【精品】《合肥某厂房地产项目开发方案》精品ppt课件.ppt
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1、合肥某厂房地产项目开发方案第一部分、市场研究报告第一部分、市场研究报告一、合肥房地产市场总体分析1、合肥市土地市场供应分析2、合肥市场整体供应量分析3、合肥市场销售情况分析4、合肥市住宅价格整体分析5、合肥楼市市场的日销售套数6、小结二、合肥市各区域市场分析三、项目竞争性分析第二部分、项目定位第二部分、项目定位一、市场定位二、物业档次定位三、产品定位四、形象定位五、客群定位第三部分、物业规划建议建议第三部分、物业规划建议建议一、开发模式二、规划建议1、建筑布局建议2、建筑形式及建筑风格3、建筑外立面具体建议:4、交通组织设计5、住宅设计6、公共空间设计7、景观概念设计8、会所设计9、停车场设计
2、10、商业设计11、其他12、社区服务及物业管理要点13、供暖方式14、社区智能化目录目录 PART 1、市场部分、市场部分 项目定位的市场基础项目定位的市场基础一、合肥房地产市场总体分析合肥土地市场供应分析合肥房地产市场整体供应量分析合肥房地产市场需求情况分析合肥房地产市场商品房消化速度合肥房地产市场住宅价格分析小结项目项目2005年年/亩亩2006年(年(19月份)月份)/亩亩土地供应面积65547439庐阳区819蜀山区1089910包河区1541154150825082瑶海区13671447区域分布政务区468经开区237新站区826高新区20406年市场的土地供应在05年的基础之上继
3、续上扬,地产开发的基础资料市场储备充足,房地产开发量不会受制于土地市场。1、合肥市土地市场供应分析:(2)、竣工面积与住宅竣工面积:合肥市商品房竣工面积2004年达到一个顶峰,0406年开始呈现小幅下滑,住宅竣工面积06年下滑明显。3 3、合肥房地产市场需求情况分析:2003到2005年,合肥市房地产市场非常火爆。2006年商品房销售面积开始下降,空置面积同比略有上升。4、合肥房地产市场06年商品房消化速度 合肥今年1到11月份共销售商品住宅35041套,月销售量在3185套左右,目前合肥市市场在售楼盘约350个,由此粗估合肥楼盘的日销售速度为0.3套/天。4、合肥房地产市场住宅价格分析:(1
4、)、近五年来合肥住宅商品房均价走势图(2)、06年1至9月份住宅均价变化趋势(3)、今后住宅价格预测数据来源于合肥房管局。如图所示,近五年来合肥住宅商品房均价分别为2013元/、2341元/、2957元/、3189元/、3100元/,增幅分别为16.3、26.2、7.8和-2.8。总体来看,前四年增长趋势明显,四年间由2013元/增至3189元/,增幅高达58,年均增幅14.5,超过房地产市场传统增幅峰值(年最高增幅12),最高峰值出现在2005年,由此可见,02至05年合肥房地产市场可谓火爆。05年之后,受宏观政策影响,房价开始轻微下滑,首次出现了负增长。(1)、)、近五年来合肥住宅商品房均
5、价走势图注:2006年数据为19月份数据,其中住宅均价单位为“元/平米”,同比增幅为。(2)、)、06年1至9月份住宅均价变化趋势合肥市合肥市0606年年1 19 9月份住宅均价变化趋月份住宅均价变化趋势31203140316031803200322032403260328033003320一月二月三月四月五月六月七月八月九月注:数据来源于合肥家园网,与房管局数据略有差异。06年1至9月总体变化不大,月最高值在3300元/,月最低值在3185元/左右,最大变化幅度只在100元左右,因此06年合肥房价总体稳定,变化幅度较小。由于宏观政策的影响逐步减弱,消费者和开发商都已经逐渐度过由于宏观政策的影
6、响逐步减弱,消费者和开发商都已经逐渐度过了政策调控的适应期,实际上即便是在调控强震荡期,新房交易量大了政策调控的适应期,实际上即便是在调控强震荡期,新房交易量大大萎缩的时候,开发商也没有敢轻易降价。因此,从大势来看,今后大萎缩的时候,开发商也没有敢轻易降价。因此,从大势来看,今后合肥房价的总体趋势仍然是:合肥房价的总体趋势仍然是:总体稳定,小幅振荡,总体稳定,小幅振荡,一段时间内住宅一段时间内住宅商品房的均价基本会徘徊在商品房的均价基本会徘徊在32003200元元/33003300元元/之间。之间。(3)、)、今后住宅价格预测 小结1、06年19月份合肥市全市土地总供应量为7439亩,包河区土
7、地供应量为5108亩;2、合肥市房地产市场的发展在04年达到峰值,当年住宅竣工面积为464万平米,销售315万平米,而06年19月份的住宅竣工面积只有355万,但销售面积达到了318万平米,06年销售情况良好;3、合肥今年1到11月份共销售商品住宅35041套,月销售量在3185套左右,目前合肥市市场在售楼盘约350个,由此粗估合肥楼盘的日销售速度为0.3套/天;4、近五年来合肥住宅商品房均价分别为2013元/、2341元/、2957元/、3189元/、3100元/,增幅分别为16.3、26.2、7.8和-2.8;06年1至9月总体变化不大,月最高值在3300元/,月最低值在3185元/左右,
8、最大变化幅度只在100元左右,因此06年合肥房价总体稳定,变化幅度较小。二、合肥市各区域房地产市场分析:合肥市各区域投放与销售情况 合肥各区域楼盘销售速度 合肥楼市各区域日销售套数 小结区域区域市场投放量市场投放量销售量(销售量(06.111)销售率销售率平均日销售套平均日销售套数数经开区8470490558%15庐阳区8046444155%13.5蜀山区15550686944%21新站区14339629544%19瑶海区6510304647%9.2政务区5955294950%9包河区8984444050%13.5高新区4353209650%6.3 合肥各区域销售情况表面的差异性较大,但综合市
9、场投放量基数,各区域之间的差异幅度明显降低。1、合肥市各区域销售情况一览表:2、合肥各区域楼盘销售速度:左表显示出合肥各区域楼盘的销售率集中分布在4560之间,经开区由于性价表优势比较突出,销售率较高,庐阳区的市场总供应量在下滑,但消费者对于此区域仍比较认可,其他区域的市场去化速度相差无多,市场销售率进一步下滑,市场空置情况比较严重。3、合肥楼市各区域日销售套数:销售套数上,蜀山、新站二区由于市场基数较大,楼盘众多,消费者对于区域的认可度增加,销售速度在日均20套左右,高新区由于基数小,日销售6.3套,而包河区区域楼盘品质较高,日销售13.5套,销售速度在合肥楼市中也处于前列,但整体而言,日市
10、场销售量仍有限,楼盘的开发压力较大。4、小结 合肥市场未来的竞争将呈现局部板块残酷竞争的局面,价值高点的争夺和高性价比的产品营造,将成为各大开发商的搏杀利器,其中滨湖新城是开发商以时间来换取长线利益的板块,主城区旧城改造将释放新的优质项目空间但代价巨大,本项目所在的南七板块,将从二板市场进入主板市场,20072010年,区域将有数家外来的开发商战略进入。三、项目竞争性分析 在售楼盘存量分析 市场潜在供应量分析 07年市场预期供应量 未来区域存量商品房形态 区域内直接竞争对手分析本案本案马马鞍鞍山山路路合合作作化化路路金金寨寨路路东东 流流 路路 (南二环)(南二环)黄黄 山山 路路南二环板块南
11、二环板块蜀山区边缘板块蜀山区边缘板块黄山路板块黄山路板块马马鞍鞍山山板板块块南南 七七 板板块块项目竞争格局图项目在大竞争格局下将会遭遇来自以上五大区域的竞争与客户分流,详细竞争态势以下将一一分述。1 1、在售楼盘存量分析、在售楼盘存量分析 竞竞争板争板块块项项目名称目名称总规总规模模已投放量已投放量开开盘时间盘时间销销售均价售均价销销售率售率总总存量存量产产品品类类型型蜀山区边缘板块安高城市天地301006年7月38005524.5多层花园洋房、挑高公寓、小高、高绿城百合公寓251206年41006517.2小高、高秀水花园161006年534005011多层、高层南二环板块亚华新城邦201
12、205年上半年33007511小高、高丹青花园111104年3400604.4别墅、小高、高国际花都7070五期06年上半年3800907多层、小高、高马鞍山路板块绿地海顿公馆601506年9月39005052.5高层柏林春天171206年4月3700659.2多层、小高、高万振逍遥苑四期302506年1月37008010多层、小高、高金地国际城301605年9月38008017.2小高、高 在售楼盘总规模达到372万方,其中马鞍山路板块和蜀山区边缘板块在售楼盘数量较多,本区域(南七板块)内部主要以中小规模楼盘为主,总存量为199.4万方,存量规模较大。竞争板块竞争板块项目名称项目名称总规模总
13、规模已投放量已投放量开盘时间开盘时间销售均价销售均价销售率销售率总存量总存量黄山路板块仕嘉名苑332006年5月350050%1.5创景花园19102006年4月390060%13黄金广场10102006年初430080%2南七板块恒生阳光城1452006年12月380014春晖田逸苑552005年1月350080%1徽商望湖苑3305年上半年350080%0.6国元名都花园962005年8月330090%3.3合计372235-3688199.4万方2、市场潜在供应量分析:竞竞争板争板块块项项目名称目名称总规总规模(模(总总建面)建面)产产品品类类型型开开发发商商南二环板块广厦天下锦城60多
14、层、小高层、高层浙江广厦合肥金地家园20多层、小高、高包河城市花园23多层、小高层、高层美生包河置业马鞍山路板块瑞港新时代11小高、高层菲华地产马鞍山花园20小高、高层碧湖云溪二期20别墅、小高、高层泰峰地产南七板块众力同城花园3高层朱岗村改造项目35未定养鸡场项目30未定金恒花园13多层、高层金恒房地产合计235万方万方市场潜在供应量达到235万方,加上在售楼盘总存量199.4万方,区域总供应量为434.4万方,并且从潜在供应楼盘规模来看,项目周边两公里内有5个左右,规模大于项目的也有三、四个,项目竞争压力较大。3、07年市场预期供应量竞竞争板争板块块项项目名称目名称总总存量(万方)存量(万
15、方)预计预计07年供年供应应量(万方)量(万方)物物业业形形态态蜀山区边缘板块绿城百合公寓17.210小高/高安高城市天地24.515小高/高层秀水花园1111小高/高层南二环板块广厦天下锦城6015多层/小高/高包河城市花园2310多层/小高/高马鞍山路板块瑞港新时代1111小高/高层马鞍山花园205小高/高绿地海顿公馆52.515高层柏林春天9.29.2高层万振逍遥苑四期1010小高/高金地国际城17.217.2高层黄山路板块创景花园1313高层南七板块众力同城花园33高层金恒花园135多层/高层国元名都花园3.33.3小高合计287.9152.707年项目周边各竞争板块总供应量将达到15
16、2.7万方,供应量较大。4、未来区域存量商品房形态:前期贵司所做的存量商品房形态分析,基本与目前市场的实际状况相符,我们在本报告中将这种阐述一下未来一两年内上市的商品房具体形态,以客观反映出项目在营销期的竞争态势:(1)、预计07年上市的产品在物业形态上,小高层、高层住宅会成为市场供应量的主流(马鞍山路板块、蜀山区板块),多层供应稀少,但少数楼盘仍建有少量的多层以迅速聚集人气(如广厦天下锦城)。(2)、在户型面积与结构上,预计07年市场供应量中,中小户型的供应比例将得到提升,二房、小三房将逐步成为市场供应的主力户型,与项目可能会产生一定的产品同质化。但三房户型在07年仍会占据主体的地位。(万振
17、逍遥苑已小三房、三房为主、安高主要以三房为主、绿地三房为主、而瑞港、广厦基本以两房、小三房为主、恒生阳光城主要以三房与公寓为主、望湖城项目主要以两房与三房为主、国元名都三期基本已中小户型为主)楼盘名称主要房型结构万振逍遥苑小三房、三房安高城市天地三房绿地小三房、三房瑞港两房、小三房广厦两房、小三房恒生阳光城三房与公寓国元名都二房、小三房未来市场投放量的主要户型结构:(3)、户型的市场主流供应直接牵涉到总价问题与消费者的支付力问题,面积的缩小意味着总价的控制,07年上市项目总价基本在45万元以下,局部楼盘会超越50万大关(绿城、绿地、安高城市天地)(4)、07年投放市场的产品在价格上,在注意总价
18、控制的同时关注产品的单价,07年众多楼盘会在35003800元/平方米区间。5、项目直接竞争楼盘 竞争楼盘示意图 竞争楼盘基本信息 竞争楼盘分析 竞争户型分析竞争楼盘分布示意图个案个案1 1恒生恒生阳光城阳光城个案个案择选择选理由理由与项目规模、区位均较接近,开发商具备较好的开发实力楼楼盘盘地址地址美菱大道与太湖路交汇处(原合肥仪表厂)开开发发商商安徽恒生经济发展集团有限公司项项目目规规模模占地4万多方,总建筑面积14万方左右。销销售均价售均价38003900左右建筑形建筑形态态八栋楼,5栋18层,2栋24层,均为住宅,还有一栋联体楼,11层办公楼和18层公寓楼,2层裙楼大型超市。目前目前销销
19、售售进进度度即将开盘户户型型规规划划A户型约114平米134平米,三房两厅两卫;B户型约8589平米,两房两厅一卫;C户型约146平米,四房四厅两卫;D户型约119平米,三房两厅两卫。社区配套社区配套16000平米购物广场华润苏果,音乐主题会所(1300平米左右,三层楼)广告主广告主线线合肥首席音乐人文社区;音乐主题园林,惬意栖息环境优势优势良好的生活配套和区位优势;劣劣势势单价较高个案个案2 2春晖春晖田逸苑田逸苑个案个案择选择选理由:理由:与项目距离较近,贴身竞争楼楼盘盘地址地址桐城南路与太湖路交汇处开发商合肥春晖房地产开发有限公司项项目目规规模模总建筑面积约5万平方米销销售均价售均价35
20、00元/建筑形建筑形态态7栋多层及小高层目前销售进度90以上,基本销售完毕户户型型规规划划9094两房,106两房,119四房,148154三房、四房。社区配套社区配套红外线周界报警系统;可视对讲系统;电子巡更系统;背景音乐系统广告主广告主线线市中心的园林住宅优势优势良好的社区景观和地段劣劣势势社区氛围不够个案个案3 3国元国元名都花园名都花园个案个案择选择选理由:理由:与项目距离较近,贴身竞争楼盘,二期产品与项目会有竞争性楼楼盘盘地址地址金寨路与望江路交口西侧开发商安徽国元房地产发展有限公司项项目目规规模模小区占地60余亩,容积率1.68,总户数300户。销销售均价售均价一期起价3100元/
21、平米,均价3300元/平米建筑形建筑形态态一期规多层和小高层住宅,二期高层小户型商住公寓与大型底层商业街目前销售进度一期基本销售完毕,二期年内开盘户户型型规规划划主力户型105平米,127平米社区配套社区配套社区内部商业街广告主广告主线线自在好生活优势优势多层产品的稀缺性,良好的商业配套和区位;劣劣势势户型和价格个案个案4 4安高安高城市天地城市天地个案个案择选择选理由:理由:距离项目较近,区域领袖楼盘,规模大于本项目,开发商具备较好的实力楼楼盘盘地址地址合肥合作化南路88号(原轴承厂)开发商安徽省高速公路总公司,上海安高房地产有限公司项项目目规规模模占地170亩,规划建筑面积30万平米销销售
22、均价售均价挑高户型均价4500元/左右,小高层均价3500元/左右,多层均价44004500元/。建筑形建筑形态态多层、小高层、高层,部分商业户户型型规规划划6070平米挑高户型(两栋高层);小高层住宅以136139三房和108110两房为主;水岸花园洋房面141社区配套社区配套2万平米大型商业、总长约800m的商业风情街、沃尔玛旗舰店,两个景观广场及周边休闲空间、会所、幼儿园,大型人工湖,城市双供暖广告主广告主线线城市新高度,生活新高度;30万平方米国际级湖滨悠闲生活社区优势优势规模较大,强大的推广力度,社区品质,良好的内外部配套;劣劣势势楼间距较小个案个案5 5柏林春天柏林春天个案个案择选
23、择选理由:理由:楼盘品质较高,规模略大于项目但可比性较强楼楼盘盘地址地址马鞍山路与望江东路交叉口西南侧开发商香港力高集团力高(中国)地产有限公司项项目目规规模模占地61569,建筑面积168600。总户数:1088销销售均价售均价多层均价3700元/平米,小高层均价3800元/平米。相关指标小区绿化49建筑形建筑形态态纯住宅,含多层、小高层、高层。目前销售进度一期已基本销售完毕,二期70左右。户户型型规规划划90200二房到四房,前两期以100以上大中户型为主。社区配套社区配套社区双语幼儿园,独立泳池,网球场,豪华会所,社区中央庭院,波登自然生态岛。广告主广告主线线德国品质名宅,德国标准,德国
24、名车品质。优势优势马鞍山路的发展前景,滨湖新区规划的带动,社区品质劣劣势势临主干道个案个案6 6秀水花园秀水花园个案个案择选择选理由:理由:规模较近,望江路一线楼楼盘盘地址地址合肥市望江路与石台路交口的东北侧开发商合肥市裕邦房地产开发有限责任公司项项目目规规模模104542,建筑面积159220,总居住户数1211户销销售均价售均价均价3400元/左右相关指标建筑密度:21.8%容积率:1.52,绿化率:40%建筑形建筑形态态多层、高层目前销售进度80以上户户型型规规划划户型面积60140,主力户型3/2/2优势优势社区景观,蜀山区居住环境,教育配套劣劣势势入市时期的价格和相比竞争楼盘无突出卖
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