李开源-中级经济师-房地产经济-教材精讲班-第三章.docx
《李开源-中级经济师-房地产经济-教材精讲班-第三章.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《李开源-中级经济师-房地产经济-教材精讲班-第三章.docx(23页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、中级经济师房地产专业知识与实务教材精讲班授课教师:李开源第三章房地产市场调研【本章考情分析】年份单选题分值多选题分值案例分析分值总分值近3年平均分5409第一节房地产市场调研概述第二节房地产市场调研的基本内容第三节房地产市场调研的主要方法第四节房地产市场调研问卷设计第五节房地产市场调研报告第一节房地产市场调研概述【本节考点】【考点】房地产市场调研的概念*【考点】房地产市场调研的特点*【考点】房地产市场调研的功能(四)科技发展环境调研建筑材料、建筑施工技术、建筑设备的技术进步等。信息技术和节能技术、可持续发展技术的发展和应用等。新技术、新工艺、新材料、新能源的发展趋势和速度及其在调研区域内的使用
2、情况等。相关新产品的国内外先进水平等。(五)资源环境调研Q) 土地资源的调研。(2)地形地貌的调研。(3)气候条件的调研。(4)旅游资源的调研。【考点】房地产市场供求调研(一)房地产市场供给调研Q)房地产开发用地供给调研。(2)增量商品房供给调研。(3)存量商品房供给调研。(4)商品房出租供给调研。(二)房地产市场需求调研(1)房地产购买力调研。居民收入。居民购买力投向。居民收入结构和房价结构。(2)房地产消费者调研。总人口。人口地理分布。家庭总数和家庭平均人口数。人口的民族构成。人口的年龄构成。人口的职业构成。人口的教育程度。(3)房地产消费动机调研。人们的购买动机通常是由那些最紧迫的需要决
3、定的,房地产消费动机是激励消费者产生房地产购买行为的内在原因。(4)房地产消费行为调研。消费者购买房地产的时间分布,消费者在购买房地产的时间分 布上有一定的习惯和规律。例如,房地产营销中常说的金九银十”表明.在正常的市场状 态下.九月和十月通常是房地产销售的旺季,对住房销售来说,这种现象表现得更为明显些。 消费者对房屋设计、价格、质量、环境及位置的要求,包括建筑设计风格、户型偏好等。 房地产购买行为的主要决策者和影响者的情况。消费者在购买房地产时,对房地产开发 企业和物业服务企业的选择程度。(三)房地产交易调研Q)房地产成交量调研。(2)房地产成交价调研。(3)房地产成交区域调研。(4)房地产
4、成交者构成调研。房地产交易的主要指标可以概括为土地交易量、房屋销售量、房屋出租量、吸纳量、 吸纳率、吸纳周期、房屋预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数等指标。【考点】房地产市场营销活动调研(一)竞争对手状况调研Q)竞争对手的确定。(2)竞争对手的生产经营规模和资金情况。(3)竞争对手的技术水平和新产品开发经营情况。(4)竞争对手的营销渠道及推广策略。(5)潜在竞争对手情况。(6)竞争产品的市场定位、项目定位、产品设计、产品质量以及物业管理状况的调研。竞争产品的市场价格及市场接受程度、市场占有率以及消费者的反映等。(二)房地产价格调研(1)政策、制度、规定等对房地产价格的影响。(2)
5、房地产价格趋势的市场变化对房地产供求变化的影响。(3)在同一定时期内,不同类型物业的价格变动情况,及其对销售量的影响。(4)在不同的地段,多高的房价是消费者能够接受的房价,以及消费者对不同房价的接 受程度和价格心理状态情况。(5)影响房价的因素发生明显变化,导致房地产价格出现明显变动.这时房地产供给者 和消费者的市场反应情况。(三)房地产营销调研Q)房地产经纪机构、销售代理机构、咨询顾问机构、价格评估机构等房地产中介机构 的数量、素质、业务能力、市场信誉及其业绩情况。(2)房地产营销渠道的选择及调整情况,房地产租售客户对营销机构的评价,销售代理 佣金情况。(3)房地产市场营销方式的采用情况、市
6、场效果以及发展趋势。(4)房地产广告调研,包括房地产广告诉求、房地产广告媒体和房地产广告效果调研。(5)其他房地产推广活动的调研,例如产品推介会、主题论坛、价格折扣、免费赠送、 有奖销售、样板房展示、庆典活动等。【真题:2013年多选】下列房地产市场调研内容中,属于社会文化环境的有()0A.国家产业政策B.区域内居民家庭收入C.区域内居民职业构成D.区域内居民社会阶层分布E.区域内居民的文化设施状况【答案】CDE【解析】社会文化环境调研内容。AB属于经济环境调研内容,CDE属社会文化环境调研内 容。【例题:多选】房地产市场营销活动调研主要包括()oA.竞争对手状况调研B.房地产营销调研C.市场
7、推广调研D.房地产价格调研E.房地产供给调研【答案】ABD【解析】房地产市场营销活动调研主要包括竞争对手状况调研、房地产价格调研、房地产营 销调研。【本节考点】.文案调研法的概念、优缺点、应用1 .实地调研法的概念、优缺点、应用【考点】文案调研法文案调研法也称为二手资料调研法。(一)文案调研法的作用及局限性文案调研法的特点:调研所收集的是已经过加工的次级资料; 收集的信息包括动态和静态两个方面;信息收集不受时空限制,可以获得实地调研难以取得的大量数据;以次级资料的整理和分析为调研的工作重心。文案调研法的作用主要体现在以下方面:可以发现市场问题,构建模型。是实地调研的基础。文案调研通常是市场调研
8、的首选方法。有利于数据库的建立。文案调研法在实际应用中也存在一些局限性,主要体现在以下方面:市场中正在发生的新变化和新情况难以得到及时的反映。文案调研中所收集、整理的信息和调研目的通常不能对应,有些甚至不能直接使用。由于二手资料涉及面广,来源渠道复杂。在文案调研中要收集、查找最初的数据源通常是较困难的。(二)文案调研信息的评估(1)文案调研信息的有效性评估。数据主题是否与调研问题的范畴具有一致性。数据反 映的时间是否与调研时间的范围具有适用性。数据反映的对象是否与调研对象具有相关 性。数据所使用的术语和变量分类是否与当前的调研项目具有同一性。数据的测量单位 是否具有可比性。(2)文案调研信息的
9、可靠性评估。评估信息来源。交叉检验。(3)文案调研信息的可行性评估。对调研人员的知识水平和专业技能的可能性评估。对 获取文案调研信息成本的合理性评估。(三)文案调研信息的来源.企业内部资料来源(1)业务资料。(2)统计资料。(3)财务资料。(4)其他资料。以前所做的各种市场调研报告、年度业务总结报告、经验总结、客户意见和 建议、同业卷宗及有关影像资料等。1 .企业外部资料来源统计部门和各级各类有关行政主管部门发布的资料。(2)有关经济信息中心、专业咨询机构、行业组织等提供的相关信息和行业情报。(3)有关网站、报纸、刊物、书籍等提供的文献资料。(4)有关电台、电视台等大众媒介提供的有关市场信息。
10、(5)有关博览会、展销会、交易会、订货会等促销会议以及专业性、学术性经验交流会、论 坛等发放的文件、材料和发布的信息。(6)有关生产和经营企业提供的商品目录、广告说明书、售楼书、楼盘推介书、专利资料、 商品价格表等。在房地产市场调研中,文案调研法通常是市场调研的首选方法。也是设计市场调研 方案和进行实地调研的基础。因此调研人员应熟练掌握该方法。【真题:2013年多选】文案调研法调研信息有效性评估的内容包括()0A.数据主题与调研问题范畴的一致性B.数据反映的时间与调研时间范围的适用性C.数据反映的对象与调研对象的相关性D.数据测量单位的可比性E.数据获取的经济性【答案】ABCD【解析】文案调研
11、信息的有效性评估从5个方面进行。E错误。ABCD正确,还有一点是数 据所使用的术语和变量分类是否与当前的调研项目具有一致性。【考点】实地调研法房地产市场调研的实地调研法是指调研人员直接面对被调查对象,通过与被调查对 象直接的交流、访问、座谈、观察等方式获取第一手资料的过程。实地调研法主要有小组访 谈法、深度访谈法、现场踩盘法、访问法、观察法和实验法。(一)小组访谈法(属于定性调研)小组访谈法的形式是小型座谈会,即挑选一些有代表性的座谈者,在一个装有单面 镜和录音录像设备的房间内,在训练有素的主持人的主持下,就某个专题进行讨论,从而获 得对有关问题的深入了解。目的:了解和认识人们心中的想法及其原
12、因。关键:使参与者对主题进行充分、详尽的讨论。小组访谈法的优点主要有:资料收集快、效率高、方法简便易行;信息广泛、理解深入、创意新颖;结构灵活、 针对性强、有效性高;调研与讨论相结合,不仅可以回答问题,而且还能探讨原因和寻求 解决问题的途径。小组访谈法的缺点主要有:对主持人的要求较高,要选择一个理想的主持人通常较困难:小组成员选择不当会影响调研结果的准确性和客观性:访谈中小组成员的发言通 常较松散,使后期对资料的分析和说明较困难有些涉及隐私和保密的问题很难在会上讨 论。对房地产市场发展趋势的研判,房地产开发项目的市场地位,房地产产品的优劣势 分析,消费者对房地产需求的偏好,房地产开发项目卖点的
13、挖掘,房地产广告主题的设计等, 均可采用小组访谈法。(二)深度访谈法最主要的特点在于它是一种无结构的、直接的、一对一的访谈。优点主要有:一对一交流,既可以使受访者有一种被关注和重视的感觉,又可以使受访者充分表达自己 的观点和对问题的认识,能够更深入地发掘受访者内心的动机态度;在访谈中由于没有群体的压力,通常能够取得一些更为真实的信息;便于对一些较为敏感的问题进行调研;在访谈中便于将受访者的谈话与观察其生理反应相联系,更好地评价所获得信息的可信 度。深度访谈法的缺点主要有:无法产生受访者之间观点的互相刺激、碰撞和启发;对调研人员的素质要求比小组访谈 主持人的要求更高;费用成本一般高于小组访谈,且
14、有时不易取得受访者的合作,所以该 方法在实际使用上受到一定的限制;样本量偏小,使得深度访谈得到的信息通常难以进行量化统计和推论。深度访谈法主要用于对问题进行深层了解和探索性研究,如对中央和地方政府房地 产宏观调控政策的看法,对房地产市场走势的判断预测,对房价问题某些现象的解读,对房 地产市场当前一些热点问题的看法等。(三)现场踩盘法现场踩盘法是房地产市场调研中经常使用的方法。优点主要有:可以获取楼盘的某些直接信息,这些直接信息通常具有较高的可靠性:调研人员在调研 中能够掌握调研的主动权,对所要调研的问题也可根据现场的情况主动地进行调整,具有较 强的灵活性;具有较强的针对性和实用性。缺点主要有:
15、所获得的信息较为分散;所获得的信息通常只能说明个案情况,不一定具有代表性; 有时不易获得真实的信息,无法取得对方配合。应用:市场定位、项目定位、产品定位、开发项目的的决策中的印证性调研、营销中的价格 策略、促销方式、客户调查等方面【例题:多选】房地产市场调研现场踩盘法缺点包括()oA.调研的时间长、费用高B.调研人员掌握调研主动权,对调研问题具有较强灵活性C.有较强的针对性和实用性D.有时不易获得真实的信息,无法取得对方配合E.所获得的信息较为分散【答案】DE【解析】缺点主要有:所获得的信息较为分散;所获得的信息通常只能说明个案情况,不一定具有代表性;有时不易获得真实的信息,无法取得对方配合。
16、【例题:单选】在房地产市场调研活动中,对消费者对房地产需求的偏好、房地产开发项目 卖点的挖掘、房地产广告主题的设计等方面进行调研时,适宜采用()oA.访问法B.观察法C.小组访谈法D.深入访谈法【答案】C【解析】对房地产市场发展趋势的研判,房地产开发项目的市场地位,房地产产品的优劣势 分析,消费者对房地产需求的偏好,房地产开发项目卖点的挖掘,房地产广告主题的设计等, 均可采用小组访谈法。(四)访问法。按照访问方式的不同,访问法可分为面谈访问法、电话访问法、邮寄访问法、网络 访问法等。面谈访问分为入户访问、拦截访问、留滞问卷访问。(五)观察法。特点主要表现为:所获得的信息具有较高的准确性。所获得
17、的信息具有较强的直接性。所获得的信息具有全面性。分类:根据观察程序不同,分为结构式观察(事先拟定提纲及观察内容)和非结构式观察 (未明确观察内容);根据被观察对象是否受控制,分为实验观察和自然观察;按调研人员是否参与被观察者的活动,分为参与观察和非参与观察。观察法的优点主要有:可以获取较为客观真实的第一手资料; 可以避免调研人员的某些成见带来的调研误差;【考点】房地产市场调研的分类【考点】房地产市场调研的原则支【考点】房地产市场调研的程序支【考点】房地产市场调研的概念支房地产市场调研是根据调研目的,运用科学方法,对房地产市场相关信息(包括资料、 数据、情报等)进行收集、整理、记录和分析,进而对
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 李开源 中级 经济师 房地产 经济 教材 精讲班 第三
限制150内