2023年河南农村土地确权开始推进 专家.docx
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1、2023年河南农村土地确权开始推进 专家 第一篇:河南农村土地确权起先推动 专家 河南农村土地确权起先推动 专家:结合实际先行先试 2023年11月21日06:55来源:大河网-大河报 大河网客户端,发送短信“大河到12114或登录点击下载。第1页第2页 今后,农夫的土地承包经营权将可以进行抵押融资。 专家建议,应结合河南实际状况,尽快探讨出台改革方案,先行先试 记者 刘江浩 文 白周峰 摄影 阅读提示|继30多年前安徽小岗村的土地改革后,中国又一次来到了土地改革的路口。现实中,农夫驾驭着大量土地资源,比方宅基地、责任田等,却无法变现;土地被征用却无法得到与城市土地相同的补偿将来,这些都有望变
2、更。中共中心关于全面深化改革若干重大问题确实定以下简称确定指出,农村集体用地与国有土地将同等入市、同权同价。改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推动农夫住房财产权抵押、担保、转让,探究农夫增加财产性收入渠道。 确定摘要 建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用处管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农夫合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿运用范围,削减非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益支配机制,合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。 给予农夫更多财产
3、权利。保障农夫集体经济组织成员权利,主动进展农夫股份合作,给予农夫对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推动农夫住房财产权抵押、担保、转让,探究农夫增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。 期盼 农房、农地将来能抵押贷款 居住在农村,贷个款真是难啊!在往银行跑了不知多少趟之后,昨日,家住周口鹿邑唐集乡的刘保林得出这样一个结论。 刘保林与同乡人合伙干建筑,需要20万元左右的启动资金,但通过个人名义担保,他只凑了6万元,还差得多。“手中驾驭大量的土地资源,却只能产
4、出很小的效益,甚至有时还倒贴钱。走南闯北的刘保林觉得,这实在无法理解。 目前,他的家庭经营性收入近九成来源是打工获得,种地收益少得可怜。每亩地在风调雨顺的状况下,夏秋两季最多也就收入六七百元,家里总共四亩地,加起来也就是3000元左右。然而,他打工一年至少能挣三四万元,与种地收入相差10倍。 这两年由于城市资本市场和房地产市场的进展,城市居民起先享受较多的财产性收入,而对于刘保林,家庭财产性收入几乎为零。 如何让土地里刨食的农夫,能凭借土地获得较多的收益?刘保林们的这种困惑何时解决?确定指明白方向,给出了答案。 确定指出,将来,将给予农夫对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。
5、保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推动农夫住房财产权抵押、担保、转让,探究农夫增加财产性收入渠道。 简洁地理解,林权、土地承包经营权和宅基地运用权这“三权将可以进行抵押融资。对于农夫来说,“三权是为数不多能够抵押的资产。 困难 “三权抵押融资面临法律障碍 由于各种限制,农夫的承包地、宅基地不能作为资本流淌,很难带来财产性收入。但现实状况却是农村集体建设用地隐形市场活跃,违法用地屡禁不止。 事实上,“三权抵押先行先试已经绽开。2023年的十七届三中全会通过确定,绽开农村土地确权、登记、颁证工作,农村土地承包经营权和宅基地运用权流转市场也随之建立。会议确定允许农
6、夫以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,进展多种形式的适度规模经营。 不过在现行法律中,“三权抵押融资是存在障碍的。土地管理法规定,宅基地和自留地、自留山,属于农夫集体全部,农夫只是享用宅基地运用权,而不具备处置的权利。 担保法中规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体全部的土地运用权不得抵押。包括土地承包法、物权法也规定,除通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的农村土地可以抵押外,通过家庭承包取得的土地承包经营权是不允许抵押的。 对农夫来说,林权、土地承包经营权和宅基地运用权是为数不多能够抵押的资产 行动 我省农村土地确权起先推动 土地确权,是集体土地租赁、抵押的先决条件
7、。据省国土资源厅相关部门负责人介绍,截至目前,我省农村集体土地全部权登记发证工作,已经基本完成,正在进一步完善成果。 而从今年9月份起先,我省的农村宅基地和农村建设用地的土地确权也已经起先推动,目前,有部分县已经起先启动。截至今年年底,全省要完成30%左右的土地确权工作。 确权有很多事情要做,首先要明确土地是谁的,还有土地占有权、经营权以及处置权等。地方一名国土资源部门人士指出,将来,农夫与集体的产权关系的厘定,将会带来一系列更深刻的土地产权制度的变革。 确定中提到“建立城乡统一的建设用地市场,就是指不要搞成“二元结构农村土地征用时给农夫的补偿,与城市的土地在征用时给的补偿往往是不一样的。 “
8、农村集体建设用地入市,是十八届三中全会确定的重要方面。河南高校经济学院院长、教授耿明斋告知大河报记者。 他认为,目前农村和城市建设用地是分割的,农村不能自由买卖,要统一城乡用地市场,使市场在土地资源中起确定性作用,意味着要建立一个完好的市场体系。这样,将来城市居民也可以干脆到农村买田置房,而不用只能从开发商或者政府手中购房。 另外,统一市场的建立,使得城市的居民会大量拥入农村买地买房,会带动农村土地价格的升值,使得财宝支配向农村地区倾斜。 建议 结合实际,先行先试 不要小看了宅基地、责任田的抵押贷款,这将有助于人的城镇化。省社科院副院长谷建全告知大河报记者,以往,农夫土地经营权、宅基地权益没有
9、市场化,没有变现。而农夫进城要有本钱,之所以负担不起,就是财产性收入太少,农夫过去权益中的集体土地经营权、宅基地权益是虚置的,没有经济意义。 谷建全认为,宅基地抵押,前提条件是进行土地确权,要弄清楚每个农夫到底支配多少亩土地,另外还需要完善土地交易市场,并制定出较为具体的市场细则。 与全国其他省份相比,在城镇化加速进展的进程中,河南的土地制约因素更为凸显。以前,人的城镇化之所以解决不了,是因为土地承包权、宅基地运用权无法变现,农夫进不了城,即使进了城也没钱。而钱从哪里来?集体土地的抵押贷款无疑是重要来源方式。 谷建全建议,河南应当深化探讨,亲热关注中心的这个政策。一旦突破,将会加快我省农村经济
10、的进展,并将加速城镇化进程。在十八届三中全会的精神下,政府部门应根据河南实际,尽快拿出改革方案,行使好中心给予中原经济区、郑州航空港经济综合试验区先行先试的权利。 给予农夫财产权再次被强调,指的是农夫拥有公允享受土地溢价的权利,无论何种方式,农夫的财产权不应当被剥夺,而应当成为城镇化过程中农夫的第一桶金,完成城乡对接过程中的平稳过度。农夫不再是牺牲者,而是公允的博弈者,通过财产权支付城镇化的本钱,将来土地确权、乡村经营用地的入市、房地产金融,值得期盼。 农夫在城镇化过程中原委能获得多少财产性收入,取决于各派博弈的结果,假如经济状况不妙、土地溢价不高,农夫的财产性收入就不会高。但与始终以来掠夺农
11、夫的土地绝大部分溢价相比,这样的表述表达了尽可能的公允。如何加快我国农夫工的市民化问题。 农业转移人口市民化是我国新型城镇化能够高质量完成的关键。要加快改革户籍制度,有序推动农业转移人口市民化,努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。 农夫工市民化最大的难题在哪?本钱是关键。我国农村和城市福利待遇人均相差33万元,一般大城市福利50万元以上,中小城市为十几万元。今后20年内,中国将有近5亿农夫需要实现市民化,人均市民化本钱为10万元,为此至少需要40万亿-50万亿元的本钱。如何解决上述本钱?什么政策激励最有效? 自十七大提出要推动户籍制度改革至今,我国各地均推出地方户籍改革政策。据初步统计,已
12、有河北、辽宁、江苏、浙江等12省市相继取消了农业户口和非农业户口的二元户口性质划分。各地改革措施不一,上海、深圳、济南等地相继推出居住证制度,部分城市推出购房落户政策,广东省推出积分入户政策,重庆尝试通过建立转户居民宅基地、承包地和林地的弹性退出机制,以合理的过渡期保障农夫合法权益,而成都则推出“让农夫穿着风衣进城的户籍改革政策。总体看来,这些政策,尤其是2023年广东省、重庆成都两市的政策尤其进步意义,但同时也存在不少问题。从目前我国各地的户籍改革来看,在“城镇化的建设道路上,我国仍处在初级阶段,从“二元结构到“城镇化,我国还有很长一段路需要好好走。 农夫进城之后,事实上多数时候表现出“两头
13、靠的特性,他们既要在城市挣钱生活,同时又不敢放弃农村的土地,但土地并不能给他们带来太多收益,所以出现大量“空心村。在目前体制下,农夫工输入省份没有动力去保障农夫工的福利。从国家层面上来看应当出台相关的激励政策,让长三角、珠三角、京津等劳动力流入大户有动力来解决大量的外来劳动力户籍问题。虽然国家激励放开户籍,但大部分的就业岗位在珠三角与长三角等少数发达地区,如何激励这些地区解决外来群体的市民化问题?什么政策激励最有效?其实建设用地指标是一个好工具。因为要想解决新移民的定居,必需要占有耕地。目前土地管理部门始终在执行“占补平衡政策,其实这个政策也可以移植到汲取外省新移民政策上。我国有1亿多的跨省农
14、夫工,他们在家乡都有承包地与宅基地,假如能够在打工地长三角、珠三角等沿海地区落户定居,到确定时候,他们就会自动把家乡的承包地给转让出去,把宅基地给卖了。从整个国家来讲是合适的,等于节省了土地,耕地并没有因此而削减,长远看应当是增加的。因为人口在城镇居居处占用的耕地远比在农村居住少。所以可以通过增加建设用地指标来激励那些劳动力流入多的地区解决外来移民市民化问题,至少具体的数量可以根据各地的实际状况,由中心土地管理部门统一制定。建设用地指标增加,地方财力也相应增加,新移民进城的社保、住房也因此有了保障。我国农村土地制度原委改向何方? 农村土地是农夫的最大资产,但这还是一个沉睡的资产。目前我国的农村
15、土地制度还存在太多的问题,如何改革好中国的农村土地制度,让土地这个最稀缺的资源发挥出最大效力,需要细心谋划,以下几个方面的改革是关键: 其一是征地制度该如何改? 目前我国实行的是城乡隔离的两套土地管理制度,城镇化的土地必需被征走,政府垄断了土地的一级开发,农夫被排拆在土地增值收益之外。将来应当打破目前的垄断征地政策,实现农村、城市土地“同地、同权、同利,建立土地交易机制,使农夫分别城市化中的土地增值收益,使进城农夫获得创业资本,只有这样才能可持续。 巴西城市化的教训就很惨烈。在政府主导下,大批农夫转移到城市,土地以低廉价格被出售给开发商,农夫到城市后形成数量浩大的贫民窟,带来严峻的社会问题。而
16、我国的台湾等地,让农夫共享城市化中土地增值收益,不少农夫因此成为百万富翁,然后这些农夫就有资本去创业去开发,不仅没有贫民窟,而且带来了农村的进展。 目前我国不少地区又重走巴西老路。假如土地制度不变,与土地相关的制度不改,大多数进城农夫的宅基地与承包地假如被变相低价出售了,农夫到城镇生活可能会变成一个大问题。农夫从农村到城市也是惊人的一跳,只有那些做小买卖的农夫才可能有这个实力。也就是说谁来保证那些获得中小城镇户籍的新居民的工作以及从农村转向城市的培训本钱以及找工作的本钱?当然假如有一个可交易的市场,农夫通过卖出宅基地与承包地,除了获得城市的户籍、住房与社保外,还能够有一笔资金从事小卖买,就可行
17、了。另外我国目前还存在一个“农夫上楼致贫的现象,也就是讲,农夫来到了城市,住进楼房后,他的居住本钱与原来在农村相比会大大地增加,但由于没有稳定的工作,还要交物业费、水电费等,其生活质量就下降了。 目前的征地垄断带来太大的社会问题,应当破除,实行同地地权同利,让农村的集体建设用地也能够真正入市。除了非征不行的道路、学校等纯粹公益性用地外,其他的非农建设农地都可以让农夫成为交易的主体,让企业通过租地的形式向农夫获得,让农夫成为地主。大大压缩目前的征地范围,除了纯公益性用处外,其他的应当由用地单位与农夫协商解决。商业用地要按市场价由农夫与开发商共同解决。“公共利益应当有具体规定,可以实行列举的方式。
18、农夫干脆成为土地交易主体,打破地方政府处于垄断地位,一手低价拿地,一手高价卖地带来的高房价问题。让农夫为进城农夫建房是深圳过去快速从小渔村变成大都市的胜利秘诀,这个秘诀也应当让全国人民一起享用。 其二农村建设土地能否顺当实现同地同权干脆入市? 目前我国数量浩大的农村集体建设用地普遍存在利用不合理、效率低下等问题。由于各种严格的限制,农夫的承包地、宅基地、住房不能作为资本流淌,很难带来财产性收入。但现实状况却是农村集体建设用地隐形市场活跃,违法用地屡禁不止,用地流转权利缺乏牢靠保障,如何打破坚冰,让工业化与城镇化过程中农夫也能够真正受益,需要进一步改革。 农地干脆入市的全国潜力如何?百万亿元农村
19、建设用地入市将带来多大的“农村沉睡资本?据重庆市长黄奇帆测算,中国城市人口在城里需要的建设性用地是人均100平方米。而农夫在农村的建设性用地或许是人均250平方米。假如有1亿农夫进了城市,需要城市供应1万平方公里的土地,但农村建设用地大大节省出来了,所以18亿亩耕地红线不仅能够守住,而且随着城市化进程,耕地可以变成20亿亩。 全国城乡建设用地有20多万平方公里,至少可以承载二十几亿人,城镇建设并不缺地,但目前的土地利用方式太粗放太奢侈了。以广东为例,据广东省国土资源厅统计,2023年广东省农村建设用地运用权转让23200多亩,2100多宗,约每宗10多亩,总价款20多亿元人民币,即每亩地价近1
20、00万元人民币。据广东省调查,目前至少还有60多万亩的农村集体建设用地闲置。 如何解决实际占地亿多亩,价值万亿元人民币以上的农村建设用地运用权的流转,建构全国统一的土地运用权体系,形成公开化的中国村镇房市和构建中国房市的全流通格局,是一个令人无限想象的大问题。 “农村土地入市须明确产权主体及权益支配机制,建立统一的产权交易市场。农村集体建设土地入市是将来的必定趋势,但前提是须明确产权主体及权益支配机制,防止公权力侵占。目前我国的农村土地普遍存在主体虚位、主体混乱问题,将来应当确权发证,明确农夫的权益,在此基础上建设产权交易市场,开启农村沉睡的资本。 “农村土地入市还需引入竞争机制。农村集体土地
21、的上市,明显不宜走政府拍卖的老路,必需以打破土地一级市场的垄断为目标,并与政府土地拍卖形成分庭抗礼的竞争态势,地价才有望不受操控。农村土地入市要想真正对抑制房价起效,明显更需竞争机制的引入以及利益关系的重建。 农村集体建设用地流转目前还受到诸多制约限制,如何建立起一个农村集体建设用地的自由流转市场特殊重要,只有实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地同价同权要素市场同等化,才能真正的流转。将来应当允许农村集体宅基地运用权自由转让、抵押和出租。还应当允许农夫住房的买卖、抵押和出租。 作者为中国人民高校农业与农村进展学院教授 探究“新土改机遇 深度阅读 来源:理财周刊 2023-11-20 1
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