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1、 物业工程部管理手册维修班工具具使用管理理办法、维维修电工岗岗位职责、值值班电工岗岗位职责维维修班工具具使用管理理办法 维修班工工具使用管管理办法 ?PUUo+nddh 为贯贯彻执行公公司物品妥妥善保管,合合理使用,有有效控制的的方针,特特制定本办办法。 *9WhO_ 维修班班工程维修修使用工具具分为:共共用工具与与私用工具具。所谓共共用工具是是指较大件件工具(如如切割机、电电焊机、台台钳、电钻钻之类)私私用工具是是指发放给给个人的小小件常用维维修工具共共用工具使使用管理: k_CEe_ 来自资料料搜索网() 海量资资料下载1. 共用用工具由值值班人员保保管,只允允许公司内内部使用,不不得以个
2、人人名义转借借他人使用用,如有特特别情况须须由主管以以上人员同同意,方能能借出。 t7= k: ZZ+ 2. 当当值班人员员下班时,须须在交接班班记录表上上注明工具具使用情况况,并由接接班人员清清点检查工工具使用情情况确认后后签收。 kxm66ykI 3. 所所有使用工工具的人必必须爱惜工工具,遵守守谁损坏谁谁赔偿的原原则,由值值班人员监监督私用工工具使用管管理 S00uNXXX 1. 发放放给个人的的工具由个个人妥善保保管,并由由个人在工工具领用表表上签收,离离职时交还还给公司。 lkc%vOx? 2. 个人所领取的工具,自己必须爱惜,人为损坏由个人赔偿。 Kh,G_c&o 3. 个人所领工
3、具属常规性磨损折旧,日久不能使用的,可申请换取新的工具,但必须提供旧件。维修电工岗岗位职责11. 严格格遵守公司司各项规章章制度,服服从领导安安排,除完完成日常维维修任务外外,有计划划地承担其其它工作任任务。 ZXXay 2. 努努力学习技技术,熟练练掌握大厦厦强弱电设设备,工作作原理及实实操作与维维修保养。 :IO8|3. 执行所管辖设备检修计划,按时按量完成,并填好记录表。 :le tMUp9j 4. 积极配合值班电工工作,出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。 &Q bzr 5. 严格执行设备管理制度,做好交接班工作。 UsiJJ#zT 6. 交班时发生故障,上班必须协同下班工作,排除故
4、障后才能离去。 ;3u! #0 7. 维修人员外出巡查或维修,必须随身携带对讲机,随时随地与部门人员保持联系。 8. 在巡巡查过程中中,发现不不正常现象象,应及时时进行处理理,处理不不了的应做做好记录,不不得隐瞒故故障现象。 ;bd+4+A 9. 做好值班室清洁工作,填好工作记录表。 dpO( 53_ 10. 完成领导交办的其它工作。值班电工岗岗位职责11. 严格遵遵守公司各各项规章制制度。 zL55ijhll 2. 努力力学习技术术,熟练掌掌握本大厦厦供电供水水方式,线线路管道走走向反设备备的原理,技技术性能及及实操作。 X3u8X:h _ 3. 努力做好设备保养维修工作,做好防小动物工作,
5、确保安全运行。 .?iwwU| 4. 坚守岗位,定时巡视配电设备,密切监视各仪表工作情况,准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。 W|tnahc 5. 对来人来电报修应及时进行登记,并处理。 58gFe8x 6. 发生事故时,值班人员应保持头脑清醒,按照操作规程及时排除故障。 7. 事故未排除不许进行交接班,应上下两班协同工作,直至排除故障。一般性的故障,应交待清楚并做好记录。 lPC_-O$ 9. 完成上级交办的其它工作。配电房管理理规定/配配电房安全全操作规程程1. 配电房房是大厦供供电系统的的关键部位位,应设专专职电工对对其实行224小时运运行值班,未未经主管人人员以上许许可,非工工作人
6、员不不准入内。 2,AaWZk2 2. 值班是必须持证上岗,熟悉配电设备状况,操作方法和安全注意事项。 Pki2oX 3. 值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况,严禁变压器、空气开关超载运行。 zdF,Qw# 4. 配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行,其他在场人员只作监护,不得插手,严禁两人同时进行,以免发生错误。 v_wY# 3. 操作作时必须按按操作顺序序进行操作作,每操作作一项做一一个记号,全全部操作完完成后进行行复查。 C uaT& 4. 下列列项目列操操作票 vv(YYcc$N33 A. 应拉拉合的开关关和刀闸位位置 jlLP B. 检查查接地线是是否拆除 w)N
7、aRAAA/ C. 检查查负荷分配配 )2)gJBY D. 装拆拆接地线 we7v._xx E. 安装装或拆除控控制器路线线或电压反反感器回路路保险 UU- -SB F. 一切切换顺路和和检查是否否确无电压压等操作,应应检查操作作电源是否否正常供给给 ;qR Ruu5. 操作作发生疑问问,应立即即停止,并并向有关人人员汇报弄弄清问题后后再进行操操作,不准准擅自更改改操作票,严严禁酒后值值班操作。 G(ftGh!8 ? 6. 运行中电容开关跳闸时,应退出运行,经检查确认无异常后,方可试送。 oX7. 重要回路跳闸时且伴随较大冲击时,允许不检查再强送一次,不成功时,严禁再次合用,带有重合闸且无伴随
8、较大冲击时,允许不检查再强送一次,不成功,严禁再次合闸,带有重合闸保护的,应及时检明原因,报告上级。 hyJ rm; 8. 遥测电容或电缆时前后应充分放电。 y#v1 X 9. 变压器预备信号动作时,应及时检明原因报告上级。 DOL mlN 10. 操作电压反感器前,应考虑相应的失压保护和计置装置等。 $5f s-wx 11. 正常情况下发电机应处于自投状态,清洁发电机及附属设备时,应将功能选择开关切断,工作完毕后,恢复正常。 W3h 12. 有高压接地现象或雷雨天检修电气设备时,必须穿绝缘鞋,雷雨天气禁止倒闸操作,巡视电气设备不得靠近避雷器。 4xizfW/+4 13. 变压器应保护跳闸后(
9、速断、差动、油浸式变压器,还有重瓦斯)应退出检查。 14. 倒闸操作顺序: q D 停电:负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。 m!eRk 送电与之操作顺序相反 8 5aE4 15. 电气设备停电后,即使是停电,在未拉开有关刀闸和做好安全措施前,不得触及设备与栅栏,以防突然来电。 jt(H2aB 16. 变压设备发生接地时,室内不得接近故障点4m,室外不得接近故障点8m,且应穿戴相应电压等级的绝缘靴和绝缘手套。 c_zW+3D 17. 巡视配电装置,进出变压室,应随手将门锁好,无关人员未经批准不得进入设备房。工程部岗位位职责和考考核细则工程部是实实施楼宇设设备、设施施正常运行行的职能部部门。工程
10、程部管理具具有严密的的科学性和和较高的技技术性,它它是为业主主(用户)创创造安全、文文明、舒适适、方便的的工作环境境和生活环环境的基本本保障和坚坚强后盾,是是反映楼宇宇服务水准准、良好形形象和社会会声誉的重重要标志。主主要职责范范围是: 8UPjI166 1、负负责楼宇供供(配)电电系统、电电讯系统、电电梯系统、给给排水系统统、空调系系统的运行行管理,维维护保养和和故障检修修。 -iif;$?T 2、负负责楼宇公公共设施、设设备的维修修保养。 eXsHH 3、负负责用户二二次装修的的审批、监监管。 60*BBQi 4、负负责对用户户室内设施施、设备提提供有偿维维修服务。 10C7)Ha 5、负
11、责楼宇外判工程的监管工作。 94 HHy0 1、在部部门经理的的领导下,管管理本系统统的员工和和所辖设备备。 DGGM m (三)班组组长岗位职职责 A(O; l)R 1、在系系统工程师师的领导下下,对所辖辖设备及员员工进行管管理。 (*(XNNAt 2、安排排执行所辖辖设备的定定期保养规规定及参与与执行有关关的技改项项目。 bb_,Y+1W)_ 3、监督督执行部门门的工作指指令。 33+O (z 8、及时时反馈常用用物料、维维修零件、工工具等材料料的品质情情况。 33,_WzzBAM (四)技工工岗位职责责 :CDDogFFr 1、在领领班的领导导下,具体体执行工程程设备设施施的运行、保保养
12、和维修修。 2;X88ja 2、按照工工作指令和和有关规程程进行下列列工作: Mk=11Tq 对设备实实施常规保保养和维修修。 ZF5g;9e 监管设备备的运行。 gBMM 为用户提供维修、安装服务。 hSmiwgznV 填写好各种原始记录。 NX9UAT, 3、参加公司内部组织的有关学习和培训。 1x2T1L (五)文员员岗位职责责 %Lxx 1、在部部门经理的的直接领导导下,负责责处理本部部门的日常常事务。 jZVGG:g7ZZ 2、负责责部门工作作会议的记记录整理。 B V/kl7U 3、负责打印、收集、整理工程部的文件。 B!NahJy 4、负责工程档案、资料、图纸的管理工作。 H&N
13、2*4gHT 5、负责查核工程部员工每月的出勤情况,汇总上报。 KT*v6N 6、负责每月统计发放工程部员工的各项劳保福利用品。 $R|-9Ey 7、负责接待用户、来访人员的咨询、投诉等。 O (O)U4y 二、设备管理班组工作范围 xg (一)强电电组: zzi)n5j 1、负责责高低压配配电房、高高压电房、发发电机房、冷冷冻机房、电电梯机房、楼楼层配电房房及冷却塔塔的日常运运行、维修修和保养。 v;$|R*) 2、负责非非办公时间间楼宇所有有设备的应应急维修。 3、负责楼宇公共照明、室外照明灯具的启、停。 6D : b (二)弱电电组: mmVp96*44 1、负责责楼宇内工工作电压336
14、V以下下的弱电系系统的日常常运行、维维修、保养养。 !%q|W11gEN 2、负责责楼宇电话话、闭路电电视、宽带带网等专线线的开通与与维修。 uPfYY/1z 3、负责责室外弱电电设备的维维修。 $W0r8T (三三)维修组组: R;vv_ ! 1、负责责公共区域域供水系统统、供电系系统、楼宇宇设备层设设备的日常常巡查、运运行、维修修和保养。 2、负责业主单元水电及自用设备的入室维修服务。 / vl?btT 3、负责公共区域设施设备的巡查、维修。 d-F uk 4、负责消防设备的巡查、维修、保养。 DJg_Z? 2、每班班每小时一一次巡查低低压室; !zrrlH 3、每班班每小时一一次巡查发发
15、电机房; e2erD 4、每班班每小时一一次巡查变变压室; C6FHHjFMRR 5、每班班每小时一一次巡查冷冷冻机房和和控制室; :PKK?P#vvZ 6、每班班一次巡查查电梯机房房; BXX!_m 7、每月月一次巡查查楼层配电电房,并负负责有关设设备大的保保养; OO;/*.y 8、每班班一次巡查查冷却塔; 4=| 4、负责责为客户室室内工作电电压36VV以下设备备提供有偿偿维修服务务; :jjIz6# 5、每班一一次防火安安全检查; 6、每周一一次按责任任范围巡查查责任设备备; 6aaKWrLLyr- 7、每天天清洁一次次工作区域域内环境卫卫生。 .a&c*V &* (三)维修修组工作细
16、细则 sHHJ|i #S 1、每天天二次巡查查水泵房,并并负责室内内设备的维维修;泵体体、地面每每周清洁一一次;控制制室柜内每每月一次清清洁除尘。 Q E75Q 2、每天二次巡查排污泵,并负责设备维修;每月一次清洁控制柜灰尘。 (xB.V 3、每天二次巡查泵房,并负责室内设备维修;每周一次清洁地面、设备表面。 Px&vW,4、每二周周一次巡查查消防水泵泵房,每周周一次清洁洁地面、设设备表面。 ?MR Ma5、设备责任人每周一次巡查责任设备;每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 Ak?1 6、每周二次巡查公共区域供电、供水系统,并负责维修。 ,$_K&_ 7、负责楼宇公共设施的维修整改。 T;$
17、y 8、每天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。 W.Xc$e 9、每周一次巡查公共区域空调器,并负责维修。 8CG UR 10、为客户室内设备提供有偿服务。二次供水管管理规程10 目目的 L&A:JJwggNH 保证大厦厦二次供水水水质符合合卫生检验验标准,保保障用户身身体健康。 a-LS(TE) 453 除杂物和清池时,先用铁铲铲出池内泥砂及各种沉积物,然后用扫把或尼龙刷从水池(箱)的顶部四周墙壁水池(箱)底顺序,依次反复刷洗。刷洗完毕用水整体冲洗一遍,排出污水。 *?tX -sF 454 消毒 xJsbS|Y 4541 用1100的灭菌净(一般为漂白精粉)水溶液进行消毒,用扫把或尼龙刷依次反复
18、刷洗消毒,并将水池(箱)盖好,封闭半小时后排出消毒水。 Rr2u:b 4542水池(内)注入适量自来水,用清水将上述位置反复清洗,冲洗出消毒药水。 92rOsrLC$ 455 注水:在清洗工作彻底完成后,开闸向水池(箱)注水,达到标定的水位高度,并加盖加锁。 5c46 取取样送检 _ iG; 461 水样抽取取及送检工工作由水处处理公司完完成。 RZ5WW&? 462 水样抽取取地点应从从底层水池池和顶层水水箱抽样二二支。 s q 463 盛放水样样的容器为为经消毒处处理的取样样瓶,盛容容量为5000毫升的的水,并在在瓶外贴上上送样单位位及送样日日期。 CvETT(64644 在在取水样的的的
19、当天应应工程部安安排将水样样送至卫生生防疫站受受检,并负负责取回卫卫生检测结结果报告单单。 vvuDy334O ) 465 如卫生生检测结果果报告单结结果为不合合格时,应应重新取样样化验,如如再不合格格应安排重重新清洗和和消毒水池池(箱),必必要时请卫卫生防疫部部门派人监监督全过程程,直至检检测合格为为止。 UL2 IP 47 记录和报报告 jjxs qq o 471 管理处给给排水管理理员负责记记录清洗、消消毒水池(箱箱)的全过过程,并经经机电主管管审核,管管理处经理理签字后,交交资料员存存档。 #*5:$ 472 卫生防疫疫站的卫卫生检测结结果报告单单由管理理处资料室室存档。 F(i uu
20、c$U 315 负责维修修保养工作作的质量检检查和员工工的培训考考核。 ?.v|R 32 总值班室室的运作程程序: 00Mg-Y 321 总值班室室由管理组组负责管理理安排人员员值班,保保证24小小时有人接接听电话。33222 负负责记录各各管理处的的报修和维维修组的维维修保养情情况,并向向管理组转转报。323 负责责记录各部部室、管理理处的求援援电话,并并向管理组组报告。 2+:MM 5、 组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障,使之尽快恢复正常运行,并为事后分析故障原因、总结经验教训提供技术意见。 Hy4fvC#d: 6、 负责工程施工合同、预算编制、审核,为公司领导决策提供可靠依据
21、。 :d*f67、 负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系,协助各管理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订,降低管理成本。 l7*JR&4 8、 参与各管理处房屋二次装修工程的审核;参与公司分包工程的施工监理及工程验收。 9、 配合相关部门做好新接物业的接管验收。 C V1I 3 10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐; d#)AVtP 11、 负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作; Z:KU12、 协助公司办公室进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作,提高工程人员的业
22、务素质。 R4q2Wj&Y 13、完成公司安排的其他各项任务。机电设备的的维修保养养与更新改改造1、设备的的维护保养养 (7 vv6u(! 设备在使使用过程中中会产生污污染、松动动、泄漏、堵堵塞、磨损损、振动、发发热、压力力异常等各各种故障,影影响设备正正常使用,严严重时会酿酿成事故。因因此应经常常对使用的的设备加以以检查、保保养和调正正,随时改改善设备的的技术状态态,防患于于未然。 gel#My+) (1)维维护保养的的方式: mcce_*SS+=t 主要方式式有:清洁洁、紧固、润润滑、调正正、防腐、防防冻及外观观表面检查查;对长期期运行的设设备要巡视视检查、定定期切换、轮轮流使用,进进行强
23、制保保养。 LLi*G 清洁:大大气中的灰灰尘进入设设备内,会会加快设备备的磨损和和局部的堵堵塞,还会会造成润滑滑剂的恶化化和设备的的锈蚀,促促使设备的的技术性能能下降,噪噪声增加,所所以设备的的清洁工作作看似简单单,是维护护保养的一一种主要方方式。 QQ0 trrA. 紧固:设设备运转达达相当一段段时间后,因因多次启停停和运行时时的振动,地地脚螺栓和和其他连接接部分的紧紧固件可能能会发生松松动,导致致更大的振振动,使螺螺帽脱落,连连接尺寸错错位和设备备的位移以以及密封接接触不严形形成泄漏等等故障,因因此必须经经常检查设设备的紧固固程度,热热胀冷缩也也会使紧固固件发生松松动。 V4HUUaB1
24、1 润滑:润润滑是正确确使用和维维护设备的的重要环节节。润滑油油的型号、品品种、质量量、润滑方方法、油压压、油温及及加油量等等都有严格格的规定。要要求做到“五五定”即定定人、定质质、定时、定定点、定量量,并制定定相应的管管理制度。 SZC& 6+ 调正:设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的,因设备的振动、松动等因素,零部件之间的相对尺寸会发生变化,容易产生不正常的错位和碰撞,造成设备的磨损、发热、噪声、振动甚至损坏,因此必须对有关的间隙、位置进行调正,再加以紧固。 5$193 aC 外观表面检查: 6Izh 设备的外表面有无损伤裂痕; c+s=dHT 磨损是否在允许范围内; GhHY
25、8d 防护罩等安全装置是否完整、齐全; O%H5 温度压力运行参数是否正常; AISma7pv 日常维护保养:要求管理处运行人员对设备进行外观检查、加油,按操作规程进行操作,定时巡视记录各运行参数,随时注意运行中是否有异声、振动、异味、超载等现象,做好设备及环境清洁,特别是周未或节假日更应注意。 Q k设备的定期维护保养,以管理处操作人员为主、检修人员协助。有计划地将设备停止运行进行维护保养,需要对设备进行部分解体,并做好以下几项工作: zZ2v(PD a、对内外彻底清扫、擦洗、疏通; w:=K?: b、检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况; 15/HF c、调正配合间隙; 8o% #F&H
26、d、检查安全装置; Ze、检查润滑油系统油路和油过滤器是否堵塞; VLpFX_s f、清洁油箱、检查油位指示器,换油; SNa, |gZ g、检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常; .作用:清除事故隐患,减少磨损,延长设备寿命,发挥设备的技术功能和经济特性。(3)设备的点检:对设备有针对性的检查。 qm98tG 日常点检由操作人员进行,内容是: Y2 26 运行状况及参数; UssC0, 安全保护装置; +gzQd1hr 易磨损的零部件; i#O.q=x 易污染堵塞,经常清洗更换的部件; Efoop 在运行中经常要求调正的部位; ._rI7u 在运行中经常出现不正常的部位。计划点
27、检,一般由工程部专业维修人员为主,管理处操作人员协助,主要内容: Op|-#)TH 记录设备的磨损情况,发现其他异常情况; w:a|j 更换零部件; rOZ X5 确定修理的部位、部件及修理时间; 1LkQPPf 安排检修计划。 yVP.a 2、设备的计划检修根据设备的运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隙期,由工程部编制检修计划,对设备进行预防性修理。 +Z+L b50 (1)计划检修的种类:小修、中修、大修和系统大修四种。 e;fWJ 小修:主要是清洗、更换和修复少量易损件,并作适当的调正,紧固和润滑工作,小修一般由维修人员负责,操作人员协助; +gNX!W&W 中修:除小修内容外,对设备的主要零部件进行局部的修复和更换; =Fai 大修:对设备进行局部或全部的解体,修复或更换磨损或腐蚀的零部件,力求使用设备恢复到原有的技术特性。在修理时,可结合技术进步,对设备进行技术改造; 28M&q k 系统大修:检修方式是一个系统或几个系统直至整个企业性的停机大检修,多个工种配合。 Q3M6m (2)计划检修和维护保养的关系:维护保养为主,计划检修为辅。 7kK!#S 根据检修计划的实施情况和各种数据资料,进行综合分析统计,对检修项目、内容、进度、费用和各类定额进行检查。n nC6G!Th-#
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