物业公司秩序维护部工作手册(DOC68页)33542.doc
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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.秩序维护部部工作手册册 编制: 日期: 审核: 日期: 批准: 日期:工作手册文文件目录1. 物业管理安安全保卫概概述2. 秩序维护部部组织架构构及岗位职职责2.0领班班岗位职责责2.1. 门岗的岗位位职责2.2. 前车场的岗岗位职责2.3. 监控室的岗岗位职责2.4. 巡逻岗的岗岗位职责3. 内部管理3.1. 秩序维护管管理指导文文件3.2. 仪容仪表管管理指导文文件3.3. 寝室管理指指导文件3.4. 电视管理规规定指导文文件3.5. 军体训练指指导文件
2、3.6. 秩序维护部部考勤、考考核指导文文件3.7. 秩序维护部部内部沟通通指导文件件(培训、例例会)3.8. 清洁卫生指指导文件 4. 岗位操作文文件4.1. 秩序维护部部常用器具具操作指导导文件4.2. 秩序维护语语言对接指指导文件4.3. 门岗(售楼楼)岗位操操作指导文文件4.4. 巡逻岗岗位位操作指导导文件4.5. 车场岗岗位位操作知道道文件4.6. 秩序维护员员交接班操操作指导文文件4.7. 监控岗位操操作指导文文件4.8. 装修管理操操作指导文文件 4.9. 临时施工现现场管理指指导文件4.10. 内部消防组组织4.11. 消防设施设设备管理指指导文件4.12. 消防检查指指导文件
3、4.13. 动火审批指指导文件4.14. 消防演习预预案指导文文件4.15. 消防知识培培训指导文文件4.16. 突发事件操操作指导文文件 物业管理理安全保卫卫概述1. 目的使员工了解解物业管理理安全保卫卫的涵义2. 范围全体秩序维维护员3. 职责3.1. 秩序维护队队长负责日日常管理、讲讲解及协调调。3.2. 秩序维护员员领班负责责传授、教教导、培训训管理。4. 工作程序4.1. 物业管理安安全保卫的的涵义4.1.1. 物业管理安安全保卫的的对象是房房屋建筑、附附属设备和和公共设施施。但是物物业管理又又是以人为为本,业主主与使用人人的生命与与财产安全全是最基本本、最基础础的物业管管理要求。物
4、物业管理安安全保卫可可简称为“安保”,从事安安全保卫的的人称为“秩序维护护员”。物业管管理有了安安全保障,才才会有清洁洁要求、便便捷要求、舒舒适要求、享享受要求、豪豪华要求等等等,否则则一切物业业管理便无无从谈起。试试想一下,如如果一个物物业管理公公司连业主主或使用人人的生命与与财产(包括物业业这一“不动产”在内)安全,都都不能提供供切实保证证,那么还还管理什么么物业呢?4.1.2. 物业管理安安全保卫职职责是通过过现行的科科学技术手手段与管理理手段,依依靠各种先先进设备与与工具,防防止和终止止任何危及及或影响物物业管理辖辖区内的业业主或使用用人的生命命财产与身身心健康的的行为与因因素,确保保
5、业主或使使用人人身身不受伤害害,财物不不受损失,工工作、生活活秩序正常常。4.1.3. 危及或影响响的因素常常见的如电电线短路、电电梯关人、水水管爆裂、火火警、偷盗盗 以及噪声声等;还有有如自然灾灾害、人为为事故、流流氓活动以以及各种破破坏活动的的预防与阻阻止。4.2. 物业管理安安全保卫的的任务从目前物业业管理实践践来看,物物业管理安安全保卫的的任务主要要有以下三三项。4.2.1. 从安全保卫卫的性质来来划分:4.2.1.1. 治安管理:防盗、防防流氓犯罪罪活动、防防各种破坏坏活动;4.2.1.2. 消防管理:防火、防防电梯故障障及各种自自然灾害;4.2.1.3. 交通管理:防交通事事故、防
6、车车辆失窃、维维护管区内内交通秩序序。4.2.2. 从管理或管管理的空间间来划分:4.2.2.1. 固定岗:门门岗及各种种重要位置置的岗,如如停车场岗岗、转门岗岗、办公室室、会议室室、活动室室、等重要要区域设岗岗等都是固固定岗。4.2.2.2. 流动岗:各各种流动的的巡查、巡巡更则是流流动岗哨。流流动岗哨种是有指指定巡查路路线的,另另一种则无无巡查路线线。4.2.3. 从管理的方方式来划分分:4.2.3.1. 封闭式管理理:适用于于政府机关关、部队等等一些要害害部门和一一些因其住住户有特别别要求的物物业管理。其其特点是整整个物业为为封闭体系系,物业入入口由秩序序维护人员员每天244小时看守守,
7、用户有有专用通行行证件,外外来人员须须征得物业业内用户同同意并办理理登记手续续方可入内内。4.2.3.2. 开放式管理理:一些大大的住宅小小区和商业业楼宇都采采用开放式式管理方式式,不仅用用户无需办办理专用通通行证件,且且外来人员员只要着装装整洁也可可自由进出出。不过,一一些商业楼楼宇在非办办公和营业业时间还是是采用封闭闭式治安管管理,以确确保业主用用户的财产产安全。4.2.4. 从安全工作作所处状态态来划分:4.2.4.1. 正常状态下下的安全保保卫管理:是指按原原定班次、时时间、人员员、岗位、工工作性质来来执行任务务的管理;4.2.4.2. 非正常状态态下的安全全保卫管理理:是指突突发性的
8、事事件、案件件处理,紧紧急情况下下的临时性性处置、管管制。4.3. 物业管理安安全保卫的的作用4.3.1. 必须确保物物业及附属属设备、公公共场所、建建筑地块等等,不受人人为损坏、破破坏或尽可可能减少损损失。4.3.2. 必须阻止或或防止任何何危及业主主或使用人人的生命财财产的行为为。4.3.3. 必须终止任任何影响业业主或使用用人身心健健康的行为为,维护正正常的生活活秩序与工工作秩序。如如终止噪声声、废气对对业主或使使用人的影影响,维持持正常的交交通秩序,以以及制止外外来人员的的干扰、骚骚扰。4.3.4. 加强小区内内的精神文文明建设。4.3.5. 确保一方安安全,打击击各种犯罪罪活动,同同
9、时维护社社会的安定定团结,为为改革开放放与社会稳稳定发展创创造条件。4.3.6. 服务性强,物业治安管理属物业管理整体工作的一部分,从本质上讲,是为用户提供保卫安全服务。因此,对物业管理公司的秩序维护员,要始终树立“服务第一、用户至上”的思想,融严格认真与真诚礼貌于一体,既要坚持原则按章办事,又要文明礼貌,乐于助人。4.4. 物业管理安安全保卫的的基本原则则4.4.1. 坚持“预防防为主、防防治结合”的原则治安工作如如同消防工工作一样,关关键是要做做好预防工工作,应防防患于未然然。物业管管理中的治治安工作的的根本目的的就是保障障用户的人人身及财产产安全,维维护用户正正常的工作作及生活秩秩序,确
10、保保物业的正正常使用及及免遭破坏坏。衡量治治安工作的的第一标准准就是物业业范围内不不发生任何何刑事案件件,不出治治安事故。做做好各项预预防工作是是治安工作作的关键,故故秩序维护护员应时刻刻提高警惕惕,防止可可疑人员进进入管辖区区域,防止止各类刑事事案件和治治安事故的的发生。4.4.2. 坚实物业内内的质量管管理与社会会治安工作作相结合的的原则任何物业,无无论其封闭闭程度多大大,也只是是所在城市市的一个建建筑点,是是该城市的的一个小社社区,其治治安工作也也必然只是是城市市区区治安的一一部分,物物业管理中中的治安工工作有赖于于社会力量量和公安部部门的支持持。因此,物物业管理公公司属下的的秩序维护护
11、部应与当当地公安机机关保持密密切的联系系,及时了了解社会治治安情况,掌掌握犯罪分分子动向,积积极配合公公安部门搞搞好物业周周围的治安安工作,打打击不法分分子的违法法乱纪行为为,确保物物业的安全全,为社会会治安工作作做出贡献献。4.4.3. 坚持专业治治安防范与与群防群治治相结合的的原则物业区域内内的治安防防范也应与与社会治安安防范一样样,应坚持持专群结合合的原则。一一方面应强强调、突出出物业管理理公司秩序序维护部门门的秩序维维护员职责责,不断改改进工作,提提高治安管管理工作水水平,另一一方面应主主动向广大大住、用户户宣传治安安政策、知知识,宣讲讲治安动态态,晓以注注意事项,强强化他们的的安全防
12、范范意识,争争取他们的的理解、支支持与配合合,只有这这样,物业业管理区域域的治安工工作才能更更全面、更更有效。4.4.4. 坚持重点防防范与一般般管理相结结合的原则则不光要做好好平时的门门卫、巡逻逻、监控,还还要特别注注意重点区区域(重要要库房,贵贵重物品存存放处,事事故易发地地段等)、重重要时段(半半夜三更、重重大节庆、活活动日等)的的保安工作作。总之不不同类型物物业的秩序序维护管理理部门应根根据自身物物业治安管管理特点,分分清主次、轻轻重,将重重点防范与与一般管理理和很好地地结合起来来。4.4.5. 坚持“服务务第一、用用户至上”的服务宗宗旨管理就是服服务,秩序序维护也是是一种服务务。治安
13、管管理者必须须紧紧围绕绕努力为用用户提供尽尽善尽美的的服务这一一中心开展展的治安管管理工作,既既要有公安安人员的警警惕性,又又要有物业业管理人员员的服务性性;既要坚坚持原则,按按制度办事事,又要时时刻替用户户着想,主主动帮助用用户解决困困难;既要要与违法犯犯罪分子坚坚决斗争,又又要为用户户提供热情情、周到服服务。一定定要“端正态度度、摆正位位置、灵活活机动、尽尽心尽职”这十六个个字作为秩秩序维护人人员处理问问题的准则则。4.4.6. 坚持治安工工作硬件与与软件一起起抓,人防防技防相结结合的原则则物业管理中中的治安工工作的好坏坏既要靠治治安工作的的软件管理理,也要靠靠治安防治治的硬件实实施。因此
14、此一方面要要抓好秩序序维护对伍伍建设,认认真完善各各项治安防防范制度,落落实治安防防范措施;另一方面面,要搞好好物业治安安防范的硬硬件设施建建设,建立立并完善的的监控系统统、消防报报警系统等等,应购置置充足的对对讲机、巡巡更器及其其他治安工工作所需的的设备等。秩序维护部部组织架构构及岗位职职责1. 目的明确岗位职职责,提高高工作效率率,提升服服务质量。2. 适用范围适用于管理理处秩序维维护部。3. 组织架构项目秩序部主管领班1人领班1人领班1人巡逻岗监控室停车场门岗4. 岗位职责4.1. 秩序维护部部主管的岗岗位职责4.1.1. 负责秩序维维护部日常常管理工作作。监督检检查各岗位位秩序维护护员
15、工作质质量,如:岗姿、仪仪容仪表、记记录填写、出出勤等。4.1.2. 负责每日检检查管理处处安全防范范工作。4.1.3. 负责对秩序序维护员的的考核。4.1.4. 负责制定秩秩序维护部部每月工作作、培训计计划并监督督实施。4.1.5. 定期开展安安全检查,做做好对消防防和突发事事件(水灾灾、火灾等等)的应急急处理。4.1.6. 做好秩序维维护员的培培训工作,提提高秩序维维护员个人人工作能力力,如军体体、文明用用语、记录录填写等。4.1.7. 负责管理处处范围内的的交通管理理工作。4.1.8. 及时向员工工传达公司司、管理处处、部门新新信息和规规定。4.1.9. 掌握部门设设备操作与与运行情况况
16、(消防、可可视监控设设备)。4.1.10. 完成管理处处经理交办办的其他工工作任务。4.2. 门岗的岗位位职责4.2.1. 负责楼内来来人来访的的登记和管管理工作。4.2.2. 负责节假日日业主加班班的登记4.2.3. 负责物品出出入的管理理4.2.4. 负责对施工工人员和维维修人员的的管理。4.2.5. 领导出入要要敬礼4.2.6. 负责协助前前车场秩序序维护员对对门口领导导车位进行行管理4.2.7. 负责岗位周周围的卫生生管理。4.2.8. 负责本岗位位各物品的的使用和管管理。4.3. 停车场的岗岗位职责4.3.1. 要求熟记业业主车牌号号码。4.3.2. 负责车辆按按位停放、摆摆放整齐。
17、4.3.3. 负责对车场场设备设施施的管理。4.3.4. 正确使用交交通手势,声声音洪亮。4.3.5. 做好领导车车位的预留留。4.3.6. 管辖区域内内无小商小小贩。4.3.7. 积极配合上上级领导安安排的各项项任务。4.4. 监控室的岗岗位职责4.4.1. 负责可视监监控设备的的监视和运运用,做好好检查、操操作等工作作,不得擅擅离职守。4.4.2. 熟悉设备的的基本原理理、功能,熟熟练操作技技术,协助助技术人员员进行修理理、维护,不不得擅自拆拆卸、挪用用或停用,保保证设备的的正常运行行。4.4.3. 对可视、通通讯设备等等相关物品品要进行经经常性的检检查,确保保监控设施施各系统的的运行状况
18、况良好。做做好交接班班工作,认认真填写相相关工作的的各项记录录。4.4.4. 与工作无关关人员不得得随意进入入监控室,保保持监控室室卫生清洁洁。4.4.5. 做好接听电电话,协调调各项报修修、询问等等相关工作作。整理报报给上级。4.4.6. 对应该保留留的录像保保存好。4.4.7. 对钥匙的使使用和保管管做好相应应的记录钥钥匙借用登登记表。4.5. 巡逻岗的岗岗位职责4.5.1. 秩序维护员员巡视过程程中,要保保持高度的的警惕性和和警觉性,眼眼、耳、鼻鼻、手其用用。4.5.2. 按照固定路路线和点位位进行巡视视,及时填填写巡逻逻记录表。4.5.3. 如发现可疑疑人员,主主动上前询询问。如有有业
19、主需要要帮助时(如如手拿重物物等),秩秩序维护员员要主动上上前协助。4.5.4. 负责清理楼楼内闲杂人人等的逗留留。4.5.5. 负责楼内各各项消防设设施的巡检检、维护管管理。4.5.6. 检查楼内各各种设备设设施,如:门、窗、电电梯、指示示牌、空调调等。4.5.7. 负责未在指指定吸烟区区域吸烟人人员的管理理。4.5.8. 如发生跑水水或漏水等等突发事件件,及时处处理和报告告。4.5.9. 夜间负责检检查楼内各各办公室锁锁门情况。4.5.110负责对对楼内卫生生情况的监监督管理。4.5.111负责对对施工(维维修)人员员施工(维维修)现场场的卫生监监督。秩序维护员员管理指导导文件1. 目的通
20、过制定秩秩序维护员员作息、纪纪律的管理理规定,确确保秩序维维护员自身身素质的提提高,自觉觉维护秩序序维护工作作的正常运运行及楼内内工作人员员的正常生生活秩序。2. 范围秩序维护部部全体员工工。3. 职责 3.1. 秩序维护员员负责所管管辖区域内内的治安、消消防、交通通及业主的的正常生活活秩序。 3.2. 秩序维护部部领班负责责部门工作作安排、检检查监督、异异常情况的的报告与处处理。4. 工作程序4.1. 作息规定进入工作中午用餐站队接班换工装晚间用餐签到进入工作站队下班签到下班秩序维护员员实行24小时值班班制度,倒倒班形式为为三班运行行(上12小时休24小时),长长白班每周周休息一天天(根据实
21、实际情况定定休息日)。4.2. 军体训练除除全体秩序序维护员定定期训练外外,每天无无特殊情况况下夜班秩秩序维护需需训练20分钟(按按每年制定定的军体训训练计划实实施)由军军体教官负负责组织实实施,无军军体教官的的由领班负负责。4.3. 纪律4.3.1. 爱岗敬业,服服从指挥;遵纪守法法,严于律律已,文明明服务,礼礼貌待人,积积极主动,勇勇敢无畏。4.3.2. 按员工手手册要求求着装上岗岗。4.3.3. 坚守岗位,提提高警惕。4.3.4. 爱护公共设设施、设备备,熟悉园园区消防系系统及消防防器材的安安装位置,掌掌握各种灭灭火器材的的使用方法法。熟知各各项突发事事件或异常常情况的处处理程序,遇遇到
22、突发事事件能正确确进行处理理。4.3.5. 认真参加军军体培训及及消防演练练工作。4.3.6. 严格按秩秩序维护部部交接班指指导文件执执行交接班班,不得迟迟到、早退退,更不能能误班、漏漏班及私自自窜班。 秩序维护护员仪容仪仪表管理指指导文件1. 目的通过对秩序序维护员仪仪容仪表的的规范,提提升园区、公公司及员工工自身形象象和对外界界的影响力力。2. 范围秩序维护部部全体员工工3. 职责3.1. 秩序维护员员及秩序维维护部所属属员工需自自觉遵守,按按要求上岗岗。3.2. 秩序维护部部领班应按按规定进行行指导、督督促检查使使其规范上上岗。4. 工作规程4.1. 仪容仪表4.1.1. 保持整洁、大大
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