土地拓展经验总结.ppt
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1、提纲1、城市选择2、拓展的途径3、项目选择标准4、测算要点5、工作重点1、城市选择城市评价核心指标1、GDP(经济总量)基数及增长率、趋势2、人口人口总量及增长率3、房地产供需关系指标供应量(在建项目面积),新开工面积、施工面积、竣工面积、土地出让面积成交量二手房成交量存量房面积去化率(供应量/成交量)房价收入比2、拓展途径1、一级市场政府招拍挂商品住宅用地、商业、办公等经营性用地住宅用地 市场预期的博弈,城市分化严重,向一线城市集中,合作联合出现频率高,央企多产业用地(商业、办公,捆绑一定比例住宅)以万达为典型,设条件挂牌,需要企业有较高的博弈政府的条件2、二级市场土地收购公司股权收购主要基
2、于税收、债务风险等因素判断,成本和风险平衡比较。3、三旧改造3、项目选择标准1、动态财务指标IRR(15%)销售净利润率(10%)敏感性分析、财务净现值(NPV)2、静态财务指标销售净利润率10%4、项目可研、测算要点项目可研的重点1、项目的价值分析地段、配套、景观豪宅、改善、刚需2、客户定位、产品定位客户定位,客户是谁?客户年龄分布、区域分布、职业分布产品定位,客户需要什么?3、产品价值户型、立面、园林、装修标准配套(学校、幼儿园、商业、医疗、交通、公共配套如万科食堂、球场、公共图书馆等开放式交互空间)物业服务(物业管家、增值服务)在成本控制能力行业差异不大的前提下,项目经营的关键是营销定位
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