发有限公司全资兴建的方案,拟分为三组采取滚动的开发形式;本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据对本项目周边物业市场的调查统计数据所得,并经过归纳和整理,其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述形式,结合本项目的实际情总严谨测算得出。本开发项目的各项财务分析部分,按照目前惠州市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据,经过科学测算获得,务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。第一章惠州市社会经济发展概况惠州市经济社会发展概况惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端,
5、南临南海大亚湾,与深圳、香港、东莞毗邻,北连河源市,东接汕尾市,西邻广州市。惠州市地处低纬度,北回归线横贯全市,雨量充沛,阳光充足,气候温和,属南亚热带季风气候区。惠州市是广东省的一座历史文化名城,素有“粤东重镇”,“岭南名郡”之誉。改革开放以前,惠州市经济基础相当薄弱,直到年,全市国内生产总值亿元,工农业总产值亿元,其中工业产值仅为亿元。改革开发以后,特别是年地改市之后,全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。多年来,惠州市国民经济持续快速发展,经济实力大大增强,社会和经济面貌都发生了巨大的变化。惠州已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土,从一个典型的农业经济区域变为进入
6、工业化发展阶段的新兴城市。年,全市实现国内生产总值亿元,比年增长倍,年翻了三番多,年均增长。年行政区划调整后,惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县,除龙门县外,其他县区都属于珠三角地区。全市总面积平方公里,城镇建成区面积平方公里。按惠州市统计年鉴口径,年底,惠州市总人口为万,其中户籍人口(常住人口)万人,外来人口(暂住人口)万人。全市现有个乡镇,个街道办事处,个行政村,并设有两个国家级开发区:大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。惠州市人民政府驻地惠城区,惠城区土地总面积平方公里,总人口万;惠阳区土地总面积平方公里,总人口万。惠州市经经济社会会发展历历程与特特点纵观观惠州市市近
7、二十十几年的的社会经经济发展展历程,可可以划分分为三个个阶段:第一阶阶段是改改革开发发后到年年,第二二个阶段段是年年,第三三个阶段段是年到到现在。第第一阶段段,年到到年是惠惠州市经经济发展展的积累累阶段,这这个时期期的代表表性事件件是中国国开始实实行改革革开放,香香港的劳劳动密集集型产业业逐渐向向珠三角角转移。惠州市的经济发展比之改革开放前发展要快得多,年均增长,年达到亿元;人口年均增长,年达到万人;城镇建成区面积年均增长,年达到平方公里;地方财政收入年均增长,年达到亿元;工业生产总值年均增长,年达到亿元;人均年均增长,年达到元;三次产业比重从年的一产独大发展到年退居第二的位置,但该阶段第二产
8、业的比重始终最小,惠州市还没有完成从农业市到工业市的蜕变;这一期间,惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加,但由于基数太小,惠州市经济并没有出现质的飞跃。年是惠州市经济从起步进入快速发展的阶段,经济社会各项指标都经历了前所未有的大发展,年均增长,地方财政收入年均增长,实际利用外资年均增长,城镇建成区面积年均增长,外贸出口总额年均增长,人均年均增长。从年到年,惠州市工业生产年均递增,第二产业的比重迅速上升到首位,年占的,第一产业迅速下降,年占的,成功实现了从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮,当时的惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之一,迅速蜂拥而来的投机资
9、金一度使惠州市经济发展达到辉煌的顶峰,同时也托起惠州市人民对本市经济发展的高远幻想。这一阶段的另一个代表性事件是熊猫汽车城项目在惠州进行谈判的启动和终止。这些事件对惠州的经济社会发展产生了极大的影响,随着房地产泡沫的彻底破灭,熊猫汽车城项目的搁浅,惠州市的经济发展陷入低落和迷茫之中。年至今,是惠州市经济发展重归理性的阶段,在这一阶段,惠州市一边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用,一边进行经济结构调整,使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。在此期间,国内生产总值年均增长,地方财政收入年均增长,实际利用外资年均增长,外贸出口总额年均增长,工业生产总值年均增长,人均年均增长。这一阶段的代表
10、性事件是中海壳牌南海石化项目的最终签订。预计未来五到十年间,大亚湾区的石化产业将投入到亿元的建设资金,巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支撑,也将为整个惠州市的跨越式发展提供契机。惠州市的的区位条条件惠州州市是珠珠三角东东部联系系粤东地地区的区区域交通通枢纽,紧紧邻深圳圳、东莞莞、广州州等珠三三角发达达城市和和国际大大都市香香港。惠惠州市区区西距广广州市公公里,东东距汕头头市公里里,南与与深圳市市相隔公公里,惠惠州市南南部的澳澳头港到到香港中中环码头头仅海里里。良好好的区位位条件是是区域经经济快速速发展的的重要因因素,其其毗邻香香港的优优越区位位条件便便是其中中最重要
11、要的因素素。改革革开放以以前,珠珠三角西西岸的发发展快于于东岸,改改革开放放后,由由于东岸岸接近香香港,近近水楼台台的优势势突现,到到年,深深圳和东东莞的人人口和国国内生产产总值是是中山和和珠海的的三倍多多。形势势出现巨巨大逆转转的主要要原因就就是区位位条件,东东部地区区与香港港的连通通性较高高,这一一差异使使香港公公司和在在香港的的外国公公司的投投资、技技术和管管理倾向向流入珠珠三角东东部,为为深圳和和东莞外外向型经经济的发发展提供供动力,使使东岸经经济发展展迅速赶赶上并超超过西岸岸。根据据有关方方面的测测算,在在广东、香香港企业业北上的的数量与与陆路交交通的距距离基本本上成反反比,珠珠三角
12、城城市与香香港的距距离每减减少,制制造业外外资企业业单位数数量便增增加至,制制造业外外资投入入金额增增加至,服服务业外外资企业业单位数数量增加加至,服服务业外外资投入入的金额额就增加加到。进进入新的的世纪,惠惠州的区区位条件件将的重重大的改改变。的的签署与与实施,在在未来若若干年香香港对珠珠三角的的辐射作作用将大大大加强强,香港港的国际际融资能能力和高高端服务务业将大大大促进进珠三角角的全面面发展。惠惠州作为为珠三角角城市重重要的一一员,通通过基础础设施建建设改善善与香港港交通的的便捷性性,进一一步充分分利用和和强化毗毗邻香港港的区位位优势,使使其接受受香港和和周边大大城市的的经济辐辐射和承承
13、接产业业转移,与与香港进进行更深深层次的的合作方方面,有有更大的的作为。南海石化化项目和和大亚湾湾经济区区的建设设落户大大亚湾的的中海壳壳牌南海海石化项项目,首首期投资资亿美元元,是国国内目前前最大的的中外合合资项目目,由英英荷壳牌牌公司与与中国海海洋石油油总公司司及广东东投资公公司合资资经营。项项目采用用世界先先进的石石油化工工技术,年年产万吨吨乙烯,进进而衍生生出多万万吨高质质量的化化工产品品,年销销售值达达亿美元元,对下下游产品品的拉动动效应为为。该项项目已于于年月奠奠基,目目前正在在进行万万吨乙烯烯裂解装装置建设设,预计计到年正正式建成成投产。未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十
14、分广阔,石化产品在中国还有很大的发展空间,惠州正积极抓住这次机会,争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州,使惠州成为珠三角乃至广东省重要的石化基地。大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区,陆域面积平方公里,海域面积平方公里,海岸线公里,自然条件得天独厚,拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港,土地资源、淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路、供水、供电、通讯和港口等基础设施网络,具有发展临海大型工业项目的优越条件。大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势:壳牌公司是全球强跨国公司之一,拥有先进的管理和技术设备,在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸
15、引其他跨国企业的集聚,进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等一批汽车零部件企业,形成了一定的产业规模,随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区,大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观,特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾,其发展前景更不可估量。大亚湾东部的稔平半岛,土地面积平方公里,超过新加坡的土地面积,正处于尚待开发状态,具有发展多个大型工业项目的条件,正受到外来投资商的高度关注。惠州市在在珠三角角的地位位和作用用目前,惠惠州是珠珠三角东东部联系系粤东地地区的交交通枢纽纽,是珠珠三角电电子信息息产业生生产基地地之一,是是珠三角角主要的的
16、生态农农业供应应基地和和生态环环境保障障区。惠惠阳市改改市划区区,拓展展了惠州州中心城城区的发发展空间间,从地地理位置置上实现现了惠州州从沿江江城市向向沿海城城市的转转变。正正在建设设中的中中海壳牌牌南海石石化项目目将给惠惠州市经经济发展展增添一一台强有有力的发发动机,推推动惠州州工业化化进程,拉拉长产业业链,使使惠州成成为珠三三角乃至至华南地地区的重重要化工工基地,改改变惠州州在珠三三角的分分工地位位,进而而带动珠珠三角东东翼边缘缘的工业业化起飞飞,为东东翼乃至至整个珠珠三角提提供强大大的基础础性工业业支撑。同时,石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移,带动城市空间向沿海发展,推动惠州市走
17、向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳、香港、东莞的联系,对旅游资源的开发利用,对生态环境的加强保护和建设,惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地,成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。第二章项目概概括研研究基础础用地地单位:惠州市市*房房地产开开发有限限公司发展商:惠惠州市*房地地产开发发有限公公司用地地性质:商住楼楼(高尚尚住宅)项目名称:*广场用地位置:惠州市江北号小区用地现状:已开发可行性性研究分分析的基基本依据据国土土证:惠惠府国用用()字字第号惠府府国用()字第号惠府国用()字第号惠府国用()字第号建设用地规划许可证:惠州市规字第号(一期)商品房预售许可证:惠州房预许()号(一
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