第九章不动产估价方法之假设开发法.ppt
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_05.gif)
《第九章不动产估价方法之假设开发法.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《第九章不动产估价方法之假设开发法.ppt(21页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、第九章第九章 假设开发法假设开发法 假设开发法的基本原理假设开发法的基本原理1 假设开发法假设开发法操作步骤操作步骤2 假设开发法总结和运用举例假设开发法总结和运用举例3l调查待开发不动产的基本情况调查待开发不动产的基本情况l估算开发经营期估算开发经营期l测算开发完成后的不动产的价值测算开发完成后的不动产的价值l测算开发成本、管理费用、投资利测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开不动产产应负润及投资者购买待开不动产产应负担的税费担的税费 l假设开发法的概念假设开发法的概念l假设开发法假设开发法的理论依据的理论依据l假设开发法
2、假设开发法适用的对象和条件适用的对象和条件l假设开发法假设开发法的操作步骤的操作步骤l选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式 l进行具体计算,求出待开发不动产进行具体计算,求出待开发不动产的价值的价值 北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院重点掌握内容:重点掌握内容:重点掌握假设开发法的公式及其计算,现金流量折现法重点掌握假设开发法的公式及其计算,现金流量折现法的概念,假设开发法计算中各项的求取。的概念,假设开发法计算中各项的求取。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海
3、分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院概念概念 假设开发法又称预期开发法、剩余法,是预测估假设开发法又称预期开发法、剩余法,是预测估价对象未来开发完成后的价值,然后减去预测的未来价对象未来开发完成后的价值,然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。法。假设开发法的本质是以不动产的预期开发后的价假设开发法的本质是以不动产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值值为导向求取估价对象的价值。第第1节节 假设开发法的基本原理假设开发法的基本原理北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动
4、产学院北京师范大学珠海分校不动产学院理论依据:理论依据:假设开发法是一种科学实用的估价方法,其理论依据与假设开发法是一种科学实用的估价方法,其理论依据与收益法相同,是预期原理。收益法相同,是预期原理。假设开发法的估价思路可由房地产开发商未取得某土假设开发法的估价思路可由房地产开发商未取得某土地使用权而确定投标金额时的思路来理解。地使用权而确定投标金额时的思路来理解。假设开发法在形式上是评估新开发完成的不动产价格的假设开发法在形式上是评估新开发完成的不动产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是:成本法中的土地价格成本法的倒算法。两者的主要区别是:成本法中的土地价格为已知,需要求取的是开发完成后的
5、不动产价格;假设开发为已知,需要求取的是开发完成后的不动产价格;假设开发法中开发完成后的不动产价格已事先通过预测得到,需要求法中开发完成后的不动产价格已事先通过预测得到,需要求取的是土地价格。取的是土地价格。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院适用对象和条件适用对象和条件假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的不动产:假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的不动产:(1)待开发的土地待开发的土地(包括生地、毛地、熟地包括生地、毛地、熟地);(2)在建工程在建工程(包括不动产开发项目包括不动产开发项目);(3
6、)可装饰装修改造或可改变用途的旧房可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改包括装饰装修、改建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴);注意:注意:对于有城市规划设计条件要求,但城市规划设计条件对于有城市规划设计条件要求,但城市规划设计条件尚未明确的待开发不动产,难以采用假设开发法估价。尚未明确的待开发不动产,难以采用假设开发法估价。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院 在实际估价中,运用假设开发法估价结果的可靠性,关在实际估价中,运用假设开发法估价结果的可靠性,关键取决
7、于下列两个预测:键取决于下列两个预测:是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确地判断了不动产的最佳开发利用方式确地判断了不动产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档包括用途、规模、档次等次等);是否根据当地不动产市场行情或供求状况,确地预测了未是否根据当地不动产市场行情或供求状况,确地预测了未来开发完成后的不动产的价值。来开发完成后的不动产的价值。另外,运用假设开发法估价的效果如何,除了取决于对另外,运用假设开发法估价的效果如何,除了取决于对假设开发法本身掌握得如何,还要求有一个良好的社会经济假设开发法本身掌握得如何,还要求有一个良
8、好的社会经济环境。环境。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院假设开发法的操作步骤假设开发法的操作步骤运用假设开发法一般可以分为下列运用假设开发法一般可以分为下列6大步骤进行:大步骤进行:调查待开发房地产的基本情况;调查待开发房地产的基本情况;选择最佳的开发利用方式;选择最佳的开发利用方式;估算开发经营期;估算开发经营期;预测开发完成后的不动产价值预测开发完成后的不动产价值;测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发不动产应负
9、担的税费;费、开发利润及投资者购买待开发不动产应负担的税费;进行具体计算,求出待开发不动产的价值。进行具体计算,求出待开发不动产的价值。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院第第2节节 假设开发法的基本公式假设开发法的基本公式假设开发法最基本的公式假设开发法最基本的公式待开发房地产价值开发完成后的房地产价值一开发成本待开发房地产价值开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用投资利息一销售费用一销售税费一开发利一管理费用投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买待开发房地产应负担的税费润一投资者购买待开发房
10、地产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目,掌握的基本原则是设对于公式中具体应减去的项目,掌握的基本原则是设想得到估价对象之后,往后至开发完成还需要支出的一想得到估价对象之后,往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此,如切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此,如果是已经投入的费用,则它已包含在待开发不动产的价果是已经投入的费用,则它已包含在待开发不动产的价值内,不应作为扣除项。值内,不应作为扣除项。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院 运用上述公式估价,一是要把握待开发不
11、动产在开发前后运用上述公式估价,一是要把握待开发不动产在开发前后的状况,二是要把握开发后的不动产经营方式。的状况,二是要把握开发后的不动产经营方式。待开发不动产在开发前的状况,即估价对象状况,有土待开发不动产在开发前的状况,即估价对象状况,有土地地(又可分为生地、毛地、熟地又可分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧房等;在开发、在建工程和旧房等;在开发后的状况,有熟地和房屋后的状况,有熟地和房屋(包含土地包含土地)等。综合起来可归纳为下等。综合起来可归纳为下列几种情况:列几种情况:估价对象为生地,在生地上进行房屋建设;估价对象为生地,在生地上进行房屋建设;估价对象为生地,将生地开发成熟地;估价对
12、象为生地,将生地开发成熟地;估价对象为毛地,在毛地上进行房屋建设;估价对象为毛地,在毛地上进行房屋建设;估价对象为毛地,将毛地开发成熟地;估价对象为毛地,将毛地开发成熟地;估价对象为熟地,在熟地进行房屋建设;估价对象为熟地,在熟地进行房屋建设;估价对象为在建工程,将在建工程续建成房屋;估价对象为在建工程,将在建工程续建成房屋;估价对象为旧房,将旧房装饰装修改造成新房。估价对象为旧房,将旧房装饰装修改造成新房。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院 开发后的不动产经营方式,有出售开发后的不动产经营方式,有出售(包括
13、预售、建成后出包括预售、建成后出售售)、出租、出租(包括预租,但比较少见,多为建成后出租包括预租,但比较少见,多为建成后出租)和营业和营业(如商场、宾馆、度假村、游乐场这类不动产,投资者将其建如商场、宾馆、度假村、游乐场这类不动产,投资者将其建成后可能自己直接经营成后可能自己直接经营)等。等。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院开发经营期开发经营期 开发经营期的起点是开发经营期的起点是(假设假设)取得估价对象取得估价对象(待开发不动产待开发不动产)的日期,即估价时点,终点是预计未来开发完成后的不动产的日期,即估
14、价时点,终点是预计未来开发完成后的不动产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。(1)开发期可称为开发建设期、建设期,其起点与开发经营)开发期可称为开发建设期、建设期,其起点与开发经营期的起点相同,终点是预计待开发不动产开发完成期的起点相同,终点是预计待开发不动产开发完成(竣工竣工)的的日期。日期。(2)经营期根据未来开发完成后的不动产的不同经营使用方)经营期根据未来开发完成后的不动产的不同经营使用方式而可以具体化,可以具体化为销售期式而可以具体化,可以具体化为销售期(针对销售这种情况针对销售这种情况)和运营期和运营期(针对出租、营业、自
15、用这些情况针对出租、营业、自用这些情况)。估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法,即根据估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法,即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估算。开发经营期来估算。第第3节节 假设开发法计算中各项的求取假设开发法计算中各项的求取北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院开发完成后的不动产价值开发完成后的不动产价值(1)开发完成后的价值对应的房地产状况;)开发完成后的价值对应的房地产状况;(2)开发完成后的
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 第九章 不动产估价方法之假设开发法 第九 不动产 估价 方法 假设 开发法
![提示](https://www.deliwenku.com/images/bang_tan.gif)
限制150内