楼盘专项市场调查报告(最终版)37657.docx
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1、云南南华野生菌物流加工出口旅游基地项目专项市场调查报告招商策划部部目录前言3第一部分:楼盘调调查篇第一章:调调查背景景55第二章:楼楼盘宏观观环境6 一一、楚雄雄市房地地产行业业发展基基本概况况66 二二、解读读城市整整体规划划对于房房地产发发展的影影响88第三章:市市调区域域房地产产市场整整体环境境111 一一、楚雄雄房地产产市场整整体发展展111 二二、南华华房地产产发展概概括113 三三、两地地房地产产市场整整体发展展小结133 第四章章:市调调区域楼楼盘分析析144 一一、市调调区域楼楼盘分析析114 二二、住房房、商铺铺面积和和建筑分分析116 三三、典型型项目类类比分析析118第二
2、部分:消费者者调查篇篇第一章:调调查背景景226 第二章章:调查内内容277第三部分:电子商商务大楼楼调查篇篇34第四部分:调查总总论及建建议37第一章:总总论338第二章:南南华房地地产发展展总结339第三章:南南华房地地产发展展展望339第四章:南南华房地地产价格格展望440第五章:关关于公司司项目开开发的有有关建议议411一、各功能能区户型、面面积、层层高等建建议441 二二、我司司楼盘价价格建议议446 三三、电子子商务大大楼规划划建议447前言本次市场调调查工作作是针对对我司即即将上市市的“野生菌菌王国”楼盘项项目的户户型、价价格、套套型等,全全面性的的对南华华正在销销售的楼楼盘,选
3、选择性的的对楚雄雄市、祥祥云县部部分楼盘盘,进行行的第一期期为期111天的的实地市场场调查。调查中,主主要对住住宅房地地产、商商铺房地地产、旅旅游房地产进进行了针针对性的的调查研研究。为为了更全面面和更深深入地了解楚雄地区区旅游地地产发展展情况,还还针对餐餐饮业、休休闲娱乐乐、地方方特产等等产业进进行了专专项调查查。为了更清晰晰地分析析和判断断本次调调查的结结果,本本报告将将分为三三大部分分:住宅宅篇、商商铺篇、电子商商务篇。第一部分:楼盘调查查篇第一章调查查背景一、调查时时间:2010年年10月29日111月5日日。二、调查目目的:1、通过对对南华、楚楚雄、祥祥云在销销楼盘实实地调查查,收集
4、集板块产产品及销销售信息息;2、通过对对资料的的整理,研研究竞争争楼盘的的可借鉴鉴之处,为为公司项项目的开开发提供供建议;3、通过案案例研究究,不断断提高招招商策划划人员素素质。三、调查实实施:本次调查参参与人员员:蒋洪洪涛、许许文会;四、调查范范围:1、南华完完成丽景景佳园、龙龙城花园园、家豪豪广场财财富中心心三家;2、楚雄完完成翠湖湖雅苑、鑫鑫茂时代代广场、新新龙江广广场、锦锦都花园园、兆顺顺财富中中心、康康和园、西西辰壹品品、彝人人古镇、福福塔旅游游街等九九家。3、祥云完完成润城城、温州州商业街街、万利利达商业业街、世世纪商城城、金都都商城、印印象花园园等六家家;五、调查方方法:采采用实
5、地地查看、询询问相结结合。六、资料统统计及分分析方法法:本次次调查资资料统计计根据调调查记录录和所收收集的各各楼盘资料加加以整理理,分析析方法力力求全面面、客观观、实事事求是。七、调查结结果的可可信度分分析:1、二手资资料通过过楚雄市房房管局、房房地产协协会等相相关职能能部门提提供,准准确率990%;2、楼盘基基础数据据深访,由调研人员对相关楼盘进行实地访问,并在官方网站上对数据进行了核实,准确率85%以上;3、以上调调查数据据在调研研小组回回公司后后通过对对比分析析以及适适当的电电话回访访等方式式,对所所得数据据进行了了再次验验证、调调整,本本报告所所使用数数据准确确率可达达90%以上。第二
6、章宏观观环境一、楚雄市市房地产产行业发发展基本本概况(一)楚雄雄城市综综述2009年年3月,由由昆明理理工大学学建筑学学系和楚楚雄州规规划局共共同完成成了构构建滇中中特色大大城市楚雄雄规划研研究,其其中提出出了楚雄雄滇中特特色大城城市为“一一主、两两轴、四四副”的的区域组组团式空空间发展展格局。一一主为楚楚雄市,为为楚雄城城市发展展的核心心部分和和区域城城市增长长极核;两轴为为一主、一一次两条条城镇较较为集中中的带状状地域,东东西主轴轴沿昆楚楚、楚大大高速路路及其它它邻近交交通干线线,包括括广通、楚楚雄、南南华等城城镇,南南北次轴轴沿元双双公路,包包括牟定定、楚雄雄、双柏柏及其它它小城镇镇;四
7、副副为南华华县城龙龙川镇、牟牟定县城城共和镇镇、双柏柏县城妥妥甸镇以以及禄丰丰县广通通镇,是是未来楚楚雄城市市发展的的四个次次级中心心和次级级增长极极核。楚雄滇中特特色大城城市的特特色定位位:一是是山水园园林城市市;二是是生态花花园城市市;三是是最佳宜宜居城市市;四是是彝族文文化名城城;五是是云南天天然药城城;六是是国际葡葡萄酒城城。据此此定位,要要建成山山水园林林城市,在在楚雄市市约500平方公公里的坝坝子内,将留出约10平方公里的田地园林。同时,将充分利用青山嘴水库、灵秀湖、彝海公园、龙川江、青龙河串连互通和西山、东山四周环绕的山水结合特点,建成云南省少有的山水园林城市;要建成彝族文化名城
8、,将利用各种彝族节日宣传楚雄,发展以彝族文化为主要内容的旅游业,把彝族文化的魅力充分发挥,打造以彝族文化为特色的城市名片;要建成云南天然药城,将利用楚雄现有的天然药业基础,发展壮大医药工业园区,把天然药业培育成楚雄的支柱产业之一;要建成国际葡萄酒城,将利用楚雄适宜种植葡萄的优势和政府的重视,努力在楚雄建成云南最强、中国领先、国际知名的葡萄酒城,培育各种关联产业,提高楚雄的知名度和影响力。(二)南华华城市综综述为了大力发发展南华华县第三三产业的的龙头产产业房地地产业,南南华县新新一轮城城市总体体规划对对城市发发展定位位是:房房地产业业是南华县县重要组组成部分分,以发发展科教教文化及及食用菌菌美食
9、城城为高新新配套服服务,建建设既适适宜居住住,又适适宜创业业的“综合性性城市片片区”。 南南华县自自身的定定位是:率先构构建富有有经济实实力、独独具城市市魅力、充充满创新新活力的的南华县县新型工工业中心心。到220100年南华华县城区区将新增增建设用用地122平方公公里,城城区总用用地达到到16平平方公里里,人口口达到66万人以以上。将将承担南南华县的的行政中中心、商商务中心心、居住住中心等等城市主主要功能能。用地地规模112平方方公里,规规划道路路共7条条,总长长约122公里。到到20110年全全县城市市化水平平将达到到85,县城城片区新新增1.9万人人以上,以以人均建建筑面积积16计算,需
10、需新建住住宅300.4万万。(三)小结结来自楚雄房房协介绍绍,房地地产及相相关企业业从20001年年的8个个增加到到20110年66月的1133个个。房地地产投资资20008年完完成144.3亿亿元,同同比增长长18.7%,220099年完成成投资220.55亿元,同同比增长长43.5%,220100年1至至6月全全市完成成房地产产开发投投资100.044亿元,同同比增长长78.70%。 220100年一季季度房地地产市场场运行数数据显示示,今年年一季度度全市商商品房销销售19900套套,销售售面积220.222万平平方米,销销售金额额4.66亿元,与与去年同同期相比比分别上上升388.288
11、%、118.559%、442.444%。但是,从销销售价格格来看,多多层住宅宅均价为为21550元每每平米,别别墅均价价29000元每每平米,与与去年同同期相比比分别上上涨了113.22%、116%。而而二手房房20009年四季度度交易量量全面下下跌,套套数下降降了555.766%、面面积下降降了633.344%、成成交金额额下降了了79.6%。二、解读城城市整体体规划对对于房地地产发展展的影响响(一)房地地产发展展前景较较好在楚雄城市市整体规规划文件件中,已已经明确确将楚雄雄市定位位为“山水园林林生态文文化旅游游城市”、“昆明的的后花园园”,未来来对于楚楚雄的生生态建设设及市政政配套建建设必
12、定定加强,为为城市人人居提供供了有利利条件,为为楚雄城市市发展带带来的广广阔的发发展空间间。(二)未来来政府政政策倾向向 未未来楚雄雄城市发发展,已已经明确确了城市市“东接和和西拓”,而且且目前州州政府已已经搬迁迁到开发发区,对对于楚雄雄西部的的发展政政策倾向向相当明明显,消消费者对对于城市市发展方方向认知知度也普普遍较高高。相比比之下,对对于西部部以外的的投资建建设的扶扶持力度度明显较较弱。(三)未来来南华区区域发展展南华围绕“城市建建设年”目标,实实施“东进、北北扩、南南连、西西拓”建设思思路,加加快推进进县城东东北片区区开发、工工业园区区路网、野野生菌王王国等项项目的建建设进度度,立足足
13、于把南南华纳入入楚雄未未来城市市发展框框架的目目标,围围绕3220国道道南华段段改扩建建,结合“野生菌菌王国”、“中国核核桃之乡乡”、“生态美美食城”三大品品牌的打打造,突突出民族族特色。由由此,南南华地产产行业将将得到极极大的政政策刺激激,迎来来新的一一轮建房房高峰。(四)南华华未来竞竞争状况况根椐南华县县规划,在在我司“野生菌菌王国”项目外围围将新建一个滇滇西区域域仅有的的超级大大盘,不不论面积积规模、配配套设施施等均可可算整个个云南少少有的大大盘。具具体情况况如下: 1、项项目名称称:“中国南南华野生生菌旅游游文化美美食产业业区”; 2、项项目投资资:云南南图鸿投投资有限限公司; 3、规
14、规划设计计单位:吉林省城乡乡规划设设计研究究院上海海分院昆明智兴旅旅游规划划设计有有限公司司诺思国际建建筑设计计事务所所(该所所4名主主创人员员为罗马马A级建建筑师,其其执业资资格具有有中华人人民和共共和国驻驻意大利利大使馆馆参赞签签字的认认证书)。4、项目地地点:南华县龙川川镇,片片区东抵抵南华污污水处理理厂,南南连老高坝坝工业园园区,北北依南华华主城区区,西达达鹦鹉山山,总用用地面积积6.667平方方公里。5、项目总总占地面面积:1137004亩; 6、总体技术经济指标:总占地面积积:911359975平平方米;总建筑占地地面积:132284779平方方米;建筑总总面积:248817116
15、平方方米:建建筑密度度:155%;容容积率:0.227%; 绿绿地率:65%。总投投资722亿元。 7、项项目核心心主题定定位: A、打打造中国国最大的的野生菌菌交易中中心; B、打打造中国国最大的的野生菌菌美食养养生中心心; C、打打造中国国最大的的野生菌菌研发加加工基地地; D、打打造中国国最大的的野生菌菌主题公公园。 8、项目功能分区: A、中中国南华华野生菌菌生态运运动区; B、中中国南华华野生菌菌旅游商商务中心心; C、中中国南华华野生菌菌工业研研发基地地; D、中中国南华华野生菌菌滨河休休闲绿化化带; E、中中国南华华野生菌菌生态美美食城; F、中中国南华华野王山山森林公公园; G
16、、中中国南华华野生菌菌交易及及产品深深加工基基地; H、中中国南华华野生菌菌高尚居居住区; 以以上为“中国南南华野生生菌旅游游文化美美食产业业区”基本情情况。根根椐项目目详规,其建成成后整体体规模将将远远超超过我司司当前项项目。同同时,也也必定对对我司项目的的营销造成成一定的的困难,但但对我司司项目有有利的是是,因其其在我司司项目四四周,且且我司项项目处于于楚大高高速出口口,对我我司项目目今后的的运营有有利。因其影响,我我司项目如如果不能能加快建建设推广广速度,将将失去先先决条件件,对招商、销销售等诸诸多方面面带来无无法预见见的困难难。第三章市调调区域房房地产市市场整体体环境一、楚雄房房地产市
17、市场整体体发展1、楚雄房房地产开开发投资资高速增增长2004年-2006年楚雄房地产投资额(亿元)14.320.530.501015203108年09年10年(数据来源源:楚雄雄房地产产协会)楚雄房地产产市场真真正发展展是从220055年开始始,077年、008年楚雄房地地产市场场进入一一个高速速增长阶阶段,008年一年年房地产产完成投投资总额额接近006年和和07年两两年投资资总额之之和。楚楚雄房地地产市场场进入增增长喷发发阶段。据有关数据据统计显显示,截截至20010年第第三季度止止,楚雄雄在建在在售项目目达到220个,计计划投资资总额规规模达到到13亿元元。2、楚雄房房地产销销售面积积和
18、销售售金额有有一定回回落商品房销售售量(单单位:套套) 销售售面积(单单位:万万平方米米)销售金金额(单单位:亿亿元)2006年年楚雄商品品房销售售26222套,销销售面积积47.44万万平方米米,销售售金额11086687万万元;220077年商品品房销售售33667套,销销售面积积49.9万平平方米,销销售金额额10006800万元;20008年商商品房销销售74434套套,销售售面积885.445万平平方米,销销售金额额16669611.6万万元;220099年商品品房销售售68775套,销销售面积积78.78万万平方米米,销售售金额11655500.87万万元;与与20008年同同期相
19、比比,20009年年商品房房销售套套数、销销售面积积、销售售金额分分别下降降了7.52、7.81、0.87。3、楚雄房房地产房房产平均均价格增增速平缓缓:楚雄地产销销售价格格(单位位:元)2006年年,楚雄雄市多层层商品住住宅销售售均价为为14550元/平方米米,别墅墅销售均均价为118500元/平平方米,商商业用房房销售均均价为333400元/平平方米;20007年,多多层商品品住宅销销售均价价为16696元元/平方方米,同同比上涨涨了166.966,别别墅销售售均价为为22550元/平平方米,同同比上涨涨了211.6,商业业用房销销售均价价为53320元元/平方方米,同同比上涨涨了599.
20、288;20008年年,多层层住宅销销售均价价18552元/平方方米,同同比上涨涨了9.1988,别墅墅的均价价在每平平方米225588元/平方方米,同同比上涨涨了133.699;商业用用房销售售均价为为78770元/平方米米,同比比上涨了了47.93;20009年年,多层层住宅均均价21178元元/平方方米,同比上上涨了117.66,别墅墅的销售售均价332000元/平方方米,同同比上涨涨了255.099,商商业用房房销售均均价为1123220元/平方米米,同比比上涨了了56.54。20006年年到20009年年,多层层商品住住宅、别别墅和商商业用房房销售均均价分别别上涨了了50.21、72
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