李开源-中级经济师-房地产经济-教材精讲班-第二章.docx
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_05.gif)
《李开源-中级经济师-房地产经济-教材精讲班-第二章.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《李开源-中级经济师-房地产经济-教材精讲班-第二章.docx(28页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、中级经济师房地产专业知识与实务教材精讲班授课教师:李开源第二章建设用地使用权获取第一节建设用地使用制度概述第二节国有建设用地使用权划拨第三节国有建设用地使用权出让第四节国有建设用地使用权转让第五节国有建设用地使用权出租第六节国有建设用地使用权收回和终止第七节闲置国有建设用地的处置第八节集体建设用地使用制度第一节建设用地使用制度概述【本节考点】【考点】建设用地的概念和分类【考点】建设用地的取得方式【考点】建设用地管理【考点】建设用地的概念和分类支 农用地、建设用地和未利用地 据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。挂牌出让的程序:在挂牌公告规定的挂牌起始日,出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状
2、、用途、 使用期限、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等,在挂牌 公告规定的土地交易场所挂牌公布。挂牌时间不得少于10个工作日。符合条件的竞买人填写报价单报价。出让人确认该报价后,更新显示挂牌价格。挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满,挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者,并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的,挂牌出让转入现场竞价,通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格,没有竞买人表示愿意继续竞价的,按照下列规定确定是否成交:一是在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价不
3、低于底价,并符合其他条件的,挂牌成交。 二是在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;报价相同的, 先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外。三是在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的,挂牌不成 交。(三)建设用地使用权的受让(1)成交确认书签订。(2)出让合同签订。(3)出让结果公布。活动结束后10个工作日内按规定公布。出让人公布出让结果,不得向受 让人收取费用。(4)建设用地使用权证书的领取。受让人依照出让合同的约定付清全部建设用地使用权出让 金,方可依法申请办理土地登记,领取建设用地使用权证书。【考点】协议出让方式及程序(-)协议出
4、让的组织实施管理建设用地使用权的协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。(二)协议出让的范围供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的用地,其供地计划 公布后同一宗地只有一个意向用地者的,可以采取协议方式。这里的工业用地包括仓储用地, 但不包括采矿用地。原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但国 有土地划拨决定书、国有土地租赁合同、法律法规、行政规定等明确应当收回土地使用 权重新公开出让的除外。划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但国有 土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开
5、出让的除外。 出让土地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采用协议方式。法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。(三)协议出让的类型(1)政府供地环节的协议出让:集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地,依法可以协议出让的; 政府收回收购的国有建设用地,依法可以协议出让的。(2)原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让:原划拨建设用地使用权人申请办 理协议出让的;原承租建设用地使用权人申请办理协议出让的。(3)划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让。(4)出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让。(5)出让建设用地使用权续期申请办理协议出让。(四)协议出让的最低价
6、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照 国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。(五)协议出让的程序市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不少于30日。公布协议出让结果的时间不得少于15日。协议出让底价不得低于协议出让最低价。受让人支付全部出让金后,向土地管理机关申请办理建设用地使用权登记,领取建设用地使 用证,取得建设用地使用权。以协议方式取得建设用地使用权的土地使用者,需要将出让合同约定的土地用途改变为商 业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的,应当取得出让人和市、
7、县人民政府城市规划部 门的同意,签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同,按变更后的土地用途,以变更时 的土地市场价格补交相应的出让金,并依法办理建设用地使用权变更登记手续。【考点】协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别支协议出让与招标拍卖挂牌出让相近之处:都是政府有偿供应建设用地使用权的重要方式,都 要签订出让合同,受让人都要缴纳出让金,都要编制并公布出让计划。存在下列区别:(1)适用范围不同。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个 以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招拍挂”出让的范围比 协议出让的范围大。(2)出让金形成方式不同。协议出让是采取政府
8、与土地使用者协商的方式,但招标拍卖挂牌 要比协议出让更加公开、透明,更具竞争性,国家的土地资产收益更能得以体现。(3)最低价确定的原则不同。协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照 国家规定应该缴纳的有关费用之和,有基准地价的,不得低于基准地价的70%。招标拍卖挂牌出让应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者 底价不得低于国家规定的最低价标准。【考点】国有建设用地使用权出让合同支(-)国有建设用地使用权出让合同的概念国有建设用地使用权出让合同是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建 设用地使用权及如何行使建设用地使用
9、权等问题所达成的明确相互间权利和义务关系的协 议。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。建设用地使用权出 让只有签订合同,出让行为方能成立。(二)国有建设用地使用权出让合同的特征出让合同是在出让人和受让人双方当事人之间设立、变更关于建设用地使用权权利和义务 法律关系的协议。出让合同中的出让人是特定的,必须是市、县人民政府土地管理部门。出让合同的受让人一般为境内外公司、其他组织和个人等,成片出让合同中的受让人必须 是在中国注册的外商投资开发企业。出让合同是订立转让合同的前提条件,并对转让合同有重要的制约作用。【本节内容精讲】(三)国有建设用地使用权出让合同的内容出让合同
10、具体包括以下内容:土地的位置、面积、界址等土地自然状况。土地用途及使 用期限。建设规划设计条件,或称使用条件,即该幅地块建设用地使用权的总平面布置图、 建设密度和高度控制指标、工程管线规划和竖向规划,它是建设用地使用权出让、转让必不 可少的条件。动工开发期限。出让金额及支付方式。开发进度与分期投资额度。违 约责任。双方认为应当约定的其他条款。(四)国有建设用地使用权出让合同双方的权利和义务(1)出让人的权利和义务。出让合同签订后,如果受让人未按期支付全部出让金的,出让人 有权解除合同,并可请求违约赔偿。(2)受让人的权利和义务。对于出让人不按照出让合同约定按期提供建设用地使用权的,受 让人有权
11、解除合同,并可请求违约赔偿。同时,受让人应履行在签订出让合同后约定的期限 内支付全部出让金,向土地管理部门办理登记,领取土地使用证,依合同和城市规划要求, 开发利用和经营土地等义务。(五)国有建设用地使用权出让合同的变更和解除(1)出让合同的变更。必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同 变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。(2)出让合同的解除。在出让合同解除中较为多见的是当事人双方违约,或者土地使用者不能按照法律规定开发、 利用、经营土地而导致土地管理部门将建设用地使用权收回。第四节国有建设用地使用权转让【本节考点】.国有
12、建设用地使用权转让的条件和限制1 .国有建设用地使用权转让的方式【考点】国有建设用地使用权转让的条件和限制(一)国有建设用地使用权转让的条件1 以出让方式取得的建设用地使用权转让应当符合下列条件:(一)已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以 上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。(投资总额不含土地使用 权出让金)转让房地产时房屋已经建成的,还应持有房屋所有权证。2 .以划拨方式取得的建设用地使用权转让以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政
13、 府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关 规定缴纳土地使用权出让金。(二)国有建设用地使用权转让的限制(1)转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设 项目完成日期,不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。(日期不能超)(2)建设用地使用权转让后,原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也全部 随之转移,新的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利并承担全部义务。(权利义务一 并转移)(3)建设用地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让 地上建筑物、其他附着物所有权
14、的,其使用范围内的建设用地使用权随之转让,但地上建筑 物、其他附着物作为动产转让的除外。(房、地一并转让)(4)建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。(价格 合理)(5)建设用地使用权转让时,如需要改变原出让合同的规划用途,必须事先向土地主管部门 和规划部门提出申请,经审核批准,调整土地使用权出让金,方可进行转让。(用途管制)【真题:2013年单选】根据城市房地产管理法,以出让方式取得的商品住宅建设用地 使用权,完成开发投资总额的()以上,方可进行转让。A . 10%B . 15%C . 20%D . 25%【答案】D【解析】出让方式取得国有建设用地使用权转让条
15、件。完成开发投资总额的25%以上,方 可进行转让。【考点】国有建设用地使用权转让的方式(1)建设用地使用权出售。(2)建设用地使用权互换:交换双方当事人必须以金钱以外的实物为标的物,否则就是买卖, 而不是交换;必须有一方或双方以建设用地使用权作为转移对象。出售和交换两者均为双务有偿合同,双方当事人的法律地位也是相当的。(3)建设用地使用权赠与:是指赠与人愿意把自己所有的建设用地使用权无偿转移给受赠人,受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。在实际中,建设用地使用权还存在土地入股,企业兼并,联建联营等经营性建设用地使用权 转移方式;以及建设用地使用权继承,用地单位合并、分立、更名等非经营性建设用地使
16、用 权转移方式。【例题:单选】关于建设用地使用权赠与的说法,错误的是()oA.建设用地使用权赠与是一种无偿行为B.建设用地使用权赠与双方应签订赠与合同C.建设用地使用权赠与需要双方达成共识D.不改变建设用地使用权人【答案】D【解析】建设用地使用权赠与是指赠与人愿意把自己所有的建设用地使用权无偿转移给受赠 人,受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。【真题:2011年多选】关于建设用地使用权出售和互换的说法正确的有()oA.两者都是根据市场中的供求状况决定成交价格的B.市场经济中两者的性质是相同的C.从法律性质看,两者的合同均为双方有偿合同,双方当事人的法律地位是相当的D.两者均可以以金钱为标的物E
17、.两者均是建设用地使用权出让的主要形式【答案】ABC【解析】出售和互换建设用地使用权,两者都是根据市场中的供求状况决定成交价格的。两 者的性质是相同的。从法律性质看,两者的合同均为双方有偿合同,双方当事人的法律地位 是相当的。互换双方均不可以金钱为标的物。两者不属于出让,属于转让的形式。【真题:2012年单选】国有建设用地使用权转让方式不包括()。A .出售B .互换C .赠与D .出租【答案】D【解析】建设用地使用权转让的形式有出售、互换和赠与三种。【考点】国有建设用地使用权转让的程序Q)申请。(2)审批。签订转让合同。(4)公证。(5)登记。第五节国有建设用地使用权出租【本节考点】【考点】
18、国有建设用地使用权出租的条件和程序【考点】国有建设用地使用权租赁合同【考点】国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别【考点】国有建设用地使用权出租的条件和程序(一)可以出租的建设用地使用权1 .土地使用者通过出让方式或转让方式取得的建设用地使用权可以出租。2.土地使用者依法取得划拨建设用地使用权,符合下列条件,并经过土地管理部门批准的, 也可以出租:土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;领有国有土地使用证;具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明;依法同土地管理部门补签了出让合同,补交了出让金。(二)建设用地使用权出租的限制条件(1)建设用地使用权出租必须签订租赁合同。(2)未按照
19、出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,建设用地使用权不得出租。(3)建设用地使用权出租,出租人必须办理租赁登记。(三)建设用地使用权出租的程序Q)申请。(2)审批。签订合同。(4)办理登记。【考点】国有建设用地使用权租赁合同支主要内容:(1)标的。建设用地使用权租赁合同的标的是建设用地使用权。(2)租期。对于通过出让方式取得的建设用地使用权,其租期不得超过出让合同规定的年限 减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。建设用地使用权年限届满,土地租赁合同就 自然终止。(3)租金标准及支付期限、方式。严格限制农用地转为建设用地建设用地:城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅
20、游用地、军事设施用地等。建设用地分类:分类依据分类结果建设用地所有权国有建设用地和集体建设用地建设用地的来源新增建设用地和存量建设用地建设用地使用期限永久性建设用地和临时性建设用地建设用地服务的产业类型农业建设用地和非农业建设用地建设用地用途工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地建设项目生产规模或总投资额的大小大型项目建设用地、中型项目建设用地和小型项目建设用地【例题:多选】下列建设用地中,属于按建设用地服务的产业类型分类的有()oA.农业建设用地B.非农业建设用地C.工业建设用地D.民用建设用地E.军事建设用地【答案】AB【解析】按建设用地服务的产业类型,分为农业建设用地和非农业建设用地。
21、(4) 土地使用条件。(5) 土地用途。(6)租赁双方的权利和义务:出租人的权利:有按期收取建设用地使用权租金的权利。有监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地的权利。有依法收回出租的土地的权利。出租人的义务:交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务。修缮义务。妨害除去义务。建设用地使用权出租后,出租人必须继续履行出让合同。承租人的权利:有按照租赁合同的规定,合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利。有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。承租人的义务:保管义务。支付租金义务。租赁标的物返还义务。(7)出租人交付土地的期限、方式和条件。(8)承租人租赁期满返回土地的期限、方式和条
22、件。(9)有关土地使用税费的缴纳。(10)解除合同的条件、期限。(11)违约责任。(12)其他有关条款。【真题:2010年单选】关于国有建设用地使用权租赁的说法,错误的是()。A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利B.对于已出租的建设用地使用权,出租人不承担对租赁标的物进行维护的义务C.承租人违反租赁合同,导致租赁标的物受损的,应承担损害赔偿的义务D.按照租赁合同的规定,承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利【答案】B【解析】出租人有修缮义务。【考点】国有建设用地使用权出租与租赁、出让、转让的区别(一)出租与租赁的区别区别租赁出租市场土地一级市场土地二、三级市场主
23、体承租人土地使用权人(二)出租与出让的区别(三)出租与转让的区别区别出让出租市场土地一级市场土地二、三级市场主体国家土地使用权人区别土地使用权出租土地使用权转让权利人是否改变土地使用权人不改变改变是否需要付出代价有偿可以是有偿的也可以是无偿(赠与和继承)的建设用地使用权转让时,地上建筑物及附着物的所有权也一并发生转移。而建设用地使用权出租时,仅仅是将地上建筑物及附着物的使用权出租给土地承租人,地上建筑物及附着物的所有权并不发生改变。【真题:2011年单选】关于建设用地使用权出租的说法,正确的是()0A.建设用地使用权出租的主体是国家B.建设用地使用权出租的主体是建设用地使用权人C.建设用地使用
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 李开源 中级 经济师 房地产 经济 教材 精讲班 第二
![提示](https://www.deliwenku.com/images/bang_tan.gif)
限制150内